XII ZR 230/94

Zurück BGH 28. November 1995 XII ZR 230/94 BGB §§ 242, 5350, 1004; WEG § 15 Kein Kündigungsrecht des Vermieters, wenn mietvertraglich vereinbarter Gebrauch nach der Gemeinschaftsordnung unzulässig ist Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Der Beklagte betrieb im Mietobjekt den Abendstunden wa工 trages zwischen den Parteien leerliefen. Der Ertragslage der Beklagten komme dabei keine Bedeutung zu. Dem entspreche es, daB die Beklagte auf der Grundlage eines im wesentlichen gleichlautenden Vertrages an die Bundesrepublik Deutschland inzwischen Erbbauz血5 in H6he von nahezu 6,5% des angenommenen Verkehrswertes 批 die von dieser bereitgestellten GrundstUcke zahle. II. Dies h飢t den Angriffen der Revision stand. 1 . Der Vertrag vom 21 . September 1976 enthalt keine Regelung, was bei Ausbleiben einer Einigung U ber die Erh6hung des Erbbauzinses,§5, oder einer A nderung des Betrages des vereinbarten Verzichts,§6, zu geschehen hat. Die Regelungslticke hat das Berufungsgericht dadurch geschlossen, d那 es den V吐trag dahin auslegt, d那 entsprechend§315 Abs. 3 Satz 2 BGB die Bestimmung durch Urteil zu erfolgen hat (BGH WIvl 1978, 228; BGHZ 71, 276 , 284「＝ DNotZ 1978, 616]). Dies nim血 die Revision hin. Die Klage kann dabei unmittelbar auf Zahlung des nach Meinung des Gl加bigers vom Schuldner zu leistenden Be-trages gerichtet werden ( BGHZ 41, 271 , 280). 2. Die Bestimmung des von der Beklagten 撤r das Jahr 1986 geschuldeten Erbbauzinses durch das Berufungsgericht bedeutet die Ausubung des diesem zugewiesenen Ermessens. Das Revisionsgericht ist darauf beschrankt, das Berufungsurteil darauf zu prfen, ob alle wesentlichen Umst如de Beachtung gefunden haben ( BGHZ 23, 175 , 183; BGH WM 1981, 799), die Grenzen der Ermessensausubung eingehalten sind （幼ller/Gummer ZPO, 19. Aufl.,§550 Rdnr. 14; Stein! Jonas/Gruns句 ZPO, 21. Aufl.,§§549, 550 Rdnr. 20) und in einer dem Zweck der Ermachtigung entsprechenden Weise von der Erm谷chtigung Gebrauch gemacht wurde (BGHZ 115, 311, 321). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. (Wird ausge危hrt.) 8. BGB§§242, 5350, 1004; WEG§15 Abs. 3 (Kein K軌digungsrecht des Vermieters, wenn mietvertraglich vereinbarter Gebrauch nachder Gemeinsch叩切庖nung unzuldssig ist) Es geh6rt zum Risikobereich des Vermieters, daB die Ver-mietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist. Wurde ihm gem谷B §15 Abs. 3 WEG die Vermietung untersagt, kann er sich in der Regel nicht deswegen durch K6ndigung aus wichtigem Grund von dem Mietverhalinisl6 sen. BGH, Urteil vom 29.11.1995 一 XII ZR 230/94 一， mitgeteilt von Dr i た功でd Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Kl谷ger, Teileigent曲11とr eines Wohn- und Gesch難shauses in Mり vermieteten dem Beklagten am 22. 1 1.1983 in ihrem Sondereigentum stehende R谷ume zum Betriebe eines Cafes und Restaurants. Das Mietverh谷ltnis wurde auf zehn Jahre abgeschlossen 面t einer Option des Mieters auf weitere 拒nf Jahre. In der Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der Teilungserkl証ung ist und am 23. 