V ZB 14/88

Zurück BGH 18. Mai 1989 V ZB 14/88 WEG § 16 Abs. 2 Keine Haftung des "werdenden Wohnungseigentümers" für Verbindlichkeiten vor Eigentumserwerb Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau dend, daß sich das Gläubigerrecht des Briefbesitzers aus einer zusammenhängenden, auf einen eingetragenen Gläubiger zurückführenden Reihe von öffentlich beglaubigten Abtretungserklärungen ergibt. Dies ist nur dann möglich, wenn auch die jeweiligen Abtretungsempfänger in der Urkunde bestimmt und zweifelsfrei bezeichnet sind. Der Revision ist zuzugeben, daß die Bezeichnung natürlicher oder juristischer Personen immer mit gewissen Ungenauigkeiten behaftet sein kann und insbesondere etwa im Fall des Namenswechsels oder eines Erbfalls zur aktuellen Bezeichnung des Abtretungsempfängers auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden muß. Das ändert aber nichts an der Notwendigkeit, daß in der Urkunde selbst zunächst einmal die Person des Abtretungsempfängers zweifelsfrei und bestimmt angegeben sein muß. Die Revision hat auch nicht damit recht, daß hier mit Blick auf die §§ 1154, 1155 BGB zwischen der ,Transportfunktion" und der „Gutglaubensfunktion" der Abtretungserklärung unterschieden werden müsse. Eines läßt sich hier vom anderen nicht trennen. Aus der Tatsache, daß die Abtretungserklärung unter Umständen geeignet sein muß, den öffentlichen Glauben des Grundbuchs zu ersetzen, ergeben sich gewisse Mindestanforderungen an den zu ihrer Wirksamkeit erforderlichen Inhalt. 2. Das Berufungsgericht hat aber — soweit sich das ohne einen Tatbestand nach der Aktenlage beurteilen läßt — rechtsfehlerhaft einen schuldrechtlichen Anspruch der Kläger auf Ergänzung der Abtretungsurkunde (Aufnahme der Kläger, die behaupten, am 11.3.1983 der Bauherrengemeinschaft angehört zu haben) verneint. Es unterstellt einen schuldrechtlichen Anspruch der Kläger auf Abtretung der Grundschuld auf der Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Beklagten. Die Kläger hatten ausdrücklich behauptet und unter Beweis gestellt, sie hätten mit dem Beklagten einen Sicherungsvertrag geschlossen, der die Abtretung der Grundschuld zum Gegenstand hatte. Die vom Berufungsgericht geäußerten Zweifel am Bestand einer unmittelbaren schuldrechtlichen Vereinbarung-(pactum de cedendo) zwischen den Parteien sind nicht nachvollziehbar. Daß die Verpflichtung zur Sicherheitsleistung zunächst die beauftragte Generalunternehmerin (R.) traf, die den Beklagten ihrerseits mit den Rohbauarbeiten beauftragte, und der Beklagte sich bereit fand, Frau R. die erforderliche Sicherheit durch Grundschuldabtretung zur Verfügung zu stellen, schließt nicht aus, daß sich — wie behauptet — der Beklagte gegenüber den Klägern selbst verpflichtete, die Grundschuld an sie abzutreten. Anders als der dingliche Vertrag legt der formlos gültige schuldrechtliche Abtretungsvertrag ( RGZ 54, 148 ff.) die Kläger als Vertragspartei („Bauherrengemeinschaft W.-Straße in K., vertreten durch") bestimmt genug fest (vgl. BGH Urt. v. 18.11.1976, VII ZR 150/75, NJW 1977, 294). War der Beklagte nach dem unterstellten Sachverhalt verpflichtet, den Klägern die Grundschuld abzutreten, so muß er erst recht auch die Abtretungsurkunde vom 11.3.1983 in dem beantragten Sinn ergänzen, um damit die dinglich mißglückte Abtretung wirksam werden zu lassen, und so den Klägern ihre Eintragung in das Grundbuch zu ermöglichen. Der Standpunkt des Berufungsgerichts, nur eine-wirksame Abtretungserklärung sei ergänzungsfähig und es fehle ein Antrag der Kläger, gerichtet auf erstmalige Abtretung der Grundschuld, ist übertrieben formalistisch und wird einer nach Treu und Glauben vorzunehmenden Erfüllung der schuldrechtlichen Verpflichtung ( § 242 BGB ) nicht gerecht (vgl. auch RG WarnRspr 1935 Nr. 102 S. 216; BGB-RGRKI Mattem 12. Aufl. § 1154 Rdnr. 17). 3. WEG § 16 Abs. 2 (Keine Haftung des „werdenden Wohnungseigentümers" für Verbindlichkeiten vor Eigentumserwerb) Der „werdende” Wohnungseigentümer haftet auch nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind. BGH, Beschluß vom 18.5.1989 — V ZB 14/88 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Antragsteller ist Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage in B. und aufgrund Verwaltervertrages ermächtigt, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen und Leistung an sich selbst zu verlangen. Dem Beteiligten zu 3 gehörten die im Aufteilungsplan mit Nrn. 2, 10, 11, 28, 29, 47 und 49 bezeichneten Wohnungen. Durch notariellen Vertrag vom 6.7.1985 verkaufte er diese sieben Wohnungseigentumseinheiten an die Beteiligte zu 2. Übergabe sowie Übergang von Nutzen und Lasten auf die Käuferin sollten mit Wirkung vom