V ZB 24/90

Zurück BGH 11. Juli 1991 V ZB 24/90 WEG §§ 10 Abs. 1, 21 Abs. 1, 23 Abs. 1 Beschluss über pauschalierten Verzugsschaden bei verspäteter Hausgeldzahlung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau des Fiskus. Die Mehrbelastung der verbleibenden Teilhaber ließe sich nicht deswegen rechtfertigen, weil ihr Recht zur Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht mehr durch das Recht des ausgeschiedenen Teilhabers zur Mitnutzung beschränkt wäre. Die anteilige Beitragspflicht aller Miteigentümer beruht nämlich nicht nur auf dem jeden von ihnen zustehenden Recht zur Nutzung der gemeinschaftlichen Sache, sondern auch darauf, daß der für das Gemeinschaftseigentum anfallende Kostenaufwand der Werterhaltung jedes Miteigentumsanteils zugute kommt. Da der aufgegebene Anteil aber den verbleibenden Miteigentümern nicht zuwüchse, würde ihnen dessen Wert dann auch nicht bei einer von ihnen herbeigeführten Aufhebung der Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung des Grundstücks und durch Teilung des Erlöses ( § 753 Abs. 1 BGB ) zufallen. Denn der Versteigerungserlös tritt als dingliches Surrogat an die Stelle des Grundstücks ( BGHZ 58, 99 , 102) und damit aller Miteigentumsanteile. Das Aneignungsrecht des Fiskus an dem aufgegebenen Miteigentumsanteil würde sich deshalb Auf der- anderen Seite gewährleistet das Gesetz, daß kein Miteigentümer gegen seinen Willen an die Gemeinschaft gebunden bleibt. Denn nach § 749 Abs. 1 BGB kann jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung "der Gemeinschaft verlangen, sofern nicht die Teilhaber durch Vereinbarung in den nach § 749 Abs. 2 BGB zulässigen. Grenzen, dann auch mit Wirkung für einen Sondernachfolger ( § 751 Satz 1 BGB ), dieses Recht freiwillig eingeschränkt haben. Daher ist auch für denjenigen Teilhaber, der an der Werterhaltung seines Miteigentumsanteils kein Interesse hat, der gesetzeskonforme Weg zur Loslösung von der Gemeinschaft deren Aufhebung und nicht der Verzicht auf den Anteil. Die Anwendung des § 928 BGB läßt sich nicht aus dem Ausnahmefall herleiten, daß sich ein Grundstück mangels Abgabe von Geboten auch einmal als nicht versteigerungsfähig erweisen kann und daß dann — wenn nicht die Teilhaber gemeinsam auf das Grundstück insgesamt verzichten — die Gemeinschaft bestehen bleibt. Denn das Gesetz geht von dem Regelfall der Vollziehbarkeit eines Aufhebungsverlangens aus. Nur daran ist mithin die Beurteilung der Frage zu messen, ob auf Miteigentum verzichtet werden kann. Aus der gesetzlichen Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses ergibt sich somit, daß jeder Teilhaber zur Wahrung des Rechts der anderen Teilhaber, nur nach dem Verhältnis ihrer Anteile die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen zu müssen, an die Gemeinschaft bis zu deren Aufhebung gebunden ist. Eine Befugnis zum Verzicht auf einen Miteigentumsanteil in entsprechender Anwendung von § 928 BGB ist daher nicht anzuerkennen. Folglich ist der hier erklärte und eingetragene Verzicht unwirksam. b) Dem Berufungsgericht ist auch darin zuzustimmen, daß die Kläger als Gemeinschafter von den Beklagten verlangen können, dem Grundbuchamt gegenüber die Löschung der inhaltlich unzulässigen Verzichtseintragung zu bewilligen und zu-beantragen. Unentschieden bleiben kann, ob sich der Berichtigungsanspruch aus einer analogen Anwendung des § 894 BGB rechtfertigt (so KG, OLGZ 1988, 355 , 359) oder aus § 1004 Abs.1 BGB, wie das Berufungsgericht annimmt. Der Anspruch ergibt sich jedenfalls aus § 242 BGB aufgrund des zwischen den Teilhabern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnisses. Jeder