V ZR 339/87

Zurück BGH 21. Dezember 1989 V ZR 339/87 WEG §§ 3, 8 Wirksame Aufteilung in Wohnungseigentum trotz öffentlich-rechtlichen Bauverbots Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Hätte aber die Beklagte im Rahmen der Verhandlungen darauf bestanden, daß sie nur gegen Absicherung „aller bestehenden" Verbindlichkeiten die Wechsel prolongieren werde, dann könnte die dementsprechende Zweckvereinbarung für die Sicherungsgeberin nicht mehr überraschend gewesen sein. Insofern spielt der zwischen den Parteien umstrittene Ablauf der Vertragsverhandlungen im Rahmen des § 3 AGBG doch eine entscheidende Rolle. Insoweit weist der Senat allerdings darauf hin, daß nach dem festgestellten Anlaß der Grundschuldbestellung (Prolongation der Wechselverbindlichkeiten) grundsätzlich schon deshalb die Ausdehnung der Haftung auf alle bestehenden Verbindlichkeiten einen überraschenden Charakter trägt und es damit Sache der Beklagten wäre, zu beweisen, sie habe im Rahmen der Verhandlungen auf die weitergehende Sicherungsabrede hingewiesen (vgl. BGHZ 83, 56 , 60; Ulmer/ Brandner/Hensen, AGBG 5. Aufl. § 3 Rdnr. 25; Wo%f/Horn/ Lindacher, AGBG 2. Aufl. Rdnrn. 28 und 29; Erman/H. Hefermehl, BGB B. Aufl. AGBG § 3 Rdnr. 20). e) Nach § 6 Abs. 1 AGBG bleibt bei Unwirksamkeit eines Teiles der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der übrige Teil wirksam. Ist eine Formularklausel — hier die Zweckerklärung — nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll trennbar in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils rechtlich unbedenklich (vgl. BGHZ 106, 19 , 25, 26). Dies gilt sowohl für eine Trennung des Haftungsumfangs für zukünftige und bestehende Verbindlichkeiten, als auch — je nach dem Ergebnis der erneuten Verhandlung — für die Trennung innerhalb der bestehenden Verbindlichkeiten nach Wechselforderungen und sonstigen Forderungen der Beklagten. Es ist deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht notwendig, den bestehenbleibenden Haftungsumfang „aus den Umständen" zu ermitteln. 3. Im Rahmen der erneuten Verhandlung wird die Beklagte Gelegenheit haben, auf ihre Rüge zurückzukommen, das Berufungsgericht habe ihren Vortrag zu den geltend gemachten Wechselnebenforderungen (47.843,41 DM) zu Unrecht als unschlüssig behandelt. Der Senat weist allerdings.darauf hin, daß die von der Beklagten vorgelegten Kopien aus dem Wechselkopierbuch nur teilweise Wechsel betreffen, als deren Bezogener die Firma F.-GmbH erscheint. Rechtsfehlerhaft ist freilich der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen ihrer Forderung treffe. Die Klägerin, die Vollstreckungsgegenklage gegen den abstrakten Grundschuldanspruch erhoben hat, trägt grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Rückgewähranspruches (vgl. BGH Urteile v. 19.10.1973, V ZR 153/71, WM 1974, 47 , 48; v. 27.2.1976, V ZR 50/75, WM 1976, 666, 667 und v. 30.4.1985, X ZR 34/84, NJW 1986, 53 , 54). Der Ausnahmefall, daß bei Grundschuldbestellung die Forderungshöhe noch nicht feststand (vgl. Senatsurteile v. 19.10. 1973 und v. 27.2.1976 jew. a. a. 0.), liegt hier nicht vor. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, daß eine der Gläubigerin eingeräumte Sicherheit verwertet werden soll, die „zugunsten eines Dritten" bestellt worden ist. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts verwischt den vom Gesetzgeber gewollten und den Bedürfnissen des Rechtsverkehrs entsprechenden Unterschied zwischen der Sicherungsgrundschuld und der Verkehrshypothek einerseits sowie der Sicherungshypothek andererseits (vgl. schon RGZ 60, 247 , 248/249). 