V ZB 11/77

Zurück BayObLG 05. Oktober 2000 2 Z BR 42/00 WEG §§4 Abs. 1, 15 Aufteilung eines im Sondernutzungsrecht errichteten Gebäudes Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Handelt es sich somit um eine Regelung des ordnungsmäßigen Gebrauchs, konnten die Wohnungseigentümer hierüber, da eine Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG nicht entgegensteht, durch Stimmenmehrheit beschließen. 8. WEG §§4 Abs. 1, 15 (Aufteilung eines im Sondernutzungsrecht errichteten Gebäudes) Die Aufteilung eines Gebäudes, welches in Ausübung eines eingeräumten Sondernutzungsrechtes errichtet worden ist, bedarf einer entsprechenden Einigung und Bewilligung aller Wohnungseigentümer. (Leitsatz der Schriftleitung) BayObLG, Beschluss vom 5.10.2000 – 2 Z BR 42/00 – mitgeteilt von Notar Dr. Rainer Roellenbleg, München Zum Sachverhalt: Der Beteiligte zu 1 ist im Grundbuch als Eigentümer des aus einem 8/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen des Hauses Nr. 56 bestehenden Wohnungseigentums eingetragen. Das Haus Nr. 56 ist einer von insgesamt acht selbständigen Baukörpern, aus denen die Wohnanlage besteht. Gemäß der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) vom 28.7.1971, die in der Folgezeit wiederholt geändert wurde, ist mit dem Wohnungseigentum Nr. 56 das Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Gartenanteil verbunden. §2 Abs. 10 GO lautet auszugsweise wie folgt: Diese Sondernutzung schließt insbesondere auch das Recht ein, unter Einhaltung des öffentlichen Baurechts die betroffenen Flächen in beliebiger Weise baulich auszunutzen, Gebäude zu errichten und abzureißen, einschließlich des bestehenden Villengebäudes selbst, Bäume zu fällen, Aufgrabungen vorzunehmen und überhaupt in jeder Weise diese Fläche wie ein Alleineigentümer zu nutzen. Dies gilt überhaupt für das gesamte auf dieser Fläche befindliche Gemeinschaftseigentum einschließlich des Grund und Bodens. Der Beteiligte zu 1 verkaufte am 21.4.1999 sein Wohnungseigentum an die Beteiligte zu 2. Zu notarieller Urkunde vom 28.4.1999 wurde das Wohnungseigentum Nr. 56 in insgesamt vier Wohnungseigentumsrechte unterteilt. Mit einem Miteigentumsanteil wurde das Sondereigentum an den Räumen in dem Haus Nr. 56 verbunden; mit weiteren drei Miteigentumsanteilen wurde das neu gebildete Sondereigentum an Räumen in erst noch auf der Sondernutzungsfläche zu errichtenden weiteren drei Gebäuden verbunden. Den Antrag der Beteiligten, die Unterteilung im Grundbuch zu vollziehen, hat das Grundbuchamt am 16.9.1999 abgewiesen. Das Landgericht hat die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren weitere Beschwerde ohne Erfolg. Aus den Gründen: 1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die für die nachträgliche Begründung von Sondereigentum erforderliche Mitwirkung aller Wohnungseigentümer sei auch bei einem bestehenden Sondernutzungsrecht erforderlich. Die notwendige Einigung aller Wohnungseigentümer sei nicht in der erforderlichen Auflassungsform nachgewiesen. Es fehlten jegliche Anhaltspunkte dafür, dass der Sondernutzungsberechtigte gemäß § 2 Abs. 10 GO Sondereigentümer der Räume in neu zu errichtenden Gebäuden habe werden sollen. Diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung enthalte auch keine wirksame Ermächtigung, Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum überzuführen. Sie begründe lediglich ein uneingeschränktes Nutzungsrecht. Schließlich fehle es auch an der Mitwirkung dinglich Berechtigter. 