Monatsersten nach Hinterlegung des Barkaufpreises auf Notaranderkonto (30.9.1985) erfolgen. Zugunsten der Beteiligten zu 2 ist am 19.7.1985 in den jeweiligen Wohnungsgrundbüchern eine Eigentumsverschaffungsvormerkung eingetragen worden. Am 22.9.1987 wurde das Eigentum an den sieben Wohnungen auf die Beteiligte zu 2 umgeschrieben. In dem Vertrag ist unter Nr. VI folgendes bestimmt: „Der Käufer übernimmt sämtliche, in der Teilungserklärung vom 15.4.1982 enthaltenen Verpflichtungen mit der Maßgabe, daß er verpflichtet ist, diese Verpflichtung auf seine Rechtsnachfolger in der gleichen Weise zu übertragen und auch diese zu verpflichten, das Wohnungseigentum nur unter diesen Bedingungen weiter zu veräußern. Dem Käufer ist bekannt, daß ein monatliches Wohngeld zu zahlen ist. Er verpflichtet sich, das Wohngeld Incl. Heizkostenvorschuß jeweils monatlich im voraus an die jeweilige Verwaltung zu zahlen. Aufgrund des Eigentümerwechsels wird die Jahresabrechnung demjenigen Wohnungseigentümer erteilt, der am 31. Dezember des Abrechnungsjahres die Lasten und Nutzen zu tragen hat. Etwaige Fehlbeträge, die sich aus einer solchen Jahresabrechnung ergeben können, Incl. Heizkosten, sind zwischen den Parteien intern auszugleichen. Sollte sich nach Abrechnung durch die Verwaltung ein Guthaben zugunsten des Verkäufers aus der Instandhaltungsrücklage ergeben, so tritt er dieses an den Käufer ab. Ein etwaiges Guthaben gilt als mit der Zahlung des Kaufpreises abgegolten" In der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.10.1985 wurde mehrheitlich beschlossen, eine umfangreiche Dachsanierung vorzunehmen und die Kosten durch Auflösung der Instandhaltungsrücklage sowie durch eine Sonderumlage aufzubringen. In einer Versammlung vom 20.1.1986 bestätigten die Wohnungseigentümer den genannten früheren Beschluß und legten die Ausführungsmodalitäten im einzelnen fest. Der Antragsteller hat die Beteiligten zu 2 und 3 auf die Zahlung der Sonderumlage für die Dachsanierung in Höhe von 13.156,80 DM sowie eines sich aus der Jahresabrechnung 1986 (gebilligt von der Eigentümerversammlung am 12.1.1987) ergebenden rückständigen Wohngeldes in Höhe von 5.016,21 DM in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat den Beteiligten zu 3 zur Zahlung von 18.173,01 DM nebst Zinsen verpflichtet und den Antrag gegen die Beteiligte zu 2 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers in einem hier nicht mehr relevanten Kostenpunkt gegen die Beteiligte zu 3 als unzulässig und im übrigen als unbegründet zurückgewiesen. MittBayNot 1989 Heft 5 269 Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde, mit der der Antragsteller seine ursprünglichen Anträge weiterverfolgt. Das Kammergericht hat die Beschwerde zurückgewiesen, soweit das Landgericht die Erstbeschwerde verworfen hat (Kostenpunkt). Im übrigen hält es die Beschwerde für unbegründet, sieht sich aber an der beabsichtigten Entscheidung durch die Beschlüsse des OLG Stuttgart vom 24.11.1978 ( OLGZ 1979, 34 ) und des BayObLG vom 14.11.1985 ( WuM 1986, 29 ) gehindert und hat die Sache insoweit dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: Die Vorlage ist statthaft. (Wird ausgeführt). Die sofortige weitere Beschwerde ist im hier noch angefallenen Umfang zulässig ( § 43 Abs. 1 Nr. 1, § 45 Abs. 1 WEG , §§ 27, 29 FGG ), aber nicht begründet. wenn er das Wohnungseigentum veräußert hat, nicht mehr nutzt und für den Erwerber schon eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist ( BGHZ 87, 138 ff. [= MittBayNot 1983, 127 = DNotZ 1984, 32 ]). An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest. Veräußerer und Erwerber haben es jederzeit in der Hand, durch einen Schuldbeitritt im Wege eines echten Vertrages zugunsten eines Dritten eine Mithaftung des Erwerbers zu begründen. Der Veräußerer kann notfalls auch seinen Freistellungsanspruch gegen den Erwerber an die übrigen Wohnungseigentümer abtreten, so daß diese den Erwerber unmittelbar in Anspruch nehmen können. Damit aber fehlt jedes Bedürfnis, den Geltungsbereich des § 16 Abs. 2 WEG in Widerspruch zu den dargelegten Leitgedanken auszudehnen (vgl. auch Weitnauer, Partner im Gespräch, 1987, S. 213, 217/218). 1.... 