IX ZR 260/97

Zurück BGH 10. März 1999 IX ZR 260/97 BeurkG § 17; BNotO § 19 Keine Pflicht des Notars zur Ermittlung der Wohnungsgröße Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotI Fax - Abfrage Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 800 letzte Aktualisierung: 14. April 1999 9zr26097 BGH IX ZR 260/97 11.03.1999 BeurkG § 17; BNotO § 19 Erklären Beteiligte, sie wollten eine im Aufteilungsplan mit einer bestimmten Nummer bezeichnete Eigentumswohnung mit dem dort angegebenen Miteigentumsanteil kaufen, so braucht der Notar regelmäßig nicht die Wohnungsgröße zu ermitteln. BeurkG § 17; BNotO § 19 Erklären Beteiligte, sie wollten eine im Aufteilungsplan mit einer bestimmten Nummer bezeichnete Eigentumswohnung mit dem dort angegebenen Miteigentumsanteil kaufen, so braucht der Notar regelmäßig nicht die Wohnungsgröße zu ermitteln. BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL IX ZR 260/97 Verkündet am: 11. März 1999 Tatbestand Die Kläger verlangen vom beklagten Notar Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung anläßlich der Beurkundung einesKaufvertrages über Wohnungseigentum. Die unter der Firma "IFD" handelnden Bauträger H. und B. errichteten 1991 eine Wohnanlage. Diese sollte nach derursprünglichen Planung in zwölf Eigentumswohnungen geteilt werden. Danach sollte folgendes Eigentum an den - benachbarten- Wohnungen Nr. 11 und 12 im Dachgeschoß begründet werden (GA I 30 - 33):"11. Miteigentumsanteil von 7.751/100, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoß gelegenen Wohnung inGröße von 56,79 qm, die zu ihr gehörigen Räume sind in dem anliegenden Aufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichnet, nebst einemKellerraum, ebenfalls mit Nr. 11 bezeichnet. 12. Miteigentumsanteil von 9.587/100, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoß gelegenen Wohnung inGröße von 70,24 qm, die zu ihr gehörigen Räume sind in dem anliegenden Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichnet, nebst einemKellerraum, ebenfalls mit Nr. 12 bezeichnet." Die amtliche Bescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ("Abgeschlossenheitsbescheinigung") vom 27. November 1991erstreckte sich nur auf elf Wohnungen gemäß "den beiliegenden Aufteilungsplänen"; in der angefügten Zeichnung war dieWohnung, die in der früheren Zeichnung der Bauträger mit Nr. 12 bezeichnet war, mit der Nr. 11 - ebenso wie die WohnungNr. 11 selbst - versehen (GA I 30, 35). Die - vom Beklagten beurkundete - Teilungserklärung vom 18. Dezember 1991 bezog sich auf elf Eigentumswohnungen undlautet bezüglich der Wohnung Nr. 11 (GA I 37 ff): "18712/100000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung A., Flur 9, Flurstück 268/6, verbunden mit demSondereigentum an der Wohnung Nr. 11 des Aufteilungsplanes, gelegen im Dachgeschoß und den Kellern mit den Nr. 11+12." Früher geschlossene, vom Beklagten beurkundete Kaufverträge über Eigentumswohnungen erhielten u.a. folgende - vomBeklagten beurkundete - Ergänzung (GA 43 f.): "Weiterhin besteht Einigkeit dahingehend, daß die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Kreisausschusses des Landkreises G.und die Teilungserklärung vom 18.12.1991 in Abänderung der Anlagen zu dem Vertrag vom 10.07.91 UR: ... nur 11 statt 12Wohneinheiten ausweisen, ohne daß hierbei eine Veränderung der