12.1983 beurkundet wurde, wurde die Nutzung der a贈e面eteten R谷ume als Laden- bzw. Lagerr谷ume gestattet. ein Speiserestaurant, das auch in Die EigentUmerin der darUberliegenden Wohnung fhlte sich durch von dem Betrieb ausgehende Larm- und Geruchseinwirkungen be1astigt und nahm die Klager gemaB §15 Abs. 3 WEG auf Unterlassung einer der Gemeinschaftsordnung widersprechenden Nutzung in Anspruch. Durch BeschluB des Amtsgerichts M. vom 4.10.1989 wurde den Kl谷gern untersagt, in den R谷umen desMietobjekts eine Speisegaststatte mit Abendbetrieb zu 拒hren oder die Fuhrung einer solchen zu erm6glichen. Von den Kl谷gern hiergegen eingelegte Rechtsmittel wurden zuruckgewiesen. Ihre Bemuhungen, den Beklagten zu einer einvernehmlichen Verlegung seines Betriebes zu bewegen, fhrten nicht zum Erfolg, da dieser auf seine Investitionen und die gute Ein比hrung des Restaurants verwies. Durch BeschluB des Amtsgerichts M. vom 23.4.1992 wurde den 幻谷即rn fr den Fall der Zuwiderhandlung gegen die rechtskrftige Unterlassungsverpflichtung die Verh谷ngung eines Ordnungsgeldes bis zu 50.000 DM, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, angedroht. Mit der Klage verlangten die Klager die Raumung des Mietobjekts aufgrund in der Klageschrift ausgesprochener fristloser 邸ndigung sowie die Feststellung, daB der Beklagte den durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhaltnisses bedingten Schaden zu erstatten habe und nicht seinerseits entgangenen Gewinn fordern k6nne, hilfs-weise die Feststellung, daB dem Beklagten kein Optionsrecht auf Ver1谷ngerung des Mietverh谷ltnisses u ber den 31.7.1994 hinaus zustehe. Das Landgericht wies die K1age insgesamt a h Aulf die Beriifiinp der JMager, oie sicn leclIgllcn gegen die Abweisung ihres Riumungsbegehrens richtete, gab das Oberlandesgericht der Klage insoweit statt. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Standpunkt weiter, daB die Kundigung der Kl谷ger nicht zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverh谷ltnisses ge比hrt habe und das Raumungsbegehren daher unbe師indet sei. Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Aus den Gr女nden: 1 . Das Berufungsgericht gelangt zu dem Ergebnis, daB die Kl谷ger die Voraussetzungen einer fristlosen Kndigung nach den §§553, 554a BGB oder nach§554 BGB nicht dargetan h飢ten. Gleichwohl habe die 面t der Klage ausgesprochene 助ndigung zur vorzeitigen Aufl6sung des Mietverh飢tnisses zwischen den Prteien gefhrt, weil im Sinne des allgemeinen Kndigungsrechts ein wichtiger Grund vorgelegen habe. Dazu fhrt es aus, mit Rechtskraft der Nutzungsuntersagung durch den BeschluB des Amtsgerichts M. vom 4.10.1989 sei der Betrieb eines Speiserestaurants in den Mietr如men unzulassig geworden. V吐miete」 ein V而hnungseigentmer R加me, die nach der Teilungserkl訂ung als Laden- oder Lagen谷ume ausgewiesen seien, zum Betrieb einer Gastst谷tte, so k6nne ursprungliches oder nachtr谷gliches Unverm6gen vorliegen, das die Leistungspflicht des Ver面eters entfallen lasse, diesen allerdings zum Schadensersatz aus§325 BGB oder§538 BGB verpflichte. So liege es im vorliegenden Fall. Jedenfalls durch den 嚇derspruch der anderen V而hnungseigentUmer gegen die Gastst飢tennutzung sei nachtragliches Unverm6gen der Kl谷ger im Hinblick aufihre Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag eingetreten. Darin sei zu即eich ein wichtiger Grund fr die Beendigung des Mietverhaltnisses zu sehen, der die 助ndigung der団谷ger rechtfertige．加er eine Pflicht zum Schadensersatz gegentiber dem Beklagten sei nicht zu befinden 2. Diese Ausfhrungen halten, wie die Revision zu Recht rugt, der rechtlichen Nac即rufung nicht stand. a) Die Klager haben dem Beklagten am 22.11.1983 R加me zum Betriebe eines Restaurants vermietet. Durch die am 23. 12. 