II R 67/05

Zurück BFH 20. März 2007 II R 67/05 GrEStG §§ 1 Abs. 1 Nr. 1; 8 Abs. 1; 9 Abs. 1 Engelt für zukünftige Erschließung keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau nach § 50 Abs. 1 Nr. 1 KostO zugestehen will (in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 16. Aufl. 2005, § 50 Rn. 1, 20). Meist dürfte die Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO einschlägig sein; denn um eine echte Rangbescheinigung dürfte der Notarkollege kaum ersuchen, weil er als Fachmann die rechtlichen Schlussfolgerungen aus dem Grundbuchinhalt und den vorliegenden Anträgen selbst ziehen kann; ebenso wenig dürfte er die Wiedergabe des Grundbuchinhalts in Form einer echten Vermerkurkunde wünschen, denn ihrer bedarf er zum Vollzug seines eigenen Amtsgeschäftes meist nicht. Vielmehr dürfte es dem Notarkollegen in den häufigsten Fällen um eine nicht formgebundene Mitteilung über den Stand des Grundbuchs und der vorliegenden Anträge gehen, oftmals wird er sogar nur die schlichte Einreichung seiner Anträge an das Grundbuchamt nach Feststellung des Grundbuchstandes und der anderweitigen Eintragungsanträge begehren. Ein derartiger Auftrag wird aber weder von der Gebühr nach § 147 Abs. 1 Satz 2 noch von der des § 50 Abs. 1 Nr. 1 KostO erfasst. Als Wert für die Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO erscheinen 5 bis 20 % des Beziehungswertes als angemessen (vgl. KG, Entsch. v. 30. 6. 1939 – 1 a Wx 596/30, DNotZ 1939, 684 , 686 a. E., das einen Wert von 5 % des Beziehungswertes – dort: der Hypothekensummen – für angemessen hielt). Diplom-Rechtspfleger (FH) Harald Wudy, Ländernotarkasse A.d.ö.R., Leipzig 11. Steuerrecht – Engelt für zukünftige Erschließung keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung (BFH, Urteil vom 21. 3. 2007 – II R 67/05) GrEStG §§ 1 Abs. 1 Nr. 1; 8 Abs. 1; 9 Abs. 1 Ist Gegenstand der Übereignungsverpflichtung ein unerschlossenes Grundstück und verpflichtet sich der Grundstücksverkäufer, der gleichzeitig Erschließungsträger i. S. des § 124 Abs. 1 BauGB ist, gegenüber dem Erwerber zur Grundstückserschließung nach Maßgabe des mit der Gemeinde geschlossenen Erschließungsvertrags, gehört das vom Erwerber zu zahlende Entgelt für die künftige Erschließung nicht zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung. Zum Sachverhalt: I. Die Kl. und Revisionskl. (Kl.) erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 18. 1. 2002 von der V. GmbH je zur ideellen Hälfte ein in der Stadt B. belegenes Baugrundstück, das bei Vertragsschluss nicht erschlossen war und in dem vorhandenen Zustand verkauft wurde. Die V. GmbH verpflichtete sich gegenüber den Kl., die Erschließung des Kaufgrundstücks nach Maßgabe des noch zwischen ihr und der Stadt B. für das gesamte Baugebiet abzuschließenden Erschließungsvertrags durchzuführen (§ 1 Abs. 3 des Grundstückskaufvertrags). Die Kl. hatten, jeweils zahlbar bis zum 1. 5. 2002, an die V. GmbH neben dem Grundstückskaufpreis einen Betrag zur Abgeltung der zukünftigen Erschließung des Grundstücks von . . . E je qm zu zahlen. Die Zahlung brauchte nicht zu erfolgen, solange nicht die Baustraße so weit erstellt war, dass mit Baumaßnahmen auf dem Kaufobjekt begonnen werden konnte (§ 5 Abs. 2 des Grundstückskaufvertrags). Die V. GmbH war zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, falls der Erschließungsvertrag nach § 124 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) mit der Stadt B. nicht bis zum 31. 1. 2002 rechtsverbindlich abgeschlossen wurde. Dieser Erschließungsvertrag wurde am 28. 1. 2002 geschlossen. Der Bekl. und Revisionsbekl. (das Finanzamt – FA) setzte gegen die Kl. für ihren Erwerb durch Bescheide vom 13. 2. 