V ZR 327/94

Zurück BGH 29. Februar 1996 V ZR 327/94 BGB §§ 317, 319; ErbbauVO §§ 9, 9a Zeitpunkt der Erhöhung des Erbbauzinses bei Änderungsklausel Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 3. Das Berufungsgericht hat ferner geprft, ob sich der Anspruch des Ki醜ers auf Ubereignung des Grundstticks aus den Grundstzen der Geschaftsfhrung ohne Auftrag（§§677, 68 1 Satz 2, 667 BGB) begrUnden laBt. Es hat sich dabei an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs orientiert, wonach auf die Vorschriften u ber die Geschaftsfhrung ohne Auftrag zuruckgegriffen werden kann, wenn das Gesch狙 aufgrund eines sich spater als nichtig erweisenden Auftrags gefhrt worden ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 28.10.1992一 VIII ZR 210/91=BGHR BGB§677 Nichtigkeit 1 mit zahlreichen w. N.). Diesen Anspruch hat das Berufungsgericht indessen in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Wtirdigung des beiderseitigen Parteivorbringens daran scheitern lassen, daB sich bei der vom Beklagten im eigenen Namen getatigten Ersteigerung des GrundstUcks ein objektiv in Erscheinung tretender Fremdgeschaftsfhrungswille nicht feststellen laBt. Der Sachverhalt laBt namlich, wie das Berufungsgericht zu Recht ausfhrt, auch die Deutung zu, daB der Beklagte in dem damaligen Versteigerungstermin bereits, nachdem die zugunsten (auch) des Klagers ausgebrachten Gebote gescheitert waren, den Willen gefaBt hatte, ohne weitergehende rec庇licheBindung gegenuber dem Klager nuりmehr allein im eigenen Namen weiter zu steigern und das Grundstuck selber zu erstehen, um erst dann aus freien Stcken und abhangig von deり，finanziellen M醜lichkeiten des Klagers dar加er zu entscheiden, ob eine WeirtverauBerung an diesen stattfinden sollte. 7. BGB§§317, 319; ErbbauVO§9 Abs. 2 Satz 2;§9a (Zeitpunkt der Erhbhung des Erbbauzinses bei Anderungsklausel) Hat die in einer Anpassungsklausel vorbehaltene Neufestsetzung eines Erbbauzinses durch ein Schiedsgutachten und schlieBlich durch Urteil zu erfolgen, so beantwortet sich nach dem Inhait der Anderungsklausel und deren Ausiegung die Frage, von weichem Zeitpunkt ab (m6glicherweise auch rilck耐rkend) der h6here Erbbauzins zu zahlen Ist. BGH, Urteil vom 1.3.1996 一 V ZR 327/94 一， mitgeteilt von Dr Ma功ぞd Werp, Richter am BGH dem Tatbestand: agerin ist EigentUmerin eines GrundstUcks in Hofheim! Taunus das mit einem bis 22.42002 bestehenden E山baurecht zugunsten der Beklagten belastet ist, das die Rechtsvorganger der Parteien mit Vertrag vom 26.4. 195 1 bestellt haben. Auf dem Erbbaugrundstuck befindet sich ein gewerblich genutztes Gebaude, in dem ein Kino mit drei V〕ボihn谷umen sowie zwei Laden betrieben werden. Der Erbbauzins betrug ursprUnglich 200 DM monatlich. Nach einem Vertrag vom 14.6. 1975 vereinbarten die Rechtsvorganger der Parteien die M6glichkeit knftiger Anpassung des Erbbauzinses. Bei Veranderung des Lebenshaltungskostenindexes um mehr als 8% nach oben oder unten sollten die Vertragsteile Verhandlun四n U ber die ieutesiseizung aes trDDauzinses veriangen Konnen. im iaiie 0er Nichteinigung sollte ein Sachverst谷ndiger als Schiedsgutachter nach 軍lligem Ermessen dartiber entscheiden, ob und in welcher H6he eine Anderung des Erbbauzinses eintreten soll. Am 4.8.1976 wurde im Erbbaugrundbuch eine Erbbauzinsreallast von 300 DM monatlich eingetragen. In den Jahren 1981 und 1985 wurde der Erbbauzins einvernehmlich auf monatlich 380 DM bzw. 420 DM erh6ht. In einem Rechtsstreit vor dem Landgericht Frankfurt am Main einigten sich die Kl谷gerin mit der Rechtsvorgangerin der Bekl贈ten auf einen Erbbauzins von monatlich 450 DM, die Regelung im Zusatzvertrag vom 14.6.1975 blieb davon unberuhrt. Mit Schreiben vom 17.12.1991 forderte die Kl谷gerin eine Anpassung des Erbbauzinses auf 1 000 DM monatlich, die Bekl贈ten boten nur 520 DM. Der Sachverstandige K. stellte den Erbbauzins mit Gutachten vom 15.5. 