1983, also nachfolgend, beurkundete Teilungserki如ng wurde die Nutzung der ver面eteten Raume im Verhaltnis der v而hnungseigentumer zueinander als Laden- bzw. Lagerraume festgelegt. Soweit der Mietgebrauch dieser Nutzungsregelung zuwiderlief, erwuchs den anderen Teil- und Wめ－ nungseigentmem zum ejnen das Recht, den Kl谷ger gem郎 MittBayNot 1996 Heft 2 r §15 Abs. 3 WEG auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen, zum anderen aber auch die rechtliche M6glichkeit, unmittelbar gegen den Beklagten nach§1004 BGB v,orzugehen und die Beseitigung von St6rungen zu verlangen. Ab dem Zeitpunkt, in dem sich das Recht der anderen Wohnungseigen-tUmer fr den Beklagten als Beeintrachtigung seines Miet-gebrauchs auswirkte, war im Verhaltnis der Parteien zuein-ander von einem Rechtsmangel im Sinne des§541 BGB auszugehen, der u.a. eine Haftung der Kl谷ger auf Schadensersatz gem谷B§538 BGB ausl6sen kann; daneben war der Beki昭te berechtigt, nicht aber verpflichtet, das Mietverhaltnis gemaB §542 BGB fristlos zu kundigen (vgl. dazu im einzelnen Senatsurteil, NJW-RR 1995, 715 m.w. N.). Wie das Berufungsgericht verkannt hat, verdrangen im Anwendingsbereich des§541 BGB die speziellen Regelungen des Mietrechts die allgemeinen Vorschriften ti ber Unm6glichkeit und Unverm6gen, so daB eine Befreiung der Ki醜er von ihrer Leistungspflicht gemaB §275 Abs. 2 BGB nicht angenommen werden kann (vgl. BGHZ 63, 132 , 137; BGH, NJW 1991, 3277 f. m.w.N.; Kraemer in Bu房Ureier Handbuch. der Gesch狙5- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. III Rdnr. 1422; Merle WE 1993, 148 ). Es w証e auch ungereimt, einen Schadensersatzanspruch des Mieters zu bejahen, obwohl der Vermieter berechtigt ge姉ndigt hat, wie es Konsequenz der Auffas銀昭 des Berufungsgerichts ware (vgl. dazu Grapentin in Bubi乃 eiera.a.O. Kap. IVRdnr. 142). b) Soweit in Rechtsprechung und Schrifttum auf die Frage eingegangen wird, ob sich in F組lender vorliegenden Art der Vermieter durch 邸ndigung aus wichtigem Grunde von dem Vertrag-mit dem Mieter l6sen kann, wenn er von anderen Teiloder V而hnungseigenttimern erfolgreich auf Unterlassung in Anspruch genommen worden ist, wird die Frage verneint (vgl. LG Bonn, WuM 1990, 503 ; OLG Karlsruhe, MDR 1994, 59; Weitnauer WEG, 9. Aufl., Anh.§1 3 Rdnr. 4; Bub, Partner im Gespr谷ch Nr. 26 (1987) 137, 145; Mと ne a. a.O.; offengelassen von BayObLG NJW-RR 1991, 658 ; KG WuM 1989, 39, 40). Auch nach Auffassung des Senats ist ein 邸ndigungsrecht zu verneinen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine KUndigung aus wichtigem Grunde auf Umstande, die dem EinfluB des 邸ndigungsgegners entzogen sind und die aus den eigenen Interessen des 邸ndigenden hergeleitet werden, nur ausnahmsweise gesttitzt werden, n勘且ich wenn die Voraussetzungen gegeben sind, die nach den Grundsatzen u ber den Wegfall der Gesch谷ftsgrundlage zur L6sung vom Vertrage berechtigen. Liegen die Grinde aber in dem Risikobereich einer Partei, geben sie grunds飢zlich nicht das Recht, sich unter Berufung auf§242 BGB von einem Vertrage zu l6sen, weil die Rechtsfolgen einer A nderung der Geschaftsgrundlage nicht zu einer Beseitigung der im Vertrage liegenden 斑sikoverteilung fhren d血fen (vgl. BGH, WM 1971, 1300, 1302 und WM 1981, 66 , 67; ebenso Grapentin in Bu房freier a.a.O. Kap. IV Rdnr. 196; WolfiEckert Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdnr. 1008; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil IV Rdnr. 528). Nach diesen Grunds谷tzen muB ein Ktindigungsrecht des Vermieters in Fallen der vorliegenden Art in der Regel ausscheiden, weil es in dessen Risikobereich liegt, d論 die