V ZR 85/95

Zurück BGH 14. Juni 1996 V ZR 85/95 BGB § 313 Zur Berufung auf den Formmangel bei Vertragseintritt auf der Verkäuferseite Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau RECHTSPRECHUNG Borgerliches Recht 1. BGB§313 Satz 1 (Zur Berufung aufden Formrnangel bei Vertragseintritt aufder Verkduferseite) Wird bei einem Grundstilckskaufvertrag ein Vertragseintritt auf der Verkauferseite erkl註rt, um den Rangrilcktritt der Auflassungsvormerkung des Kaufers zu errekhen, kann der Berufung auf den Formmangel dieser Abrede der Arglisteinwand entgegenstehen, wenn sich der Verkaufer, nachdem der Rangrilcktritt. vollzogen ist, ohne Grund von dieser Vereinbarung l6sen will. BGH, Urteil vom 14. 6.1996 一 V ZR 85/95 一， mitgeteilt von Dr Ma励ぞd Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 31.3.1988 kaufte die Klagerin von der w Baubetreuungsgesellschaft mbH (im folgenden: WBG) eine noch zu errichtende Eigentumswohnung mit Tiefgaragenplatz zum Festpreis von 306.405 DM. Zugunsten der Klagerin wurde eine entsprechende Auflassungsvormerkung eingetragen. Die Durch比hrung des Bauvorhabens verz6gertesich. Die Anlage wurde erst 1993 und mit Abweichungen von der vertraglich vereinbarten Ausfhrung fertiggestellt. Mit notariellem Vertrag vom 1 1 .6. 1 990 erwarb die Beklagte, deren pers6nlich haftende Gesellschafterin damals die WBG war, das Objekt. In diesem Zusammenhang wurde auch die じbernahme bereits abgeschlossener Vertrage geregelt. Mit Schreiben vom 3.9.1990 gab die Beklagte die schriftliche Erklarung ab,,, in alle Rechte und Pflichten aus dem GrundstUckskaufvertrag vom 3 1.3.1988 ... als Verkauferin gegenuber der K谷uferin einzutreten" Die Kl谷gerin verlangt von der Beklagten die Erfllung des Vertrages vom 31.3.1988, weil diese in den Vertrag eingetreten sei. Sie be-antragt die entsprechende Feststellung und verlangt, die von ihr erworbene V而hnung so auszugestalten, wie es dem Vertrag mit der WBG entspreche. Die Beklagte bestreitet, Vertragspartnerin der Kl-gerin geworden zu sein. An ihren eigenen Erklarungen vom 3.9.1990 und 25.1.1991 k6nne sie schon deshalb nicht festgehalten werden, weil es insoweit an der erforderlichen notariellen Beurkundung fehle Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht nach Beweiserhebung diese Entscheidung abgeandert und die Klage abgewiesen. Die Revision der Klagerin fhrte zur Aufhebung des Berufungsurteils, zu der beantragten Feststellung und im U brigen zur Zurtickverweisung. Aus den Gr良n た?fl: 1. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, der Vertrag der Kl谷gerin mit der WBG sei durch deren Vereinbarung mit der Beklagten nicht u bernommen worden. Deren Vertragseintritt durch das Schreiben vom 3.9. 1 990 h谷tte zur Wirksamkeit der notariellen Form bedurft. Die Beklagte handle weder treuwidrig, wenn sie sich auf diesen Formmangel berufe, noch l谷gen Anhaltspunkte fr ein Zusammenwirken der Beklagten mit der WBG dahingehend vor, daB die Ver谷uBerung an die Beklagte mit dem Ziel erfolgte, die Rechte der K谷ufer aus den nicht mehr gewinnbringenden Vertr谷gen mit der WBG ins Leere laufen zu lassen. Dieshalt der Revision nicht stand II. 1. Das Berufungsgericht geht davon aus, d論 die Vereinbarung der Beklagten mit der WBG vom 11.6.1990 ti ber die bestehenden Vertr谷ge den Vertrag der Kl谷gerin nicht erfaBt. Dieses im 馬rege der Vertragsauslegung und nach den Aussagen der Zeugen gefundene Ergebnis steht mit dem ausdrucklichen Wortlaut der vertraglichen Urkunde sowie den vorgelegten Vertragsunterlagen in Einklang und entspricht der Interessenlage der damaligen Vertragsparteien, die das Vorhaben durchfhren wollten, aber die neuen planerischen und finanziellen Gegebenheiten berucksichtigen muBten. Der Vertrag mit der Kl谷gerin blieb danach Sache der WBG. Dies nimmt die Revision hin. 2. Der vom Berufungsgericht unterstellte Vertragseintritt der Beklagten in dem Schreiben vom 3.9.1990 gentigt nicht der Form des §313 Satz 1 BGB . a) Der Hinweis der Revision auf einen formlos wirksamen Vertragseintritt der Beklagten geht fehl. Dieser bedarf zwar als solcher keiner besonderen Form. Er unterliegt aber als Verpflichtungsgesch谷ft den Formerfordernissen, die allge-mein mit Rticksicht auf den Leistungsgegenstand aufgestellt sind (vgl. BGHZ 121, 1 , 3; BGH, NJW 1991, 3095 , 3098 m.w.N.). Um eine solche Formvorschrift handelt es sich auch bei §3 13 Satz 1 BGB . Nach der Erkl谷rung der Beklagten vom 3.9. 