9. WEG §§ 3, 8 (Wirksame Aufteilung in Wohnungseigentum trotz öffentlich-rechtlichen Bauverbots) Die Grundbucheintragung der Teilungserklärung oder der Teilungsvereinbarung vor Errichtung des Gebäudes ist inhaltlich zulässig auch dann, wenn schon in diesem Zeitpunkt nach öffentlichem Recht ein Bauverbot für das Grundstück besteht. BGH, Urteil vom 22.12.1989 — V ZR 339/87 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Kläger ersteigerte gegen ein Bargebot von 70.000 DM Wohnungseigentum, bestehend aus einem Miteigentumsanteil am Grundstück und dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten Wohnung in einem erst noch zu errichtenden Gebäude. Der Zuschlagsbeschluß. vom 25.1.1984, zugestellt am 24.2.1984, kennzeichnet den Zustand des Wohnungseigentums als „bisher nur anteilige Grundstücksfläche". Nachdem der Kläger bei der Bauaufsichtsbehörde erfahren hatte, daß ihm der Bau des Hauses, auf das sich das Sondereigentum bezieht, nicht genehmigt werden würde, suchte er am 1.3.1984 die Kanzlei der beklagten Rechtsanwälte auf. Er bat den Beklagten zu 1 um Prüfung, ob er sich von dem Zuschlag lösen könne. Der Beklagte zu 1 gab keinen Hinweis auf den Lauf einer etwaigen Rechtsmittelfrist. Am nächsten Tag trat der Kläger eine längere Auslandsreise an. Bei seiner Rückkehr fand er ein Schreiben des Beklagten zu 2 vom 15.3.1984 des Inhalts vor, daß ein Rechtsmittel gegen den Zuschlags. beschluß aussichtslos sei. Eine spätere Bauvoranfrage des Klägers wurde abschlägig beschieden, sein dagegen erhobener Widerspruch zurückgewiesen. Inzwischen hat sich in einem erneuten Zwangsversteigerungsverfahren herausgestellt, daß das dem Kläger zugeschlagene, damals mit einem Verkehrswert von 100.000 DM angesetzte Wohnungseigentum nur 5.000 DM wert ist. Der Kläger beansprucht von den Beklagten als Gesamtschuldnern, gestützt auf die Behauptung fehlerhafter Rechtsberatung, Schadensersatz in Höhe eines Teilbetrages von 41.000 DM nebst 4% Zinsen seit Rechtshängigkeit. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Die Revision des Klägers wurde zurückgewiesen. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Kläger habe durch eine den Beklagten etwa vorwerfbare Verletzung des mit ihnen geschlossenen anwaltlichen Beratungsvertrages keinen Schaden erlitten, da ein Rechtsbehelf gegen den Zuschlagsbeschluß unbegründet wäre. Das hält revisionsrechtlicher Prüfung stand 1. Sofortige Beschwerde gegen die Erteilung des Zuschlages, dementsprechend auch die dem Rechtsmittel vorgeschaltete befristete Erinnerung gegen den Zuschlagsbeschluß des Rechtspflegers (§ 11 Abs. 1 und 4 RPfIG), hätte der Kläger nach den hier allein in Betracht kommenden Vorschriften der §§ 100 Abs. 1, 83 Nr. 6 ZVG begründet nur dann einlegen können, wenn die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums unzulässig gewesen sein sollte. Das war nicht der Fall. a) Aus den im Tatbestand des Berufungsurteils in Bezug genommenen Schriftsätzen der Parteien ergibt sich, daß das versteigerte Wohnungseigentum durch Teilungserklärung gern. § 8 WEG gebildet worden ist. Dieses Wohnungseigentum ist durch Eintragung des mit jedem Miteigentumsanteil verbundenen Sondereigentums in die Wohnungsgrundbücher zustande gekommen (§ 8. Abs. 2, § 7 Abs. 1 WEG ). Insoweit stellt das Berufungsgericht rechtlich• einwandfrei und unangegriffen fest, daß die Eintragung den formellen 106 MittBayNot 1990 Heft 2 gesetzlichen Erfordernissen für die