Miteigentumsanteile und der an die Erwerber verkauftenWohnung eingetreten ist." Am 23. März 1993 beurkundete der Beklagte einen Vertrag, durch den die Bauträger (künftig: Verkäufer) an die Kläger, dieauf dem Nachbargrundstück selbst eine Wohnanlage errichteten, folgendes Wohnungseigentum für 265.800 DM veräußerten(GA I 14 ff ): "Miteigentumsanteil von 18712/100000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung, 2 Kellerräumen, imAufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichnet, im Dachgeschoß gelegen." Diese Eigentumswohnung wird in einer "Berechnung der Wohn- und Nutzfläche nach DIN 283" mit einer Größe von 51,77 qmausgewiesen (GA I 36). Der Kaufpreis wurde entrichtet. Die Kläger wurden als Eigentümer dieser Wohnung im Grundbucheingetragen (Anl.-Hefter). Die Kläger machen geltend, sie hätten Wohnungseigentum von insgesamt 127,03 qm gekauft, aber nur Eigentum an derWohnung Nr. 11, die tatsächlich 53,61 qm groß sei, erlangt, nicht aber an der ebenfalls gekauften, 55,86 qm großen und vonihnen vermieteten Wohnung mit der früheren Bezeichnung Nr. 12 (GA I 11, 190 ff, 201). Um diesen Rechtserwerb zuverwirklichen, erwirkten die Kläger eine neue amtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 3. August 1994, die sich aufzwölf Eigentumswohnungen gemäß "den beiliegenden Aufteilungsplänen" erstreckt (GA I 45). Ein Teil der übrigenWohnungseigentümer verweigert eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung (GA I 200). 316, 322). Die Kläger haben die Feststellung begehrt, daß der Beklagte verpflichtet ist, ihnen alle gegenwärtigen und zukünftigen Schädenzu ersetzen, die im Zusammenhang mit dem durch den Beklagten beurkundeten Kaufvertrag vom 23. März 1993 entstandensind oder entstehen werden. Das Landgericht hat diesen Klageantrag - und rechtskräftig eine andere Klageforderung abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat dem Feststellungsantrag stattgegeben bezüglich der Schäden, die daraus entstandensind oder noch entstehen, daß der Beklagte bei der Beurkundung des Kaufvertrages nur die im Aufteilungsplan mit Nr. 11bezeichnete Wohnung benannt und nicht für die Entstehung von Sondereigentum der Kläger an den beiden von ihnenerworbenen Wohnungen gesorgt habe. Mit seiner Revision erstrebt der Beklagte, das Urteil des Landgerichtswiederherzustellen. Entscheidungsgründe Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht ( §§564, 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO ); von der Möglichkeit des § 565 Abs. 1 Satz 2 ZPO wird Gebrauch gemacht. I. Das Feststellungsbegehren der Kläger, das als Prozeßerklärung vom Revisionsgericht ausgelegt werden darf (vgl. BGH, Urt. v.31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, NJW 1995, 2563 , 2564), ist mit Rücksicht auf die Klagebegründung dahin zu werten, daßdie Kläger Ersatz desjenigen Schadens verlangen, der ihnen infolge angeblich unwahrer und unvollständiger Angaben desBeklagten bei der Beurkundung des Kaufvertrages dadurch entstanden sein soll, daß ihr Wohnungseigentum Nr. 11 diejenigenRäume und Gebäudebestandteile, -einrichtungen und -anlagen, die der Wohnung mit der früheren Bezeichnung Nr. 12zugeordnet waren, nicht umfasse. Die Kläger haben das erforderliche rechtliche Interesse daran, daß, falls der Beklagte haften sollte, dessen Ersatzpflicht