2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Jeder Wohnungseigentümer kann sein Wohnungseigentum grundsätzlich in mehrere Wohnungseigentumsrechte unterteilen, ohne dass er hierzu der Mitwirkung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf ( BGHZ 49, 250 /251; BayObLG Rpfleger 1991, 455 ). Da Wohnungseigentum nur dergestalt entstehen kann, dass mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum Sondereigentum an bestimmten, zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden wird ( § 1 Abs. 2, 3 WEG ), werden bei einer Unterteilung im Regelfall mit einem von dem ursprünglichen Miteigentumsanteil abgespaltenen Anteil einzelne bisher im Sondereigentum stehende Räume verbunden. Dabei muss jeder der neu entstehenden Miteigentumsanteile mit Sondereigentum verbunden sein. Die Schaffung eines isolierten Miteigentumsanteils, also eines Miteigentumsanteils ohne Sondereigentum, ist ebenso wenig zulässig, wie die eines isolierten Sondereigentums ohne damit verbundenen Miteigentumsanteil ( BGHZ 109, 179 ; 130, 159; BayObLGZ 1995, 399/403). Bei einer Unterteilung müssen daher sämtliche bisher im Sondereigentum stehende Räume mit dem Miteigentumsanteil eines der neu entstandenen Wohnungseigentumsrechte verbunden werden; andererseits dürfen auch nur solche Räume als Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteilsanteil verbunden werden ( BayObLGZ 1998, 70 ). b) Hier soll mit einem von dem Miteigentumsanteil von 8/1000 abgespaltenen Miteigentumsanteil das gesamte, bisher vorhandene Sondereigentum des Wohnungseigentums Nr. 56 verbunden werden. Mit drei weiteren, aus dem bisherigen Miteigentumsanteil gebildeten Miteigentumsanteilen soll dagegen Sondereigentum verbunden werden, das derzeit noch nicht vorhanden ist und daher erst begründet werden soll. Zu der damit notwendigen nachträglichen Einräumung von Sondereigentum ist die Einigung aller Wohnungseigentümer in der für die Auflassung vorgeschriebenen Form erforderlich sowie die Eintragung im Grundbuch ( §4 Abs. 1, 2 WEG ; BayObLGZ 1998, 70 /74). Daran ändert auch das Bestehen eines Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räumen, die zum Sondereigentum werden sollen, nichts (BayObLG Rpfleger 1993, 488 ). Ob für die Eintragung in das Grundbuch der Nachweis der Auflassung erforderlich ist oder bloße Eintragungsbewilligungen genügen (vgl. dazu Demharter GBO 23. Aufl. Anhang zu 3 Rdnr. 28 m.w.N.), braucht nicht entschieden zu werden. Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler sowohl das Vorliegen von Auflassungserklärungen als auch von Eintragungsbewilligungen verneint. (1) Solche Erklärungen können §2 Abs. 10 GO nicht entnommen werden. In dieser Bestimmung ist dem Beteiligten zu 1 als Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 56 lediglich ein – allerdings umfassendes – Nutzungsrecht an einem Teil der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche eingeräumt, das auch die Errichtung eines Gebäudes einschließt. Dieses Nutzungsrecht verschafft dem Beteiligten zu 1 aber nicht das Sondereigentum an den Räumen eines solchen Gebäudes. Diese sind vielmehr gemeinschaftliches Eigentum und können nur nach Maßgabe des § 4 WEG unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer in Sondereigentum umgewandelt werden. (2) §2 Abs. 10 GO kann nicht einmal eine Ermächtigung entnommen werden, die im gemeinschaftlichen Eigentum ste551MittBayNot 2000 Heft 6 henden Räume in einem zu errichtenden Gebäude in Sondereigentum umzuwandeln. Dafür gibt die Einräumung eines, auch umfassenden, Sondernutzungsrechts nichts her. Eine Vereinbarung (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ) mit einem solchen Inhalt wäre im Übrigen unwirksam. Der Senat hat dies wiederholt entschieden (BayOBLGZ 1997, 233; 2000, 1; s. dazu auch Häublein DNotZ 2000, 442 ). Diese Ansicht wird vom Kammergericht und Teilen des Schrifttums geteilt (s. dazu die Nachweise in BayObLGZ 2000, 1 /2). In seiner Entscheidung vom 5.1.2000 ( BayObLGZ 2000, 1 /3- [= MittBayNot 2000, 228 ]) hat sich der Senat mit den Einwendungen gegen seine Rechtsprechung auseinander gesetzt und an ihr festgehalten. Er sieht auch jetzt keine Veranlassung, von ihr abzuweichen. c) Entgegen der Auffassung der Beteiligten besteht keine Pflicht zur Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof gemäß § 79 Abs. 2 GBO . In den von den Beteiligten genannten Entscheidungen ( BGHZ 73, 145 = NJW 1979, 548 ; OLG Hamm Rpfleger 1995, 246 = DWW 1995, 85 ) sind die hier maßgeblichen Rechtsfragen nicht entschieden. Eine Heranziehung der Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm scheidet schon deshalb aus, weil es an einer im Voraus erteilten Zustimmung zur Bildung von Sondereigentum fehlt. Eine solche kann § 2 Abs. 10 GO nicht entnommen werden. Was die Entscheidung des Bundesgerichtshofs angeht, verkennen die Beteiligten den entscheidenden rechtlichen Unterschied zwischen einem Nutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum. Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum durch Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum kann nicht nach den gleichen Grundsätzen behandelt werden, wie die Übertragung eines Sondernutzungsrechts. Anmerkung: I. Sachverhalt Das Bayerische Oberste Landesgericht hatte innerhalb der letzten zehn Monate dreimal Gelegenheit zur Frage der Schaffung weiteren Sondereigentums bei Errichtung von Mehrhausanlagen zu unterschiedlichen Zeitpunkten und zu dem „überdimensionalen Miteigentumsanteil“ Stellung zu nehmen. Die erste Entscheidung ist die vom 5.1.2000 – 2 Z BR 163/99 –1, zu der Röll2 kritisch Stellung genommen und auf das erhebliche praktische Bedürfnis einer durch die Teilungserklärung verdinglichten Zustimmung aller Eigentümer der früheren Bauabschnitte zur Aufteilung hinsichtlich der späteren Bauabschnitte hingewiesen hat. Kurz darauf hatte der Verfasser dieser Anmerkung die Möglichkeit, die gleiche Frage in zwei Fällen einer anderen Eigentumswohnanlage nochmals dem zweiten Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts (diesmal in teilweise neuer Besetzung) vorzulegen. Es handelte sich um eine Mehrhausanlage auf einem Grundstück von ca. 25.000 m2 in einer Gemeinde mit geringer baulicher Verdichtung, deren erster Geschosswohnungsbaukörper 1970/71, deren zweiter Geschosswohnungsbaukörper 1973/74 und in deren dritter Stufe von 1976 bis 1980 fünf freistehende Einfamilienhäuser errichtet wurden; zusätzlich existiert auf dem Grundstück eine Altbau1 MittBayNot 2000, 228 = BayObLGZ 2000, 1 = NJW-RR 2000, 824. ZWE 2000, 446 ff. villa aus der Zeit um die Jahrhundertwende. Die für jedes Haus bestimmten Flächen waren als Sondernutzung jeweils dem betreffenden Haus zugeordnet. Die im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Gemeinschaftsordnung enthält unter anderem folgende Bestimmung: „Diese Sondernutzung schließt insbesondere auch das Recht ein, unter Einhaltung des öffentlichen Baurechts die betroffenen Flächen in beliebiger Weise baulich auszunutzen, Gebäude zu errichten und abzureißen, einschließlich des bestehenden Villengebäudes selbst, Bäume zu fällen, Aufgrabungen vorzunehmen und überhaupt in jeder Weise diese Fläche wie ein Alleineigentümer zu nutzen. Dies gilt überhaupt für das gesamte auf dieser Fläche befindliche Gemeinschaftseigentum einschließlich des Grund und Bodens.“ In der ersten Entscheidung vom 10.8.2000 (2 Z BR 41/00) hat das Bayerische Oberste Landesgericht die erste weitere Beschwerde zurückgewiesen. Der zweite Vorgang hatte die Besonderheit, dass der entscheidende Senat nach Erlass der ersten Entscheidung um Mitteilung gebeten hatte, ob die weitere Beschwerde in der zweiten Sache im Hinblick auf die Entscheidung des Senats vom 10.8.2000 (in der ersten Sache) aufrechterhalten wird. Dies gab dem Verfasser die Möglichkeit, sich in der zweiten Sache mit der Entscheidungsbegründung in der ersten Sache auseinanderzusetzen. Diese weiteren Argumente konnten aber den Senat ebenfalls nicht zu einer abweichenden Entscheidung veranlassen. II. Bedenken gegen die Entscheidungsbegründung Wenig überzeugend scheint indessen – abgesehen von der künstlich wirkenden Differenzierung zwischen „Grundverhältnis der Mitglieder der Gemeinschaft“ und „Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander“ in der ersten Entscheidung wie auch in denen vom 5.1.20001 und 24.7.19973 – die Begründung der zweiten Entscheidung, soweit sie die vom Verfasser angenommene Vorlagepflicht nach § 79 II GBO an den BGH verneint. Die Auseinandersetzung mit der in beiden weiteren Beschwerden vertretenen Rechtsauffassung, dass der Senat – wollte er die angefochtenen landgerichtlichen Entscheidungen bestätigen – von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs4 und eines anderen Oberlandesgerichts5 abweichen würde und daher nach § 79 II GBO an den Bundesgerichtshof vorlegen müsste, ist relativ kurz ausgefallen und erschöpft die von der weiteren Beschwerde gegebene Begründung m. E. nicht. 