V ZR 227/91

Zurück BGH 29. Januar 1993 V ZR 227/91 BGB §§ 463, 276 Keine Aufklärungspflicht des Verkäufers über den Inhalt eines das Kaufgrundstück betreffenden Gutachtens, das gegen Entgelt zum Kauf angeboten wird Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 203 = BGHR § 839 Abs. 1 S. 1 BGB Gemeinderat 1; BGHZ 113, 367, 372). Die Gemeinde erzeugt mit der planerischen Ausweisung eines Geländes zu Bauzwecken kein allgemeines Vertrauen dahin, daß das betreffende Gebiet nach seiner Bodenbeschaffenheit und -struktur für eine Bebauung geeignet ist. Daher hat die Rechtsprechung eine Ersatzpflicht bei Aufwendungen, die nicht durch die Giftstoffbelastung, sondern aus sonstigen Gründen, insbesondere wegen mangelnder Standsicherheit, für die Baureifmachung erforderlich werden können, stets verneint (Senatsurteil BGHZ 113, 367 , 372, 374). Soweit die Mehraufwendungen der KI. dadurch verursacht worden sind, daß der Boden nicht hinreichend tragfähig war, müssen die Kl. die erforderlichen Aufwendungen selbst tragen. Dies gilt selbst dann, wenn die mangelnde Standfestigkeit darauf beruhte, daß in dem Boden Altlasten lagern. Auch wenn in einem solchen Fall die aus statischen Gründen erforderliche Herstellung der Standfestigkeit zugleich den Zweck verfolgt und erreicht, das Eindringen von Schadstoffen in das Gebäude abzuwehren, fallen die erforderlichen Aufwendungen dem Eigentümer selbst zur Last (BGHR § 839 Abs. 1 S. 1 BGB Baugenehmigung 8 = UPR 1992, 439 ; ebenso Senatsurteil vom 17. 12. 1992 a.a.O.). 4. Indessen belegt die Aufstellung der KI. über die entstandenen Mehrkosten vom 14. 6. 1987 mit hinreichender Deutlichkeit, daß ausscheidbare Aufwendungen entstanden sind, die nicht durch die auf statischen Gründen beruhende Fundamentierung, sondern ausschließlich durch die Reinigung des kontaminierten Bodens verursacht worden sind. Diese Mehraufwendungen sind den KI. daher unbeschadet der vorstehend wiedergegebenen Rechtsprechungsgrundsätze in jedem Falle zu erstatten. Sie begründen zugleich eine für den Erlaß des Grundurteils ausreichende Wahrscheinlichkeit dafür, daß den KI. ein Schaden, in welcher Höhe auch immer, entstanden ist. 5.Diese Betrachtungsweise zum Anspruchsgrund entspricht im Ergebnis derjenigen des LG, welches ebenfalls — zu Recht — darauf hingewiesen hat, daß die Ersatzansprüche der KI. nicht über die Kosten einer umfassenden und angemessenen Sanierung hinausgehen könnten. Die Frage, inwieweit die Aufwendungen für eine Sanierung im einzelnen in den Schutzbereich der Amtshaftung fallen, kann dem Betragsverfahren vorbehalten bleiben. 3. Schuldrecht — Keine Aufklärungspflicht des Verkäufers über den Inhalt eines das Kaufgrundstück betreffenden Gutachtens, das gegen Entgelt zum Kauf angeboten wird (BGH, Beschluß vom 29. 1. 1993 — V ZR 227/91) BGB §§ 463 S. 2; 276 Der Verkäufer verschweigt für den Kaufentschluß wesentliche Umstände nicht, wenn der Käufer weiß, daß mit einem bestimmten Risiko zu rechnen ist, der Verkäufer hierzu konkrete Kenntnisse entgeltlich (hier: durch Einholung eines Sachverständigengutachtens) erworben hat und deren Preisgabe seinerseits von einem Entgelt abhängig macht. Zum Sachverhalt: Durch notariellen Vertrag vom 1. 7. 1987 kaufte der KI. von der erstbeklagten KG, diese vertreten durch ihren persönlich haftenden Gesellschafter, den Bekl. zu 2), ein bebautes Grundstück in G. G. zum Preise von. 1.350.000,— DM. Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, daß in dem Kaufpreis ein Entgelt für eine bereits vorhandene Bauplanung und eine noch einzuholende Abriß- und Baugenehmigung enthalten sind. Eine Haftung für Größe, Güte und Beschaffenheit wurde ausgeschlossen (§ 6 Abs. 3 des Vertrages). Nach einem von den Bekl. im Januar 1987 eingeholten Bodengutachten liegt bei höchstem Grundwasserstand die Wasseroberfläche über der — geplanten — Sohle des Kellergeschosses; dadurch wurde während der Bauarbeiten ein Absenken des Grundwasserspiegels und dazu eine wasserrechtliche Genehmigung nötig. Der KI. nimmt die Bekl. auf Schadensersatz in Anspruch. Er