alsbaldfestgestellt wird ( § 256 Abs. 1 ZPO ; vgl. BGH, Urt. v. 29. April 1993 - IX ZR 109/92, NJW 1993, 2181 , 2182; v. 14.Dezember 1995 - IX ZR 242/94, WM 1996, 548, 549). II. Die Vorinstanzen haben - entgegen der Ansicht der Revision - im Ergebnis zu Recht angenommen, daß der eingeklagteSchadensersatzanspruch nicht gemäß der Einrede des Beklagten verjährt ist ( § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. §§ 839, 852BGB). Entgegen der Meinung des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, hat die dreijährige Verjährungsfristnach dem derzeitigen Sach- und Streitstand nicht mit der Beurkundung des Kaufvertrages am 23. März 1993 begonnen. Zudiesem Zeitpunkt ist frühestens ein Schaden der Kläger infolge einer Amtspflichtverletzung des Beklagten eingetreten (vgl.BGH, Urt. v. 15. Oktober 1992 - IX ZR 43/92, NJW 1993, 648 , 650). Die Verjährungsfrist des § 852 Abs. 1 BGB für einen Anspruch auf Ersatz eines solchen Schadens beginnt erst dann, wenn derGeschädigte von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt (vgl. dazu BGHZ 102, 246 , 248 f; BGH,Urt. v. 2. Juli 1996 IX ZR 299/95, WM 1996, 2071 , 2074). Der Beklagte, der den Eintritt der Verjährung darzulegen hat nicht vorgetragen, daß dieKläger diese Kenntnis früher als drei Jahre vor der verjährungsunterbrechenden Klagezustellung ( §§ 209 Abs. 1, 211 BGB )am 4. Juni 1996 erhalten haben. Die Kläger haben nach ihrem Vorbringen eine solche Kenntnis erst seit 1994. III. Das Berufungsgericht hat angenommen, der beklagte Notar habe durch eine schuldhafte Amtspflichtverletzung die Klägergeschädigt, weil er eine "fehlerhafte Protokollierung" des Kaufvertrages bzw. "pflichtwidrige Falschbeurkundung" vorgenommenhabe und infolgedessen die Kläger nur Eigentum an der Wohnung Nr. 11 mit einer Fläche von 51,77 qm erlangt hätten (§ 19BNotO). Aus seinem Beurkundungsgespräch mit den Klägern habe der Beklagte entnehmen müssen, daß diese zweiWohnungen kaufen wollten. Dabei habe ihm die Unklarheit der Lage bekannt werden müssen. Deswegen habe der Beklagtefür die Vorlage der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung sorgen und gewährleisten müssen, daß derInhalt des Aufteilungsplans, auf den die Vertragsurkunde verweise, das von den Klägern erworbene Eigentum richtig bezeichne.Der Beklagte habe den Erwerb der beiden Wohnungen in eine juristisch korrekte Form gießen müssen. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Revision rügt mit Erfolg, daß die tatrichterlicheFeststellung, der Beklagte habe die Kläger durch eine schuldhafte Pflichtverletzung geschädigt, wesentlichen Prozeßstoff außeracht läßt ( § 286 ZPO ). 1. Das Berufungsgericht hat schon den Klagevortrag nicht fehlerfrei gewertet. Die Kläger haben behauptet (GA I 9 ff, 186 ff, 306 ff): Sie hätten von den Verkäufern eine Zeichnung erhalten, die imDachgeschoß die Wohnungen Nr. 11 und 12 ausgewiesen habe (GA I 30). Der Beklagte habe 1991 für die Wohnung Nr. 11eine Fläche von 56,79 qm und einen Miteigentumsanteil von 7.751/100, für die Wohnung Nr. 12 eine Fläche von 70,24 qmund einen Miteigentumsanteil von 9.587/100 ermittelt (GA I 31/33). Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigungseien ihnen - den Klägern - vor Abschluß des Kaufvertrages nicht vorgelegt worden. Der Beklagte habe bei der Beurkundungdieses Vertrages nicht darauf hingewiesen, daß statt der ursprünglich geplanten Flächen der Wohnungen Nr. 11 und 12 nur eineWohnfläche von 51,77 qm amtlich genehmigt worden sei. Der Verkäufer H. und der Beklagte hätten damals erklärt, daß dieAbgeschlossenheitsbescheinigung für zwölf Wohnungen nicht erteilt worden sei, weil nicht genügend Abstellplätze vorhandenseien; deswegen seien die Wohnungen Nr. 11 und 12 zu einer Wohnung Nr. 11 mit unveränderter Fläche zusammengefaßtworden; die Begründung von Sondereigentum an der Wohnung Nr. 12 sei ein reines Zeitproblem. a) Danach haben die Kläger entgegen der Wertung des Berufungsgerichts nicht zwei Wohnungen kaufen wollen, sondern -aufgrund der behaupteten Erklärungen des Beklagten und des Verkäufers bei Vertragsschluß - die Eigentumswohnung Nr. 11,die auch die Wohnung mit der früheren Bezeichnung Nr. 12 umfassen sollte. b) Bei verständiger Würdigung dieses Vorbringens haben die Kläger einen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten aus §19 Abs. 1 Satz 1 BNotO schlüssig dargelegt.Nach § 17 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über dierechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben;bestehen Zweifel, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken daß der Notar eine rechtswirksameUrkunde errichtet, die den wahren Willen der Beteiligten wiedergibt (BGH, Urt. v. 19. Oktober 1995 - IX ZR 104/94, WM1996, 30, 31). Durch eine schuldhafte Verletzung dieser Belehrungspflicht des Beklagten sind die Kläger nach ihrem Vorbringen danngeschädigt worden, wenn - entgegen der behaupteten Erklärung des Beklagten bei der Beurkundung des Kaufvertrages - dieWohnungen Nr. 11 und 12 nicht zu einer Eigentumswohnung Nr. 11 zusammengefaßt worden sein sollten. Dann hätten dieKläger mit dem Wohnungseigentum Nr. 11 nicht zugleich dasjenige der Wohnung mit der früheren Bezeichnung Nr. 12erworben. Vielmehr bestünde an dieser Wohnung dann im Zweifel entsprechend der allgemeinen Regel des § 1 Abs. 5 WEGGemeinschaftseigentum (vgl. BGHZ 130, 159 , 169); die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum bedürfteder Zustimmung der Wohnungseigentümer (vgl. § 4 WEG ; BayObLGZ 1991, 313 , 316; Pick, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG7. Aufl. § 7 Rdnr. 66). 2. Außerdem hat das Berufungsgericht Vortrag des Beklagten rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt. Dieser hat behauptet: Er habe an der Berechnung der Miteigentumsanteile und der Wohnfläche nicht mitgewirkt. Eine weitereoder andere Wohnung als die im Aufteilungsplan bezeichnete Eigentumswohnung Nr. 11 sei nicht Gegenstand desKaufvertrages und der Verhandlungen anläßlich der Beurkundung gewesen. Das Wohnungseigentum Nr. 11 hatten die Klägergemäß dem Aufteilungsplan erworben. Von einer zusätzlichen Wohnung im Dachgeschoß habe er - der Beklagte - nichtsgewußt. Vorstellungen über einen bestimmten Zuschnitt und eine bestimmte Größe des Kaufgegenstandes hätten die Kläger beider Beurkundung nicht geäußert (GA I 212 ff). Die von den Klägern behaupteten Erklärungen, die der Verkäufer H. und er -der Beklagte bei Vertragsschluß abgegeben haben sollten, würden bestritten. Den Klägern sei kein Schaden entstanden. Bei Richtigkeit dieses Vorbringens hat der Beklagte keine Amtspflicht gegenüber den Klägern verletzt. Zwar kann der Notarden Willen der