IV ZR 226/89

Zurück OLG München 05. Juli 1990 29 U 2003/90 BGB § 313 Beurkundung der Kostentragung beim Grundstückskaufvertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau IV. Rechtsprechung A. Bürgerliches Recht 1. BGB § 313 (Beurkundung der Kostentragung beim Grundstückskaufvertrag) Erklärungen- eines Angebotsempfängers, die sich auf das Angebot beziehen, aber noch keine — auch keine be• dingte — Verpflichtung zum Erwerb des Grundstücks be• inhalten, sind als Teil der Vereinbarung beurkundungspflich• tig. OLG München, Urteil vom 5.7.1990 — 29 U 2003/90 Aus dem Tatbestand: Die Klägerin verlangt vom Beklagten Ersatz von Beurkundungskosten aus einem notariellen Kaufvertragsangebot. Sie ließ am 17.3.1989 ein an den Beklagten und dessen Ehefrau gerichtetes Kaufvertragsangebot notariell beurkunden. In der auf Abschluß eines Grundstückskaufvertrages gerichteten Angebotserklärung der Klägerin heißt es u.a.: „ .. die Abgabe des heutigen Angebots erfolgt unter der Voraussetzung (aufschiebende Bedingung), daß a) der ... spätestens heute 19.00 Uhr eine schriftliche Erklärung des Herrn Y. des Inhalts vorliegt, daß dieser im Falle der Nichtannahme des Angebotes der ..-. die Kosten der heutigen Angebotsbeurkundung einschließlich der Vollmachtsbestätigung erstattet" Das Kaufangebot richtete sich an den Beklagten und dessen Ehefrau ein Grundstück an die Klägerin verkaufen (Wertverhältnis etwa 90 zu 10). Im Laufe des 17.3.1989 gab der Beklagte eine mit „Zahlungsverpflichtung" überschriebene Erklärung ab, die nicht notariell beurkundet wurde, in der es u.a. heißt: Herr Y.... verpflichtet sich, der. . . die Kosten der Beurkundung des Kaufvertragsangebots gemäß Urkunde des Notars X. in Z. vom 17. März 1989 — Ur.Nr. 1132 X/1989 — ... zu erstatten, sofern dieses Angebot nicht angenommen werden sollte:' Der Beklagte nahm das Angebot in der Folgezeit nicht an. Die Klägerin bezahlte die Beurkundungskosten aus dem notariellen Kaufvertragsangebot vom 17.3.1989 in Höhe von 28.524,17 DM. Diese verlangt sie mit der vorliegenden Klage zurück. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung verfolgtedie Klägerin ihre Rechte weiter. Aus den Gründen: Die Berufung ist unbegründet. II Der Senat hält die Verpflichtung des Beklagten, die Kosten der Klägerin im Falle der Nichtannahme des Angebots zu übernehmen, bereits deshalb fürunwirksam, weil sie als Teil des gesamten Grundstücksgeschäfts von vornherein nach § 313 Satz 1 BGB beurkundungspflichtig war. 2. a) Der Form des § 313 BGB unterliegt, nicht nur ein Vertrag, durch den sich ein Teil zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet. Die Formbedürftigkeit des § 313 BGB erstreckt sich auf sämtliche mit dem Grundstücksgeschäft getroffenen Absprachen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (vgl. Palandt, 47.Aufl., §313, Anm.8a mit Rechtsprechungsnachweisen). Im vorliegenden Falle hatte sich der Beklagte privatschriftlich verpflichtet, die Kosten für die Beurkundung des Vertragsangebotes der Klägerin zu tragen, falls er das' Angebot der Klägerin nicht annimmt. Es bestand damit eine enge Verknüpfung zwischen dem notariellen Kaufangebot und der Verpflichtung zur Übernahme der Kosten. Darüberhinaus sollte das notarielle Kaufangebot der Klägerin nur wirksam sein, falls sich der Beklagte bis zum Abend des Beurkundstages schriftlich zur Übernahme der Notarkosten für den Fall verpflichtete, daß er das Kaufangebot nicht annehmen würde. b) Nach Auffassung von Wufka (Staudinger, Komm. zum BGB, § 313, Rdnr.53) sind Erklärungen eines Angebotserripfängers, die mit dem Angebot verbunden werden, aber noch keine — auch nicht bedingte — Grundstückserwerbsverpflichtung beinhalten, als Teil der Vereinbarung beurkundungsbedürftig. Wufka nennt ausdrücklich den Fall der Kostenübernahme und den Fall der Zahlung einer Vertragsstrafe bei Nichtannahme des Angebots. Der Senat hält diese Auffassung für zutreffend. Es besteht in solchen Fällen eine enge Verknüpfung zwischen dem formbedürftigen Kaufangebot und der Verpflichtung