III ZR 208/95

Zurück BGH 19. Februar 1997 III ZR 208/95 BGB § 652 Zum Provisionsanspruch des Maklers bei Veräußerungsverbot Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau eh des ル危klers bei RECHTSPRECHUNG BO円erliches Recht 1. BGB§652 (Zum Frovisi 陀戒ぴerungsverboり Zum Provisionsanspruch des Maklers, wenn das nachgewiesene Kaufo可eid einem Ver証uBerungsverbot (Anordnung der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) unter五egt・ BGH, Urteil vom 20.2.1997一 III ZR 208/95一，mitgeteilt von D ル勿功記麗rp，斑chter am BGH Aus dem Tatbestand: Die 幻魂erin verlangt aus abgetretenem Recht des Immobilienmaklers W. die Zahlung von Maklerprovision. w. hatte dem Beklagten und dessen im ersten Rechtszug 面tverklagteil Vater ein gewerbliches Objekt benannt, das der Beklagte mit notariellem Grund帥叱kskau氏ertrag vom 29.6.1992 血 5,3MioDM kaufte. Die Verk加ferin, eine Gmb瓦 wurde dabei von W. ve血eten. Nach demhaKau氏ertrag wiedergegebenen Inhalt des Grundbuchs waren in Abteilung II ein Zwangsversteigerungsvermerk und die Anordnung der Zwangsverwaltung eingetrag叫 inAbteilung III eine Reihe von Belastungen. Dazu heit es in dem Kau氏e血ag, da der Kau加reis bei voller Valutierung der in Abteilung III eingetragenen Rechte nicht ausreiche, um eine Ablsung durchzu丘山ren, und da die Verk加ferin mit den Gl淑ibigern in Verhandlungen 助er einen Forderungsnachla stehe. Dem Beklagten ist in dem Kau氏ertrag ein innerhalb von drei Monaten 月115刀iiibndes Pilぐktrittsrecht flur den Fall einger加mち da die zur L5schung der Belastungen in Abteilung II und III erforderlichen Lschungsbewilligungen nicht innerhalb von zwei Monaten beim No町 eingegangen seien und die Ablssung der Forderungen aus dem hinterlegten Kau加reis nicht durchge倣hrt werden k加ne;ha Fall des R批ktritts hat die \もrk加ferin die Kosten des Vertrages und die weiteren dem K加fer entstandenen Kosten zu tragen. Am 1.10.1992 wurde 助er das Ve血 gen der Verk加ferin das Konku巧verl油ren ersfl加t. Der Konkursverwalter teilte dem Beklaゆn 面t Schreiben vom 5.10.1992 面t, da er in den Kau氏ertrag nicht eintrete. Der Beklagte und seinぬter haben das streitige Objekt am 4.1.1993 in der Zwangsversteigerung 叩和rben. Im vorliegenden Rechtsstreit hat die 幻魂erin den Beklaゆn und dessen Vater auf Zahlung von 86.250 DM nebst Zinsen in An叩nich genommen. Das Landgericht hat die Klage gegen den Vater abgewiesen und den Beklagten zur Zahlung veru吐eilt. Auf die Berufung des Beklaゆn hat das Kammergericht die Klage insgesamt abgewiesen. Die Revision fiffirte zur Auffiebung des angefochtenen Urteils und zur Zw屯ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Aus den G或ndeな 1 . Das Berufungsgericht hat entschieden，山Bder (sp飢ere) Erwerb des Grunds位cks in der Zwangsvers加igerung keine Provisionspflicht des Beklagten beg血nde加． Das wird von der Revision nicht angegriffen. Ein durchgreifender Rechtsfehler des Berufungsgerichts ist insoweit auch nicht ersichtlich. Im Zwangsversteigerungsverfahren vollzieht sich der Eigentumserwerb nicht aufgrund e血es Kau氏ertrags, sondern aufeines sta加ichen Hoheitsakts. Dem Malder steht kein ;ionsanspruch zu, wenn sein ide das vom Makler benannte Grunds血k 血 wとge Zwangsversteigerung erwirbt (vgl. BGHZ 1 12, 59). Durch 山dividi劇－)Vereinbarung kann der Erwerb in der Zwangsversteigerung zwar dem Abschl叩 eines Grunds血kskau氏ertrages gleichgestellt werden 田GHZ a.a.O. S. 64 und BGHZ 119, 32 , 34). Eine solche Vereinbarung hat das Berufungsgericht indes nicht festgestellt；血位r ist auch nichts vorgetragen. 