2. Der Senat stimmt mit dem vorlegenden Gericht auch darin überein, daß die Beteiligte zu 2 für die Sonderumlage und das rückständige Wohngeld 1986 nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG kraft Gesetzes haftet. Die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum bejaht allerdings einen solchen Anspruch auch bei voll eingerichteter Gemeinschaft gegen den noch nicht eingetragenen Erwerber einer Eigentumswohnung im Wege der Einzelnachfolge; die Voraussetzungen im einzelnen sind allerdings umstritten (vgl. BayObLG WuM 1986, 29 m. w..N.; OLG Karlsruhe OLGZ 1978, 177 ff.; OLG Köln OLGZ 1978, 151 [= MittBayNot 1979, 19]; OLG Stuttgart OLGZ 1979, 34 ; BGB-RGRK/Augustin, WEG 12. Aufl. § 16 Rdnr. 31; Palandt/Bassenge, BGB 48. Aufl. WEG § 16 Anm. 5 b; Röll NJW 1983, 153 , 154). Diese allein unter dem Gesichtspunkt einer „faktischen Eingliederung in die Wohnungseigentümergemeinschaft" begründete Auffassung überzeugt den Senat nicht. In BGHZ 104, 197 , 202 f. (= MittBayNot 1988, 178 = DNotZ 1989, 148 mit Anm. Weitnauer) hat der Senat ausgeführt, daß die Wohnungseigentümer im Innenverhältnis erst durch den Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet werden; daraus folge, daß ein solcher Beschluß Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlußfassung berufenen Wohnungseigentümer begründen könne, weil sonst ein — unzulässiger — Gesamtakt zu Lasten Dritter vorläge. Im Anschluß daran hat der Senat mit Beschluß vom 1.12.1988, V ZB 6/88 ( WM 1989, 305 ff. [= MittBayNot 1989, 85 ]; zur Veröffentlichung in der amtlichen Sammlung vorgesehen) entschieden, daß der Erwerber einer Eigentumswohnung in der Eigentümerversammlung einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft auch dann kein eigenes (das des Veräußerers verdrängendes oder daneben bestehendes) Stimmrecht hat, wenn sein Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind. Daraus ergibt sich nunmehr folgerichtig, daß der „werdende" Eigentümer auch nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten haftet, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, und zwar erst durch Beschluß einer Eigentümerversammlung, in der er kein eigenes Stimmrecht hatte (vgl. auch Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 10 Anhang Rdnr. 6; Be/z, WEZ 1987, 5). Es besteht im vorliegenden Fall auch kein Bedürfnis für eine analoge Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG . Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der im Grundbuch eingetragene Eigentümer die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann noch zu tragen, 4. WEG § 23 Abs. 1 u. 4, § 26 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Nr. 4 (Keine Bestellung einer BGB-Gesellschaft zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft) a) Ein Eigentümerbeschluß, der zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt, ist nichtig. b) Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nicht Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein. c) Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist in einem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sie von dem Wohnungseigentumsgericht nicht festgestellt worden ist. BGH, Beschluß vom 18.5.1989 — V ZB 4/89 — mitgeteilt von Notar Dr. Rüdiger Dietel, H 1lpoltstei n Aus dem Tatbestand: Die Beteiligte zu 1 ist Wohnungseigentümerin. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, daß zur Übertragung des Wohnungseigentums die schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Die Beteiligte zu 1 ließ das Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 2 auf..Die von den Wohnungseigentümern zu Verwaltern in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestellten Eheleute stimmten der Auflassung zu. Das Grundbuchamt hat den Antrag der Beteiligten auf Eintragung der Auflassung in das Grundbuch mit der Begründung beanstandet, die Zustimmung der Verwalter sei unwirksam, weil eine BGB-Gesellschaft nicht zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden könne. Die als Beschwerde geltende Erinnerung des Beteiligten zu 2 hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten ihren Eintragungsantrag weiter. Das Bayerische Oberste Landesgericht hält die Bestellung der Eheleute L. zu Verwaltern für nichtig und möchte die weitere Beschwerde zurückweisen. Es sieht sich hieran durch den Beschluß des OLG Frankfurt vom 20.7.1987, 20 W 218187 ( NJW-RR 1988, 139 = Rpfleger 1988, 184 = DNotZ 1988, 707 ) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt (MittBayNot 1989, 148 Ls.). Aus den Gründen: Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft. (Wird ausgeführt). Die weitere Beschwerde ist in der Sache nicht begründet. Der Senat teilt die Auffassung des vorlegenden Gerichts.Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist in einem gerichtlichen Verfahren auch dann zu berücksichtigen, wenn sie nicht vorher ausdrücklich auf einen Antrag nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG hin festgestellt worden ist. MittBayNot 1989 Heft 5 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 18.05.1989 Aktenzeichen: V ZB 14/88 Erschienen in: MittBayNot 1989, 269-270 Normen in Titel: WEG § 16 Abs. 2