V ZR 149/93

Zurück BGH 10. November 1994 V ZR 149/93 BGB §§ 321, 433 Abs. 1 Satz 1 Messungsdifferenz bei Teilflächenkauf; Vorleistungspflicht des Käufers Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 戸 し → 。 2. BOB§§321, 433 Abs. 1 Satz 1 ひ仏sun gsdUル肥liz bei Teilflchenkauf, Vorleistungspflicht des Kufers) 1. Zur Bestimmung des verkauften 脱ilgrundst航cks 低aufgegenstand) in einem zur Kaufvertragsanlage gemachten m叩stabsgerechten Plan, wenn das schlieBlich ver・ ,messene Grundst航ck erheblich hiervon abweicht. 2. Eine vereinbarte Vorleistungspflicht kann zwar bei grundloser, ernsthafter und endg航ltiger ErfUllungsver-・ weEgerung des Gegners ent加len. Dieser Fall liegt めer nicht vor, wenn sich der Schuldner (hier: eines Auflassungsanspruchs) mit einer zutreffenden Begr航ndung verteidigt und nur hilfsweise auf eine unberechtigte Einwendung abstellt. BOH, Urteilvom 11. 11. 1994一V ZR 149/93 一，mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BOH a. D. Aus dem Tatbestand: Der Ki始er kaufte 面t notariellem Vertr昭 vom 25.2. 1989 von der Beki昭ten (seiner Mutter) eine noch zu vermessende Teilfi加he aus ihrem Grundbesitz in Bad C.-W. zum Kaufpreis. von 85.QOO DM. Die Beki昭te teilte ihren naher bezeichneten Grundbesi吃 in fnf neue Parzellen auf, die in einem dem Vertrag beigefgten L昭eplan mit den Buchstaben A, B, C, D, E 即kennzeichnet waren. Die dem KI如er verkaufte Flache (ein langgezogenes Rechteck) war grUn markiert und mit dem BuめStゆen D und den Eckpunkten 1, 2, 3, 4 bezeichnet（§2 des Vertr昭es). Der Kaufpreis ist fllig 14 Tage nach Mitteilung des Notars, daB u. a. der Ve血nderungsnachweis des Katasteramts L. u ber das neu gebildete GrundstUck vorliegt und im Grundbuch gewahrt ist（§3 des Vertrag醜）.Die Auflassung soll nach Vermessung und Zahlung des Kau昂reises erkl訂t werden （§11 des ' 乞rtr昭es). Eine Vermessung wurde durchgefhrt, ein neues GrundstUck mit der Bezeichnung Gemarkung W. Flur 1, Flurstuck Nr. 188/6 ist gebildgt und in das Grundbuch ein即tr昭en. Dieses Grundstuckist nachdem der Grenzregelung beige垣gten Lageplan gegenuber dem im Notarvertr昭 beigefgten Plan in der L如genausdehnung kurzer, dafr breiter und an einer Ecke abgeschr電t. Der auf die neu gebildete Parzelle entfallende Teil des aufstehenden Gebaudes ist d叫it kleiner als in der 恥rtr昭sskizze vo稽esehen. Der Notar hat als Voraussetzung fr die Durchfhrung des Vertr昭es von den Parteien eine 助ereinstimmende Identitatserklarung verlangt, die die BekI昭te nicht abgegeben hat. Der Kl如er meint, die im Kau恥rtrag bezeichnete Parzelle weiche nur unwesentlich von der neu gebildeten Parzelle Nr. 188/6 ab. Er hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, ihm die neu gebildete Parzelle FlurstUck Nr. 188/6 lastenfrei aufzulassen und seine Eintragung in das Grundbuch zu bewilligen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat die Verurteilung dahin eingesch血nkt, daB die Beklagte nur Zug um Zug ge即n Zahlung von 85.000 DM 肥rpflichtet ist. Aus den Grロnden: Die Revision ist begrilndet. 