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Zurück BayObLG 08. April 1998 3Z BR 354/97 KostO §§ 19, 20 Abs. 1 Geschäftswert bei Kaufvertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau knüpft sind, ist der Wert der Vereinbarung nach § 39 Abs. 2 KostO zu bestimmen, also entweder mit dem Hinauszahlungsbetrag oder, wenn höher, nach dem Wert der Verzichte. Die Beurkundung einer – unmittelbaren – Hinauszahlungsverpflichtung des Übergebers an die verzichtenden Geschwister des Übernehmers setzt das BayObLG für die Anwendung des § 39 Abs. 2 KostO offensichtlich nicht voraus. Ausreichend für die Bewertung als Austauschvertrag ist also, daß die weichenden Geschwister als Gegenleistung für ihren Verzicht Geldbeträge erhalten, gleich, ob diese vom Übergeber unmittelbar oder auf Veranlassung des Übergebers vom Übernehmer entrichtet werden. Dies kann zur Folge haben, daß die Hinauszahlungsbeträge unter Beachtung des jeweiligen Austauschverhältnisses sowohl beim Übergabevertrag (als Gegenleistung des Übernehmers) als auch beim Verzichtsvertrag (als Leistung des Übergebers) anzusetzen sind. Die Prüfungsabteilung kann im Hinblick auf die Entscheidung des BayObLG ihre bisherige Auffassung zur Bewertung von Pflichtteilsverzichten weichender Geschwister gegen Entgelt im Rahmen von Übergabeverträgen nicht mehr beibehalten und bittet die Notarinnen und Notare im Bereich der Notarkasse um künftige Beachtung bei gleichgelagerten Bewertungsfällen. Unverändert ist jedoch die Auffassung der Prüfungsabteilung zur Bewertung von Pflichtteilsverzichten oder Verzichten auf Pflichtteilsergänzungsansprüche, wenn die Zahlungen an die weichenden Geschwister bereits vor Beurkundung des Übergabevertrages geleistet wurden bzw. die Geschwister erklären, für ihre sämtlichen derartigen Ansprüche abgefunden zu sein. Es liegt hier kein Austauschvertrag vor, der Geschäftswert der Verzichte ist nach § 30 Abs. 1 KostO zu bestimmen (Streifzug Rdnr. 272, 854). Im Regelfall dürfte hierfür nur ein geringer Wertansatz in Betracht kommen. Hinzuweisen ist, daß Gegenstand des Kostenverfahrens nur die Frage der Geschäftswertbestimmung war. Das BayObLG hat dazu festgestellt, daß die von allen Verfahrensbeteiligten bejahte Frage, ob die Pflichtteilsverzichte der Geschwister im Verhältnis zur Übergabe gegenstandsverschieden i.S. des § 44 Abs. 2 a) KostO sind, und die Frage der Kostenschuldnerschaft des Übernehmers insoweit, nicht nachgeprüft werden durften. Prüfungsabteilung der Notarkasse, München 29. KostO §§ 19, 20 Abs. 1 (Geschäftswert bei Kaufvertrag) Da der Kaufpreis eines Grundstücks im allgemeinen dessen Wert gleichkommt, ist für die Bestimmung des Geschäftswerts der Grundstückswert nur dann zu ermitteln, wenn Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, daß in dem nach § 18 Kostø maßgebenden Zeitpunkt der Kaufpreis nicht annähernd so hoch ist, wie der nach allgemeinen Grundsätzen festgestellte Grundstückswert. 2. Der Wert von Industriegrundstücken macht in der Regel wegen des eingeengten Interessentenkreises von vorneherein nur einen Bruchteil des nach allgemeinen Grundsatzen zu ermittelnden Werts aus. BayObLG, 3. Zivilsenat, Beschluß vom 8.4.1998 – 3 Z BR 354/97 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand: 1.Mit notarieller Urkunde vom 30.6.1994 kaufte die Beteiligte zu 1) von dem Konkursverwalter über das Vermögen der Firma X zwei Grundstücke (Fabrikgebäude und Hofraum, Bauplatz). Der Kaufpreis betrug 5 Mio. DM und setzte sich aus den Teilposten 90 000 DM für Grund und Boden, 4 905 000 DM für Gebäude und