1. Der Bundesgerichtshof hat schon im Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 11/77 (ergangen auf Vorlagebeschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts)6 zur Übertragung des Sondernutzungsrechts an einem oberirdischen Kfz-Abstellplatz ausgeführt: „Mit der Eintragung des Sondernutzungsrechts ins Grundbuch handelt es sich nicht mehr um einen lediglich schuldrechtlichen Anspruch. Der Inhalt der Gebrauchsre BayObLGZ 1997, 23 = MittBayNot 1998,99; hierzu mit Recht kritisch bereits Röll DNotZ 1998, 345 /346 und Rapp MittBayNot 1998, 77/79 f., mit deren Ausführungen schon die Entscheidung vom 5.1.2000 sich wenig überzeugend auseinandergesetzt hat. BGH NJW 1979, 548 . OLG Hamm DWW 1995, 85 . NJW 1979, 548 (549). MittBayNot 2000 Heft 6 geworden und hat damit – ohne ein selbständiges dingliches Recht zu sein – dingliche Wirkung erlangt (BGHZ 37, 203 (206) = NJW 1962, 1613 ; BayObLGZ 1974, 217 ; auch OLG Hamburg, Rechtspfleger 1975, 366) .... Ein solcher Übergang ist als eine Inhaltsänderung des Sondereigentums und damit des Wohnungseigentums der beiden Beteiligten anzusehen; § 877 BGB setzt aber die grundsätzliche Zulässigkeit der Änderung des Inhalts eines Rechts an einem Grundstück voraus. Dass für das Wohnungseigentum etwas anderes gelten sollte, ist nicht ersichtlich … Wenn allerdings eine Übertragung des Sondernutzungsrechts den Inhalt des Sondereigentums und des Wohnungseigentums auch aller anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ändern würde, wäre nach allgemeinen Grundsätzen ( §§ 877, 873 BGB ) auch deren Mitwirkung, zumindest in Form der Zustimmung, erforderlich.“ Sodann fährt der BGH fort: „Der erkennende Senat hält jedoch die Betrachtungsweise für gerechtfertigt, dass zum Inhalt des Sondereigentums derjenigen Wohnungseigentümer, denen durch Gebrauchsregelung hinsichtlich eines bestimmten Abstellplatzes7 das Recht zum Mitgebrauch entzogen wird, nur dieser Ausschluss der eigenen Berechtigung wird, nicht aber auch die Zuordnung des Nutzungsrechts an dem Abstellplatz8 zu einem bestimmten Wohnungseigentum. Denn in dem Ausschluss der eigenen Berechtigung liegt der das dingliche Recht der Betroffenen berührende Gehalt der Gebrauchsregelung, während die Zuordnung der Nutzungsbefugnis zu einem bestimmten Wohnungseigentum ohne unmittelbare Auswirkung auf die rechtliche Stellung der übrigen Wohnungseigentümer ist. Vom Boden dieser Rechtsauffassung aus werden durch eine Übertragung des Sondernutzungsrechtes von seiten des begünstigten Wohnungseigentümers auf einen anderen Wohnungseigentümer die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht berührt; gemäß §§ 877, 873 BGB ist deren Beteiligung daher nicht erforderlich. Ebenso wenig ist eine solche Beteiligung (durch Zustimmung oder in sonstiger Form) unter dem Gesichtspunkt des im Wohnungseigentum neben dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum enthaltenen mitgliedschaftsrechtlichen Elements geboten.