V ZR 135/83

Zurück BGH 28. September 1984 V ZR 135/83 ErbbauVO § 2 Zur Auslegung einer Heimfallklausel Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 4. ErbbauVO §2 Nrn. 1 und 4 (ZurAuslegung einer Heimfall- Der in §2 erwähnte Aufbauplan der Gemeinde sah eine Bebauung k/ause/) des Geländes mit Klein- und Kleinsthäusern für Flüchtlinge und Ausgebornbte vor. Im Jahre 1962 stellte die Gemeinde L. für dieses Gea)Wird ein Erbbaurecht mit der Zweckvereinbarung bestellt, ein Wohnhaus nach Maßgabe des im Zeitpunkt der Bestellung gültigen Bebauungsplans zu errichten, so ist bei späterer Aufstellung eines neuen Bebauungsplans dieser Plan für die Errichtungspflicht maßgebend, wenn er keine wesentlich andere Art der Bebauung vorschreibt. b)Die Vereinbarung eines Heimfallrechts unter der Voraussetzung, daß der Erbbauberechtigte die Pflicht zur Errichtung eines dem Bebauungsplan entsprechenden Wohnhauses verletzt, erfaßt nicht eine baurechtlich unzulässige Nutzungsänderung des Hauses. BGH, Urteil vom 28.9.1984 — V ZR 135/83 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Klägerin als Grundstückseigentümerin bestellte der Gemeinde L. durch notariellen Vertrag vom 2L9.1955 an zahlreichen Flurstücken Erbbaurechte zum Zwecke der Errichtung von Wohnhäusern. Das Erbbaurecht an einem dieser Flurstücke übertrug die Gemeinde L. durch notariellen Vertrag vom 5.11.1965 dem Beklagten. Darin übernahm der Beklagte „alle Verpflichtungen" der Gemeinde aus dem Erbbaurechtsvertrag vom 27.9.1955. Dieser Vertrag enthält u.a. fol1 „§ 2 Rechte und Pflichten aus dem Erbbauvertrag 1. Die Erbbauberechtigte hat auf den Erbbaugrundstücken Wohnhäuser, Nebenanlagen und Gemeinschaftsanlagen nach Maßgabe des vom Regierungspräsidenten am 29.4.1954 genehmigten Aufbauplanes zu errichten. Die Erbbauberechtigte hat nicht nur die baupolizeilichen, sondern auch die baugestalterischen Bestimmungen der Bauaufsichtsbehörde zu beachten. Mit den Bauarbeiten ist unverzüglich nach Abschluß dieses Vertrages zu beginnen; sie sind bis zum 31.12.1958 zu beenden. 2.... §3 Bauaufsichtliche Genehmigung Für sämtliche Bauvorhaben, die über den nach § 2 festgesetzten Umfang hinausgehen, hat die Erbbauberechtigte die von der Baupolizei genehmigten Bauunterlagen dem Besteller (Klägerin) vorzulegen. Mit den Bauarbeiten darf sie erst nach Genehmigung durch den Besteller beginnen. §5 Unterhaltspflicht des Erbbauberechtigten 1.Die Erbbauberechtigte ist verpflichtet, die errichteten Bauten nebst Zubehör stets in einem guten baulichen Zustand zu erhalten. 2.... §9 Benutzung Die Erbbauberechtigte Ist dafür verantwortlich, daß die Benutzung des Erbbaugeländes und der Gebäude in einer Weise geschieht, die weder aus gesundheitlichen noch aus sittlichen Gründen zu beanstanden ist. § 10 Heimfall Der jeweilige Grundstückseigentümer ist berechtigt, von der Erbbauberechtigten die Übertragung der Erbbaurechte zu verlangen, wenn: 1.... 2. 3. die Erbbauberechtigte eine ihrer Verpflichtungen aus den §§ 2-9 trotz Anmahnung nicht erfüllt, insbesondere, wenn sie auf dem Gelände ohne die vereinbarten und gesetzlich vorgeschriebenen Genehmigungen mit der Ausführung von Bauten beginnt, 4...." biet den Bebauungsplan Nr. 26 auf, der eine Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern bis zu anderthalb Geschossen vorschrieb. Der Beklagte teilte der Klägerin mit, daß er die Errichtung eines „Familienhauses mit einer Einliegerwohnung" plane. Eine entsprechende