VII ZR 324/88

Zurück BGH 29. März 1990 VII ZR 324/88 BGB § 286 Abs. 1, §§ 249, 252 Finanzierungsaufwand oder Bruttomiete als Verzugsschaden Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ni. Rechtsprechung A. Bürgerliches Recht 1. BGB § 286 Abs. 1, §§ 249, 252 (Finanzierungsaufwand oder Bruttomiete als, Verzugsschaden) Zur Berechnung des Verzugsschadens bei verspäteter Fertigstellung eines Mietwohnungsgebäudes. BGH, Urteil vom 29.3.1990 — VII ZR 324/88 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Kläger haben — in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammengeschlossen — durch die Fa. ASB GmbH, deren Gesellschafter die Beklagten sind, eine Wohnanlage errichten lassen. Nach den Vereinbarungen haben die Beklagten ihnen als Bürgen für den Schaden einzustehen, der durch die verspätete Fertigstellung der Anlage entstanden ist. Das zu errichtende Gebäude wurde erst wesentlich später fertiggestellt. Der daraus herzuleitende Schadensersatzanspruch der Kläger ist dem Grunde nach nicht streitig, die,Beklagten haben auf den Verzögerungsschaden auch bereits 155.000 DM bezahlt. Im vorliegenden Rechtsstreit machen die Kläger als Teilbetrag einen weiteren Schaden von 200.483,91 DM zuzüglich Zinsen geltend, den sie aus dem entstandenen Mietausfall und aus Finanzierungskosten herleiten. Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 152.801,71 DM stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Dagegen haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Oberlandesgericht hat durch Teilurteil die Berufung der Beklagten hinsichtlich eines Betrags von 145.708,70 DM zuzüglich Zinsen zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die — angenommene — Revision der Beklagten, die die Kläger zurückzuweisen bitten. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht billigt den Klägern neben den auf die Verzugszeit netto anfallenden Finanzierungskosten auch den Ersatz der Mieteinnahmen zu, die ihnen für die Zeit des Verzugs entgangen sind. Dabei geht es von dem den Klägern für fünf Jahre ab „Bezugsfertigstellung" garantierten Bruttomietzins aus und läßt — weil für den geltend gemachten Teilanspruch nicht erheblich — offen, in welcher Höhe davon Betriebskosten abzuziehen sind. Das Berufungsgericht meint, sowohl die Finanzierungskosten wie die entgangenen Mieteinnahmen hätten die Beklagten als Verzugsschaden zu ersetzen. Dagegen wendet sich die Revision der Beklagten mit Erfolg. 1. Seinen durch die verspätete Fertigstellung eines Gebäudes entstehenden Verzugsschaden kann der Gläubiger in unterschiedlicher Weise berechnen. So kann er unter anderem, soweit das hier infrage steht, grundsätzlich die auf die Verzugszeit entfallenden Mehraufwendungen für Finanzierung verlangen. Verlangt der Gläubiger Finanzierungskosten als Verzugsschaden, so betrifft dies den gesamten Zinsaufwand, der auf die Verzugszeit entfällt, denn dieser Aufwand wäre bei ihm ohne den Verzug nicht angefallen. Der Gläubiger muß sich allerdings Erträgnisse des etwa aufgrund von Grundpfandrechten bereitgestellten, aber noch nicht gebundenen Kapitals anrechnen lassen. Hiervon geht auch die Abrechnung des Berufungsgerichts aus, deren Zahlenwerk im wesentlichen unstreitig ist und von der Revision auch nicht angegriffen wird. 2. Der Gläubiger kann aber auch als entgangenen Gewinn gemäß § 252 BGB die für die Verzugszeit wirklich oder voraussichtlich entgangenen Erträge, also bei einem Objekt, wie es hier vorliegt, die Mieteinnahmen, ersetzt verlangen. Entgangener Gewinn sind in diesem Fall freilich nicht die Bruttomieten. Vielmehr muß neben den auch von den Klägern in die Abrechnung eingestellten Bewirtschaftungskosten und neben den von den Beklagten geltend gemachten Betriebskosten berücksichtigt werden, daß diese Mieteinnahmen, wenn sie für eine wirkliche Nutzung des Gebäudes gezahlt werden, mit einem stetig anfallenden Erhaltungsaufwand (vgl. hierzu etwa BGH Urt. vom 16.11.1989 — III ZR 146/88 — zur Veröffentlichung bestimmt -; wegen anderer Berechnungsmöglichkeit vgl. die Peters'sche Formel, zitiert bei Münch/Komm:Röll, 2.Aufl., § 21 WEG Rdn. 12 d) belastet sind. Soweit diese, die wirklichen Mieteinnahmen belastenden Kosten, bei der hier vorgenommenen Schadensberechnung nicht anfallen, müssen sie von dem Rohmietertrag abgezogen werden. Es ist ferner von der Darstellung beider Parteien auszugehen, daß die vom Berufungsgericht bei der Berechnung angesetzte Garantiemiete über der erzielbaren Marktmiete liegt. Ist dem aber so, dann wären die Kläger zwar bei rechtzeitiger Fertigstellung in der Zeit des Verzugs in den Genuß der höheren Miete gekommen; daß der Garant etwa nicht eingetreten wäre, ist nicht dargetan. Dem steht aber infolge . des Verzugs der Vorteil gegenüber, daß sich die auf fünf Jahre ab der „Bezugsfertigstellung" bemessene Mietgarantie um die Verzugszeit verlängert hat. Dieser im Wege des Vorteilsausgleichs anrechenbare Vorteil ergibt sich aus dem Unterschied zwischen der dann erzielbaren Marktmiete und der Garantiemiete. MittBayNot 1990 Heft 6 349 3. Berechnet der Gläubiger seinen Schaden in dieser Weise aufgrund der entgangenen ‚Mieteinnahmen, kann er daneben den regelmäßigen Finanzierungsaufwand nicht ersetzt verlangen. Denn diesen Aufwand hätte er bei Vermietung des Gebäudes aus den Mieterträgen decken müssen, sein „Gewinn" aus den Mieteinnahmen wäre um die Kosten der Regelfinanzierung vermindert. Auf der Grundlage einer Abrechnung mit für die Verzugszeit entgangenen Mieteinnahmen sind die zugehörigen Finanzierungskosten nicht verzugsbedingt. Dies gilt lediglich nicht für die Finanzierungskosten, die allein wegen des Verzugs angefallen sind, also z. B. für gegenüber der Endfinanzierung höhere Zwischenfinanzierungskosten, aber auch hier nur im Unterschiedsbetrag zur Endfinanzierung. 4. Schließlich kann der Gläubiger regelmäßige Finanzierungskosten nur höchstens bis zum Betrag der entgangenen Nettomiete ersetzt verlangen. Es kann kein durch die Finanzierungskosten verursachter Schaden sein, daß ein kalkulierter Verlust aus Vermietung infolge des Verzugs später eintritt, m. a. W. die Finanzierungskosten können als solche keinen über den Mietertrag hinausgehenden Schaden verursachen. Soweit die Finanzierung den Ertrag überschreitet, beruht der dadurch entstehende „Schaden" nicht auf dem Verzug sondern auf Dispositionen des Gläubigers, der — aus welchen Gründen auch immer — eben diesen „Schaden" haben wollte. Auch dies gilt mit der Einschränkung, daß verzugsbedingt erhöhte Finanzierungskosten im Unterschiedsbetrag zu ersetzen sind. 2. BGB §§ 133 C, 459 Abs. 2 (Bedeutung derZusicherung von Mieteinnahmen) Die Zusicherung von Mieteinnahmen erstreckt sich in der Regel nicht nur darauf, daß die Beträge bei Gefahrübergang gezahlt werden, sondern auch darauf, daß sie aus einer zulässigen Vermietung herrühren (im Anschluß an Senatsurt. v. 2.12.1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795 ) BGH, Urteil vom 22.6.1990 — V ZR 126/89 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 19.9.1986 verkauften die Beklagten der Klägerin ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluß jeder Gewährleistung. Der Kaufpreis betrug 720.000 DM. In dem Kaufvertrag heißt es, daß die Klägerin die ihr bekannten Miet- oder Pachtverhältnisse übernehme und alle Einheiten vermietet seien. Dem Vertrag war eine Liste beigefügt, in welcher die Gewerberäume und Wohnungen sowie die jeweils dafür erzielten Mietzinsbeträge im einzelnen aufgeführt waren. Die Klägerin hat die Beklagten auf Gewährleistung in Anspruch genommen, weil die Balkone zum Innenhof abbruchreif waren. Sie verlangt hilfsweise Minderung des Kaufpreises um 71.766 DM, weil die im Dachgeschoß vorhandenen Wohnungen baurechtlich nicht genutzt werden dürfen, die Mieter inzwischen ausgezogen seien und ihr