V ZR 260/86

Zurück BGH 08. April 1988 V ZR 260/86 BGB § 313 S. 1 Zur Beurkundungsbedürftigkeit einer Abänderung der Rücktrittsvoraussetzungen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 一 mitgeteilt von --I. Rechtsprechung A. BU円erliches Recht 1. BGB§313 Satz 1 (Zur Beurkundungsbe加rftigkeit einer Ab言nderung der R0ckt rittsvoraussetzungen) Zur Frage der Formbedorftigkeit der ぬreinbarung U ber die Abanderung der Voraussetzungen for einen RUcktritt von einem GrundstUckskaufvertrag. BGH, Urteil vom 8.4.1988 一 v ZR 0. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem 殆tbes加nd: Die Klager verkauften mit notariellem ぬrtrag vom 23. Juni 1981 eine ca. 9.727 qm groBe Teflflache eines ihnen geh6renden Grundstockes zum Preis von 100 DM/qm an die Beklagten. Im Zusammenhang mit dem Kaufpreis ist in§3 Abs. 3 des ぬrtrages bestimmt: ,,Der Kaufer ist auBerdem verpflichtet, alle auf dem Gesamtgrundbesitz vorhandenen Gebaude auf eigene Kosten bebauungsfertig abzureiBen. Unter BerUcksichtigung des dem ぬrkaufer verbleibenden Grundstockstefles ist der Kaufer berechtigt, ein Drittel der AbriBkosten, hochstens aber 50.000 DM gegen Nachweis vom Kaufpreis abzuziehen." An der ぬrtragsbeurkundung waren auf ぬrkauferseite die Klager zu 4 und 5 nicht personlich beteiligt. Ihre Erklarungen wurden von einer Anwaltsgehilfin ohne ぬrtretungsvol Imacht abgegeben. Auf der 随u-ferseite gab der Beklagte zu 1 die Erklarungen zugleich als vollmachtloser ぬrtreter fUr den Beklagten zu 2 ab. In§11 Abs. 5 desぬrtrags heiBt es dann: ,,Der Kufer ist zum Rocktritt . .. berechtigt, wenn die Genehmigung der ぬrtretenen zu 4" (der Klager zu 4 und zu 5),, nicht bis zum 15. Juli 1981 dem-. . Notar vorliegt了' Grund for diese Absprache war u. a,daB zwischen der Klagerin zu 4 und den u brigen ぬrkaufern Interessengegens飢ze bestanden. In der Folgezeit verhandelten u. a. die Klagerin zu 4 und die Beklagte o ber den Inhalt des ぬrtrages. Nach dem im BerufungsurteH in BezJg genommenen Briefwechsel zwischen den Beklagten und der Klagerin zu 4 war Gegenstand der ぬrhandlungen im wesentlichen die Zulassung einer Grenzbebauung und ein ErlaB des nach§3 Abs. 3 der Vertragsurkunde auf die Klagerin zu 4 entfallenden Teils der Abbruchkosten, um den die Kaufer nach dem bisherigen ぬrtragswortlaut den Kaufpreis verkorzen durften. AuBerdem sollten die Beklagten in Abanderung von§11 Abs. 4 der ぬrtragsurkunde zum Rocktritt nur berechtigt sein, wenn die Klagerin zu 4 nicht bis zum 30. September 1981 die Genehmigung des ぬrtrages erklaren sollte. ぬreinbarte Abanderungen des beurkundeten ぬrtragswortlautes wurden nicht notariell beurkundet. Die Klagerin zu 4 erklarte unter dem 30. September 1981 die Genehmigung des ぬufvertrages. Auch dieo brigen erforderlichen Genehmi・ gungen wurden oder waren bereits erteilt. Nachdem sich bei der Durchfロhrung des ぬrtrages hinsichtlich einer 仏ilungsgenehmigung und wegen eines Vorkaufsrechts der Stadt St. Schwierigkeiten und Verzogerungen ergeben hatten, teilte der beurkundende Notar unter dem 19. Dezember 1983 den Verkaufern mit, die im ぬrtrag geregelten Voraussetzungen fur die Zahlbarkeit des Kauf・ preises seien erfollt, allerdings sei die Auflassung noch nicht erklart. Nach Beurkundung der Auflassung forderte der Notar mit Schreiben vom 14. Februar 1984 die Beklagten zwecks Beantragung der Eigentumsumschreibung zum Nachweis der Kaufpreiszahlung auf. Mit Schreiben vom 2. Marz 1984 erklarte der Beklagte zu 1 den ROcktritt vom Kaufvertrag. Die Klager haben Klage auf Zahlung eines Teils des Kaufpreises in HOhe von 150.000 DM erhoben. Wahrend des Rechtsstreites hat der Beklagte zu 2 ebenfalls den ROcktritt vom ぬrtrag erkl白rt. Das 巨ndgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Be・ klagten ist ohne Erfolg geblieben. Ihre Revision fロhrte zur Aufhebung des Berufungsurteils. Aus den G川nden: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte die Vereinbarung o ber die Abanderung der Voraussetzungen ober den Rocktritt der Beklagten der notariellen Beurkundung. Dem Formzwang des §313 Satz 1 BGB unterliegen alle ぬreinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuidrechtlichen ぬrauBerungsgeschaft gehoren. Das gilt grundsatzlich auch forAbreden, durch die ein schon beurkundeteち aber noch nicht durch Auflassung vollzogener Grundstockskaufvertrag nachtraglich abgeandert wird (vgl. Senatsurt. v. 6. November 1981, V ZR 138/80, NJW 1982, 434 , 435【＝ MittB町Not 1982, 19= DNotZ 1982, 310 ] m. w. N.). For einen beurkundeten, aber mangels erteilter Genehmigung nach§177 BGB schwebend unwirksamen Kaufvertrag gilt nichts anderes. Eine Ausnahme vom Beurkundungszwang kommt nach der standigen Rechtsprechung des Senats allerdings in Be-・ tracht, wenn durch eine nachtragliche Vereinbarung unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und durch die dazu getroffenen ぬreinbarungen die beiderseitigen Verpflichtun・ gen aus dem Grundstockskaufvertrag nicht wesentlich verandert werden (vgl. Senatsurt. aaO.m. w. N.). Die vorliegende nachtragliche Vereinbarung erf0llt diese Voraussetzungen nicht. Es ist schon zweifelhaft, ob die ぬreinbarung der Beseitigung unvorhergesehen aufgetretener Schwierigkeiten dienen sollte. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bestanden im Zeitpunkt des ぬrtragsschlusses Interessengegensatze zwischen der Klagerin zu 4 und den o brigen ぬrkaufern. Dem entspricht es, daB gerade for den Fall, daB die Klagerin zu 4 bis zum 15. Juli 1981 die Genehmigung des Kaufvertrages nicht erteilte, die Beklagten sich ausdervertraglichen Bindung durch Rocktritt l6sen konnten. Schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses dorfte daher klar gewesen sein, daB mit der Klagerin zu 4 weitere ぬrhandlungen zwecks Herbeifohrung der Genehmigung erforderlich werden worden. MittBayNot 1988 Heft 516 225 Es handelt sich auch nicht um die Beseitigung von Schwierigkeiten bei der ぬrtragsabwicklung. Die Vereinbarung zwischen den Beklagten und der Klagerin zu 4 sollten die in dem nach§177 BGB schwebend unwirksamen Kaufvertrag getroffenen Regelungen zugunsten der Klagerin zu 4 so ausgestalten, daB diese zur Erteilung der Genehmigung bereit war. Es ging also nicht um die Ausraumung von AbwickIungsschwierigkeiten, sondern vielmehr um die Herbeifohrung