behauptet, sie hätten ihm bei den Vertragsverhandlungen nicht nur die Existenz des Bodengutachtens verschwiegen, sondern sogar behauptet, daß mit dem Auftreten von Grundwasser nicht zu rechnen sei. Er habe Mehraufwendungen von 281.859,92 DM für die Wasserhaltung, Mietzinsausfall für die um drei Monate verzögerte Fertigstellung in Höhe von 48.546,54 DM und Statikerkosten in Höhe von 9.543,08 DM gehabt. Diese Summen nebst Verzugszinsen sowie die Feststellung, daß die Bekl. ihm allen weiteren Schaden, der durch das Verschweigen entstehe, ersetzen müßten, macht der KI. geltend. Das LG hat die Klage abgewiesen; das OLG hat durch Teil- und Grundurteil die Zahlungsklage abgewiesen, soweit mehr als 220.270,98 DM gefordert werden. Im übrigen hat es den Zahlungsanspruch dem Grunde nach zu zwei Drittel für gerechtfertigt erklärt und in diesem Umfang auch die Feststellung einer Ersatzverpflichtung ausgesprochen. Mit ihrer Revision erstreben die Bekl. Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Der KI. beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen. Er hat Anschlußrevision eingelegt, mit der er sein Klagebegehren in vollem Umfange weiterverfolgt. Die Bekl. beantragen, die Anschlußrevision zurückzuweisen. Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht meint, dem KI. stünden wegen des Grundwasseranfalles mit der Notwendigkeit einer genehmigungspflichtigen Grundwasserabsenkung während der Bauzeit keine Gewährleistungsansprüche zu. Grundwasser gehöre zur natürlichen Beschaffenheit dieses Grundstücks und habe hier mindestens schon deshalb keinen Fehler i.S.d. § 459 BGB dargestellt, weil lediglich vorübergehendes Auspumpen während der Bauzeit nötig gewesen sei. Die Bekl. hätten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme Grundwasserfreiheit nicht zugesichert; sie hatten auch nicht die — stillschweigende — Zusicherung gegeben, daß keine weiteren als die dem KI. ausgehändigten behördlichen Genehmigungen nötig seien. Jedoch hätten die Bekl. wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen unter Berücksichtigung eines mitwirkenden Verschuldens des KI. diesem zwei Drittel des Schadens zu ersetzen, der dadurch entstanden sei oder noch entstehe, daß sie ihm die Notwendigkeit, den Grundwasserspiegel abzusQnken, und das Erfordernis einer wasserrechtlichen Genehmigung hierzu verschwiegen hätten. Die Bekl. haben insoweit auch ohne ausdrückliche Nachfrage des KI. eine Offenbarungspflicht getroffen. Die Bekl. seien zwar nicht verpflichtet gewesen, dem KI. das Bodengutachten unentgeltlich zu überlassen; sie hätten aber so präzise Angaben über seinen Inhalt machen müssen, daß der KI. dessen Bedeutung und den Nutzen des Erwerbs hätte erkennen können. II. Die Revision ist in vollem Umfange, die Anschlußrevision nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Zur Revision: 1.Ohne Erfolg bleibt die Rüge, das Berufungsgericht habe kein Zwischenurteil über den Grund des Anspruchs erlassen dürfen, da es keine ausreichenden Feststellungen zur Aktivlegitimation des KI. und zur hohen Wahrscheinlichkeit eines Schadens getroffen habe (Hinweis auf BGHZ 111, 125 , 133). Das Berufungsgericht stellt nämlich ausdrücklich fest, als Schadenersatz komme für den KI. eine lediglich am Maßstab von Baumehrkosten orientierte Reduzierung des Kaufpreises sowie ein in Mietausfall bestehender Verzögerungsschaden in Betracht. 2. Die Revision nimmt als ihr günstig hin, daß das Berufungsgericht dem Vertrag weder einen Anspruch des KI. auf Aushändigung des Bodengutachtens entnimmt noch daß es aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme eine Zusicherung der Grundwasserfreiheit i.S.d. § 459 Abs. 2 BGB zu Lasten der Bekl. folgert. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht erkennbar. 