V ZB 10/88

Zurück BGH 30. November 1988 V ZB 10/88 GBO § 79 Abs. 2; ZPO § 857 Voraussetzungen für ein Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau nungseigentums in mehrere selbständige Wohnungseigentumsrechte, für den der Senat eine analoge Anwendung von § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG erwogen hat ( BGHZ 49, 250 , 257; 73, 150, 155 [= MittBayNot 1979, 66 = DNotZ 1979, 493 ]), liegt eine der Bruchteilsgemeinschaft vergleichbare übereinstimmende Interessenlage zwischen dem eingetragenen Eigentümer und dem Wohnungsanwärter nicht vor. In ihrem Verhältnis ist vielmehr ausschlaggebend, daß — abhängig von einem Stichtag — nur der eine oder der andere das Wohnungseigentum nutzen darf und die Lasten und Kosten tragen soll. Sie verfolgen aber kein gemeinschaftliches Interesse gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. e) Der Wohnungsanwärter kann auch nicht ein eigenes selbständiges Stimmrecht neben dem eingetragenen Wohnungseigentümer haben. Dies verbietet sich schon deshalb, weil sonst zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer eine unzulässige Verdoppelung des Stimmrechts einträte (BGHZ 73, 150, 155). Aus diesem Grunde läßt sich im vorliegenden Fall auch nicht davon ausgehen, die Beteiligte zu 1) habe die Wohnungsanwärter zur Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigt oder ermächtigt. Zwar kann sich ein Wohnungseigentümer — anders als im Vereinsrecht (§ 38 Satz 2 BGB) — grundsätzlich bei der Abstimmung vertreten lassen ( BGHZ 99, 90 , 93). Demgemäß läßt sich auch grundsätzlich gegen eine Ermächtigung zur Stimmabgabe im. eigenen Namen nichts einwenden (vgl. KG OLGZ 1979, 290 , 291, 292). Ob ihre Zulässigkeit an zusätzliche Voraussetzungen gebunden ist, mag offenbleiben. Mit einer solchen Ermächtigung — die das Landgericht schon aus tatsächlichen Gründen verneint hat — wäre hier aber schon deshalb nichts gewonnen, weil sie nicht dazu führen darf, sich das Stimmrecht des Veräußerers in unzulässiger Weise vervielfacht. Es gilt das sogenannte Kopfstimmrecht, d. h. jeder Wohnungseigentümer hat ohne Rücksicht auf die Anzahl der von ihm gehaltenen Wohnungseigenturiisrechte nur eine Stimme ( § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG ; BGHZ 49, 250 , 256). Die Beteiligte zu 1) hat von diesem Stimmrecht auch Gebrauch gemacht. Mehr als diese eine Stimme kann der Veräußerer nicht zu Lasten der übrigen Eigentümer anderen zur Ausübung überlassen. Richtig ist zwar, daß die Anzahl der Abstimmungsberechtigten wachsen kann, wenn ein Wohnungseigentümer mehrere ihm gehörende Wohnungseigentumsrechte an verschiedene Erwerber veräußert und diese dann auch als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden (worauf das KG a.a.O abhebt). Vor dieser Umschreibung ist die Zahl der abstimmungsberechtigten Miteigentümer aber noch nicht angewachsen, und ein Wohnungseigentümer kann sie im Wege einer Stimmrechtsermächtigung auch nicht erweitern. Für die praktisch häufiger vorkommenden Gemeinschaften, in denen das Stimmrecht nach Köpfen durch ein Stimmrecht nach Anteilen oder nach Wohnungseinheiten (Wohnungseigentumsrechte) ersetzt ist, kann zwar im Wege einer Ermächtigung zur Stimmrechtsausübung auch nicht die Zahl der Stimmen vermehrt werden. Es ist aber grundsätzlich zulässig, daß der Veräußerer den Erwerber entsprechend den gekauften Anteilen oder der Wohnungseinheit zur Stimmabgabe im eigenen Namen ermächtigt und so sein anteilsoder wohnungsgebundenes Stimmrecht