1990 wurden ausdrucklich,, alle" Verpflichtungen der WBG u bernommen, mithin auch deren Verpflichtung zur ひbertragung des Eigentums aus dem Vertrag vom 3 1.3.1988. Sie bedurfte daher der Form des §313 Satz 1 BGB (RGZ 103, 154, 156; vgl. BGH NJW-RR 1988, 1196 , 1197, Urteil v. 4.3.1994, NJW 1994, 1347 , 1348「＝ DNotZ 1994, 476 ]). Mit dem Schreiben vom 3.9.1990 sollte zwar die Verpflichtung zur Eigentumstibertragung nicht als solche neu. aber erstmais tei einem neuen さcnu1c1ner begrunc1et weRten (vgl. Staudinge湘Jufka, BGB, 12. Aufl.§313 Rdnr. 44; MtinchKomm-BGB/Kanzleiter, 2. Aufl.§313 Rdnr. 29; Palandt/ Heinrichs, BGB, 55. Aufl.§313 Rdnr. 14). b) Daran 谷ndert auch der Hinweis der Revision nichts, daB zugunsten der Kl谷gerin eine Auflassungsvormerkung eingetragen war und wegen der Zustimmungspflicht des Erwerbers （§888 BGB), jedenfalls・im rechtlichen Ergebnis" durch das Schreiben vom 3.9. 1990 durch die Beklagte nur noch die Herstellungsverpflichtung ti bernommen worden sei. Insoweit ist davon auszugehen, daB die Vormerkung nur der Sicherung des Anspruchs auf Einr谷umung eines Rechts an einem Grundstuck dient und die daraus sich ergebende dingliche Gebundenheit des Grundstticks sich darin ersch6pft, daB jede nach Eintragung der Vormerkung getroffene Verfgung insoweit unwirksam ist, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeintrachtigen wurde. An dem gesicherten Anspruch selbst wird dadurch jedoch nichts ge谷ndert. Zu dessen Erfllung bleibt nach wie vor der Schuldner verpflichtet (BGHZ49, 263, 266). 3. Die Berufung der Beklagten auf die Formunwirksamkeit verst6Bt jedoch gegen Treu und Glauben（§242 BGB). a) Der Formmangel eines Rechtsgesch谷fts ist nur ausnahms-weise wegen unzul谷ssiger Rechtsausubung unbeachtlich, 366 MittBayNot 1996 Heft 5 weil sonst die Formvorschriften des btirgerlichen Rechts ausgehひ hlt werden ( BGHZ 26, 142 , 151;121, 224, 233). Treuwidrig kann allerdings das Verhalten einer Partei sein, die tiber langere Zeit aus einem nichtigen Vertrag Vorteile gezogen hat und sich nunmehr ihren '1v匂 pflichtungen unter Berufung auf den Formmangel entziehen will. Nach gefestigter Rechtsprechung ist ein an sich nichtiger GrundsttickskaufVertrag in besonderen Ausnahme負llen als wirksam zu behandeln, wenn die Nichtigkeitsfolge mit Treu und Glauben unvereinbar ware. Dies ist insbesondere in zwei Fallgruppen anerkannt worden: in den Fallen einer Existenzge鼠hrdung des einen Teils und den Fallen einer besonders schweren TreuepflichtVerletzung des anderen Teils. Dabei darf eine auf der Verletzung gesetzlicher Formvorschriften beruhende Nichtigkeit eines Vertrages im Interesse der Rechtssicherheit in aller Regel nicht aufgrund von Billigkeitserwagungen auBer acht gelassen werden. Eine Ausnahme kann nur in ganz besonders gelagerten Fallen gemacht werden, in denen nach den gesamten Umstanden die Nichtigkeitsfolge mit Treu und Glauben unvereinbar ware. An die Bejahung eines Ausnahmefalles sind strenge Anforderungen zu stellen; daB die Nichtigkeit den einen Vertragsteil hart trifft, reicht nicht aus ( BGHZ 85, 315 , 318 f.; 92, 164, 171 f., jew. mw. N.). 一 一■ b) Diese strengen Kriterien fr die Annahme eines VerstoBes gegen Treu und Glauben durch die Berufung auf die Formnichtigkeit sind hier erfllt. Die Voraussetzungen der zweiten Fallgruppe liegen vor. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte sich die Beklagte bereit erkl証t, den Vertrag der Klagerin zu ti bernehmen, um deren Rangrucktritt zu erreichen. Den Kaufpreisanspruch wollte sie nach der Vertragstibernahme in die neue Finanzierung einbringen. Die Klageiin hat im Hinblick darauf der Beklagten das berechtigte Vertrauen entgegengebracht, daB ihr Kaufvertrag mit der WBG von der Beklagten nach den dort vorgesehenen Vereinbarungen abgewickelt werde. Auf dieser Vertrauensgrundlage hat sie den Rangrticktritt als Vorleistung erbracht und damit der Beklagten die Durchfhrung des Objekts und die Erfllung der Verpflichtungen aus den anderen Kaufvertr 谷gen erm6glicht. Wenn die Beklagte sich nun grundlos von dieser schriftlichen Abmachung mit der Klagerin l6st und sich weigert, die Vereinbarungen nach dem Vertrag von 1988 einzuhalten, so ist dieses Verhalten in hohem MaBe widersprtichlich und verst6Bt derart grob gegen die Gebote von Treu und Glauben, daB der Beklagten die Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrages gemaB§242 BGB verwehrt ist. Der Vertragseintritt der Beklagten ist daher nicht als ungultig nach §125 Satz 1 BGB anzusehen. 2. BGB§3 1 3 S atz 1 (Forrngerechte Aus庇 bung eines Ankaufsrechtes) Die Ausilbung des in einem aufschiebend bedingten GrundstUekskaufvertrag vereinbarten Ankaufsrechts ist formfrei m6glich. BGH, Urteil vom 28.6.1996 一 V ZR 136/95 一， mitgeteilt von Dr Ma功でd Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 16.3.1989 erwarb die Beklagte ein Grundstuck ，比r das den KI 谷 gern ein Vorkaufsrecht zustand. Die Klager verzichteten auf das Vorkaufsrecht. Die Beklagte riumte ihnen dafu r ein,, Kaufanwartschaftsrecht" an einer 350 qm groBen Teilflache ein. Dieses machten die Kluger innerha'b der vereinbarten Frist schriftlich gegenuber der Beklagten geltend Die Klager verlangen die U bertragung der Teiffliche nach. der Ver.einbarung von 1 989. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben Die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zuruckgewiesen. Die Revision der Beklagten blieb erfolglos Aus den Grnden: 1. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, die Vereinbarung der Parteien sei als aufschiebend bedingter Kaufvertrag auszulegen. Die Klager hatten ihr Recht eindeutig, fristgemaB und formentsprechend ausgetibt. Die Willenserklarung der Klager habe nicht der notariellen Beurkundung bedurft. Dies halt derrechtlichen Prtifung stand. II. 1. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daB nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien sowohl die einseitige Abgabe eines bindenden Vertragsangebots als auch die Vereinbarung eines Vorvertrages oder eines bedingten Kaufvertrages in Betracht kommt und deshalb durch Auslegung zu ermitteln ist, welche rechtliche Form des Ankaufsrechts die Parteien vereinbaren wollten (BGH, LM§433 BGB Nr.16B1.2「＝ DNotZ 1963, 230 ]). a) Das Berufungsgericht hat angenommen, daB die Parteien hier einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag abgeschlossen haben. Eine solche Auslegung ist m6glich, und einen Auslegungsfehler des Berufungsgerichts vermag die Revision nicht aufzuzeigen. b) Der VertragsabschluB unter der aufschiebenden Bedingung, daB der Berechtigte durch spatere Austibungserklarung von seinem Recht Gebrauch macht, begegnet entgegen der Meinung der Revision keinen Bedenken. Solche sog. Potestativbedingungen sind zulassig （ §158 Abs. 1 BGB ; vgl. auch §495 Abs. 1 BGB ), weil die VertragschlieBenden die Absicht haben, ungeachtet der Bedingung schon eine Bindung einzugehen; der Verkaufer bindet sich endgultig, und der Kaufer legt sich bereits auf den Inhalt des m6glichen Vertrages fest (vgl. BGH, LM§433 BGB Nr. 16 Bl. 3, 4「＝ DNotZ 1963, 2301 ; vgl. ferner StaudingeJ 尤万Icher, BGB, 12. Aufl., vor §158 Rdnr. 17; MunchKomm-BGB/Kramer, 3. Aufl. vor §145 Rdnr. 45; ErmaniHefermehl, BGB, 9. Aufl. vor§158 Rdnr. 13). 2. Bei einem bedi竜ten Kaufvertrag kann nach herrschender Meinung die Austibung des Ankaufsrechts formlos erklart werden (BGH, LM§433 BGB Nr. 16 Bl. 3「＝ DNotZ 1963, 2301; BGH, NJW 1991, 2698 ; RGZ 169, 65 ,70; Soergel/1物ゲ BGB, 12. Aufl.,§313 Rdnr. 27; Palandt/1九 inrichs, BGB, 55. Aufl.,§313 Rdnr. 11; Erman/Hefermehl, vor§158 Rdnr. 13; vgl. auch Weber, JuS 1990, 249 , 254, sowie die Ubersicht bei Staudinger/1地危a, BGB, 13. Bearb.,§313 Rdnr. 77 m.w.N.). Der gegenteiligen Auffassung (vgl 胆危a, ． DNotZ 1990, 339 , 353 f. m.w.N.; Staudinger/1地拠1 §313 ， MittBayNot 1996 Heft 5 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 14.06.1996 Aktenzeichen: V ZR 85/95 Erschienen in: DNotI-Report 1996, 145 MittBayNot 1996, 366 Normen in Titel: BGB § 313