1992 auf 3.300 DM monatlich fest. Die Kl谷germn hat beantragt, die Beklagten zur Zahlung ruckst谷ndigen Erbbauzinses fr die Zeit vom 1.2.1992 bis einschlieBlich Marz 1993 in H6he von 39.900 DM zu verurteilen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Im Berufungsverf 山ren hat die Klagerin im Wege der AnschluBberufung beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die Eintragung einer Erbbauzinsreallast ab 1.2.1992 in H6he V on 3.300 DM monatlich zu bewilligen. Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen und die Beklagte unter Zuruckweisung der AnschluBberufung im ti brigen zur Bewilligung einer Reallast fr den Erbbauzins in H6he eines Gesamtbetrages von 1.800 DM monatlich unter Anrechnung der bestehenden Reallast verurteilt. Dagegen wendet sich die Revision der Klagerin, die der Senat nur insoweit angenommen hat, als die Zahlungsklage in H6he von 18.900 DM (d.h. 1.800DM 一 450 DM) x 14 Monate, abgewiesen worden ist. In diesem Umfang hatte die Revision Erfolg Aus den Gr琵nden: Das Berufungsgericht halt das Schiedsgutachten wegen offenbarer Unbilligkeit fr unverbindlich und setzt im Rahmen der Klage auf Bewilligung der Erbbauzinsreallast den Erbbauzins gerichtlich auf 1.800 DM monatlich fest. Gleichwohl weist es die Zahlungsklage insgesamt ab, weil es meint, der auf diese Weise bestimmte Erbbauzins sei erst von der Rechtskraft des Urteils an zu zahlen, fr die vergangene Zeit 扇nne die Klagerin deshalb keinen Erbbauzins verlangen. Dies halt revisionsrechtlicher PrUfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, das die Kommentierung bei Palandtt伍ゾnrichs (BGB, 55. Aufl.,§315 Rdnr. 17) nur unvollstandig verwertet, ist eine ruckwirkende Festsetzung des Erbbauzinses nicht ausgeschlOssen. Vielmehr ist in erster Linie nach dem Inhalt der Anderungsklausel und deren Auslegung die Frage zu beantworten, von welchem Zeitpunkt ab der h6here Erbbauzins zu zahlen ist (vgl. BGH, WM 1979, 163 , 165; R叩e, ErbbauVO,§9 Rdnr. 53). Insoweit 如ersieht das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft 一 wie die Revision mit Recht rugt-,daB nach der Anderungsvereinbarung vom 14.6.1975 der neue Erbbauzins,, vom ersten des auf den Tag der Antragstellung folgenden Monats an fr beide Parteien verbindlich" ist. Die genannte Vertragsklausel fhrt im vorliegenden Fall dazu, daB die Beklagten den mit 1.800 DM monatlich festgesetzten Erbbauzins ab 1. 2.1992 schulden. Da das Berufungsgericht Anwendung und Auslegung der entsprechenden Klausel unterlassen hat, kannsie der Senat selbst auslegen, da weitere tatrichterliche Feststellungen hierzu nicht in Betracht kommen ( BGHZ 65, 101 , 112). Nach Wortlaut, Sinn und Zweck der genannten Klausel bestehen keine Zweifel daran, daB sie sich auch auf den Fall einer notwendigen gerichtlichen Festsetzung bezieht. Sie verfolgt den Zweck, zu vermeiden, daB dem Erbbauzinsschuldner die Dauer des Festsetzungsverfahrens (Sachverstandiger und Gericht) zugute kommt und er insoweit durch Verz6gerungen die H6he seiner Schuld beeinflussen kann. Es geht insoweit um eine unmittelbare und nicht um eine erganzende