Begründung von Wohnungseigentum entsprach. b) Das Berufungsgericht geht davon aus, schon im Zeitpunkt der Grundbucheintragung habe ein öffentlich-rechtliches Bebauungshindernis für den Teil der Grundstücksfläche bestanden, auf dem nach dem Aufteilungsplan ein Gebäude mit der dem - versteigerten — Wohnungseigentum Nr. 5 zugeordneten Wohnung errichtet werden sollte. Der Senat billigt die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, Wohnungseigentum könne trotz einer von vornherein bestehenden Baubeschränkung wirksam entstehen. Die Begründung von Wohnungseigentum ist ein sachenrechtlicher Akt, dessen inhaltliche Zulässigkeit nur davon abhängt, ob er den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes entspricht. Nach § 3 Abs. 1, § 8 Abs. 1 WEG kann durch Teilungsvereinbarung oder, wie hier, durch Teilungserklärung Wohnungseigentum schon vor Errichtung des Gebäudes gebildet werden. Das den Miteigentumsanteilen am Grundstück jeweils zugeordnete Sondereigentum an einer Wohnung entsteht dann erst mit deren Fertigstellung. Dinglich vollzogen wird die Teilungserklärung aber bereits durch Eintragung in die Wohnungsgrundbücher ( § 8 Abs. 2, ,§ 7 Abs. 1 WEG ), obwohl zu diesem Zeitpunkt dasjenige Wohnungseigentum, das sich auf eine Wohnung in einem erst noch zu errichtenden Gebäude erstreckt, tatsächlich nur ein Miteigentumsanteil am Grundstück ist. Die Eintragung verschafft dem Grundstückseigentümer als nunmehrigem Inhaber aller Miteigentumsanteile und damit auch dem späteren Erwerber eines Anteils zwar die gesicherte Rechtsposition, daß dem Anteil am Grundstück im Falle der Bebauung — entgegen der Regel des § 93 BGB — Sondereigentum zuwächst; diese „Anwartschaft" auf Erlangung von Sondereigentum — sowie von Miteigentum an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen — sagt jedoch nichts darüber aus, ob das Gebäude errichtet wird und ob es nach öffentlichem Bauplanungsrecht überhaupt errichtet werden darf. Wenn das Gebäude, gleichgültig aus welchen Gründen, nicht erstellt wird, bleibt das Wohnungseigentum auf Dauer in dem Zustand wirksam, in dem es sich bei Grundbucheintragung befand, also der Substanz nach nur in dem eines Miteigentumsanteils am Grundstück (Weitnauer, WEG 7. Aufl., § 3 Rdnr. 11 a.E.). Dieses Ergebnis wird auch nicht durch das Erfordernis einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frage gestellt. Für die Eintragung von Wohnungseigentum ist zwar nachzuweisen, daß jede Wohnung in sich abgeschlossen ist (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG); dadurch wollte der Gesetzgeber aber nur Streitigkeiten vermeiden, wie sie unter der Geltung des Stockwerkseigentums als Folge unklarer rechtlicher Verhältnisse entstanden sind (Begr. zu § 3 Abs. 2 im Bericht des Bundestagsausschusses für Wiederaufbau und Wohnungswesen v. 31.1.1951 = BT-Drucks. Nr. 180211951). Es sollte mithin lediglich gewährleistet sein, daß jeder Sondereigentumsbereich von demjenigen der anderen Wohnungseigentümer eindeutig abgegrenzt ist. Einen Nachweis auch darüber, daß die Errichtung eines Gebäudes mit. den dem Aufteilungsplan entsprechenden Wohnungen bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig ist, verlangt das Gesetz nicht. Ob dennoch die Baubehörde nach Nr. 8 Abs. 1 der zu § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG erlassenen Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19.3.1974 (BAnz. Nr. 58) bei einem noch zu errichtenden Gebäude die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung versagen