bauliche Anlagen sowie 5 000 DM für Außenanlagen zusammen. Nach der Präambel des Kaufvertrags beabsichtigte die Beteiligte zu 1) das unbewegliche und bewegliche Anlagevermögen des Werkes, diverse Maschinen sowie Vorräte zu erwerben, um die dort betriebene Fertigung weiterzuführen. Mit Kostenansatz vom 18.9.1995 stellte der Kostenbeamte des Grundbuchamts der Beteiligten zu 1), ausgehend von einem Geschäftswert von 5 Mio. DM (Kaufpreis), für die Eintragung als Eigentümer, die Fortführung des Liegenschaftskatasters und die Löschung der Auflassungsvormerkung Kosten in Hohe von 15 600,50 DM in Rechnung, die gezahlt wurden. Mit Kostenansatz vom 4.9.1996 setzte das Amtsgericht unter Erhöhung des Geschäftswerts auf nunmehr 15 Mio. DM Kosten in Höhe von 37 740,50 DM an und forderte unter Berücksichtigung bereits gezahlter 15 600 DM weitere 22 140 DM nach. 2.Mit notariellem Vertrag vom 20.12.1995 errichteten die Beteiligte zu 1) und weitere Gesellschaften die Beteiligte zu 2) als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. In diese brachte die Beteiligte zu 1) die mit Kaufvertrag vom 30.6.1994 erworbenen Grundstücke ein. Mit Kostenansatz vom 2.4.1996 stellte der Kostenbeamte des Grundbuchamts der Beteiligten zu 2), ausgehend von einem Geschäftswert von 5 Mio. DM, für die Eintragung als Eigentümerin Kosten in Höhe von 9 893 DM in Rechnung, die gezahlt wurden. Mit Kostenansatz vom 4.9.1996 setzte das Amtsgericht unter Erhöhung des Geschäftswerts auf 14,1 Mio. DM Kosten in Höhe von 23 160,80 DM an und forderte unter Berücksichtigung bereits gezahlter 9 893 DM weitere 13 267,80 DM nach. 3.Gegen die beiden Kostenansätze vom 4.9.1996 legten die Beteiligten zu 1) und 2) Erinnerungen ein, welche die Rechtspflegerin des Amtsgerichts zurückwies. Zur Begründung wurde ausgeführt, der Verkauf der Grundstücke für 5 Mio. DM sei weit unter Wert erfolgt, weshalb der Kaufpreis nach § 20 Abs.1 Satz 2 KostO für die Wertfestsetzung nicht maßgebend sein könne. Nach den für die Grundstücksbewertung entwickelten allgemeinen Grundsätzen sei von einem Gebäudewert von 15 030 000 DM und einem Bodenwert von 3 130 000 DM auszugehen. Unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags von 20% beim Gebäudewert ergebe sich ein Geschäftswert von rund 15 Mio. DM. Die Summe der in Abteilung III eingetragenen Belastungen mit 16,2 Mio. DM spräche ebenfalls für diesen Wert. Gegen den Beschluß des Amtsgerichts legten die Beteiligten zu 1) und 2) Erinnerungen ein. Rechtspflegerin und Grundbuchrichterin haben den Erinnerungen nicht abgeholfen. Das Landgericht hat die Beschwerden der Beteiligten zu 1) und 2) zurückgewiesen. Die hiergegen gerichteten weiteren Beschwerden führten zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Aus den Gründen: a) Der Wert der Eintragung des Eigentümers, aber auch die Bewertung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung ( BayObLGZ 1982, 15 /17) bestimmen sich nach den Vorschriften der § 18 ff. KostO . Nach allgemeiner Meinung gilt § 20 KostO , wenn wie hier ein Grundstückskauf vorliegt, auch für die Eintragung des Käufers als Eigentümer (BayObLG JurBüro 1982, 1548 /1549) und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (BayObLGZ a.a.O.). Maßgebend ist daher nach § 20 Abs.l Satz 1 KostO zunächst der Kaufpreis. Ist allerdings der Kaufpreis niedriger als der nach § 19 KostO festzustellende Wert, so ist nach § 20 Abs. 1 Satz 2 KostO die374 MittBayNot 1998 Heft 5 ser heranzuziehen. Nach dem Gesetzeswortlaut ist demnach jeweils ein Vergleich zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks nach § 19 KostO anzustellen und der höhere Wert als Geschäftswert zugrunde zu legen. Da jedoch der Kaufpreis im allgemeinen dem Wert der gekauften Sache gleichkommen wird, soll für den Normalfall die Bestimmung des Geschäftswerts dadurch vereinfacht werden, daß der Wert der verkauften Sache nicht eigens festgestellt werden muß. Um diesem Vereinfachungszweck des § 20 Abs.1 Satz 1 KostO Rechnung zu tragen, ist der Wert der Sache nur festzustellen, wenn deutlich zutage tritt, daß in dem nach § 18 Abs.1 KostO maßgebenden Zeitpunkt der Kaufpreis nicht annähernd so hoch ist wie der sich bei Anwendung des § 19 KostO ergebende Wert der Sache ( BayObLGZ 1974, 422 /425 [= MittBayNot 1975, 36 ]; BayObLG JurBüro 1995, 432 /433 m.w.N [= MittBayNot 1995, 409 ]). b) Die Staatskasse und das Landgericht sehen einen derartigen Anhaltspunkt für einen augenscheinlich höheren Wert der Sache darin, daß der nach allgemeinen Grundsätzen (vgl. BayObLGZ 1972, 297 [= MittBayNot 1972, 311 ]) ermittelte Grundstückswert wesentlich höher sei als der bei einer Veräußerung aus einer Konkursmasse erzielte Kaufpreis. Staatskasse und Landgericht berücksichtigen bei der Ermittlung des Grundstückswerts jedoch nicht, daß es sich bei dem Kaufgegenstand um reine Betriebsgrundstücke handelt, auf denen Gebäude für die Fertigung spezieller Gegenstände errichtet sind, die für andere Zwecke kaum zu nutzen sind und nach der Präambel der Kaufurkunde vom 30.6.1994 auch nicht genutzt werden sollten. Derartige Grundstücke besitzen – schon wegen des eingeengten Interessentenkreises – einen eingeschränkten allgemeinen Verkehrswert (vgl. für Kraftwerke OLG Frankfurt Rpfleger 1977, 380 und OLG Karlsruhe Rpfleger 1978, 70 ; für ein mit einem Altenheim bebautes Grundstück BayObLG JurBüro 1995, 432 /433 [= MittBayNot 1995, 409]; Rohs/Wedewer KostO 3. Aufl. § 19 Rdnr. 2 b Fn.4). Der Wert solcher Grundstücke macht in der Regel von vorneherein nur einen Bruchteil des nach allgemeinen Grundsätzen zu ermittelnden Werts aus. Hinsichtlich des Kaufpreises ist die Tatsache, daß es sich um ein Konkursgrundstück handelt, deshalb hier nicht ausschlaggebend. Die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundstücksbelastungen können wegen der Zubehörhaftung zur Zeit ihrer Bestellung zur Wertermittlung nur sehr bedingt herangezogen werden, zumal die Gläubiger der Löschung ihrer Grundschulden – deren Valutierung allerdings nicht festgestellt ist – im Rahmen des vorliegenden Verkaufs zugestimmt haben. c) Wegen der Beschaffenheit der verkauften Grundstücke sind somit aus dem nach allgemeinen Grundsätzen ermittelten Grundstückswert keine zureichenden Anhaltspunkte dafhr herzuleiten, daß der Kaufpreis den Wert der Grundstücke nicht annähernd erreicht. Einen gewissen Anhaltspunkt für einen den Kaufpreis deutlich übersteigenden Wert könnten allerdings die Angaben der Beteiligten in Abschnitt II des Vertrages vom 20.12.1995 bieten, wo sie die Leistung der Einlagen gemäß § 9 UStG als steuerpflichtig behandeln und als Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer den Verkehrswert der beiden Grundstücke in Höhe von rund 80% der Einheitswerte mit 10 Mio. DM angeben. Das Landgericht hatte sich insoweit jedoch nicht mit der bloßen Feststellung der Tatsachen begnügen dürfen; es hatte vielmehr gemäß § 12 FGG Ermittlungen durchführen müssen, wie die Beteiligten zu diesen Angaben gekommen sind und ob es nicht andere Erklärungen hierfür geben kann. MittBayNot 1998 Heft 5 2. Da somit vor der abschließenden Entscheidung weitere Ermittlungen erforderlich sind, kann