V吐mietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist, und weil. demgem郎 bei einer Unvereinbarkeit die Grunds谷tze ti ber den Wegfall der Geschaftsgrundlage die L6sung des Ver面eters vom \/吐trage nicht rechtfertigen. c) Die Umst加de des vorliegenden Falles rechtfertigen keine Ausnahme. Die Klager haben es selbst zu vertreten, d那 sie MittBayNot 1996 Heft 2 nach AbschluB des Mietvertrags einer damit unvereinbaren Teilungserkl証ung zu即stimmt haben. Ordnungsmittel aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts M. vom 4.10.1989 sind ihnen zwar bereits angedroht, aber noch nicht gegen sie verh谷ngt worden. Voraussetzung 価 eine Verl頂ngung ware gem那 §45 Abs. 3 WEG i.V. mit§890 ZPO eine schuldhafte Zuwiderhandlung. Es ist aber zweifelhaft, ob im Hinblick darauf, d那 die Kl谷ger, wenn auch erfolglos, einen R如－ mungsprozeB gefhrt und dariber hinaus versucht haben, den Beklagten zu einer einvernehmlichen L6sung zu bewegen, von dem erforderlichen schuldhaften Verhalten ausgegangen werden kann. Nach der Rechtsprechung ist von einem Unterlassungsschuldner in Fallen der vorliegenden Art nur zu ver-langen, im Rahmen des M6glichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken, d論 der Mieter die unzulassige Nutzung schon vor der Beendigung des Mietverh谷ltnisses unterlaBt (vgl. BayObLG, NJW-RR 1994, 527 , 528 m.w.N.; OLG Stuttgart, OLGZ 1993, 65 , 67). Deswegen wird auch das Vorgehen der nungseigentumer nach §15 Abs. 3 WEG als Teil- und Wめ ,,weitgehend stumpfe Waffe" bezeichnet und nur die unmittel-bare Inanspruchnahme des Mieters gem谷B§1004 BGB als effektiv angesehen (vgl. Bub a.a.O. 5. 147). 9. WEG§§l6Abs. 2, 28Abs. 2, 5(紐zftung des aus geschle-denen Wohnungseigen坑mers声r Wohngeldvorschだsse) Der ausgeschiedene WohnungseigentUmer haftet auch nach einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung den anderen Wohnungseigen位mern weiter aus dem Wirtschaftsplan 鉦r die WohngeldvorschUsse, welche w註hrend des Zeitraums, als er Wohnungs-eigentUmer waち繊Ilig geworden sind. BGH, BeschluB v. 30.11.1995 一 VZB 16/95 一， mitgeteilt von Dr. Ma 功ぞd Werp, Richter ai BGH Aus dem Tatbestand: Der Antragsgegner ist 面t den Wohnungs- und Teileigentumsei什 heiten Nrn. 1 bis 10, 35 und 36 Wohnungseigentumer einer Wohnanlage. Seine weiteren Einheiten Nrn. 22 bis 24 und 33 verauBerte er im Jahre 199 1 ; die Umschreibung im Wohnungsgrundbuch erfolgte am 2.1.1992. Die 面t dem am 20. 12. 1990 beschlossenen Wirtschaftsplan 1991 festgesetzten Wohngeldvorschtisse leistete der Antragsgegner nicht. An der BeschluBfassung vom 6.2.1992 面er die Jahresabrechnung 1991 war er mit den ihm verbliebenen Einheiten beteiligt. Die auf ihn entfallenden Einzelabrechnungen 1991 glich er nicht aus. Die Antragsteller verl面gen vom Antragsgegner das rckst加dige Wohngeld. Das Amtsgericht hat ihn verpflichtet, 81.677,06 DM zu bezahlen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht diese Entscheidung abge加dert und den Antrag hinsichtlich der ver加Berten Einheiten in H6he von 10.039,98 DM abgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der diese die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts erstreben, m6chte das Oberlandesgericht zurckweisen. Es sieht sich hieranjedoch durch den BeschluB des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 15.4.1990, WE 1990, 220 gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 28.11.1995 Aktenzeichen: XII ZR 230/94 Erschienen in: MittBayNot 1996, 100 Normen in Titel: BGB §§ 242, 5350, 1004; WEG § 15