“ reich ausgeschlossen, gleich viel, ob dieser Bereich zu einem Sondernutzungsrecht oder zu einem Sondereigentum gehört. Das maßgebliche Kriterium ist nach der angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs eben nicht die Zuordnung des Nutzungsrechtes am Gemeinschaftseigentum zu einem bestimmten Wohnungseigentum, sondern der Umstand, dass zum Inhalt des Sondereigentums derjenigen Wohnungseigentümer, denen durch Gebrauchsregelung hinsichtlich von Teilen des Gemeinschaftseigentums das Recht zum Mitgebrauch entzogen wird, nur dieser Ausschluss der eigenen Berechtigung zum Inhalt des Sondereigentums dieser Wohnungseigentümer gehört. Der Bundesgerichtshof führt a.a.O. weiter aus: „Mit der durch die Benutzungsregelung bewirkten, ohne Mitwirkung des begünstigten Wohnungseigentümers nicht wieder rückgängig zu machenden Ausschließung aller anderen Wohnungseigentümer von der Benutzung des betreffenden Grundstücksteiles ist diese Nutzungsbefugnis bereits so nachhaltig aus der Gesamtberechtigung (zwar nicht hinsichtlich des nach wie vor bestehenden Miteigentums, aber hinsichtlich des Rechts zum Mitgebrauch) herausgelöst worden, dass es auch unter Berücksichtigung der mitgliedschaftsrechtlichen Bindung nicht maßgebend darauf ankommen kann, welchem Wohnungseigentümer die Nutzungsberechtigung zugeordnet ist. Ein schutzwürdiges Interesse daran, dass nur ein der Person nach bestimmter Wohnungseigentümer die Nutzungsbefugnis innehabe, kann schon deshalb nicht anerkannt werden, weil durch eine Veräußerung des Wohnungseigentums im Ganzen ohnehin ein Wechsel in der Person auch des Nutzungsberechtigten eintreten kann, ohne dass die übrigen Wohnungseigentümer dies verhindern könnten.“ Durch die Schaffung zusätzlichen Sondereigentums in einem Sondernutzungsbereich werden daher – wie der Verfasser dieser Anmerkung meint – die dort von der Sondernutzung ausgeschlossenen Wohnungseigentümer nicht berührt. Ihre Mitwirkung als Beteiligte ist nicht erforderlich. Dies lässt sich unmittelbar der vorzitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs entnehmen. Mit der Bestätigung der landgerichtlichen Entscheidung dürfte der Senat von den dort angestellten Überlegungen des Bundesgerichtshofs abgewichen sein. 2. Das OLG Hamm hat im Beschluss vom 22.9.1994 – 15 W 262/94 –9 zur dinglichen Wirkung einer Zustimmung zur Inhaltsänderung von Wohnungseigentum nach den §§ 877, 876 Satz 1 BGB ausgeführt: „Diese Zustimmung ist entsprechend § 876 Satz 2 BGB nur entbehrlich, wenn die dingliche Rechtsstellung des Dritten durch die Änderung nicht berührt wird … Zu der Änderung der Teilungserklärung hat die Volksbank B durch notariell beglaubigte Erklärung am 23.10.1992 die Zustimmung erteilt … Die rechtliche Wirkung der Abgabe dieser Zustimmung beurteilt sich nach der Sondervorschrift des § 876 Satz 3 BGB . Danach ist die Zustimmung entweder dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber zu erklären, zu dessen Gunsten sie erfolgt. Da der Urkundsnotar die Zustimmungserklärung der Volksbank B dem Grundbuchamt eingereicht hat, kann davon ausgegangen werden, dass er die Zustimmungserklärung der Volksbank für die begünstigten Wohnungseigentümer entgegengenommen hat und die Erklärung somit wirksam Diese Überlegungen lassen sich uneingeschränkt auch auf die Neubegründung von Sondereigentum in einem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Sondernutzungsbereich ausdehnen und hier in gleicher Weise anwenden. Ob die neu entstehenden, in sich abgeschlossenen Räume dem Sondernutzungsrecht oder dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers unterliegen, macht keinen Unterschied: In beiden Fällen sind die nichtsondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer von jeglicher Nutzung in dem SondernutzungsbeOder – wie der Verfasser meint – anderer Teile des Gemeinschaftseigentums. Oder – wie der Verfasser meint – sonstigen Teiles des Gemeinschaftseigentums. MittBayNot 2000 Heft 6 DWW 1995, 85 . Zustimmungserklärung unwiderruflich. Diese Unwiderruflichkeit stellt eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften der §§ 183, 873 Absatz 2, 875 Absatz 2 BGB dar. Sie bewirkt, dass die gegenüber dem Zustimmungsadressaten abgegebene Erklärung sofort bindend wird. Deshalb kommt es für die Wirksamkeit der Erklärung nur auf die Verfügungsbefugnis des Drittberechtigten zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seiner Erklärung an. Der Rechtsnachfolger des Drittberechtigten muss die Zustimmung als Verfügung über das Recht nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 404, 413 BGB gegen sich gelten lassen. Unberührt bleibt davon nur der Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuches. Die Bindungswirkung für den Rechtsnachfolger tritt deshalb nicht ein, sofern § 892 BGB seinen guten Glauben an den Fortbestand des erworbenen Rechtes schützt.