Teilhaber hat ein berechtigtes Interesse daran, daß im Grundbuch die unrichtige Eintragung beseitigt und damit die wahre Eigentumslage verlautbart wird. Zu den dafür nötigen Erklärungen sind die Beklagten verpflichtet, weil sie die unrichtige Eintragung herbeigeführt haben. II. Revision der Beklagten zu 3 und 4: 1.Die Feststellung, daß die Beklagten verpflichtet sind, zur Unterhaltung und Erneuerung der Straßen beizutragen und 1/24 der dafür nötigen Kosten zu tragen, rechtfertigt sich aus § 748 BGB , da ihr Verzicht auf den Miteigentumsanteil, wie dargelegt, unwirksam ist. 2. Die Verurteilung der Beklagten zu 3 und 4, die Löschung ihres Verzichts auf den Miteigentumsanteil herbeizuführen, ist aus denselben Gründen berechtigt wie die gleiche Verurteilung der Beklagten zu 1 und 2. 5. WEG §§ 10 Abs. 1, 21 Abs. 1, 23 Abs. 1 (Beschluß über pauschalierten Verzugsschaden bei verspäteter Hausgeldzahlung) Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht befugt, durch Mehrheitsbeschluß auf rückständige Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums unabhängig von Eintritt und Höhe eines Verzugsschadens pauschal 10% Zinsen zu erheben, es sei denn, sie wäre dazu durch Teilungserklärung oder Vereinbarung ermächtigt. BGH, Beschluß vom 11.7.1991 — V ZB 24/90 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Wöhnungseigentümergemeinschaft beschloß am 10.7.1986 mit Mehrheit u.a., daß später als am dritten Werktag des auf den Beschluß folgenden Monats eingehende Abrechnungsrückstände und Sonderumlagen von säumigen Wohnungseigentümern ohne Nachweis eines Schadens 'und später als am dritten Werktag jeden Monats eingehende Zahlungen auf das laufende Wohngeld ohne Nachweis eines konkreten Schadens mit 10% jährlich zu Händen der Gemeinschaft zu verzinsen seien. Dagegen hat die Beteiligte zu 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung mit der Begründung gestellt, daß in der Verpflichtung, pauschal 10% Fälligkeitszinsen auf rückständige Kosten- und Lastenbeiträge zu entrichten, die unzulässige Einführung einer Gemeinschaftsstrafe liege. Das Amtsgericht hat den Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin den Gemeinschaftsbeschluß u.a. insoweit für ungültig erklärt, als er die Einführung der Zinspflicht betrifft. Dazu hat das Landgericht ausgeführt, die Wohnungseigentümergemeinschaft könne Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer auf pauschalierte Verzugszinsen nicht durch Mehrheitsbeschluß begründen, weil derartige Zahlungspflichten über die gesetzlichen Beiträge gemäß § 16 Abs.2 WEG hinausgingen. Dem möchte das Kammergericht, welches über andere Streitpunkte durch Teilbeschluß entschieden hat, beitreten und insoweit die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3 zurückweisen. Daran sieht es sich durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 3.3.1988 — BReg 2 Z 104187 = BayObLGZ 1988, 54 ff. und vom 16.5.1986 — 2 Z 68185 = ZMR 1986, 297 f. = WE 1987, 46 gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: Die Vorlage ist gemäß §§ 43 ff. WEG i. V. m. § 28 Abs. 2 FGG statthaft... . Die sofortige weitere Beschwerde ist nach § 45 Abs. 1 WEG , § 22 Abs.1, §§ 27, 29 FGG zulässig. Sie ist in dem noch rechtshängigen Umfang jedoch unbegründet. MittBayNot 1991 Heft 5 Die angefochtene Regelung überschreitet die gesetzliche Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung. Der Mehrheitsbeschluß verletzt § 10 Abs. 1 Satz 2, § 23 Abs. 1 WEG und ist daher vom Beschwerdegericht zu Recht nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr.4 WEG für ungültig erklärt worden. 