Vertragspartner nur dann richtig erfassen und in die passende rechtliche Form kleiden, wenn er denTatsachenkern des zu beurkundenden Geschäfts aufgeklärt hat; der Notar darf sich aber regelmäßig auf die tatsächlichenAngaben der Beteiligten ohne eigene Nachprüfung verlassen (BGH, Urt. v. 19. Oktober 1995, aaO). Unter den konkretenUmständen des von ihm behaupteten Sachverhalts brauchte der Beklagte einer Erklärung der Vertragspartner, die Klägerwollten die im Aufteilungsplan bezeichnete Eigentumswohnung Nr. 11 mit dem dort angegebenen Miteigentumsanteil kaufen,nicht mit Zweifeln und Bedenken zu begegnen, die eine weitere Sachaufklärung - etwa bezüglich der Wohnungsgröße -erforderlich machen konnten. Der Beklagte wußte damals, daß die Vertragspartner als Bauträger branchenkundig unddeswegen in der Lage waren, eine so einfache Bezeichnung des Kaufgegenstandes richtig zu verstehen. Insoweit geht derVorwurf des Berufungsgerichts, der Beklagte habe versäumt, den Verkäufern die Vorlage der Teilungserklärung und deramtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung aufzugeben, schon deswegen ins Leere, weil sich die Bezeichnung desWohnungseigentums im Kaufvertrag mit derjenigen in diesen Urkunden deckt. Sofern das Berufungsgericht mit seinerFormulierung, es habe "die Beibringung einer dem Miteigentumsanteil von 18.712/100000 entsprechenden Teilungserklärung"veranlaßt werden müssen, gemeint haben sollte, es müsse ein bestimmtes Verhältnis zwischen dem Sondereigentum und demdamit verbundenen Miteigentumsanteil bestehen, so wäre diese Ansicht unzutreffend (BGH, Urt. v. 18. Juni 1976 - V ZR156/75, NJW 1976, 1976). als schlüssig für einenSchadensersatzanspruch aus § 19 BNotO erachtet hat, den angebotenen Beweis zu den streitigen Erklärungen des Beklagtenanläßlich der Beurkundung des Kaufvertrages erheben müssen; dies hat es verfahrensfehlerhaft unterlassen. Beweispflichtig füreine Amtspflichtverletzung des Beklagten sind die Kläger (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juni 1988 IX ZR 34/87, WM 1988, 1639 ,1642). Soweit das Berufungsgericht ausgeführt hat, es habe sich aufgrund der ausführlichen Erörterungen im Verhandlungstermin zueiner Sachentscheidung ohne Beweisaufnahme in der Lage gesehen, hat es keine nachprüfbaren Umstände mitgeteilt, die seinegerügte Feststellung stützen können. 4. Soweit das Berufungsgericht einige der von den Klägern geltend gemachten Schadensposten auf eine schuldhafteAmtspflichtverletzung des Beklagten zurückgeführt hat, fehlt dafür - gemäß der Revisionsrüge - nach den vorstehendenAusführungen eine tragfähige Grundlage. IV. Zu Recht beanstandet die Revision auch die Ansicht des Berufungsgerichts, den Klägern stehe kein Schadensersatzanspruchgegen die Verkäufer zu, weil den Beteiligten die tatsächlichen Umstände im wesentlichen bekannt gewesen seien. Nach § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO haftet ein Urkundsnotar aus einer fahrlässigen Amtspflichtverletzung nur dann, wenn derGeschädigte nicht auf andere Weise Ersatz erlangen kann. Der Anspruchsteller - also die Kläger - haben das Fehlen eineranderweitigen Ersatzmöglichkeit darzulegen und zu beweisen. Negative Anspruchsvoraussetzungen sind diejenigenErsatzmöglichkeiten, die demselben Tatsachenkreis entsprungen sind, aus dem sich die Schadenshaftung des Notars ergibt, undbegründete Aussicht auf Erfolg bieten. Ist eine solche andere Ersatzmöglichkeit nicht auszuschließen, so ist die Klage gegen denNotar als zur Zeit unbegründet abzuweisen (BGH, Urt. v. 19. Oktober 1995, aaO 32). Auch eine früher bestehende,schuldhaft versäumte Ersatzmöglichkeit kann die Notarhaftung wegen fahrlässiger Amtspflichtverletzung ausschließen (BGH,Urt. v. 22. Juni 1995 - IX ZR 122/94, WM 1995, 1883, 1885). 