2. Dem Berufungsgericht kann jedoch insoweit nicht gefolgt werden, als es eine Provisionspflicht des Beklag加n auch hinsichtlich des Abschlusses des Grunds位ckskau氏ertrages vom 29.6.1992 verneint hat a) Nach §652 BGB h加gt der Provisionsanspruch des Maklers vom Zustandekommen des Hauptvertrages ab. Es gengt dabei grundstzlich der Abschl叩 des schuldrechtlichen Kau氏ertrages, ohne daB das dingliche Erflillungsgesch狙 zustande gekommen sein m郎 (vgl. BGH, Urteile vom 22.6.1988一 IVa ZR 129/87=BGHRBGB§652Abs. 1 Provisionsanspruch 1; vom 6.3.1991一 Iv ZR 53/90=BGHR BGB§652 Abs. 1 Satz 1 R如ktritt 1; vom 11.11.1992 一 w ZR 218/91=NバV-RR 1993, 248, 249; M如chKomml 品みwerカner BGB 2. Aufl.§652 Rdnr. 114 m.w.N.). Der Vertrag m郎 allerdings 叫tig zustande gekommen und 山げ nicht nach砿glich wegen einer im Vertragsschl叩 selbst liegenden Unvol勘mmenheit wieder beseitigt worden sein (vgl. Pa1and刀'homas BGB 56. Aufl.§652 Rdnr. 21 ザ m.w. N.). b) Gegen das gltige Zus如dekommen des Grunds血kskaufvertrags vom 29.6.1992 bes加hen keine Bedenken. Solche ergeben sich insbesondere nicht daraus, da die Zwangsversteigerung und die Zwangsven岡】tung des Grunds血ks angeordnet worden waren. Die Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung hat die Wirkung eines Veruerungsverbots（§§23, 146 ZVG). Dieses Ver加Berungsverbot steht einem gesetzlichen Ve盛叩erungsverbot der in§135 BGB bezeichneten Art gleich（§136 BGB; vgl. dazu Pa1andt召とinrichs a.a.O. §§135, 136 Rdnr. 4). Das Verbot bewirkt keine Grundbuchsperre. Die gegen ein solches Verbot verstoBende Ve面gung ist nur gegen働er dem Verbotsgesch批zten unwirksam; sie wird voll 輔rksam, wenn das Verbot aufgehoben wird oder der Gesch批zte die Ve血gung genehmigt (vgl. Palandt/ Heinrichs a.a.O. Rdnr. 6 均． Das Ver加肋rungsverbot betri批山rt山er hinaus unmittelbar nur die Ve面gung 働er das Grunds血k, also das Erfllungsgesch狙，nicht schon die Verpflichtung zu seiner Ver加Berung. Es macht die Ve血gung auch nicht objektiv unm6glich; denn der Ve盛郎erer kann die Leistung unter Mitwirkung des Gesch批zten erbringen (vgl. Palanカ/Heinrichs a.a.O.§275 Rdnr. 13). Dem Berufungsgericht kann deshalb nicht darin gefolgt werden，山13 所 den Beklagten keine Gelegenheit bestanden habe, das Grunds位ck rechtswirksam zu erwerben. Das hing davon ab, ob es im Verhandlungswege gelang, die Gl加biger zum Nachgeben zu bewegen und die Belastungen des Grunds血ks abzul6sen (vgl. zur M6glichkeit eines Maklerprovisionsanspruchs gegen den Kau石nteresse血n, wenn der Verk加fer das Kaufobjekt erst noch erwerben mu: BGH, Urteil vom 28.11.1990 一 IV ZR 258/89=BGHR BGB§652 Abs. 1 Satz 1 Nachweis 9). c) Nach dem im Revisionsverl油ren Sach- und Streitstand kann auch nicht grund Provil MittBayNot 1 997 Heft 4 223 山Bder Kau氏ertrag vom 29.6.1992 nach砿glich wegen einer im Vertragsschl叩 selbst liegenden Unvollkommenheit wieder beseitigt worden w如． nicht durchge位hrt werden konnte und damit gescheitert w叫 kann nach dem 血 Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt nicht angenommen werden. Allerdings war dem Beklagten in dem Kau飢血ag ein R如k価廿srecht 所 den Fall einge盛umt 山 ， Bdie zur L6schung der Belastungen in Ab加ilung II und III des Grundbuchs erforderlichen L6schungsbewilligungen nicht innerhalb einer bestimmten Frist beim Notar eingegangen waren und die Abl6sung der Forderungen aus dem hi血rlegten Kau加reis nicht durchge位hrt werden konnte. 