1. Das Berufungsgericht bejaht einen Auflassungsanspruch des Kl加ers nach§433 Abs. 1 BOB. Beim Verkauf einer Teilflache entspreche es dem Willen der Parteien, d叩 geringfUgige, nach Inhalt, ZM旧ck und BeM旧ggrunden des Vertrages nicht wesentliche Abweichungen hinzunehmen sind. Die Beki昭te behaupte nicht, d叩 die neu gebildete Parzelle gr6Ber sei, nach dem Vortr昭 des Klagers sei sie geringfgig kleiner. Die Verkurzung in der Lnge betreffe insbesondere das aufstehende Oebaude und gehe nur zu Lasten des Klgers. Durch die zu Ungunsten der Bekl昭ten gehende Ve血nderung in der Breite hめe sich zwar die HofMittB習Not 1995 Heft 1 durchfahrt zwischen der im Vertr昭 mit Nr. 1 bezeichneten Ecke und dem Oebude Nr. 84 verringert, sie habe めer immer noch eine erhebliche Breite. Die Bekl昭te hめe weder etwas zum Umfang dieser Entfernungsverminderung noch zu den daraus fr sie folgenden Beeint血chtigungen vorgetragen. Es fehle damit an einer wesentlichen Abweichung zu ihren Ungunsten. Die Vorleistungspflicht des Kl加ers sei entfallen, weil die Bekl昭te ihre eigene Leistung (A皿flas-sung des Grundstilcks) verweigere; deshalb k加ne der Klager eine Zug-um-Zug-Leistung verlangen. 2. Diese Ausfhrungen halten revisionsrechtlicher PrUfung nicht stand. a) Der Ki雛er hat keinen Auflassungsanspruch in bezug auf das Flurstuck Nr. 188/6. Er hat nur Anspruch auf U bereignung des verkauften OrundstUcks（§433 Abs. 1 Satz 1 BOB). Die Parteien hめen den Kaufgegenstand eindeutig und ausdrilcklich unter Hinweis auf den beigefgten L昭eplan bestimmt（§2 des Vertrages). Da auch weiterer Tatsachenvortrag zur Bestimmung des Kaufobjekts fehlt, ist kein 助um fr eine anderwei鹿e Ausle四ng des Kaufvertr昭es. Schon im Ansatz verfehlt sind damit die Erw加ungen des Berufungsgerichts, zu wessen Ounsten oder Ungunsten sich die Ve琉nderung auswirke. Die neu gebildete Parzelle Nr. 188/6 ist mit der im Kaufvertr昭 bezeichneten Flache nicht identisch. Wie ein Vergleich aus den vorgelegten Katasterplanen im M叩stab 1:1000 (Kaufvertragsanlage und Ver加derungsnachM旧is) e昭ibt, ist das neu gebildete Orundstck zwar auch rechteckig, in seiner L加genausdehnung めer um mehr als 5 m k血zer, dafr in seiner Breitenausdehnung um etwa 2 m breiter, ferner an der mit Nr. 2 bezeichneten Ecke etwas めgeschragt. Damit ist 加ch der aufstehende mitverkaufte Oeb如debestand wesentlich ye血ndert. Es m昭 sein, daB die Kaufvertr昭5parteien gering比gige Ungenauigkeiten hinzunehmen hめen (vgl. z. BOH WM 1971, 77 , 79【＝ DNotZ 1971, 95 ]; Palandt/Heinrichs, BOB, 53. Aufl.,§925 Rdnr. 11), die sich insbesondere schon daraus ergeben 助nnen, d叩 allein durch die Art der zeichnerischen Darstellung auch in einem m叩Stめsgerechten Plan gewisse MaBtoleranzen nicht auszuschlieBen sind. Darum geht es hier aber nicht. Die vom Kl飽er verlangte Parzelle ist eindeutig eine andere Teilflache mit einschneidenden Vernderungen gegen助er der Plananl昭e im Orunds雄ckskaufvertrag. Sie ist nicht der Kaufgegenstand. Aiにh die Revisionserwiderung 五eht nicht in Zweifel, d叩 die FlurstUcks-Nr. 188/6,, abweichend" vom Kaufvertr昭splan vermessen wurde. Selbst wenn man die Aus撤hrungen des Berufungsgerichts als versuchte Auslegung des Kaufvertr昭es im Hinblick auf den Kaufgegenstand werten wollte, w証e es verfehlt, das neu gebildete Orundstilck isoliert jeweils nach seiner Abweichu昭 in der L加即 und dann in der Breite zu betrachten und schli山lich der Beklagten auch noch die Darlegungs- und Beweislast da鉦r aufzuerlegen, d叩 eine 脆r如derung sie nicht beeintrchtige. b) Das Berufungsgericht verkennt auch, da ein Auflassungsanspruch noch nicht 伽1培 ist. Der Klager ist vorleistungspflichtig; die Auflassung soll erst nach Vermessung und Zahlung des Kaufpreises erkl紅t werden（§11 des ' 旬－ tr昭es, BU 3). Er hat den Kaufpreis unstreitig nicht geleistet, war dazu allerdings erst nach entsprechender 恥lligkeitsmitteilung des Notars verpflichtet（§3 des Nもrtr昭es). Dazu ist es nicht gekommen, weil sich der Notar 一 nach den obigen 加sfhru昭en (Zi仕 2 a) zu Recht 一 an der L weiteren 恥rtragsvollziehung gehindert sah, solange die Parteien nicht eine 仙ereinstimmende Identitatserklarung abgaben. 