aufteilt. Eine unzulässige Vervielfachung des Stimmrechts ist damit nicht verbunden. Für einen weiten Bereich des Wohnungseigentumsrechts entfällt damit auch das- Bedürfnis, allein aus der faktischen Eingliederung des Wohnungsanwärters und dessen wirtschaftlichen Interessen noch vor der Eigentumsumschreibung ein Stimmrecht abzuleiten. Anmerkung der Schriftleitung: Vgl. hierzu auch den Beitrag von Röll, Die faktische Gemeinschaft und das Stimmrecht des „werdenden Wohnungseigentümers" (in diesem Heft, S. 70). B. GBO § 79 Abs. 2; ZPO § 857 (Voraussetzungen für ein Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers) Der Senat hält an der in seiner Entscheidung vom 10. Januar 1975 (V ZR 110173, WM 1975, 255 , 256 = DNotZ 1976, 96 , 97) begründeten Auffassung fest, daß ein übertragbares und damit pfändbares Recht eines Auflassungsempfängers erst dann vorliegt, wenn ein Antrag auf Eigentumsumschreibung vom Erwerber beim Grundbuch gestellt ist (oder eine Auflassungsvormerkung vorliegt, vgl. BGHZ 83, 395 , 399 [= MittBayNot 1982, 116 = DNotZ 1982, 619 ]; 89, 41, 44 f. [= DNotZ 1984, 319 ]). BGH, Beschluß vom 1.12.1988 — V ZB 10188 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 25. Juli 1986 verkaufte Dipl: Kfm. H. eine noch herauszumessende Teilfläche aus zwei Grundstücken an die Beteiligten zu 3) und ihren Sohn A. zum Erwerb zu je 1/3 Miteigentum. . Die Vertragspartner erklärten zugleich die Auflassung und bewilligten die Eigentumsumschreibung. Mit Verfügungen vom 6. August 1986 pfändete das Finanzamt für das Land H. (Beteiligte zu 2) wegen dort bezeichneter Steuerforderungen die Ansprüche der Beteiligten zu 3) auf Eintragung als Eigentümer zu je 113 aufgrund der mit dem Veräußerer „erfolgten Einigung (Auflassung)". Die Verfügungen wurden am B. August 1986 nur den Beteiligten zu 3) zugestellt. Mit notarieller Urkunde vom 2. Oktober 1986 bewilligten die Beteiligten zu 3) und ihr Sohn A. die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 107.000 DM für die Landeskreditkasse (Beteiligte zu 1) an erster Rangstelle auf dem noch einzutragenden Grundstück. Die Anträge auf- Eigentumsumschreibung und auf Eintragung der Grundschuld wurden am 31. März 1987 beim Grundbuchamt eingereicht; die Eintragungen erfolgten am 15. April 1987. Mit Schreiben vom 1. September 1987 hat das Finanzamt für die Beteiligte zu'2) unter Vorlage der Pfändungsverfügungen beantragt, zwei Zwangssicherungshypotheken im Range vor der Grundschuld der Beteiligten zu 1) einzutragen. Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Beschluß des Rechtspflegers vom 5. Oktober 1987 zurückgewiesen. Auf die als Beschwerde geltende Erinnerung der Beteiligten zu 2) hat das Landgericht mit Beschluß vom 22. Dezember 1987 dem Antrag der Beteiligten zu 2) auf Eintragung der Sicherungshypothek an erster Rangstelle stattgegeben. Das Grundbuchamt hat die Sicherungshypotheken am 26. Januar 1988 unter Eintragung eines Vorrangvermerks (1. Rangstelle) bei der Post III, 1 eingetragen. Gegen die Beschwerdeentscheidung des Landgerichts hat die Beteiligte zu 1) weitere Beschwerde eingelegt. Sie beantragt, den Beschluß des Landgerichts aufzuheben und die Löschung des Rangvermerks, hilfsweise, die Eintragung eines Widerspruchs bei diesem anzuordnen. Das Oberlandesgericht möchte die weitere Beschwerde zurückweisen. Es sieht sich hieran durch die Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in BGHZ 45, 186 ; 49, 197; 83, 395 und vor allem durch das Senatsurteil v. 10. Januar 1975; V ZR 110/73, WM 1975, 255 , 256 = DNotZ 1976, 96 gehindert, nach denen ein pfändbares Anwartschaftsrecht erst mit einem Umschreibungsantrag des Erwerbers entsteht. Aus den Gründen: A. Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft. (Wird ausgeführt). B. Die weitere Beschwerde ist nur mit dem Hilfsantrag auf Eintragung eines Widerspruchs zulässig. RM MittBayNot 1989 Heft 2 1. Die an keine Frist gebundene weitere Beschwerde gegen die Entscheidung des Landgerichts ist gemäß § 78 GBO statthaft und in der gemäß § 80 Abs. 1 Sätze 1, 2 GBO zulässigen Form eingelegt worden. 2. Sie ist jedoch - wie im-Vorlagebeschluß zutreffend ausgeführt - gemäß § 80 Abs. 3, § 71 Abs. 1 Satz 2 GBO unzulässig, soweit die Beteiligte zu 1) unter Aufhebung der landgerichtlichen Beschwerdeentscheidung die Löschung des zugunsten der Antragstellerin eingetragenen Rangvermerks begehrt. C. Im Umfang ihrer Zulässigkeit ist die weitere Beschwerde begründet. 1. Es steht hier nur noch zur Entscheidung, ob die Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO veranlaßt ist. Die gesetzlichen Voraussetzungen dafür sind gegeben. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts enthält eine Gesetzesverletzung, die zu einer unrichtigen Grundbucheintragung geführt hat. a) Das Grundbuchamt ist nicht nur zur Beachtung der förmlichen Eintragungsvoraussetzungen, sondern auch zur Wahrung der Richtigkeit des Grundbuchs verpflichtet, und darf deshalb keine Eintragungen vornehmen, deren Unrichtigkeit ihm bekannt ist ( BGHZ 35, 135 , 139; BayObLGZ 1969, 278 , 281). Dies gilt auch gegenüber dem Eintragungsersuchen einer Behörde (OLG Köln DNotZ 1958, 487 , 488; BayObLGZ 1952, 157, 159; 1970, 182, 184 f.; 1985, 372, 374 [= MittBayNot 1984, 27]; vgl. auch BGHZ 19, 355 , 357). Geht schon aus den von der Behörde dem Ersuchen beigefügten Unterlagen hervor, daß die begehrte Eintragung das Grundbuch unrichtig machen würde, so darf das Grundbuchamt dem Ersuchen nicht entsprechen. Das Gleiche gilt für die im Beschwerdeverfahren gemäß §§ 71 ff. GBO zu treffenden Entscheidungen. b) Die Eintragung der Sicherungshypotheken dürfte nicht angeordnet werden. Die Beteiligte zu 2) hat keine Grundpfandrechte erworben, da die Pfändung des Anwartschaftsrechts durch die am B. August 1988 zugestellten Verfügungen ins Leere ging. Der Senat hält an der in seiner Entscheidung vom 10. Januar 1975 (V ZR 110/73, WM 1975, 255 , 256 = DNotZ 1976, 96 , 97; vgl. auch schon BGHZ 49, 197 , 199 ff.) begründeten Auffassung fest, daß ein übertragbares und damit pfändbares Recht erst dann vorliegt, wenn ein Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt gestellt ist (oder eine Auflassungsvormerkung vorliegt, BGHZ 83, 395 , 399 [= MittBayNot 1982, 116 = DNotZ 1982, 619 mit Anm. Ludwig); 89, 41, 44 f. [= DNotZ 1984, 319 ]). Nur unter dieser Voraussetzung ist es gerechtfertigt, ein vom schuldrechtlichen Anspruch unabhängiges, dem späteren Vollrecht vergleichbares, übertragbares und pfändbares Recht (Anwartschaftsrecht) anzunehmen. Das vorlegende Oberlandesgericht will der in einer älteren Entscheidung des Kammergerichts (JFG 4, 339, 342) und im Schrifttum (KEHE-Hermann, GBO 6. Aufl. [richtig wohl: „KEHE/Erti, GBO, 3. Aufl `, Anm. der Schriftleitung] Einl. M 16; Münzberg, Festschrift für Schiedermair, 1976, 439, 446 ff.; Reinicke/Tiedtke NJW 1982, 2281 , 2282 f.; Staudinger/ Erti, BGB 12. Aufl. § 925 Rdnr. 133; Stöber, Forderungspfändung B. Aufl. Rdnr. 2067-2071) vertretenen Auffassung