könnte, wenn die MittBayNot 1990 Heft 2 Errichtung baurechtlich unzulässig ist (so wohl Trendei, BauR 1984, 215 , 220; a.M. Bielenberg, ZfBR 1982, 7 , 9), kann dahinstehen. Denn die Bescheinigung ist hier erteilt und dem Grundbuch vorgelegt worden, was für die Eintragung jedenfalls dann genügt, wenn kein deutlicher Widerspruch zum Aufteilungsplan besteht (Weitnauer a. a. O. § 7 Rdnr. 10 b). Das Erfordernis der Abgeschlossenheit ist zudem in § 3 Abs. 2 WEG nur als Sollvorschrift geregelt, so daß die Wirksamkeit des Wohnungseigentums nach dessen Eintragung nicht unter Berufung auf diese Vorschrift und somit auch nicht wegen, eines Mangels der baubehördlichen Prüfung in Zweifel gezogen werden kann (vgl. amtl. Begr. zu § 3 = BR-Drucks. Nr. 7511951). Demnach ist hier Wohnungseigentum wirksam begründet worden. Folglich hat es auch der Vollstreckungsschuldner mit zulässigem Inhalt erworben. Die vom Senat in BGHZ 96, 385, 388 (= MittBayNot 1986, 70 = DNotZ 1986, 286 ) (krit. Kohler, JR 1989, 317 ) für den Verkauf eines Erbbaurechts getroffene Entscheidung, daß es inhaltlich unzulässig ist, wenn bei seiner Bestellung ein dauerndes Bauverbot besteht (anders indes bei Bauerwartungsland: BGHZ 101, 143 , 148 [= MittBayNot 1987, 246 = DNotZ 1988, 161 ]), läßt sich auf den Erwerb von Wohnungseigentum nicht übertragen. Denn hier erhält der Erwerber auch bei einem erst noch zu errichtenden Gebäude ein schon durch Eintragung der Teilungserklärung oder der Teilungsvereinbarung inhaltlich zulässig gebildetes Wohnungseigentum. Ob dann der Veräußerer die Entstehung des Sondereigentums zu gewährleisten hat, ist eine Frage der schuldrechtlichen Vertragsgestaltung. Ein insoweit etwa in Betracht kommender Sachoder Rechtsmangel hat nach § 56 Satz 3 ZVG auf die Zulässigkeit der Zwangsversteigerung keinen Einfluß. 2. Der Zuschlagsbeschluß hätte auch nicht aus anderen Gründen mit Erfolg angefochten werden können (Wird ausgeführt). 10. BGB §§ 1018, 1090 Abs. 1 (Zulässigkeit einer „Baumwurf"-Dienstbarkeit) Die Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, sämtliche Einwirkungen auf seinem Grundstück durch Baumwurf aus dem auf einem Nachbargrundstück stehenden Wald zu dulden „und insoweit auf Schadensersatzansprüche zu verzichten, die zum Inhalt des Eigentums gehören`, kann zulässiger Inhalt einer Dienstbarkeit sein. BayObLG, Beschluß vom 24.10.1989 — BReg. 2 Z 85/89 mitgeteilt von Notar Dr. Wolfgang Ring, Landshut, und Johann Demharter, Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand.' Die Beteiligten zu 1 sind Miteigentümer des Grundstücks Fl.St.104112, die Beteiligten zu 2 Miteigentümer des benachbarten Grundstücks FI.St. 104114. Mit notarieller Urkunde vom 1.12.1988 haben die Beteiligten zu 1 zugunsten der jeweiligen Eigentümer des den Beteiligten zu 2 gehörenden Grundstücks eine Grunddienstbarkeit und zugunsten des Beteiligten zu 3 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt und bewilligt. Diese Dienstbarkeiten haben mit notarieller Nachtragsurkunde vom 9.3.1989 folgende Fassung erhalten: „Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Fist. Nr. 1041/2 verpflichtet sich hiermit gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. 104114 gegen die forstwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks Fist. Nr. 1041/4 keinerlei Einwendungen zu erheben und diese Nutzung zu dulden. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 21.12.1989 Aktenzeichen: V ZR 339/87 Erschienen in: MittBayNot 1990, 106-107 Normen in Titel: WEG §§ 3, 8