恥 rfehlt sind die Ausf 油rungen des Berufungsgerichts zum Wegfall der Vorleistungspflicht. Notwendig ware hierzu eine grundlose, ernsthafte und endg皿tige Er比llun部Verweigerung ( BGHZ 50, 175 , 177; 88, 91, 96 「＝ DNotZ 1984, 1761 ;88, 240, 247 ff.) durch die Bekl昭te. Solange diese die Auflassung unter Hinweis -auf die fehlende Ictenti皿t des neu 即bildeten (irunctstUcks und die Vorleistungspflicht des Klagers Verweigert, geschieht di郎 nicht grundlos, sondern zutreffend. Insoweit handelt es sich um 恥rteidigungsVorbrin即n, auf das sich die Beklagte in erster Linie st批zt. Soweit sie sich hilfsweise auch noch mit der Behauptung eines" S山enkungswiderrufs (unterstellt, dieser sei unberechtigt) Verteidigt, kann daraus im Blick auf ihre HauptVerteidigung nicht entnommen werden, sie lehne grundlos ernsthaft und endg皿tig die Erfllung des KaufVertrags ab (Vgl. auch BGHZ 88, 91 , 96「＝ DNotZ 1984, 1761). Die Klage ist damit auf der Grundla即 des festgestellten §565 Abs. 3 Nr. 2 ZPO ). Sachverhalts abweisungsreif （ 3. WEG§§10, 23 Abs. 4 (Inhaltsdnderung des Wohnungseigentums a叩erhaib d厨 Grundbuches durch EigentUmerbeschit羽 1. Zur Fragら unter welchen Voraussetzungen fUr die Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentumer, der einen frUheren BeschluB mit gleichem Inhalt ersetzt hat, ein RechtsschutzbedUrfnis besteht. 2. Haben die WohnungseigentUmer den in der Gemeinschaftsordnung festgel昭ten M鴎stab der Beteiligung an den Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums durch Meh山eitsbeschluB ge豆ndert, so wird dieser bestandskrftig, wenn er nicht in der Frist des §23 Abs. 4 WEG angefochten worden ist. BGH, BeschluB vom 16. 9. 1994 一 v ZB 2/93 一，mitgeteilt Von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH a. D. Aus dem Tatbestand: Die Beteiligten zu 1 bis 29 sind die Wohnungseigentumer einer Wohnanlage. Die Beteiligte zu 1 hat einen Miteigentumsanteil an dem GrundstUck von 47/1000; Sie betreibt, zusammen mit ihrem Ehemann, in den in ihrem Sondereigentum stehenden R台umen im ersten ObergeschoB des Hauses eine Zahnarztpraxis. Die 血sten und 助sten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gem.§13 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklrung ist, von den WohnungseigentUmern nach dem Verhaltnis der Miteigentumsanteile zu tragen.§14 der Gemeinschaftsordnung enth飢t u. a. folgende 恥gelung:,, Be輔 rtschaftungskosten, die ein Wohnungseigentumer durch einen das gew6hnliche M郎加ersteigenden Gebrauch oder Verbrauch verursacht, hat er allein zu tragen." Am 30. 4. 1985 beschloB die Versammlung der Wohnungseigentumer im Hinblick'auf eine めerproportional starke Benutzung des Treppenhauses und des Aiげzuges durch den von der Zahnarztpraxis ausgehenden Publikumsverkehr eine Vorabbeteiligung der Antragstellerin von 7,5lo an den Kosten der Reinigung und Beleuchtung des Tippenhauses sowie an den Aufzugskosten. Den BeschluB hat die Antragstellerin nicht angefochten. Anf ihren Antrag wurde diese Regelung in der Versammlung vom 21. 8. 