3. Das angefochtene Urteil kann hiernach mit der ihm gegebenen Beg血ndung nicht bes加henbleiben. Es stellt sich auch nicht aus anderen G血nden als richtig dar（ §563 ZPO). Vielmehr ist die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu血ckzuverweisen. Ob bei Aus働ung eines im Hauptvertrag vorbehaltenen R如k価廿srechts der Anspruch des M狙ers aufProvision bestehenbleibt oder weg飢lt, ist eine Frage der Auslegung (vgl. BGH, Urteil vom 10.1.1973 一 VIII ZR 221/7 1=LM BGB§652 Nr. 42= WM 1973, 300 , 301). Entscheidend da位r ist, ob nach Beweggrund, Zweck und Inhalt der 助cktrittsklausel der Hauptvertrag im Sinne einer an 伍nglichen Unvollkommenheit in der Schwebe bleiben soll, so daB das R如ktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung（ §652 Abs. 1 Satz 2 BGB ) gleichsteht (vgl. Palandt/Thomas a.a.O.§652 Rdnr. 27 m.w.N.). ob der Beklagte, wie er geltend macht, nach den getroffenen Vereinbarungen eine Maklerprovision 一 unabh加gig von der Frage e血es 助cktritts vom Kau氏ertrag 一 nur dann zu zahlen verpflichtet war, wenn der Vertrag vom 29.6. 1992 tats加hlich 血rchge位hrt werden konnte und auch durchge位hrt wurde. Eine solche Vereinbarung zwischen den Parteien des M狙ervertrags ist m6glich (vgl. auch Senatsurteil vom heutigen Tage 一 Ill ZR 81/96 一 zur Ve市ffentlichung in BGHR vorgesehen). Da sie zus如 gekommen ist, hat der Beklagte de unter Beweisantritt vorgetragen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs 1郎t der R如ktritt von dem abgeschlossenen Hauptvertrag den Provisionsanspruch des Maklers grunds犯lich unbe血hrt.§652 BGB macht die Ents加hung des Provisionsanspruchs nur vom Zustandekommen des Hauptvertrages, nicht 一 wie§87 a Abs. 1 Satz 1 HGB 一 von der Aus位hung des Gescha地 abh加gig. Die Rechtsprechung hat von dieser Regel 所 den Fall eine Ausnahme gemacht 山Bsich eine Partei im Hauptvertrag ， ein zeitlich be桁5加tes, aber sonst an keine Voraussetzung gebundenes R如ktガ ttsrecht ausbedungen hat. In einem solchen Fall entsteht die Provisionspflicht erst dann, wenn die Frist abgelaufen ist, ohne da die 血cktガ ttsberechtigte Partei ihr Recht ausge働t hat. Diese Ausnahme wird durch die Uber， Bin einem solchen Fall eine echte legung gerechtfertigt 山 vertragliche Bindung erst in dem Ze如unkt beg血ndet wird, in dem der R如ktrittsberechtig加 sein R如ktrittsrecht nicht mehr aus働en k加11, Dieser Fall ist deshalb めenso zu beh加deln wie der, in dem ein Vertrag unter einer aufschiebenden Bedimgung abgeschlossen wird. Hingegen m郎 es in anderen F凱len bei der aus dem Gesetz abgelei加ten Regel verbleiben, so insbesondere bei der Aus働ung eines gesetzlichen, eines dem gesetzlichen nachgebildeten oder eines von bestimmten sachlichen Voraussetzungen abh如gig gemachten vertraglichen R如ktrittsrechts 田GH, Urteile vom 6.3.199 1 一 IV ZR 53/90 =BGHR BGB§652 Abs. 1 Satz 1 R如ktガ ff1=NバいRR 1991, 820;vom 11.11.1992 一 IVZR218/91 =NバいRR 