1. Nach ihrem eigenen Vorbringen können die Kläger einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer H. aus § 463 BGBoder aus einem Verschulden bei Vertragsschluß haben (vgl. BGHZ 60, 319, 320 ff; 114, 263, 266 ff; BGH, Urt. v. 3. Juli1992 - V ZR 97/91, NJW 1992, 2564 , 2565), weil dieser anläßlich der Beurkundung des Kaufvertrages den Klägernwahrheitswidrig erklärt haben soll, das Wohnungseigentum Nr. 11 umfasse auch die Wohnung mit der früheren BezeichnungNr. 12. 2. Das Berufungsgericht hat nicht geprüft, ob ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer H. begründete Aussicht aufErfolg bietet. Nach dem Klagevortrag ist H. vermögenslos (GA I 113, 315); unstreitig hat dieser im November 1996 dieeidesstattliche Versicherung gemäß § 899 ZPO abgegeben (GA I 322). Soweit der Beklagte dennoch Vermögen diesesVerkäufers behauptet hat (GA I 220), ist es zweifelhaft, ob ein Schadensersatzanspruch gegen H. in angemessener Zeitdurchgesetzt werden könnte und deswegen die Verfolgung eines solchen Anspruchs den Klägern zuzumuten ist. Auf eineunsichere, im Ergebnis zweifelhafte andere Ersatzmöglichkeit darf ein haftpflichtiger Notar den Geschädigten nicht verweisen(BGH, Urt. v. 22. Juni 1995, aaO). Für das weitere Berufungsverfahren wird auf folgendes hingewiesen: 1. Es wird vorrangig zu prüfen sein, ob die Kläger den geltend gemachten Hauptschaden erlitten haben, der darin bestehen soll,daß sie angeblich kein Eigentum an der Wohnung mit der früheren Bezeichnung Nr. 12 erlangt haben. Nach dem vom Senatbeigezogenen Grundbuchauszug scheint der Aufteilungsplan - entsprechend der Zeichnung zur amtlichenAbgeschlossenheitsbescheinigung vom 27. November 1991 (GA I 34/35) und im Gegensatz zu der ursprünglichen Zeichnung(GA I 30) - dafür zu sprechen, daß das Wohnungseigentum der Kläger mit der Nr. 11 des Aufteilungsplans sich auf dieWohnung mit der früheren Bezeichnung Nr. 12 erstreckt. Sollte sich dies als richtig erweisen, werden die Kläger ihrKlagebegehren und dessen Begründung überprüfen müssen. 2. a) Erstreckt sich das Wohnungseigentum Nr. 11 der Kläger nicht auf die Wohnung mit der früheren Bezeichnung Nr. 12, sowird zunächst zu klären sein, ob der Beklagte - gemäß dem bestrittenen, unter Beweis gestellten Vorbringen der Kläger - seineAmtspflicht bei Beurkundung des Kaufvertrages vom 23. März 1993 durch unwahre oder unvollständige Angaben schuldhaftverletzt hat. Für die Richtigkeit dieses Vorbringens kann es sprechen, daß nach der vom Beklagten beurkundetenTeilungserklärung vom 18. Dezember 1991 zum Wohnungseigentum Nr. 11 Keller "mit den Nrn.: 11 + 12" gehörten und"Stellplatz 11 + 12" zugeordnet wurden (GA I 37 ff), daß diese Angaben durch die vom Beklagten errichtete Urkunde vom 16.Juni 1992 - unter Wegfall der Bezeichnung Nr. 12 - berichtigt worden sind (Anl.