2002 Grunderwerbsteuer fest und bezog den Abgeltungsbetrag für Erschließungskosten in die Bemessungsgrundlage ein. Mit den hiergegen erhobenen Einsprüchen machten die Kl. geltend, das Grundstück sei in unerschlossenem Zustand erworben worden und daher sei der Abgeltungsbetrag für Erschließungskosten keine Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks. Durch Einspruchsbescheide vom 12. 9. 2002 setzte das FA die Grunderwerbsteuer aus anderen Gründen auf jeweils . . . E herab und wies die Einsprüche im Übrigen als unbegründet zurück. Das FG wies die Klage ab. Mit ihrer Revision rügen die Kl. Verletzung von § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 GrEStG . Aus den Gründen: II. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur antragsgemäßen Herabsetzung der Steuer ( § 126 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 FGO ). Das FG hat zu Unrecht den von den Kl. an die V. GmbH zur Abgeltung der Erschließungskosten gezahlten Betrag als Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks behandelt. 1. Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG grunderwerbsteuerbaren Grundstückskaufvertrag bemisst sich die Grunderwerbsteuer gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG u. a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Für den Umfang der Gegenleistung ist entscheidend, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde (Urteil des BFH vom 15. 3. 2001, II R 39/99, BFHE 194, 452 , BStBl II 2002, 93, m. w. N. = RNotZ 2001, 468). a) Ob Erschließungskosten als Gegenleistung zu erfassen sind, ist danach zu beurteilen, ob das Grundstück unerschlossen oder erschlossen bzw. mit der Verpflichtung des Veräußerers, es erschlossen zu verschaffen, Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist (BFH-Urteile in BFHE 194, 452 , BStBl II 2002, 93 = RNotZ 2001, 468 ; vom 15. 3. 2001, II R 51/00, BFH/NV 2001, 1297; vom 11. 2. 2004, II R 31/02, BFHE 204, 489 , BStBl II 2004, 521 = RNotZ 2004, 355 ). Ein Grundstück ist tatsächlich erschlossen, wenn die Erschließungsanlagen i. S. des BauGB, z. B. Straßen, Verkehrs- und Grünanlagen (vgl. § 127 Abs. 2 BauGB ), vorhanden sind. b) Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bereits tatsächlich erschlossen, kann Gegenstand eines solchen Vertrages nur das erschlossene Grundstück sein; der zur Abgeltung der Erschließung neben dem eigentlichen Grundstückskaufpreis gesondert ausgewiesene Betrag gehört in diesem Fall zur Gegenleistung. Ist das Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages noch nicht erschlossen, verpflichtet sich jedoch der Veräußerer, das Grundstück dem Erwerber in erschlossenem Zustand zu verschaffen, so ist das Grundstück in diesem Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs i. S. von § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG . Der auf Rechtsprechung RNotZ 2007, Heft 7 – 8 363 RNotZ 2007, Heft 7 – 8 die Erschließung entfallende Teil des Kaufpreises ist Entgelt für den Grundstückserwerb (BFH-Urteile vom 9. Mai 1979 II R 56/74, BFHE 128, 92 , BStBl II 1979, 577, und in BFHE 194, 452 , BStBl II 2002, 93 = RNotZ 2001, 468). Ob das erschlossene Grundstück Gegenstand der Übereignungsverpflichtung ist, ist jeweils im Wege der Auslegung der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. 2. Im Streitfall hat das FG zu Unrecht angenommen, die V. GmbH habe sich verpflichtet, den Kl. das Grundstück in erschlossenem Zustand zu verschaffen. a) Das von den Kl. erworbene Grundstück war bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags tatsächlich noch nicht erschlossen. Nach § 3 Abs. 1 des Grundstückskaufvertrags wurde das Grundstück auch in diesem vorhandenen (unerschlossenen) Zustand verkauft. b) Das Grundstück war nicht deshalb im erschlossenen Zustand Gegenstand der Übereignungsverpflichtung, weil die V. GmbH gleichzeitig Veräußerin des