Baugenehmigung, die auch den Bau eines Hallenbades nebst Sauna im Kellergeschoß umfaßte, wurde ihm vom Bauordnungsamt erteilt. In dem 1969/1970 erbauten Haus richtete er nachträglich im Erd-, Ober- und Dachgeschoß „Appartements" ein, die jeweils aus einem Zimmer bestehen. Diese Räume vermietete er überwiegend an ausländische Asylbewerber und ausländische Arbeitnehmer. Bad und Sauna im Kellergeschoß betrieb er gewerblich; Im Jahre 1979 vermietete er diese Anlagen für gewerbliche Zwecke. Einem Antrag des Beklagten, die Nutzungsänderung des Hauses zu genehmigen, wurde bisher nicht stattgegeben; insoweit enthielt der behördliche Gebrauchsabnahmeschein den Zusatz: „Der Nutzungsänderungsantrag vom Wohnhaus in ein Appartementshaus (11 Appartements) mit Bade- und Saunabetrieb wird geprüft und ist nicht Bestandteil dieser Abnahme:` Durch Verfügung vom 30.9.1980 verbot das Bauordnungsamt dem Beklagten, die Kellerräume und die Garage für den Aufenthalt von Personen zu benutzen. In einer weiteren Verfügung vom 13.10.1980 wurde ihm untersagt, die Räume im Dachgeschoß als Wohnungen zu nutzen und zu vermieten. Durch Schreiben an den Beklagten vom 3. und 24.10.1980 beanstandete die Klägerin, daß der bauliche Zustand des Gebäudes nicht der im Erbbaurechtsvertrag übernommenen Erhaltungspflicht entspreche, daß Bad und Sauna zur gewerblichen Nutzung vermietet worden seien und die Benutzung des Gebäudes in gesundheits- und lebensgefährlicher sowie sittenwidriger Weise erfolge. Durch Schreiben vom 24.3.1981 übte sie deswegen ihr Heimfallrecht aus. Die Klägerin beansprucht vom Beklagten die Übertragung des für ihn im Erbbaugrundbuch eingetragenen Erbbaurechts sowie die Bewilligung zur Eintragung der Rechtsänderung, und zwar Zug um Zug gegen Zahlung einer vom Gericht festzusetzenden Vergütung. Das Landgericht hat „die Klage auf Heimfall" des Erbbaurechts dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Die Revision des Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an das Landgericht. Aus den Gründen: 2. Zu prüfen ist jedoch, ob die Revision sachlich begründet ist und zur Abweisung der Klage führen muß; denn bei diesem Ergebnis käme es auf den Verfahrensmangel nicht an. a) ... b) Als Erbbauberechtigter muß der Beklagte die zwischen der Klägerin und der Gemeinde L. zum Inhalt des Erbbaurechts gemachte Heimfallvereinbarung ( § 2 Nr. 4 ErbbauVO ) gegen sich gelten lassen. Durch die Eintragung des Erbbaurechts in das Erbbaugrundbuch ( § 11 ErbbauVO , § 873 BGB ) und durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ( §14 Abs. 1 Satz 3 ErbbauVO ) hat die von der Bewilligung umfaßte Heimfallregelung dingliche Wirkung gegenüber dem jeweiligen Erbbauberechtigten erlangt. Im Ausgangspunkt zutreffend ist die Ansicht des Berufungsgerichts, daß die Vereinbarungen in § 2 Nr. 1 und § 3 des Erbbaurechtsvertrages vom 27.9.1955, wonach für Art und Umfang der Bebauung der gemeindliche Aufbauplan vom 29.4. 