3. In Betracht kommen danach nur Schadensersatzansprüche wegen Verschweigens von Umständen bei bestehender Offenbarungspflicht. a) Zu Recht rügt die Revision insoweit, das Berufungsgericht habe das Beweisangebot durch Sachverständigengutachten dazu übergangen, daß in den Bauplänen eine Grundwasser34 Heft Nr. 1/2 • MittRhNotK • Januar/Februar 1994 Wanne eingeplant und damit eindeutig das Auftreten von Grundwasser einkalkuliert gewesen sei; es habe lediglich ohne Begründung festgestellt, die Planung habe keine Wanne vorgesehen. Ob das Berufungsgericht ausreichende eigene Sachkunde hatte, um aus den Plänen auf das Fehlen einer Wanne zu schließen, läßt sich dem Urteil nicht entnehmen. Anders als die Revisionserwiderung meint, ist die Behauptung aber hinreichend substantiiert und erheblich. Mußte ein Fachmann aus den bei den Verhandlungen vorliegenden Bauplänen erkennen, daß diese mit der Ausbildung einer Grundwasserwanne das Vorhandensein oder mindestens die Möglichkeit von Grundwasser berücksichtigten, so bedurfte es eines weiteren aufklärenden Hinweises durch den Bekl. zu 2) nicht mehr, daß mit dem Auftreten von Grundwasser auch während der Bauarbeiten zu rechnen sei. Denn die Verhandlungen führte für den KI. ein nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mit der Grundwasserproblematik der dortigen Gegend vertrauter Fachmann, der Architekt D. Kann mithin die Entscheidung, daß die Bekl. Aufklärungspflichten verletzt hätten, ohne Beweisaufnahme zu diesem Punkt nicht bestehen bleiben, so kommt es nicht darauf an, ob, wie Revision und Anschlußrevision rügen, das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft ohne erneute Vernehmung der Zeugen das Ergebnis der Beweisaufnahme erster Instanz anders verstanden haben will. b) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht zudem die Verletzung einer Pflicht zur Aufklärung des KI. über die Höhe des Grundwässerspiegels und die Notwendigkeit seines Absenkens während der Bauzeit bejaht. Nach den Feststellungen des LG, deren Richtigkeit das Berufungsgericht unterstellt, hat der Bekl. zu 2) bei den Vertragsverhandlungen bekanntgegeben, daß er ein Gutachten zum Wasserstand eingeholt habe und bereit sei, es dem KI. zusätzlich zu verkaufen. Erklärt der Verkäufer aber hinsichtlich einer Eigenschaft, deren Vorhandensein beide Parteien für möglich halten — gleich, ob ungefragt oder auf Frage —, er habe sich hierzu sachkundig gemacht, sei aber nicht bereit, zu dieser Eigenschaft unentgeltlich Angaben zu machen, so verletzt er keine Aufklärungspflicht. Unter dem Gesichtspunkt der Schutzwürdigkeit des Vertragspartners geht es darum, daß diesem etwas verheimlicht wird, was für seine Vertragsentschließung bedeutsam ist oder jedenfalls sein kann. Weiß der Kaufinteressent dagegen, daß mit einem bestimmten Risiko zu rechnen ist und daß sein Vertragsgegner hierzu ganz konkrete besondere Kenntnisse gegen Entgelt erworben hat, deren Preisgabe er seinerseits von einer Vergütung abhängig macht, so liegt es an ihm, ob er den Vertragsschluß von der Offenlegung der Kenntnisse abhängig machen oder den Vertrag mit dem vorgesehenen Inhalt schließen und das damit ihm zugeschobene Risiko übernehmen will. 4. Mit der gegebenen Begründung kann die Verurteilung der Bekl. danach nicht bestehen bleiben. Die Sache ist noch nicht zur Entscheidung reif, weil das Berufungsgericht den Sachverhalt nicht abschließend geklärt hat ( § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO ); es hat sich mit den Einwänden des KI. zur Beweiswürdigung des LG zu befassen und wird je nach dessen Ergebnis die Zeugen vernehmen und ggf. das Gutachten einholen müssen. B. Zur Anschlußrevision Die Anschlußrevision hat Erfolg, soweit sie sich gegen ein dem KI. angelastetes Mitverschulden wendet; im übrigen bleibt sie ohne Erfolg. 1. 