-Hefter) und daß in den vom Beklagtenbeurkundeten Ergänzungen zu Wohnungskäufen, die vor der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 27. November 1991geschlossen worden waren, darauf hingewiesen wurde, daß diese die Wohneinheiten von zwölf auf elf beschränkt habe. b) Sollte sich eine schuldhafte Amtspflichtverletzung des Beklagten ergeben, so wäre zu prüfen, ob ein Ursachenzusammenhangzwischen einer solchen Pflichtverletzung und dem geltend gemachten Schaden der Kläger besteht ( § 287 ZPO ); dafür tragendie Kläger die Darlegungs- und Beweislast (vgl. BGH, Urt. v. 19. Oktober 1995, aaO 32; v. 21. November 1996 - IX ZR220/95, WM 1997, 325 , 326). Dazu haben die Kläger behauptet, bei Kenntnis der tatsächlichen Gegebenheiten hätten sie den Kaufvertrag nicht in dervorliegenden Form (GA I 198) bzw. gar nicht geschlossen (GA I 311). In diesem Zusammenhang wird zu prüfen sein, ob derBeweis des ersten Anscheins für ein beratungsgemäßes Verhalten des Geschädigten deswegen erschüttert ist (vgl. dazu BGH,Urt. v. 27. Mai 1993 - IX ZR 66/92, WM 1993, 1513 , 1516), weil die Kläger mit dem Wohnungserwerb wollten (GA I 100 ff, 113, 185, 213). c) Sollte der Beklagte wegen fahrlässiger Amtspflichtverletzung haften, so wird festzustellen sein, ob - gemäß den vorstehendenAusführungen - eine anderweitige Ersatzmöglichkeit wegen eines Schadensersatzanspruchs gegen die Verkäufer mitwirtschaftlich begründeter Erfolgsaussicht besteht.d) Daß den Klägern ein schadensursächliches Mitverschulden (§ 254 BGB) im Bereich ihrer Eigenverantwortung vorzuwerfensei, hat der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Beklagte (vgl. BGHZ 91, 243 , 260) bisher nicht vorgetragen. 3. Es ist nicht auszuschließen, daß die Kläger hilfsweise andersartige Schadensersatzansprüche geltend machen wollen.Sie haben eine Zeichnung (GA I 35) vorgelegt, die nach dem 1991 gehört; in dieser Zeichnung scheint - anders als in der früherenZeichnung der Verkäufer, die Wohnungen mit den Nrn. 11 und 12 auswies (GA I 30) - der gesamte Bereich dieser beidenWohnungen nur mit der Nr. 11 bezeichnet zu sein. Dies spricht dafür, daß die beiden Wohnungen zu einer EigentumswohnungNr. 11 zusammengefaßt worden sind. Handelt es sich dies ist weder vorgetragen noch festgestellt worden - bei dieserjüngeren Zeichnung um den Aufteilungsplan i. S. d. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG , so scheinen Teilungserklärung, Aufteilungsplan undGrundbucheintragung darin übereinzustimmen, daß sich das von den Klägern erworbene Eigentum an der Wohnung Nr. 11 aufdie Wohnung mit der früheren Bezeichnung Nr. 12 erstreckt (vgl. BGHZ 130, 159 , 166). Daß die Abgrenzung eines solchenWohnungseigentums von fremdem Sondereigentum und vom Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt sei (vgl. dazu BGHZ 130,159, 166; BayObLGZ 1980, 226 , 228 ff; 1981, 332, 335), ist nicht behauptet worden. a) Möglicherweise wollen die Kläger geltend machen, ihr Wohnungseigentum Nr. 11, das die Wohnung mit der früherenBezeichnung Nr. 12 umfasse, sei beeinträchtigt, weil nur eine Wohnfläche von 51,77 qm "amtlich genehmigt" worden sei. Ein solcher Schaden ist den Klägern jedoch nicht dadurch entstanden, daß - gemäß dem Klagevortrag - eine von denBauträgern erstellte "Berechnung der Wohn- und Nutzfläche nach DIN 283" eine zu geringe Wohnfläche ausweist und alsAnlage der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 