folgen, die ein solches Recht schon nach Auffassungserklärung bejaht. Der Senat vermag sich dieser Ansicht jedoch aus den nachstehenden Gründen nicht anzuschließen. Die vom Oberlandesgericht vertretene Auffassung, es bestehe kein Grund, die Übertragbarkeit, Verpfändbarkeit bzw. Pfändbarkeit eines Anwartschaftsrechts des Erwerbers von der Stellung der Anträge beim Grundbuchamt abhängig zu machen, trägt dem Umstand nicht Rechnung, daß der Erwerb des Eigentums am Grundstück gemäß § 873 Abs. 1 Satz 1 BGB Einigung und Eintragung erfordert. Es ist deshab nicht möglich, ein dem Vollrecht vergleichbares Anwartschaftsrecht unabhängig vom Vorliegen der Einträgungsvoraussetzungen anzunehmen. Nach der Gegenmeinung würde selbst dann ein solches Recht entstehen, wenn die Parteien die Rechtsänderung im Grundbuch (noch) nicht wollen und deshalb beispielsweise vereinbaren, zur Zeit keine Anträge beim Grundbuchamt zu stellen. Eine solche Vereinbarung wäre möglich; § 873 Abs. 2 BGB stünde ihr nicht entgegen (Senatsurt. v. 15. Mai 1953, V ZR 95/52, LM Nr. 3 zu § 925 BGB ; OLG Düsseldorf NJW 1954, 1041 ; MünchKomm/Kanzieiter 2. Aufl.• § 925 Rdnr. 27; BGB-RGRK/Augu-. stin 12. Aufl. § 925 Rdnr. 78). Die Bindungswirkung aus §873 Abs. 2 BGB bietet allein keine geeignete Grundlage, schon nach der Auflassung ein dem Vollrecht vergleichbares, übertragbares Recht des Erwerbers anzunehmen. Der mit dieser Vorschrift bezweckte Schutz des Erwerbers rechtfertigt nicht, zugunsten eines Gläubigers des Erwerbers vor Stellung des Eintragungsantrages eine übertragbare und pfändbare Rechtsposition zu bejahen. Den Senat überzeugt auch nicht das Argument, die Übertragbarkeit der Rechtsposition des Auflassungsempfängers sei schon deshalb anzuerkennen, weil diese eine Umschreibung des Eigentums auf einen Zweiterwerber ohne eine Eintragung des ersten Erwerbers ermögliche (Münzberg, Festschrift für Schiedermair [1976], 439, 449; vgl. auch Hoche NJW 1954, 652 ). Die Umschreibungsmöglichkeit beruht nicht darauf, daß der Auflassungsempfänger die Rechte aus der Auflassung auf einen Dritten überträgt. Sie folgt vielmehr daraus, daß in der Auflassung für den Auflassungsempfänger zugleich die Ermächtigung durch den Grundstückseigentümer liegt, als Nichtberechtigten ( § 185 Abs. 1 BGB ) über das Grundstück von verfügen (vgl. RGZ 129, 150 , 153). Es wird nach alledem daran festgehalten, daß die Stellung des Antrages auf Eigentumsumschreibung der Zeitpunkt ist, in dem ein übertragbares Recht entsteht. 2. Da mangels wirksamer Pfändung des Anwartschaftsrechts keine Sicherungshypotheken entstanden sind, ist das Grundbuch durch deren Eintragung unrichtig geworden. III. Die Beschwerdeentscheidung des Landgerichts ist danach aufzuhelben. Gleichzeitig ist die Eintragung von Amtswidersprüchen unabhängig von der Reichweite der Anträge - nach § 53 Abs. 1 Stz 1 GBO anzuordnen. Die Widersprüche richten sich gegen die Eintragung der in Abteilung III unter Nr. 2 und 3 für die Beteiligte zu 2) ausgewiesenen, aber nicht entstandenen Sicherungshypotheken. Anmerkung der Schriftleitung: Zur Verpfändung des Anwartschaftsrechts des Auffassungsempfängers vgl. den Aufsatz von Ertl, Die Grundschuldbestellung zur Kaufpreisfinanzierung (dort unter VII., in diesem Heft S. 53/58 f.). MittBayNot 1989 Heft 2 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 30.11.1988 Aktenzeichen: V ZB 10/88 Erschienen in: MittBayNot 1989, 87-88 MittRhNotK 1989, 112-113 Normen in Titel: GBO § 79 Abs. 2; ZPO § 857