eines fQr die Klagerin zu 4 genehmigungsfahigen Vertragswerkes, das anschlieBend erst abgewickelt werden sollte. Eine Ausnahme vom Formzwang kann hier auch nicht 一 wie es das Berufungsgericht angenommen hat 一 im AnschluB an BGHZ 66, 270 【＝ DNotZ 1976, 682 ] zugelassen werden. Nach diesem Urteil des Bundesgerichtshofes bedarf eine Vereinbarung, durch die die Frist zur AusQbung eines vertraglichen Rocktrittsrechts verlangert wird, nicht der nota nieulen Beurkundung. Die nachtragliche ぬreinbarung eines Rocktrittsrechts oder die nachtr台gliche ぬreinbarung der Verlangerung der Frist fUr ein bereits begrondetes Rucktrittsrecht m0sse der Vertragsaufhebung gleichgestellt werden. Diese sei jedenfalls bis zur Erklarung der Auflassung 「＝ Mittformlos m6glich (vgl. hierzu auch BGHZ83, 395, 398 BayNot 1982, 116= DNotZ 1982, 619 mit Anm. Ludw勺」） Es . mache aber keinen wesentlichen Unterschied, ob durch eine nachtragliche ぬreinbarung der Kaufvertrag unmittelbar aufgehoben oder lediglich einer Partei die M6glichkeit eingeraumt we川e, sich durch einseitige Erklarung vom Vertrag zu l6sen. 2. BGB§313 Satz 1 (Beu承undungsbe吻虎勺keit einer nach Auflassung vereinbaだen R0ckkaufsabrede) ぬreinbaren die Parteien eines GrundstUckskaufvertrages nach der Auflassung, daB der ぬrkaufer zum Rockkauf verpflichtet ist, so bedarf diese Absprache der notariellenBeur kundung. BGH, Urteil vom 6.5.1988 一 V ZR 50/87 一 mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus Tatbestand: Mit notarieltem Vertrag vom 13. Oktober 1983 kauften die Klager von den Beklagten eine Eigentumswohnung. Als Kaufpreis wu川en 150-000 DM beurkundet. Zugleich mit dem ぬufvertrag erklarten die ぬrteien die Auflassung. Unter dem 22. November 1983 gaben die Beklagten den Klagern eine schriftliche Bestatigung, die wie folgt lautet: ,,Hiermit bestatigen wir den Eheleuten … w., daB die Firma H. und G. in derZeit von Oktober 1985 bis Oktober 1988 die Wohnung R.H■・ straBe 129 zum Preis von 110.000 DM zurocknimmU' Die Klager verlangen die Rocknahme der Wohnung gegen ROckzahndgericht hat der Klage stattlung der geleisteten 110.000 DM. Das 山 gegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Die Revision der Beklagten fohrte zur Klageabweisung. Aus Grnden: II. Die Revision hat Erfolg. 1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach eine nach AbschluB des Kaufvertrages und nach Erklarung der Auflassung getroffene Rockkaufsvereinbarung Diese Grundsatze k6nnen auf die vorliegende Vereinbarung n ach §313 Satz 1 BGB der notariellen Form bedarf. Zwar ober die ぬrlangerung der Genehmigungsfrist nicht o bertrak6nnen nach der Rechtsprechung des Senats Grundstocksgen werden. Anders als in dem in BGHZ 66, 270 entschiedekaufvertr百ge nach der Auflassung formlos abgeandert wernen Fall ist hier nicht bloB zugunsten der Beklagten die MOgden (vgl. Senatsurt. v. 28. September 1984, V ZR 43/83, NJW lichkeit der Ausobung des Rocktrittsrechts verlangert worden. Die Rocktrittsvoraussetzungen wu川en vielmehr gegen・ 1985, 266「＝ MittBayNot 1984, 247 = DNotZ 1985, 284 mit Anm. Kanzlei把r]).Das gilt aberjedenfalls dann nicht, wenn ober der beurkundeten