27. November 1991 zu den Grundakten gelangt ist. DasWohnungseigentum bestimmt sich nach der Grundbucheintragung in Verbindung mit der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplanund - in beschränktem Umfang (vgl. BGHZ 110, 36 , 39 f) - nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung (vgl. BGHZ 130, 159 ,166; BayObLGZ 1980, 226, 228 ff; 1982, 263, 266 f; BayObLG NJW-RR 1990, 657 , 659). Die Kläger haben nichtbehauptet, daß diese Urkunden eine falsche Wohnflächenangabe enthielten. Eine unrichtige Berechnung der Wohn- undNutzfläche des Wohnungseigentums in einer Unterlage, die als Anlage der Eintragungsbewilligung zu den Grundakten gelangt ist( § 7 Abs. 4 WEG ), betrifft einen tatsächlichen Umstand, auf den sich die Rechtsvermutung des § 891 BGB und der öffentlicheGlaube des Grundbuchs gemäß § 892 BGB nicht erstrecken ( BayObLGZ 1976, 106 , 109; 1987, 410, 411; BayObLG DNotZ 1980, 745 , 746; OLG Oldenburg Rpfleger 1991, 412 ; 1992, 387; Demharter, Grundbuchordnung 22. Aufl. § 2 Rdnr.26). Eine solche rein tatsächliche Größenangabe fällt nicht unter § 22 GBO und kann jederzeit ohne Einhaltung der Form des §29 GBO berichtigt werden ( BayObLGZ 1987, 410 , 412; OLG Oldenburg Rpfleger 1991, 412 ; Demharter, aaO, § 22 Rdnr.23). b) Sollte sich das Eigentum der Kläger an der Wohnung Nr. 11 auf die Wohnung mit der früheren Bezeichnung Nr. 12erstrecken, so kann das Klagevorbringen auch dahin verstanden werden, daß die Kläger Schadensersatz verlangen, weil keingetrenntes, selbständiges Eigentum an diesen Wohnungen begründet worden ist. Eine Aufteilung des Wohnungseigentums in zwei abgeschlossene Wohneinheiten bedarf nach dem Gesetz nicht der Zustimmunganderer Wohnungseigentümer; wenn eine solche Unterteilung durch die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung derWohnungseigentümer von deren Zustimmung - oder von derjenigen eines Dritten - abhängig sein sollte, so darf die Zustimmungnur aus einem wichtigen Grund versagt werden ( BGHZ 49, 250 , 253, 256 ff; vgl. BGHZ 73, 150 , 153 ff zur Veräußerungeines durch Unterteilung entstandenen Wohnungseigentums). Aus dieser Rechtslage kann sich eine - von den Klägernbehauptete Äußerung eines Verkäufers und des Beklagten bei Vertragsschluß erklären, die Begründung von Sondereigentuman der früher als Nr. 12 bezeichneten Wohnung sei ein reines Zeitproblem. geringe Wohnfläche erworben,kann ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten dann in Betracht kommen, wenn die Kläger anläßlich der Beurkundungeine bestimmte Erwartung hinsichtlich der Wohnungsgröße geäußert haben und der Beklagte sodann wider besseres Wissen dieKläger nicht wahrheitsgemäß aufgeklärt haben sollte. Diese Haftungsvoraussetzungen haben die Kläger bisher nicht substantiiertdargelegt. Die Vertragsurkunde beschreibt den Kaufgegenstand ohne Größenangabe und schließt die Gewährleistung für einebestimmte Größe des gekauften Wohnungseigentums aus (§§ 1, 3, 4 des Kaufvertrages). d) Die Kläger können ihr Vorbringen und Begehren noch während des weiteren Berufungsverfahrens klarstellen. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 10.03.1999 Aktenzeichen: IX ZR 260/97 Erschienen in: DNotI-Report 1999, 89 MittBayNot 1999, 398 BWNotZ 2000, 146-149 NJW-RR 1999, 1214-1217 Normen in Titel: BeurkG § 17; BNotO § 19