“ Im vorliegenden Falle war das Sondernutzungsrecht der begünstigten Wohnungseigentümer seit 1976 im Grundbuch eingetragen. Im Jahre 1976 ist die im Voraus erteilte Zustimmung zur Bildung von Sondereigentum bereits beim Grundbuchamt eingereicht worden und bindend und unwiderruflich geworden. Auf die Zustimmung der nach diesem Zeitpunkt in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingetretenen neuen Eigentümer konnte es daher nicht ankommen. Die Rechtsnachfolger mussten die Zustimmung als Verfügung über das erworbene Wohnungseigentum gegen sich gelten lassen. In Anbetracht der Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes konnte auch ein gutgläubig lastenfreier Erwerb ohne die im Sondernutzungsrecht der begünstigten Wohnungseigentümer liegende Aufteilungsbefugnis nicht in Betracht kommen. Die Überlegungen des OLG Hamm sind allgemeiner und grundsätzlicher Art und gelten daher nicht nur für die Zustimmung eines Drittberechtigten zur Inhaltsänderung des Wohnungseigentums, sondern auch für die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer, die nach Meinung des Landgerichts an der Begründung zusätzlichen Sondereigentums zu beteiligen gewesen wären. Sie sind, wenn die Begründung zusätzlichen Sondereigentums in einem ihnen entzogenen Sondernutzungsbereich erfolgt, ebenfalls nicht betroffene Drittberechtigte. Auch die Abweichung von dieser Entscheidung des OLG Hamm hätte nach Auffassung des Verfassers dieser Anmerkung die Vorlage an den BGH nach § 79 II GBO erforderlich gemacht. 3. Die Voraussetzungen des § 79 II GBO waren – wie der Verfasser meint – gegeben. Es handelt sich um die Auslegung einer bundesrechtlichen Vorschrift, die das Grundbuchrecht betrifft. Sie muss nicht notwendig ihren Standort in der GBO haben; in Betracht kommen vielmehr alle sachlich-rechtlichen und verfahrensrechtlichen Vorschriften, die das Grundbuchamt angewendet oder zu Unrecht nicht angewendet hat, gleichgültig, in welchem Bundesgesetz sie stehen10. Die Voraussetzungen einer Vorlegung werden auch dann angenommen, wenn es um die Auslegung einer als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümern geht; der Grund hierfür ist der normähnliche Charakter der Gemeinschaftsordnung11. Gleichheit der Rechtsfrage war gegeben, weil die Auslegung der in Betracht kommenden Vorschriften die Grundlage der Entscheidung bildete und es sich nicht nur um gelegentliche Bemerkungen in den Entscheidungsgründen handelte. Die Entscheidung beruht auf der anderen Beurteilung der Rechtsfrage, weil die Entscheidung anderes ausgefallen wäre, wenn der BGH und das OLG Hamm in den beiden angeführten Entscheidungen die Rechtsfrage ebenso beurteilt hätten, wie der jetzt mit der Sache befasste Senat des Bayerischen Obersten Landesgerichts. Sachlich gerechtfertigte Gründe, bei den Inhaltsänderungen im Bereich von Sondernutzungsrechten, der einem Teil der Wohnungseigentümer entzogen ist und daher die Betroffenheit dieser Wohnungseigentümer ausschließt, zwischen Sondernutzung und Sondereigentum zu differenzieren, sind nicht erkennbar. Die Abweichung des Senats von den vorzitierten Entscheidungen des BGH und des OLG Hamm in seiner Entscheidung vom 10.8.2000 (2 Z BR 41/00) und vom 5.10.2000 (2 Z BR 42/00) beruht auch nicht auf einer allgemeinen Änderung der Rechtsauffassung12. Die vorzitierte Entscheidung des OLG Hamm ist, soweit ersichtlich, auf eine weitere Beschwerde hin ergangen. Dass das OLG Hamm auf Anfrage erklärt hätte, an seiner früheren Entscheidung nicht mehr festzuhalten, ist nicht erkennbar. 