1.In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob die Einführung einer Verzinsungspflicht für Wohngeld- und Abrechnungsschulden, welche die gesetzlichen Verzugsfolgen erweitert, nur durch oder aufgrund Teilungserklärung oder Vereinbarung zulässig ist oder aber ob dafür stets ein Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentumerversammlung genügt. Einen Mehrheitsbeschluß halten für ausreichend: BayObLGZ 1988, 54 ; Erman/Ganten, BGB, 8.Aufl., Anh. § 10 WEG Rdnr.21; Palandt/Bassenge, BGB, 50.Aufl., § 16 WEG Rdnr.13; Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 5, S._62 p; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 1986, Rdnr.720; von Rechenberg, WEZ 1987, 227; Sauren, DWE 1991, 57; anders hingegen: OLG Celle, DWE 1984,90 = ZMR 1985, 103; AG Hamburg, DWE 1989, 76 ; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 10 Rdnr. 14 b, § 16 Rdnr. 24; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 23 Rdnr. 26; Bub, Wohnungseigentum von A-Z, 5.Aufl., 5. 423; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG-§ 10 Rdnr. 25 und so auch der Vorlagebeschluß ( DWE 1991, 29 ). Der Senat folgt im Ergebnis der Auffassung des vorlegenden Gerichts. Dieses stützt sich auf § 16 Abs.2 WEG. Ob diese nur die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten regelnde Vorschrift einer Erhebung schadensunabhängiger Zinsen auf rückständige Beiträge entgegensteht, ist fraglich (vgl. dazu Sauren, a.a.O.), kann aber offenbleiben. Von Bedeutung ist auch nicht, ob die hier beschlossene Verpflichtung Verzugs- oder Fälligkeitszinsen betrifft, ob es sich — wie t ei der Gemeinschaftsstrafe entsprechend §§ 341, 340 Abs. 2 BGB — um einen gegenüber § 288 Abs. 1 BGB erweiterten Mindestschadensersatz oder um eine Pauschalierung der weitergehenden Schadensersatzpflicht aus § 288 Abs. 2, § 286 Abs. 1 BGB handelt mit der Folge, daß ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf einen höheren konkreten Schaden nicht mehr in Betracht käme. Die vom Bayerischen Obersten Landesgericht (a. a. 0.) zwischen Strafzins und Pauschalierungszins vorgenommene Differenzierung kann nicht Maßstab für die Beurteilung der Frage sein, ob nicht die eine, aber die andere Art der Verzinsung eine Regelung durch Mehrheitsbeschluß zuläßt. 2. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Angelegenheiten, welche die Wohnungseigentümer durch Beschluß gem. § 23 Abs. 1 und 3, bei einem Versarnmlungsbeschluß mit Stimmenmehrheit ( § 25 Abs. 1 WEG ), regeln können, und solchen Angelegenheiten, über die nur durch allseitige Vereinbarung befunden werden darf (vgl. BGHZ 95, 137, 139 [= DNotZ 1986, 83 ]). Eine Vereinbarung verlangt § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG für eine vom dispositiven Gesetzesrecht abweichende Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses. Demgegenüber betreffen die gesetzlich vorgesehenen Beschlußangelegenheiten das der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, namentlich die Ausgestaltung des ordnungsmäßigen Gebrauchs und die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 2, § 21 Abs. 1 und 3 WEG). Aus der Beschlußzuständigkeit der Wohnungseigentümer in Verwaltungsangelegenheiten gern. § 21 Abs.1 und 3 WEG läßt sich die Befugnis zur Einführung einer Verzinsungspflicht für Wohngeld- und Abrechnungsschulden nicht herleiten. Zwar sind die zur Verwaltung gehörenden Angelegenheiten in § 21 Abs. 5 WEG und in den diesbezüglichen weiteren Vorschriften nicht abschließend festgelegt; doch hat die Gemeinschaft nicht die Kompetenz, den Kreis der Verwaltungstätigkeit durch Mehrheitsbeschluß nach