Vertragsauslegung, wie die Beklagten zu Unrecht meinen. Aus Die KI MittBayNot 1996 Heft 4 297 Die Klagerin hat mit Schreiben vom 16.1.1992 die Sachver-standigenbenennung bei der Industrie- und Handelskammer beantragt und die Beklagten mit Schreiben vom gleichen Tag hiervon benachrichtigt. Der Sachverstandige ist auch schon am 28.1.1992 benannt worden. Die Beklagten schulden mithin ab ersten des auf den Tag der Antragstellung folgenden Monats den erh6hten Erbbauzins. Dies ergibt vom 1.2.1992 bis einschlieBlich M加z 1993 einen Rtickstand von 14 Mona-ten, d. h. unter Berucksichtigung des gezahlten Betrages eine Summe von 18.900 DM. 8. WEG§16 Abs. 2; II. BV§44 Abs. 2 (Wohnfldchenberechnung bei Balkonen, Loggien und Dachterrassen) Werden in der Gemeinschaftsordnung die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach der Wohnflache ohne nahere Regelung ti ber deren Berechnung umgelegt, so sind Balkone, Loggien und Dachterrassen mit einem Viertel ihrer Grundflache anzusetzen. BayObLG, BeschluB vom 7.3.1996 一 2 Z BR 136/95 一， mitgeteilt von Johann Demharter Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand: Die Beteiligten sind die Wohnungseigentumer einer 馬rohnanlage. Ein Teil der Wohnungen ve而gt u ber einen Balkon, eine Loggia oder eine Dachterrasse. Zwischen den Beteiligten besteht Streit, ob deren Grundflachen bei der Berechnung des Wohngeldes zu berticksichtigen sind. In der in der Teilungserklarung (TE) vom 30.8.1972 enthaltenen Gemeinschaftsordnung, die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, bestimmt§13 Abs. 2 Abschnitt A bis C, aus welchen Einzelbetr 谷gen sich das Wohngeld zusammensetzt. In der Eigentumerversammlung vom 20.5 . 1 994 wurde der Antrag des Antragstellers abgelehnt, die Grundfl谷chen von Balkonen, Loggien und Dachterrassen bei der Berechnung des Wohngeldes zu berucksichtigen. Der Antragsteller hat beantragt, den,, EigentumerbeschluB" vom 20.5.1994 fr ungtiltig zu erklaren. Weiter hat erbeantragt festzustellen, daB die Grundfl谷chen von Terrassen, Loggien und Balkonen bei der Ermittlung der Wohnflache im Sinn von§13 Abs. 2 Abschnitt B TE anzurechnen sind. Das Amtsgericht hat mit BeschluB vom 1 9. 1 2. 1994 die Antrage abgewiesen. Das Landgericht hat unter Zuruckweisung der sofortigen Beschwerde des Antragstellers im u brigen durch BeschluB vom 31.10.1995 den BeschluB des Amtsgerichts abgeandert und festgestellt, daB die Grundfl谷chen von (Dach-)Terrassen, Loggien und Balkonen bei der Berechnung der,, Gr6Be der Wohnflachen" gem谷 B§13 Abs. 2 Abschnitt B TE vom 30.8.1972 in vollem Umfang einzubeziehen sind und die dort genannten Lasten und Kosten in den jeweiligen Jahresabrechnungen entsprechend zu verteilen sind. Gegen diesen BeschluB richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner mit dem Antrag, den BeschluB des Landgerichts aufzuheben und die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den BeschluB des Amtsgerichts zurUckzuweisen; ferner stellen sie Hilfsantrage Das Rechtsmittel istU berwiegend begrUndet. Aus den Grnden: Bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten geht die Verordnung u ber die verbrauchsabhangige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) der Regelung des§13 Abs. 2 Abschnitt B Buchst. e TE vor. Bei der Berechnung der V而hnflache nach§13 Abs. 2 Abschnitt B TE sind die Grundflachen von Balkonen, Loggien und Dachterrassen im ti brigen mit einem Viertel anzusetzen. a) Nach§3 HeizkostenV sind die Vorschriften dieser