1991 unter dem 血gesordnungspunkt 7 erneut zurAbstimmung gestellt. Die Versammlung beschloB 面t Stimmenmehrheit die Beibehaltung der bisherigen Handhabung. Das Amtsgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1, u. a. diesen BeschluB fr ung飢ig zu erklren, hilfsweise die 恥chtswidrigkeit der Vorabkostenbeteiligung festzustell叫 zuruckgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht den zum 血gesordnungspunkt 7 gefaBten BeschluB fr ungultig erklart und dem Feststellu昭santrag stattgegeben. Die da部gen gerichtete sofortige weite化 Besc噛erde der Beteiligten zu 2 bis 29 mochte das Oberlandesgericht zur 伽kweisen. Es sieht sich daran aber durch den BeschluB des Oberlandesgerichts Stutt夢rt vom 21. 7. 1988 ( OLGZ 1988, 437 , 438) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.. Aus den Gr女ndeル §43 1. Die Vorlage ist statthaft （ Abs. 1 WEG §28 Abs. 2 FGG). Das Vorle即nde Gericht ist der Ansicht, ein nicht mehr anfechtbarer Beschl叩 der ?而IlflungseigentomerVersammlung Verliere seine Bestandskraft dadurch, d郎 er durch einen erneuten BeschluB best批igt wird. Der frUhere BeschluB lebe auch dann nicht mehr auf, wenn der neue BeschluB angefochten und 血 ungUltig erklart werde. Demgegen如er hat das Oberlandesgericht Stuttgart (OLGZ 1988, 437) in einer auf weitere 氏schwerde er四ngenen Entscheidung die Meinung Vertreten, die Bindung der WohnungseigentUmer an einen fr面eren BeschluB bleibe auch dann bestehen, wenn er 血t dem angefochtenen spateren BeschluB inhaltlich 仙ereinstimme; denn ein BeschluB Verliere seine 氏standskraft nur durch Aufhebung. Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Die Ansicht des vorlegenden Gerichts, die Ki証ung der streitigen Rechtsfrage sei entscheidungserheblich, ist f血 den Senat, was die Zulassigkeit der Vorlage betrifft, bindend ( BGHZ 99, 90 , 92; 109, 396, 398; 116, 392, 394). II・Die sofortige weitere Beschwerde ist nach§45 Abs・、1 WEG, §§22, Abs. 1, 27, 29 FGG zulassig. Sie ist auch begrUndet. 1. Sollte der zum Tagesordnungspunkt 7 gefaBte BeschluB 8 1991, wie das vorder Eigentumerversammlung vom 21・・ legende 氏richt unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (B習ObLGZ 1988, 54, 57) annimmt, den inhaltsgleichen BeschluB vom 30. 4. 1985 novatorisch ersetzt und nicht bloB verstarkt haben, so ware dieser damit zugleich 一 stillschweigend 一 aufgehoben worden (BGH, NJW 1994, 1866 , 1867). WUrde jedoch der zweite BeschluB 比r ungUltig erklart, was die Antragstellerin mit dessen Anfechtung erreichen will, darfn entfiele auch die Aufhebung des Erstbeschlusses. Denn die Verbindu昭 der Regelungen 一加諏ebu昭 und ersetzende Entscheidung 一 in dem neuen BeschluB hat entsprechend §139 BGB zur Folge, daB im Zweifel die Un帥ltigkeit eines 恥ils des Beschlusses dessen Gesamtnichtigkeit herbeif 仙rt. Die Aufhebung des Erstbeschlusses bliebe 面thin nur dann bestehen, wenn sich feststellen lieBe, daB sie auch bei 欧nntnis der U露tiltigkeit der ersetzenden Regelung beschlossen worden ware. Ein solcher Wille kann entgegen dけ Ansicht des vorlegenden Gerichts nicht aus der Bereitschaft ，仙 die schon geer der 恥rsammlung hergeleitet werden ．事 regelte Angelegenheit erneut zu beschlieBen Die Best批1gung der im ErstbeschluB getroffenen Re即lung spricht vielmehr dafr, daB der neue BeschluB nicht gefaBt worden w訂島 wenn Zweifel an dessen Gultigkeit bestanden h批ten. D郎 etwa nach Meinung der Mehrheit dieser BeschluB eine unklare Rechtslage beseitigen sollte und deshalb auf jeden Fall der frUhere BeschluB aufgehoben worden ware, ist weder dargetan noch ersichtlich. MittB習Not 1995 Heft 1 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 10.11.1994 Aktenzeichen: V ZR 149/93 Erschienen in: DNotI-Report 1995, 25-26 MittBayNot 1995, 31-32 Normen in Titel: BGB §§ 321, 433 Abs. 1 Satz 1