der Senat in der Sache nicht selbst entscheiden. Unter Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung ist die Sache deshalb an das Landgericht zurückzuverweisen. Steuerrecht 30. GewStG § 2; EStG § 15 Abs. 2 (Gewerblicher Grundstückshandel bei nur einem „Großobjekt“) Der Erwerb eines Grundstücks, dessen anschließende Bebauung mit einem Sechsfamilienhaus und die hiermit in sachlichem und zeitlichem Zusammenhang stehende Veräußerung führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb („gewerbliche Bauunternehmung“) BFH, Urteil vom 14.1.1998 – X R 1/96 – Aus dem Tatbestand: Der Ehemann der Klägerin – A. B. – ist Malermeister. Er betrieb bis Mitte des Jahres 1982 ein Malergeschäft als Einzelunternehmer. Seit diesem Zeitpunkt wird das Unternehmen aufgrund einer Betriebsaufspaltung von der A. B.-GmbH (im folgenden: GmbH) fortgeführt, an welcher A. B. zu 55 v.H. und drei Söhne zu je 15 v.H. beteiligt sind. Mit Vertrag vom 1.6.1981 hatte A. B. den Bauplatz P-Straße in S zum Kaufpreis von 23 460 DM erworben. Der Erwerb wurde am 7.9.1981 im Grundbuch eingetragen. Am 6.11.1981 wurde die Aufhebung des Kaufvertrages und der Auflassung beurkundet. Sodann verkaufte der ursprüngliche Eigentümer das Grundstück an die Klägerin. Bereits am 30.10.1981 hatte die Klägerin einen Antrag auf Baugenehmigung eines Vierfamilienhauses auf dem genannten Grundstück eingereicht. Das mit Bescheid vom 11.1.1982 genehmigte Bauvorhaben wurde im Juni 1982 um den Bau zweier weiterer Wohnungen im Dachgeschoß erweitert. Die Klägerin vergab verschiedene Gewerke an Bauunternehmen. Einen erheblichen Teil der Bauarbeiten führten ihre Familienangehörigen unentgeltlich aus. Die von der Klägerin aufgewendeten Herstellungskosten beliefen sich auf 391 930,71 DM. Es entstanden Finanzierungsaufwendungen und sonstige Kosten (Grundsteuer, Gebäudeversicherung usw.) in Höhe von 925 DM (1981), 6 830 DM (1982) und 18 392 DM (1983). Die Stadt S erteilte mit Bescheid vom 22. 8.1983 eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für insgesamt sechs Wohnungen. Mit notariellem Vertrag vom 5.9.1983 veräußerte die Klägerin das zu diesem Zeitpunkt noch ungeteilte Grundstück zum Preis von 700 000 DM an die GmbH. Diese übernahm ein Darlehen der Volksbank in Höhe von 100 000 DM. Ebenfalls am 5.9.1983 wurde die Aufteilungserklärung für sechs Eigentumswohnungen durch die GmbH notariell beurkundet. Die GmbH veräußerte die Wohnungen wie folgt: Vertrag vom 14.9.1983 Wohnung Nr. 3 für 149 000 DM, Vertrag vom 15.9.1983 Wohnung Nr. 1 für 140 000 DM, Vertrag vom 17.11.1983 Wohnung Nr. 4 für 182 000 DM, Vertrag vom 25.11.1983 Wohnung Nr. 2 für 172 000 DM. Die Wohnungen Nr. 5 und 6 befinden sich derzeit noch im Betriebsvermögen der GmbH. Nach einer Außenprüfung vertrat der Beklagte, das Finanzamt – FA –, die Auffassung, die Klägerin habe sich mit den das Grundstück PStraße betreffenden Rechtsgeschäften gewerblich betätigt. Es setzte mit Bescheid vom 29.8.1988 für das Streitjahr 1983 einen einheitlichen Gewerbesteuer-Meßbetrag in Höhe von 14 335 DM fest. Auf den hiergegen eingelegten Einspruch hin ermäßigte das FA den Gewerbesteuer-Meßbetrag auf 11 120 DM. Im übrigen hatte der Einspruch keinen Erfolg. Das Finanzgericht (FG), vgl. EFG 1996, 107 , hat der Klage stattgegeben. Die Revision wurde als unbegründet zurückgewiesen. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BayObLG Erscheinungsdatum: 08.04.1998 Aktenzeichen: 3Z BR 354/97 Erschienen in: MittBayNot 1998, 374-375 Rpfleger 1998, 377 ZNotP 1998, 342-343 Normen in Titel: KostO §§ 19, 20 Abs. 1