dadurch ein Mietausfall von monatlich 664,50 DM, d.h. jährlich 7.974 DM, entstehe. Die Klage hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg. Der Senat hat die Revision nur insoweit angenommen, als das Berufungsgericht den Hilfsanspruch in Höhe von 71.766 DM aberkannt hat. Insoweit verfolgt die Klägerin das Klagebegehren weiter. Die Beklagten beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, die Beklagten hätten nicht zugesichert, daß die in der dem Kaufvertrag beigefügten Liste bezeichneten Wohnungen baurechtlich als solche genutzt werden dürften und daß die Mietzinserträge auf Dauer erzielt werden könnten. Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. Diese Auslegung verletzt anerkannte Auslegungsgrundsätze, deren Einhaltung das Revisionsgericht ohne entsprechende Revisionsrüge allein auf die von den Beklagten erhobene Sachrüge- hin zu prüfen hat (Senatsurt. v. 8.12. 1989, V ZR 53/88, WM 1990, 423 [= DNotZ 1990, 592 ]). Nach gefestigter Rechtsprechung des Senats sind die in einem Kaufvertrag, enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (Senatsurteile v. 19.9. 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46 und v. 3.11.1989, V ZR 154/88, WM 1990, 322 [= MittBayNot 1990, 100 = DNotZ 1990, 421 ]). Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht nicht beachtet. Der Senat kann die in Rede stehende Klausel jedoch selbst auslegen, weil hierzu tatsächliche Feststellungen nicht mehr in Betracht kommen ( BGHZ 65, 107 , 112; Senatsurt.-v. 24.6.1988, V ZR 49/87, NJW 1988, 2878 , 2879 [= DNotZ 1989, 308 ]). Sie erfüllt den Tatbestand der Zusicherung, weil besondere Umstände, die eine andere Auslegung rechtfertigen könnten, nicht vorliegen. Nach der Liste beläuft sich die Summe der jährlichen Bruttomieteinnahmen auf einen Betrag, der in dem Maklerexposä ausdrücklich zum Kaufpreis in Beziehung gesetzt war mit dem Bemerken, daß man „ein Anlageobjekt zur neunfachen Jahresnettomiete" erwerbe. Hat aber-ein Verkäufer Mieteinnahmen zugesichert, so erstreckt sich die Zusicherung nicht nur darauf, daß die im einzelnen aufgeführten Beträge im Zeitpunkt des Gefahrübergangs tatsächlich gezahlt werden, sondern ihrem objektiven Erklärungswert nach auch darauf, daß die Mieten erzielt werden dürfen. Der Käufer kann eine solche Zusicherung nämlich nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nur dahin verstehen, daß es sich bei den angegebenen Mieteinnahmen um Erträge handelt, die aus einer zulässigen Vermietung erzielt werden. Denn Grundlage für die bei dem Kauf eines Mietshauses bedeutsame Bemessung der Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung des Grundstücks können in der Regel nur solche Einnahmen sein, die aus einer baurechtlich zulässigen Vermietung herrühren, es sei denn, der Käufer wäre darüber aufgeklärt worden, daß es sich um Einnahmen aus rechtlich unzulässiger Nutzung handelt. Nur in diesem Fall kann der Käufer vor Abschluß des Kaufvertrages entscheiden, ob er das mit dem Erwerb verbundene, die Erreichung des Vertragszwecks erheblich gefährdende Risiko des Wegfalls von Mieteinnahmen bei unzulässiger Nutzung übernehmen will (vgl. Senatsurt. v. 2.12. 1988, V ZR 91/87 NJW 1989, 1795 — Kostenmiete). Die Beklagten haben die Klägerin nicht darauf hingewiesen, daß die Räume im Dachgeschoß zu Wohnzwecken nicht genutzt werden dürfen. Ob sie hieran ein Verschulden trifft, ist für den Inhalt der Zusicherung unerheblich. Diese enthält daher auch die Erklärung, daß die Mieteinnahmen aus einer zulässigen Vermietung stammen. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zwecks der für eine Kaufpreisminderung nach § 472 BGB erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. MittBayNot 1990 Heft 6 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 29.03.1990 Aktenzeichen: VII ZR 324/88 Erschienen in: MittBayNot 1990, 349-350 Normen in Titel: BGB § 286 Abs. 1, §§ 249, 252