Absprache versch台rft. Wahrend nach durch die nachtr台glidhe ぬreinbarung eine neue selbstan・ der urspronglichen Vereinbarung der Rocktritt schon dann dige Erwerbsverpflichtung der bisherigen Verkaufer begronerklart werden komnte, wenn die Klagerin zu 4 den Vertrag det werden soll. Sie muB vielmehr in unmittelba旧「 Anwennicht bis zum 15. Juli 1981 genehmigte, sollten die Beklagten dung von §4 Abs. 3 WEG , §313 Satz 1 BGB notariell beurnumehr auf die Genehmigung bis zum 30. September 1981 kundet werden. Durch den vorher geschlossenen notariellen warten mossen. Eine solche, den Inhalt des Kaufvertrages Kaufvertrag und die zu seiner Erf0llung erkl白rte Auflassung bezoglich des RUcktrittsrechts nicht unwesentlich zu Lasten haben die Schutzzwecke des §313 Satz 1 BGB hinsichtder Kaufer a ndernde Vereinbarung bedarf aber der notariel-len Beurkundung. Sie Ist daher vorliegend mangels Einhal-・ Iich einer neuen selbstandigen Erwerbsverpflichtung keine Erledigung gefunden. tu叩 dieser Form nichtig（ §§313, 125 BGB ). Da im Zeitpunkt der Anderungsvereinbarung der Kaufvertrag mangels Genehmigung noch nicht wirksam war, muB sich die Formnichtigkeit nicht bloB auf die den Kaufvertrag ab白ndernde Absprache beschranken. Da die Verlangerung der Genehmigungsfrist nach den vom Berufungsgericht festgestellten Tatsachen von den Beklagtender Klagerin zu 4 nur mit Rocksicht auf die noch nicht abgeschlossenen Verhandlungen o ber eine Ab白nderung des Kaufvertrag的 zugunsten der Klagerin zu 4 angeboten und von dieser akzeptiert worden ist, liegt ein einheitliches Rechtsgesch白ft im Sinne des §139 BGB zwischen dem noch schwebend unwirksamen 陥ufvertrag und der Abanderungsvereinbarung nahe. Ob die Parteien den Kaufvertrag auch ohne die nichtige Abanderungsvereinbarung hatten abschlieBen wollen, bedarf jedoch der weiteren tatrichterlichen Wordigung. Gleiches gilt for die Frage, ob sich die Berufung auf den Formmangel ausnahmsweise als unzulassige RechtsausQburig darstel lt. 2. Dem Berufungsgericht Ist auch darin zu folgen, daB der Formmangel einer am 22. November 1983 一 nach der Auf・ lassungserklarung 一 getroffenen Rockkaufsvereinbarung nicht nach §313 Satz 2 BGB durch die nachfolgende Eintragung des Eigentumswechsels in Vollzug des ursprQnglichen Kaufvertrages geheilt wo川en ware. Die heilende Wirkung von Auflassung und Eintragung erstreckt sich nur auf die Gesamtheit der vertraglichen ぬrein・ barungen, die bei der Auflassung Vertragsinhalt des formbedorftigen Vertrages waren (vgl. BGB-RG RK/Ballhaus, 12. Aufl.§313 Rdnr. 124 m. w. N.). Hinsichtlich dieser Absprachen muB bis zum Zeitpunkt der Auflassung Willensubereinstimmung in bezug auf die Ausfohrung und den Vollzug des Vertrages bestehen. Die spater begrondete neue Erwerbsverpflichtung der bisherigen Verkaufer ware aber 一 worauf das Berufungsgericht zutreffend hingewiesen hat 一 nicht von der bereits abgegebenen Auflassungserklarung der Parteien gedeckt gewesen. MittB町Not 1988 Heft 5/6 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 08.04.1988 Aktenzeichen: V ZR 260/86 Erschienen in: MittBayNot 1988, 225-226 Normen in Titel: BGB § 313 S. 1