1954 maßgebend ist und sämtliche im Umfang darüber hinausgehende Bauvorhaben nur mit Zustimmung der Klägerin durchgeführt werden dürfen, nicht durch den im Jahre 1962 beschlossenen Bebauungsplan gegenstandslos geworden seien, weil auch dieser Plan eine — wenngleich „großzügigere" — Bebauung mit Ein- bis Zweifamilienhäusern vorgesehen habe. Das Berufungsgericht legt die Vereinbarungen offenbar dahin aus, daß für die Verpflichtung zur Errichtung eines Wohnhauses der jeweils gültige Bebauungsplan be252 MittBayNot 1984 Heft 6 stimmend sei, sofern er — wie im vorliegenden Falle — den erwähnten Aufbauplan nur modifiziere. Diese Auslegung des dinglichen, von der Eintragungsbewilligung gedeckten Inhalts des Erbbaurechtsvertrages unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Nachprüfung (BGHZ 59, 205, 208 f [= DNotZ 1973, 426 ]; Senatsurteil vom 24.2.1984, V ZR 187182, WM 1984, 668 = NJW 1984, 2213 , 2214). Bei der Auslegung ist auf den Wortlaut der die Einigung und Eintragungsbewilligung enthaltenden Urkunde und auf den Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur herangezogen werden, wenn und soweit sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. BGHZ 47, 190 , 196 [= DNotZ 1967,756]; 59,205, 209 [= DNotZ 1973,426]; 60, 226, 231 [= DNotZ 1973, 410 ]; 90, 181, 184). Bei Anwendung dieser Auslegungsgrundsätze ist dem Berufungsgericht darin zu folgen, daß die Ersetzung des bei der Bestellung des Erbbaurechts im Jahre 1955 gültigen Auf bauplanes durch den 1962 aufgestellten Bebauungsplan Nr. 26 nicht der auf den Aufbauplan bezogenen Heimfallvereinbarung die Grundlage entzog. Wird ein Erbbaurecht — wie hier — mit der Zweckvereinbarung bestellt, ein Wohnhaus nach den Bestimmungen des zu dieser Zeit geltenden Bauleitplanes der Gemeinde zu errichten, so ergibt sich aus diesem Zweck der Wille der Beteiligten, daß im Falle einer Änderung des Bauleitplans der neue Plan für das Bauvorhaben maßgebend sein soll, wenn er keine wesentlich andere Bebauung vorschreibt. Denn gewollt ist dann die nach dem jeweils gültigen Bebauungsplan zulässige Bauweise„ nicht eine baurechtlich nicht genehmigungsfähige Bebauung. Hiernach ist auch für jeden nachfolgenden Erwerber des Erbbaurechts ersichtlich, wie gebaut werden muß. Das Erfordernis der Bestimmtheit der Heimfallvoraussetzungen ist damit gewahrt. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, daß in § 2 des Vertrages vom 27.9.1955 eine Bebauungsfrist bis zum 31.12. 1958 vereinbart war. Zwar ist diese Frist hinfällig geworden, nachdem das Grundstück bis zur Übertragung des Erbbaurechts auf den Beklagten im Jahre 1965 nicht bebaut worden war und die Klägerin gleichwohl der Übertragung zugestimmt hatte; dadurch ist aber nicht auch die Verpflichtung des Beklagten entfallen, ein Wohnhaus nur nach Maßgabe der örtlichen Bauleitplanung zu errichten. c) Dem Berufungsgericht kann jedoch nicht in der Auffassung gefolgt werden, daß sich aus der Verpflichtung, zur Errichtung eines dem Bebauungsplan entsprechenden Wohnhauses auch die Pflicht ergebe, das Haus in einer bestimmten Weise zu nutzen, und daß eine eigenmächtige Nutzungsänderung den Heimfallanspruch auslöse. Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, beziehen sich die in §§ 2 und 3 des Vertrages vom 27.9.1955 getroffenen Vereinbarungen dem Wortlaut nach nur auf Art und Umfang der Errichtung von Bauwerken, nicht auf deren Verwendung. Gerade weil das Gesetz die Möglichkeit zuläßt, sowohl für die Errichtung als auch für die spätere Verwendung des Bauwerks Vereinbarungen mit dinglicher Wirkung zu schließen ( § 2 Nr. 1 ErbbauVO ), muß die Vereinbarung deutlich machen, was gewollt ist. Das gilt insbesondere dann, wenn für den Fall der Zuwiderhandlung ein Heimfallrecht ausbedungen ist. Ein solches Recht muß in Anbetracht seiner einschneidenden Folgen für den Erbbauberechtigten an den Eintrittbestimmter Voraussetzungen gebunden sein (§ 2 Nr. 4 ErbbauVO); nur dann kann es