Belieben auszudehnen. Es genügt nicht, daß eine Verzinsungspflicht auf Zahlungsrückstände geeignet ist, Liquiditätsschwierigkeiten der Gemeinschaft zu vermeiden und die Durchsetzung von Verwaltungsbeschlüssen im Blick auf § 28 Abs.5 WEG zu erleichtern. Denn die Zuordnung einer Maßnahme zur ordnungsmäßigen Verwaltung läßt sich nicht unter dem Gesichtspunkt bloßer Zweckdienlichkeit vornehmen. Wäre das so, dann könnte auch' die vom Bayerischen Obersten Landesgericht ( BayObLGZ 1985, 345 ff.) mit Recht nur im Wege einer Vereinbarung — oder durch die Teilungserklärung — als möglich angesehene Einführung eines Strafzinses für säumige Beitragsschuldner der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluß überlassen werden. Vielmehr kommt es nicht nur auf den mit der Beschlußfassung verfolgten Zweck, sondern auch darauf an, ob die beschlossene Maßnahme einen Inhalt hat, der mit der Grundordnung des Gemeinschaftsverhältnisses vereinbar ist, oder ob er den danach zulässigen Rahmen der Verwaltung sprengt. Das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer bestimmt sich nicht ausschließlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und nach den gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG ergänzend anwendbaren Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über-die Bruchteilsgemeinschaft, also den §§ 741 ff., §§ 1008 ff. BGB . Nach der Systematik des Bürgerlichen Gesetzbuchs werden nämlich diese besonderen Vorschriften in bezug auf das Gemeinschaftsverhältnis und auf die daraus hervorgehenden Ansprüche ihrerseits ergänzt durch die für Schuldverhältnisse allgemein geltenden Bestimmungen. Bei dieser rechtlichen Ausformung wird das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer jedoch immer geändert, wenn für Wohngeldund Abrechnungsschulden eine nach Grund oder Höhe von den allgemeinen schuldrechtlichen Vorschriften abweichende Verzinsungspflicht begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die hier beschlossene Zinspflicht von 10% als bloße Pauschalierung eines über den gesetzlichen Mindestschaden von 4% ( § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB ) hinausgehenden Verzugsschadens (§§ 288 Abs: 2, 286 Abs.1 BGB) der Gemeinschaft anzusehen sein sollte. Zwar wäre dadurch für den Beitragsschuldner, abstrakt betrachtet, keine völlig neue Zahlungspflicht geschaffen; jedoch würde eine solche, unabhängig von der Schadenshöhe im Einzelfall geltende Pauschalierung den gesetzlichen Schadensersatzanspruch umgestalten. Die Pauschalierung bewirkt nicht nur eine Umkehr der Beweislast, was allein schon bedenklich wäre; es werden auch Voraussetzungen und Folgen der Ansprüche aus den §§ 284, 286, 291 BGB im Gemeinschaftsverhältnis geändert, indem an die Stelle begrenzter Verzinsungs- und unbegrenzter Schadensersatzpflicht die Pauschalleistung ohne Rücksicht auf Entstehung und Höhe eines Schadens tritt. Soweit das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLGZ 1988, 54, 59) auf Schwierigkeiten hinweist, die sich aus den Anforderungen des — früher für Wohnungseigentumssachen zuständigen — VII.Zivilsenats des Bundesgerichtshofes ( ZMR 1985, 103 = NJW 1985, 913 , 914) an den Nachweis eines Verzugsschadens der Gemeinschaft bei Beitragsrückständen ergeben könnten, ist das allein eine Frage der Anwendung des §286 BGB. Darauf braucht deshalb hier nicht eingegangen zu werden. MittBayNot 1991 Heft 5 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 11.07.1991 Aktenzeichen: V ZB 24/90 Erschienen in: MittBayNot 1991, 217-218 MittBayNot 1992, 129-130 Normen in Titel: WEG §§ 10 Abs. 1, 21 Abs. 1, 23 Abs. 1