Verordnung auf V而hnungseigentum unabhangig davon anzuwenden, ob durch Vereinbarung oder BeschluB der V而hnungseigentUmer abweichende Bestimmungenti ber die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warme und Warmwasser getroffen worden sind. Solche Bestimmungen werden somit durch die Vorschriften der Heizkostenverordnung verdrangt; §13 TE ist also insoweit nicht anwendbar. Ob bei der V而hnfi 加henberechnung fr die Heiz- und Warmwasserkosten nach §§6, 7 HeizkostenV Balkone, Loggien oder Dachterrassen auBer Betracht zu bleiben haben (so 塚7 加r HeizkostenV 3. Aufl.§6 Rdnr.14), kann hier offenbleiben. Der Feststellungsantrag bezieht sich namlich nur darauf, ob bei der Berechnung von V而hngeld im Sinn des Abs. 2 Abschnitt B TE die Grundflachen von Balkonen, Loggien und Dachterrassen einzubeziehen sind, nicht auf die Berechnung der V而hnfi加hen nach der Heizkostenverordnung. b) Nach§13 Abs. 2 Abschnitt B Buchst. a bis d und fTE sind die dort genannten Kosten nach der Gr6Be der V而hnflachen des einzelnen Sondereigentums umzulegen. Der Begriff ,,v而hnfl加he" ist auslegungsbedurftig. Der Senat kann die Bestimmung der Gemeinschaftsordnung ohne Bindung an die Auslegung durch das Landgericht als Grundbucheintragung selbst auslegen; dabei ist auf deren V而rtlaut und Sinn abzustellen, wie er sich fr einen unbefangenen Betrachter als nachstliegende Bedeutung der Bestimmung ergibt. Der Senat gelangt bei der Auslegung anders als das Landgericht zu dem Ergebnis, daB Balkone, Loggien und Dachterrassen bei der v而hnfl加henberechnung mit einem Viertel der Grundfl加he anzusetzen sind ( 1 ) Der allgemeine Sprachgebrauch verbindet mit dem Begriff,, V而hnfl加he" keine bestimmte Berechnungsart (BGH NJW 1991, 912 f.「＝ MittBayNot 1991, 221 ). In der Teilungs-erkl山ung selbst ist nicht bestimmt, was unter V而hnflache zu verstehen ist. Insbesondere finden sich bei der Aufteilung des GrundstUcks in Miteigentumsanteile (Anlage 1 der Teilungs-erkl証ung) keine Angaben ti ber die Grundfl加hen der einzelnen V而hnungen. (2) Bei der Auslegung der Teilungserkl密ung w加e zwar eine bestimmte Verkehrssitte zu berticksichtigen (vgl. BGH NJW 1991, 912 f.「＝ MittBayNot 1991, 221 ). Eine \'吐kehrssitte, wie Balkone, Loggien und Dachterrassen im V而hnungseigen-tumsrecht zu berechnen sind, besteht aber nicht. Das Landgericht hat keine Feststellung getroffen, ob eine solche Verkehrssitte besteht. Der Senat kann dies nachholen, da eine 「 weitere Aufkl加ung in tats加hlicher Hinsicht nicht erforderlich ist (Jansen FGG 2. Aufl.§27 Rdnr. 45). In V而hnungseigentumssachen ist, soweit ersichtlich, weder in Rechtspre-chung noch im Schrifttum zur Frage der Berechnung von Balkonen, Loggien und Dachterrassen vertiefend Stellung ge-nommen worden. Anhaltspunkte fr eine entsprechende Verkehrssitte sind nicht erkennbar. Im Mietrecht ist der Berech-nungsmastab fr die Grundfl加hen von Balkonen, Loggien und Dachterrassen umstritten (vgl. Palandt/Putzo BGB 55. Aufl.§2 MHG Rdnr. 13 nmerich/Sonnenschein Miete ；乃 6. Aufl. Art. 3. WKSchG/§ 2 MHRG Rdnr. 13; Barthelmess WKSchG/MHG 5. Aufl.§ 2 MHG Rdnr. 29; isenmann Bewertung von Balkonen, Dachg証ten, Freisitzen, Loggien, Veranden, Wintergarten etc. DWW 1994, 178 f.). Vertreten werden dort folgende BewertungsmaBst加e (vgl. im einzelnen dazu m.w.N. Barthelmess a.a.O.): MittBayNot 1996 Heft 4 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 29.02.1996 Aktenzeichen: V ZR 327/94 Erschienen in: MittBayNot 1996, 297 Normen in Titel: BGB §§ 317, 319; ErbbauVO §§ 9, 9a