1. Sie rügt zu Recht, das Berufungsgericht habe auch von seinem Standpunkt aus nicht offenlassen dürfen, ob es der Wertung des Beweisergebnisses des LG folgen wolle oder die Zeugen erneut vernehmen müsse. Schon für die Frage des Umfanges eines Mitverschuldens des KI. bei einer Haftung der Bekl. nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo wäre nämlich von Bedeutung gewesen, ob der Bekl. zu 2) auf die Frage eines möglichen Grundwasseranfalles das von ihm einHeft Nr. 1/2 - MittRhNotK -Januar/Februar 1994 geholte Gutachten zum Kauf angeboten, das Gutachten verschwiegen oder gar eine Grundwassergefahr heruntergespielt hat. 2. Unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens könnte erst recht die Rüge erheblich sein, das Berufungsgericht habe zu Unrecht Ersatzansprüche wegen zugesicherter (§ 463 S. 1 BGB) oder vorgetäuschter ( § 463 S. 2 BGB analog) Eigenschaften der Kaufsache verneint; denn gegenüber diesen Ansprüchen kann ein vorvertragliches Mitverschulden nicht nach § 254 Abs. 1 BGB eingewendet werden (BGH WM 1978, 1175 ; vgl. auch BGHR BGB § 254 Abs. 1 — Kauf 1). a) Als eine solche Eigenschaft kommt, wie die Revision mit Recht geltend macht, die Höhe des Grundwasserspiegels in einem Riedgebiet i.d.S. in Betracht, daß ein geplanter Bau ohne Absenkung des Grundwasserspiegels und damit auch ohne die dazu erforderlichen baulichen Maßnahmen und behördlichen Genehmigungen durchgeführt werden kann (vgl. zur Eignung der Bodenbeschaffenheit eines Grundstücks zur Bebauung auch BGHR BGB § 459 Abs. 2— Eigenschaft, zugesicherte; und BGHR BGB § 459 Abs. 2 — Eigenschaft, zugesicherte 4, insoweit in BGHZ 103, 39 ff. nicht abgedruckt). b) Entgegen den Revisionsrügen rechtsfehlerfrei stellt das Berufungsgericht jedoch fest, daß die Bekl. nicht die Vollständigkeit der Bauunterlagen und damit auch nicht eine Grundwasserhöhe unterhalb der Bausohle zugesichert haben. Eine ausdrückliche Zusicherung ist nicht erfolgt. Auch die Annahme, der Kl. habe von der Vollständigkeit der Bauunterlagen ausgehen dürfen, nötigte das Berufungsgericht nicht — wie die Revision meint — zu der Feststellung, darin liege zugleich eine stillschweigende Zusicherung der Bekl. zur Vollständigkeit der Unterlagen oder gar zum Grundwasserstand. Denn es fehlt hier an jedem Anhaltspunkt, daß der Verkäufer eine Bereitschaft zu erkennen gegeben habe, für alle Folgen einstehen zu wollen, wenn die genannten Eigenschaften fehlen ( BGHZ 59, 158 , 160). c) Gleichfalls ohne Erfolg bleibt die Rüge, das Berufungsgericht habe nicht beachtet, daß nach der Aussage des Architekten D. die Bekl. die Vollständigkeit der Pläne und Grundwasserfreiheit im geplanten Baubereich arglistig vorgespiegelt habe durch die Erklärung, nur wenn die Bausohle tiefer gelegt werde, könne etwas Grundwasser anfallen. Das arglistige Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Eigenschaft ist zwar dem Verschweigen eines Fehlers gleichzustellen (Senatsurt. v. 12. 5. 1989, V ZR 10/88; MünchKomm/H. P. Westermann, 2. Aufl., § 463 BGB , Rd.-Nr. 10). Der Zeuge D. hat sich aber, worauf die Revision in Erwiderung zur Anschlußrevision ausdrücklich hinweist, nicht mehr daran erinnern können, ob das von ihm geschilderte Gespräch vor oder nach Vertragsschluß stattgefunden hat. Danach kommt hier allenfalls das Verschweigen einer Eigenschaft bei bestehender Aufklärungspflicht im Rahmen der culpa in contrahendo in Betracht. 3. Für die Frage, ob und in welchem Umfang der KI. sich, falls eine Haftung der Bekl. wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten erneut zu bejahen sein sollte, ein Mitverschulden zurechnen lassen muß, wird es danach ebenfalls wie für eine Haftung der Bekl. darauf ankommen, welche Erklärungen der Bekl. zu 2) bei den Kaufverhandlungen abgegeben hat. II. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Anschlußrevision jedoch dagegen, daß das Berufungsgericht die Kausalität der behaupteten Aufklärungsverletzung für die vom Kl. aufgewandten Kosten für den Statiker verneint hat. Anders als sie rügt, stützt das Berufungsgericht seine Erwägungen zu diesem Punkt nicht auf Vermutungen, sondern auf den Vortrag des KI. und die Erwiderung der Bekl.; danach soll der KI. in der mündlichen Verhandlung vom 14. 2. 1989 eingeräumt haben, die von ihm in Auftrag gegebene Statik für die Streifenfundamente habe beim Bau Verwendung gefunden. 2. Unbegründet ist auch die Rüge gegen die Aberkennung von Verzugszinsen (wird ausgeführt). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 29.01.1993 Aktenzeichen: V ZR 227/91 Erschienen in: MittRhNotK 1994, 34-35 Normen in Titel: BGB §§ 463, 276