XI ZR 239/94

Zurück BGH 12. Februar 1996 XI ZR 239/94 BGB §§ 313, 705 Beurkundungsbedürftigkeit eines Gesellschaftsvertrages Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §§ 313, 705 Beurkundungsbedürftigkeit eines Gesellschaftsvertrages Ein Gesellschaftsvertrag, der den Zweck einer Grundstücksgesellschaft mit "Verwaltung und Verwertung" beschreibt, einen Verkauf der Gesellschaftsgrundstücke aber nicht bindend festlegt, bedarf nicht der notariellen Beurkundung. BGH, Urt. v. 13.02.1996 - XI ZR 239/94 Kz.: L I 1 - § 313 BGB Problem In der Praxis stellt sich regelmäßig das Problem, ob, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Käufer eines Grundstücks auftritt, auch der Gesellschaftsvertrag von § 313 BGB erfaßt wird. Insoweit besteht Einigkeit, daß der Gesellschaftsvertrag dann beurkundungsbedürftig ist, wenn sich ein Gesellschafter zum Erwerb eines Grundstücks oder zur Einbringung eines Grundstücks in die Gesellschaft oder die Gesellschaft zum Erwerb eines bestimmten Grundstücks (von einem Gesellschafter oder von einem Dritten) verpflichtet. Die bloße Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung an die Gesellschaft oder auch die Einbringung eines Grundstücks ohne Eigentumsübergang auf die Gesellschaft ist dagegen nicht beurkundungspflichtig. Ebenso ist ein Gesellschaftsvertrag, der allgemein auf den Erwerb und die Weiterveräußerung von unbestimmten Grundstücken gerichtet ist, nicht formbedürftig. Eine Formbedürftigkeit gem. § 313 BGB besteht nur dann, wenn der Gesellschaftsvertrag konkrete Erwerbs- und Veräußerungspflichten begründet (vgl. hierzu u. a. MünchKomm-Kanzleiter, BGB, 3. Aufl. 1994, § 313 Rz. 39; Soergel/Wolf, BGB, 12. Aufl. 1989, § 313 Rz. 49). Im vorliegenden Fall sollte ausschließlicher Zweck der Gesellschaft die einheitliche Wahrnehmung und Ausübung der Verwaltung und Verwertung der Objekte sowie die Durchführung sämtlicher mit diesem Zweck im Zusammenhang stehender Rechtshandlungen sein. Der Beklagte war dem so ausgestalteten Immobilienfonds durch notariell beglaubigte Beitrittserklärung beigetreten. Inhalt dieser Beitrittserklärung war u. a. eine umfassende Vollmacht für die Geschäftsführerin der GbR. Gegenstand des Verfahrens war u. a. die Frage der Formbedürftigkeit der im Zuge der Beitrittserklärung erteilten Vollmacht. Lösung Der BGH geht davon aus, daß der Gesellschaftervertrag sowie die Beitrittserklärung mit Vollmachtserteilung eine rechtliche Einheit darstellen (hierzu BGHZ 101, 393 ff., 396; BGH WM 1990, 764 ff., 765), mithin die Vollmacht gem. § 313 S. 1 BGB notariell hätte beurkundet werden müssen, wenn sich aus dem Gesellschaftsvertrag die Pflicht des Beklagten ergeben hätte, ein Grundstück zu veräußern oder zu erwerben. Das sei jedoch nicht der Fall. Zum einen ergebe sich aus dem Gesellschaftsvertrag keine Erwerbsverpflichtung, da der Erwerb des Grundstücks durch Abgabe eines notariellen Kaufangebotes noch vor Abgabe der Beitrittserklärung bereits in die Wege geleitet war, so daß es weiterer Verpflichtungserklärungen später beitretender Gesellschafter nicht bedurfte. Eine dingliche Rechtsänderung des Gesellschaftseigentums war somit nicht Gegenstand des Beitritts. Die Mitberechtigung der Gesellschafter am Gesellschaftsgrundstück als bloße gesetzliche Folge des Gesellschaftsvertrages begründe noch keine Formbedürftigkeit des Gesellschaftsvertrages oder der späteren Beitrittsverpflichtung ( BGHZ 86, 367 ff., 369 f.). Aber auch wenn das notarielle Kaufangebot noch nicht abgegeben gewesen wäre, hätte nach Auffassung des BGH der Gesellschaftsvertrag nicht der notariellen Beurkundung bedurft, da in dem zu beurteilenden DNotIDeutsches Notarinstitut DNotI-Report - Rechtsprechung DNotI-Report 7/1996 April 1996 60 DNotI-Report 7/1996 April 1996 61 Gesellschaftsvertrag sich die Gesellschafter weder unmittelbar noch auch nur mittelbar zum Erwerb eines bestimmten Grundstücks verpflichtet hatten (BGH NJW 1992, 237 , 3228). Aus dem Gesellschaftsvertrag ergab sich auch nicht eine Verpflichtung der Gesellschaft oder einzelner Gesellschafter zur Veräußerung bestimmter Grundstücke, so daß der Vertrag auch deshalb nicht der notariellen Beurkundung bedurfte. Allein die allgemeine, wenig konkrete Umschreibung des Gesellschaftszweckes, der eine "Verwaltung und Verwertung der Objekte" vorsieht, ist nicht klar bestimmt, da die Art und Weise der in Aussicht genommenen "Verwertung" - etwa durch Verkauf der Grundstücke an Dritte oder durch Bildung von Wohnungseigentum und dessen Übertragung auf Gesellschafter oder nur durch gewinnbringende Vermietung - völlig offen sei. Ein etwaiger Verkauf der Grundstücke sei nicht fest vereinbart, sondern solle nach dem Inhalt des Gesellschaftsvertrages davon abhängig sein, daß dies mit 75 % der Gesellschafterstimmen beschlossen wird. Den Gesellschaftern verbleibe damit ein erheblicher Entscheidungsspielraum, zumal sie - ebenfalls mit entsprechender Stimmenmehrheit - auch den Gesellschaftszweck ändern könnten. Sie bedurften deshalb nach Auffassung des BGH nicht des Schutzes vor übereilter Veräußerung von Grundstücken durch notarielle Beurkundung des Vertrages. © Deutsches Notarinstitut (Herausgeber) Telefon: 09 31/3 55 76-0 - Telefax: 09 31/3 55 76-225 e-mail: dnoti@dnoti.de internet: www.dnoti.de Verantwortlicher Schriftleiter: Notar a.D. Christian Hertel Hinweis: Die im DNotI-Report veröffentlichten Gutachten und Stellungnahmen geben die Meinung der Gutachter des Deutschen Notarinstituts und nicht die der Bundesnotarkammer wieder. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 12.02.1996 Aktenzeichen: XI ZR 239/94 Erschienen in: DNotI-Report 1996, 60-61 BWNotZ 1996, 121-122 DNotZ 1997, 40-42 NJW 1996, 1279-1280 Normen in Titel: BGB §§ 313, 705