dingliche Wirkung erlanMittBayNot 1984 Heft 6 gen. Ist als Heimfallgrund die Verletzung einer die Errichtung des Bauwerks betreffenden Pflicht vereinbart, so ist damit das Heimfallrecht nur für diese bestimmte Voraussetzung festgelegt. Allein aus dem hier mitder Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck, Grundstücke zum Bau von Eigenheimen zu günstigen Bedingungen zur Verfügung zu stellen, kann sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht die extensive Auslegung rechtfertigen, daß eine Heimfallvereinbarung, die auf die Errichtung eines diesem Zweck entsprechenden Wohnhauses bezogen ist, auch die zweckgerechte Nutzung erfaßt. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Erbbaurechtsvertrag in § 9 die „Benutzung" ausdrücklich regelt, nämlich dahingehend, „daß die Benutzung des Erbbaugeländes und der Gebäude in einer Weise" erfolgen muß, „die weder aus gesundheitlichen noch aus sittlichen Gründen zu beanstanden ist". Haben aber die Beteiligten die Benutzung besonders geregelt, so kann auch aus diesem Grunde nicht in die Vereinbarung über die Errichtung des Bauwerks eine Nutzungsregelung hineingelegt werden. Dazu hätte es einer ausdrücklichen und eindeutigen Abrede bedurft. Demnach kann der Heimfallanspruch nicht auf die Tatsache gestützt werden, daß der Beklagte das als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung errichtete Gebäude ohne Zustimmung der Klägerin als „Appartement-Haus" nutzt und die im Kellergeschoß eingerichtete Bade- und Saunaanlage für gewerbliche Zwecke vermietet hat. 3. Die Sache ist jedoch zu einer abschließenden, die Klage abweisenden Entscheidung noch nicht reif. Denn aus dem im Berufungsurteil wiedergegebenen erstinstanzlichen Vortrag der Klägerin ergibt sich, daß sie in Anknüpfung an den in § 5 Nr. 1 des Erbbaurechtsvertrages vereinbarten Heimfallgrund auch behauptet hat, der Beklagte habe das Haus „baulich stark vernachlässigt`. Sie hat darüber hinaus vorgetragen, die Art der Benutzung des Hauses sei aus „gesundheitlichen" und aus „sittlichen Gründen" zu beanstanden (§ 9 des Vertrages). Diese Punkte, zu denen Festellungen bisher nicht getroffen sind, bedürfen tatrichterlicher Prüfung. 5. BGB §§ 158, 1030; GBO § 78 (Zur Bestimmtheit einer Bedingung für das Erlöschen des'Nießbrauchs) Ein Ereignis, das zur Bedingung für das Entstehen oder Erlöschen eines Rechts an einem Grundstück gemacht werden soll, muß mit genügender Bestimmtheit feststellbar sein. Nicht genügt „auf die Dauer eines (derzeit bestehenden) Mietverhältnisses`: BayObLG, Beschluß vom 2.8.1984 — BReg. 2 Z 66184 — mitgeteilt von Dr. Martin Pfeuffer, Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand: Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung einen Antrag der Beteiligten beanstandet, einen Nießbrauch einzutragen, der „auf die Dauer des derzeit noch bestehenden Mietverhältnisses hinsichtlich des Vertragsanwesens" bestellt werden sollte. Im vorliegenden Rechtszug geht es nach Erledigung der Hauptsache (nur noch) darum, ob die Beteiligten die Kosten des Erstbeschwerdeverfahrens zu tragen haben. Der Nießbrauch wurde der Beteiligten zu 1 von ihrem Sohn, dem Beteiligten zu 2, in einem notariell beurkundeten Vertrag bestellt, in dessen Rahmen sie ihm das Eigentum an ihrem Grundstück überließ, Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 28.09.1984 Aktenzeichen: V ZR 135/83 Erschienen in: MittBayNot 1984, 252-253 Normen in Titel: ErbbauVO § 2