zur Übernahme der Kosten bei Scheitern des Geschäfts. Das Kaufangebot wird von vorneherein davon abhängig gemacht, daß der Beklagte eine andere Verpflichtung eingeht; es erlischt, wenn es zu dieser Verpflichtung nicht kommt.. Die zu übernehmende weitere Verpflichtung steht wiederum in engem Zusammenhang mit dem Grundstückskauf; nach dem Kaufvertragsangebot soll die Kosten der Käufer tragen, bei Scheitern soll die Kostenlast aber auf den „Verkäufer" übergehen. Die Frage der Kostentragung ist aber bei Grundstücksgeschäften von wesentlicher Bedeutung und deshalb beurkundungspflichtig. Hätte der Beklagte bei Abgabe des Kaufangebotes sich gleichzeitig verpflichtet, die Kosten für die Beurkundung zu tragen, so wäre diese Verpflichtung beurkundungsbedürftig gewesen. Nichts anderes kann gelten, wenn er sich zur Tragung der Kosten nur für den Fall verpflichtete, daß er das Angebot nicht annahm. Die beurkundungspflichtige Kostentragungsregelung kann nicht dadurch von der Beurkundungspflicht freiwerden, daß das Entstehen dieser Verpflichtung von der Bedingung abhängig gemacht wird, das Kaufangebot anzunehmen. Dies würde zu einer Umgehung der Beurkundungspflicht führen. Der Angebotsadressat ist hier nicht weniger schutzwürdig, als wenn er sich von vornherein zur Übernahme der Kosten verpflichtet hätte. k c) Zwar erfolgte die Übernahme der Kostentragung nicht unmittelbar mit dem Angebot, sondern erst im -Laufe des Tages. Dies rechtfertigt aber keine andere Beurteilung. Es bedeutet keinen wesentlichen Unterschied, ob der Adressat des Kaufangebotes sich sogleich gegenüber dem Anbieter verpflichtet, im Falle der Nichtannahme die Kosten zu tragen, oder ob er diese Erklärung erst später abgibt. Im Angebot war vorgesehen, daß der Empfänger die Erklärung im Laufe des Tages abgeben mußte. Die erforderliche Verknüpfung zwischen Angebot und Kostenübernahme war in gleicher Weise gegeben, wie wenn der Empfänger die Kostenübernahme sofort erklärt hätte. 1L Ansprüche aus c.i.c. scheiden ebenfalls aus. (Wird ausgeführt.) 2. BGB § 652 (lnteresseriskonflikt zwischen Makler und WEG-Verwalter) Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gemäß § 12 Wohnungseigentumsgesetz die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufes abhängig ist, kann wegen des demgemäß institutionalisierten Konflikts mit den Interessen des Käufers nicht dessen Makler sein. BGH, Urteil vom 26.9.1990 — IV ZR 226/89 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Klägerin ist Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage J. Sie verlangt von der Beklagten 7.524 DM Maklerprovision, nachdem sie der Beklagten den Kauf einer Eigentumswohnung, dieser Anlage vermittelt hat. Im notariellen Kaufvertrag mit dem Veräußerer Sch. heißt es'unter Nr. Xll: „Maklerprovision: Dieser Kaufvertrag ist durch die Firma ... (Klägerin) vermittelt worden. Der Käufer verpflichtet sich, dem Vermittler eine Vermittlungsprovision in Höhe von 7.524 DM inkl. 14% Mehrwertsteuer zu bezahlen. Dieser Betrag ist sofort fällig. Der Vermittler soll aus dieser Vereinbarung unmittelbar berechtigt sein." Die Nr. IX dieses Vertrages füllt unter der Überschrift „Kosten und Ausfertigungen" die gesamte Seite 9 des Vertrages aus. Nach den Zeilen 15 und 16 dieser Nummer sollte „der Verwalter, das ist die Firma ....(Klägerin) eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages erhalten. Auf Seite 2 wurde unter Nr. 1 zum Grundbuchstand festgestellt, daß gemäß Grundbuchvermerk zur Veräußerung die schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Die Beklagte verweigert die Zahlung im wesentlichen mit der Begründung, die Klägerin habe es als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich in der Hand, ob es zur Veräußerung komme, weil diese von ihrer Zustimmung abhänge. Wegen dieser Verflechtung stehe ihr kein Provisionsanspruch zu. Von der Verwaltertätigkeit der Klägerin habe sie, die Beklagte, auch unter Berücksichtigung von Nr. IX des Kaufvertrages nichts gewußt, da sie einen solchen Hinweis unter der Überschrift „Kosten und Ausfertigungen" nicht erwartet habe. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit ihrer zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. des Bundesgerichtshofes zur Verflechtung nicht hinreichend berücksichtigt (vgl. die Zusammenstellung bei Thode, WM-Sonderbeilage Nr. 6/1989, 15 f.; BGH, Urteil vom 22.3.1978 — IV ZR 175/76 - WM 1978, 711 ). Eine den Provisionsanspruch ausschließende Verflechtung ist dann gegeben, wenn das'Zustandekommen des Hauptvertrages nicht allein von einer übereinstimmenden Willensbildung der Parteien dieses Vertrages, sondern (auch) von einer Entscheidung des Maklers abhängig ist (BGH, Urteil vom 24.4.1985 — IVa ZR 211/83 — NJW 1985, 2473 = WM 1985, 946 unter 1.2.). Das ist der Fall, wenn er als Baubetreuer eingesetzt ist und die seiner Betreuung unterliegenden Wohnungen nur mit seiner Zustimmung veräußert werden dürfen (vgl. z. B. Schwerdtner, Maklerrecht 3. Aufl. Rdnr.220; Schwerdtner in MünchKomm, BGB 2. Aufl. § 652 Rdnr. 183; Thomas in Palandt, BGB 49. Aufl. § 652 Anm. 4A; a. A. Reuter in Staudinger, BGB 12. Aufl. § 652.Rdnr. 128). 2. Zur Gültigkeit des Kaufvertrages war hier gemäß seiner Nr. 1 i. V. m. § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Zustimmung der Klägerin als Verwalterin notwendig. Dementsprechend gingen die Befugnisse der Klägerin über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß §§ 27, 28 WEG hinaus. Will ein Verwalter in dieser durch die Befugnisse aus § 12 WEG ausgeweiteten Rechtsposition gleichzeitig Makler des Käufers einer Eigentumswohnung sein, so steht er in einem Interessenkonflikt. Er hat die Interessen seines Kunden ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige, unabhängige Willensbildung ist dadurch zumindest gefährdet. Die Gefährdung der dem Makler von seinem Kunden übertragenen Interessenwahrung infolge des auf der Hand liegenden Interessenkonflikts steht bei der Verflechtungsrechtsprechung im Vordergrund (Senatsurteil vom 24.6.1981 — IVa ZR 159/80 — NJW 1981, 2293 = WM 1981, 993 unter 3 a). Der Verwalter nimmt bei der Ausübung seiner Zustimmungsbefugnis zwar kein eigenes Recht wahr, sondern ein solches der Wohnungseigentümer, als deren Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter er handelt (OLG Zweibrücken NJW-RR 1987, 269; OLG Köln OLGZ 1984, 162 ). Er hat aber im Regelfall — so auch hier — die Entscheidungsbefugnis. Diese Befugnis, über das Zustandekommen des Veräußerungsvertrages zu entscheiden (und damit gleichzeitig den Provisionsanspruch eines tätig gewordenen Maklers dem Gesetz entsprechend entstehen zu lassen), ist ausschlaggebend, nicht aber, ob er im Interesse des Veräußerers handelt,(entgegen Pick in Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz 6. Aufl. § 12 Rdnr. 21). Entscheidet der Makler — wie hier die Klägerin — über den Abschluß des Hauptvertrages, dann ist der Interessenkonflikt institutionalisiert. Diese Interessenkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit (Senatsurteile vom 24.6.1981 a. a .O. und vom 3.12.1986 — IVa ZR 87/85 — NJW 1987, 1008 = WM 1987, 409 unter 2. a). Demgemäß kommt in diesen Fällen auch eine Anwendung der §§ 653 BGB , 354 HGB nicht in Betracht. Also hat die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung von Maklerprovision. Aus den Gründen: Die Revision führt zur Abweisung der Klage. 1. Das Berufungsgericht hat bei seiner Annahme, zwischen den Parteien sei es zu einer für die Beklagte verbindlichen Provisionsvereinbarung gekommen, die Rechtsprechung 3. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann ein Anspruch auf Provision allerdings auch in Verflechtungsfällen auf Grund eines von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängigen Provisionsversprechens gegeben sein (BGH, Urteile vom 7.12.1977 — IV ZR 2177 — MittBayNot 1991 Heft 1 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG München Erscheinungsdatum: 05.07.1990 Aktenzeichen: 29 U 2003/90 Erschienen in: MittBayNot 1991, 19-20 Normen in Titel: BGB § 313