4. Die Entscheidung vom 10.8.2000 lässt auch eine Auseinandersetzung mit dem Umstand vermissen, dass bei sogenannten antizipierten Ermächtigungen zur späteren Begründung zusätzlichen Sondereigentums diese Ermächtigung aus dem Grundbuch ersichtlich ist, weil sie als Inhalt des Sondereigentums im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung eingetragen ist. Hatte die Entscheidung vom 5.1.2000 an den Ausführungen von Röll13 noch bemängelt, dass den künftigen Erwerbern von Wohnungseigentum zugemutet werde, Eigentum zu erwerben, das in wesentlichen Bereichen nachträglich ohne ihre Mitwirkung durch einen Dritten verändert werden könne, so hatte der Verfasser in der Begründung der ersten weiteren Beschwerde zur Entscheidung vom 10.8.2000 darauf hingewiesen, dass jeder künftige Erwerber von Wohnungseigentum dieses so erwirbt, wie es im Grundbuchblatt beschrieben ist, und dazu gehört in Fällen dieser Art unzweifelhaft auch die als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Ermächtigung zur Begründung weiteren Sondereigentums in bestimmten Sondernutzungsbereichen. Der Wert der einzelnen Eigentumswohnung wird auch tatsächlich nur durch den gesamten (wirklichen) Inhalt des Grundbuches bestimmt, nicht danach, was sich ein Dritter anhand der eingetragenen nominellen Miteigentumsanteile vorstellt. Maßgeblich hierfür ist ausschließlich das Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes; dort wird – wie auch hier – vollumfänglich auf die gesamte Teilungserklärung als Eintragungsbewilligung Bezug genommen; die Eintragung von Sondernutzungsrechten hat im Bestandsverzeichnis der betreffenden Eigentumswohnungen zu erfolgen14. Da die Sondernutzungsrechte im vorliegenden Fall im Grundbuch eingetragen sind und die Teilungserklärungen als Eintragungsbewilligungen ordnungsgemäß nach § 874 BGB in Bezug genommen sind, ist damit die dinglich wirkende Ermäch12 Demharter § 79 GBO Rdnr. 8 und 9. BGH 88, 304; 92, 20; Demharter a.a.O. Rdnr. 10. Vgl. zum gesamten Fragenkreis Demharter §79 GBO Rdnr. 11, 12. DNotZ 1998, 345 /346. BayObLG Rechtspfleger 1986, 257. MittBayNot 2000 Heft 6 Grundbuch eingetragen; jeder Rechtsnachfolger muss daher diese Ermächtigung gegen sich gelten lassen. Ein gutgläubiger Erwerb ohne Bindung an diese Ermächtigung wäre nur möglich, wenn das Sondernutzungsrecht im Grundbuch nicht eingetragen wäre15. Im vorliegenden Fall ist das Sondernutzungsrecht (mit der die Begründung von Sondereigentum enthaltenden Ermächtigung) im Grundbuch eingetragen. Die Ermächtigung ist an genau der Stelle des Grundbuches eingetragen, an der der Gegenstand des Sondereigentums und dessen Abgrenzung vom Gemeinschaftseigentum und wo Änderungen im Umfang des Gegenstandes von Sonder- und Gemeinschaftseigentum eingetragen werden, nämlich im Bestandsverzeichnis. Tatsächlich wird sowohl das „Grundverhältnis der Mitglieder der Gemeinschaft“ wie auch das „Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander“ an der gleichen Stelle des Grundbuches eingetragen. Es spricht daher sehr viel dafür, dass es die vom BayObLG postulierte, systematische Unterscheidung nicht gibt. Der Umfang dessen, was an dinglichen Rechtsänderungen in der betroffenen Anlage und bei den in ihr bestehenden Eigentumswohnungen vorkommen kann, ist daher aus dem Grundbuch ersichtlich und bindet jeden Wohnungseigentümer und seine Drittberechtigten. Das aus dem Grundbuch ersichtliche Recht der mit dem Sondernutzungsrecht begünstigten Sondereigentümer ist von diesen nachträglich im Rahmen des entschiedenen Sachverhalts ausgeübt worden. Die von ihnen vorgenommene Verfügung ist nach § 185 I BGB wirksam, weil mit Einwilligung aller Betroffenen vorgenommen. III. Zusammenfassung Die praktischen Bedürfnisse für die Schaffung weiteren Sondereigentums in mehreren Bauabschnitten bei Mehrhausanlagen und überdimensionalem Miteigentumsanteil bleiben daher weiterhin unbefriedigend gelöst, sieht man von der Sicherung des Anspruchs auf Begründung künftigen Sondereigentums durch Vormerkung an dem Wohnungseigentum der