1993, 248 f; zusammenfassendNiW 1997, 18, 21/22). Ob 血 Streitfall das dem Beklagten e血ger加mte Rcktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung 血 Sinne des§652 Abs. 1 Satz 2 BGB gleichkam und ein R如ktriff des Beklagten vom Kau飢血ag einen Provisionsanspruch des Maklers ausnahmsweise entfallen lieB, erscheint fraglich, braucht aber nicht entschieden zu werden. Denn der Beklagte hat von dem ihm vertraglich einger加mten R如ktrittsrecht keinen Gebrauch gemacht. Es ist zwar anzunehmen ，山Bdie Gl含.ubiger nicht zu einem Nachla ihrer Forderungen bereit waren. Insbesondere die Hauptglaubigerin bestand auf der vollen E血llung ihrer Forderung. Der Beklag加 hat aber den R如k価廿 innerhalb der ihm einger加mten Frist von drei Monaten nicht gegen働er der Verk加ferin erkl批． Da eine solche R如ktrittserklarung hier ausnahmsweise entbehrlich war, wie der Beklagte geltend macht, weil dazu keine Veranlassung mehr bestand, nachdem 所 alle Be加iligten innerhalb der Rcktritts桁St ersichtlich geworden w叫 da der Kau飢血ag Der erkennmde Senat ist zu e血er め schlieBenden Entschei血ng nicht selbst ims如 Zwischen den Parteien ist streitig, de. 2. BGB§434mechtsmangel bei nicht bestehendem Sonderan mitverkaがem HobbyErkl証ren die Verk証ufer, zur Eigentumswohnung geh6re ein Ilobbyraum, ist das verkaufte Wohnungseigentum mit einem 恥chtsmangel behaft叫 wenn dieser 取um zwar tats証ch五ch benutzbar isち daran 曲 weder Sondereigener tum noch ein Sondernuセungsrecht besteht. BGH, Urteil vom 28.2.1997 一 V ZR 27/96 一， mitgeteilt von Dr ル危可んd 麗rp ch加r am BGH ，斑 Aus dem Tatbestand: Mit no町iellem Kau氏eu 比ag vom 16.3./8.7.1993 kauften die K!軸er unter Gewahr!eistungsaussch!u von den Bek!agten eine Eigentumswohnung in Ber!in 血 590.000 DM. Der 助er dieser D加hgesch叩wohnung !iegende, 1め ，卸 oden" mit einer Grun聞ache von eti刃a7Oqmistnur 仙er eine Tr叩pe aus der erworbenen Wohnung zug勘g!ich; er gebart zum Gemeinschaftseigentum. Die K!軸er ver!angen Schadensersatz in Hhe von !40.000 DM, wei! ihnen der Dachraum a!s mit zum Sondereigentum (Wohnung) gehsrend verkauft worden sei. Das Landgericht hat die KJage abgewiesen. Die Revision 丘山rte zur Authebung und Zw直ckverweisung. Aus den G威ndeな I. Das Berufungsgericht verneint einen Schadensersatzanspruch nach§463 BGB, weil weder die Zusicherung des Sondereigentums am Dachraum noch eine arglistige Tuschung dan 山er schl山 vorgetragen sei. Ein etwaigen Hinsig weis auf die Zugeh6rigkeit des Spitzbodens zur Wohnung betreffe nur die Frage seiner Nu伽ng, die den 幻館ern tats加hlich m6glich sei. Hiergegen wendet sich die Revision 血 Ergebnis mit Erfolg. II. 1 . Entgegen der Auff加sung der Revision bietet der Klagevortrag allerdings keine Grundlage 所 einen Schadensersatzanspruch nach den §§440 Abs. 1, 325 BGB wegen des fehlenden Sondereigentums an dem Spitzboden. Nach dem Inhalt des not面ellen Kau氏ertrages waren die Beklag加n nicht verpflichtet, den Kl館ern das Sondereigentum an dem 働er ihrer Wohnung gelegenen Dachraum zu verschaflもn. a) Kaufgegenstand war nach dem im Vertrag erkl批en Willen MittBayNot ! 997 Heft 4 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 19.02.1997 Aktenzeichen: III ZR 208/95 Erschienen in: MittBayNot 1997, 223-224 NJW 1997, 1581-1583 NotBZ 1997, 134 Normen in Titel: BGB § 652