früheren Baukörper ab, die allerdings die spätere Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer nicht entbehrlich macht. Hierzu bedürfte es dann einer weiteren Vollmacht, die aber wiederum den Einzelrechtsnachfolger nicht bindet. Eine Mitwirkungspflicht des Einzelrechtsnachfolgers lässt sich nur durch Eintritt in die Verpflichtungen der Voreigentümer begründen. Es ist zu bedauern, dass der 2. Senat des BayObLG nicht die Gelegenheit genutzt hat, die frühere Rechtsprechung des Senats aufzugeben, und die Chance der Rechtsfortbildung (§132 Abs. 4 GVG) wahrzunehmen, ggfs. auch durch Vorlage an den BGH. Notar Dr. Rainer Roellenbleg, München Bärmann/Pick/Merle § 15 WEG Rdnr. 18. 9. BGB § 242; WEG § 4, § 21 Abs. 4 (Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan) Ist das mit den Miteigentumsanteilen von zwei Speichern verbundene Sondereigentum wegen eines Widerspruchs zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht entstanden, besteht ein gegen die übrigen Wohnungs- und MittBayNot 2000 Heft 6 Teileigentümer gerichteter Anspruch auf Begründung von Sondereigentum, das mit den isolierten Miteigentumsanteilen verbunden werden kann. Welche Sondereigentumsflächen den einzelnen Miteigentumsanteilen zuzuweisen sind, bemisst sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Interesses der Gesamtheit der Miteigentümer nach billigem Ermessen. BayObLG, Beschluss vom 31.8.2000 – 2Z BR 21/00 – mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG 10. BayNatSchG Art. 34 (Eintragungsfähigkeit des Vorkaufsrechtes nach Art. 34 BayNatSchG ) 1. Das Vorkaufsrecht nach Art. 34 BayNatSchG hat bereits ab dem Zeitpunkt der Entstehung die gleiche Wirkung wie eine Auflassungsvormerkung. 2. Mangels Erforderlichkeit ist eine Eintragung des ausgeübten Vorkaufsrechtes im Grundbuch nicht zulässig. BayObLG, Beschluss vom 1.8.2000 – 2Z BR 57/00 – mitgeteilt von Notar Dr. Hans-Hermann Wörner, Kemnath Zum Sachverhalt: Die Beteiligten zu 2 sind im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 6.8.1999 verkauften sie das Grundstück; für den Erwerber wurde am 7.9.1999 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Das zuständige Landratsamt machte mit Bescheid vom 7.10.1999 gegenüber den Beteiligten zu 2 das Vorkaufsrecht gemäß Art. 34 Bayerisches Naturschutzgesetz (BayNatSchG) zugunsten der Beteiligten zu 1, einer Gemeinde, geltend. Am 2.5.2000 hat die Beteiligte zu 1 beantragt, im Grundbuch folgenden Vermerk einzutragen: Vorkaufsrecht nach Art. 34 BayNatSchG zugunsten der Gemeinde ... wurde gemäß unanfechtbaren Bescheid des Landratsamtes ... am 7.10.1999 ausgeübt. Das Grundbuchamt hat am 17.5.2000 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 5.6.2000 die Beschwerde der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren weitere Beschwerde, jedoch ohne Erfolg. Aus den Gründen: 1. Das Landgericht hat ausgeführt: Eine Bewilligung der Eigentümer zur Eintragung des Vorkaufsrechts liege nicht vor. Da das gesetzliche Vorkaufsrecht auch ohne Eintragung dingliche Wirkung entfalte, sei eine Eintragung nicht erforderlich. Dies sei im Übrigen in Art. 34 Abs. 4 Satz 2 BayNatSchG auch ausdrücklich so bestimmt. 2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Grundbuchamt hat dem Antrag, im Grundbuch den Vermerk einzutragen, das Vorkaufsrecht nach Art. 34 BayNatSchG sei vom zuständigen Landratsamt zugunsten der Beteiligten zu 1 ausgeübt worden, zu Recht nicht stattgegeben. a) Im Grundbuch dürfen grundsätzlich nur solche Eintragungen vorgenommen werden, die durch eine Rechtsnorm vorgeschrieben oder zugelassen sind; die Zulassung kann auch eine stillschweigende sein, sich insbesondere daraus ergeben, dass das materielle Recht an die Eintragung eine rechtliche Wirkung knüpft (Demharter GBO 23. Aufl. Anhang zu § 13 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BayObLG Erscheinungsdatum: 05.10.2000 Aktenzeichen: 2 Z BR 42/00 Erschienen in: MittBayNot 2000, 551-555 Normen in Titel: WEG §§4 Abs. 1, 15