Grundstücks und Erschließungsträger i. S. des § 124 Abs. 1 BauGB war und sich sowohl gegenüber den Kl. als auch der Stadt B. vertraglich zur Erschließung nach Maßgabe des Erschließungsvertrags verpflichtet hat. aa) Wird ein im Zeitpunkt des Abschlusses eines Grundstückskaufvertrages noch unerschlossenes Grundstück als solches („unerschlossen“) zum Gegenstand der zivilrechtlichen Übereignungsverpflichtung gemacht und übernimmt der Erwerber gleichzeitig mit dem Abschluss des Kaufvertrages gegenüber einem von der Gemeinde nach § 124 Abs. 1 BauGB beauftragten nicht mit dem Grundstücksveräußerer identischen Erschließungsträger die Verpflichtung, einen bestimmten Betrag für die zukünftige Erschließung des Grundstücks zu zahlen, liegt hierin kein Entgelt für den Erwerb des Grundstücks. Gegenstand eines solchen Erwerbsvorgangs ist nach dem Inhalt der hier allein maßgeblichen zivilrechtlichen Übereignungspflicht nur das „unerschlossene“ Grundstück (BFH-Urteile in BFHE 128, 92 , BStBl II 1979, 577, und in BFHE 194, 452 , BStBl II 2002, 93 = RNotZ 2001, 468). Die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zum grunderwerbsteuerrechtlich einheitlichen Erwerbsgegenstand bei Erwerb eines Grundstücks im zukünftig bebauten Zustand sind wegen des sich aus der öffentlichrechtlichen Erschließungslast der Gemeinde (vgl. § 123 BauGB) ergebenden besonderen Charakters der Grundstückserschließung nicht anwendbar (BFH-Urteil in BFHE 194, 452 , BStBl II 2002, 93 = RNotZ 2001, 468 ). Dies gilt auch dann, wenn die Erschließung von einem privaten Erschließungsträger i. S. des § 124 Abs. 1 BauGB vorgenommen wird. Auch in diesem Fall bleibt die Erschließung eine öffentliche Aufgabe und stellt keine mit der zivilrechtlichen Übereignungspflicht objektiv zusammenhängende Leistung an einen bestimmten Grundstückserwerber dar (BFH-Urteil in BFHE 194, 452 , BStBl II 2002, 93 = RNotZ 2001, 468 ). Die rechtliche Wirkung der Vereinbarung des Erschließungsträgers mit den Grundstückserwerbern über die Höhe ihrer Kostenbeteiligung erschöpft sich in der Regelung der Kostenbeteiligung und macht die ihrem Rechtscharakter nach öffentlich-rechtliche Erschließung nicht zu einer Leistung an den Zahlungsverpflichteten. Rechtsprechung bb) Diese Grundsätze gelten ebenso dann, wenn wie im Streitfall der Grundstücksverkäufer gleichzeitig Erschließungsträger i. S. des § 124 Abs. 1 BauGB ist und sich vertraglich gegenüber dem Grundstückskäufer verpflichtet, die Erschließung des veräußerten Grundstücks entsprechend dem mit der Gemeinde geschlossenen Erschließungsvertrag durchzuführen. Auch in diesem Fall erschöpfen sich die getroffenen Vertragsregelungen im Verhältnis zwischen Grundstücksveräußerer und Erwerber in einer (privatrechtlichen) Regelung der Kostenbeteiligung. Auf diese Vertragsgestaltung können die Grundsätze zum grunderwerbsteuerrechtlich einheitlichen Erwerbsgegenstand keine Anwendung finden, weil die Durchführung der Erschließung nach Maßgabe des Erschließungsvertrags i. S. des § 124 Abs. 1 BauGB ausschließlich im öffentlichen Interesse erfolgt und eine öffentliche Aufgabe der Gemeinde bleibt. Denn eine Gemeinde kann nach § 124 Abs. 1 BauGB nur die technische Durchführung und kostenmäßige Abwicklung der Erschließung auf den Erschließungsunternehmer übertragen, nicht aber die ihr gemäß § 123 Abs. 1 BauGB obliegende Erschließungslast (Driehaus, Erschließungsund Ausbaubeiträge, 6. Aufl. 2001, § 6 Rn. 6). Dementsprechend hat auch das privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen dem Erschließungsunternehmer und den von ihm erwerbenden Grundstückskäufern keinen rechtlich relevanten Einfluss auf das durch einen Erschließungsvertrag begründete Rechtsverhältnis zwischen der Gemeinde und dem Erschließungsunternehmer (Urteil des BVerwG vom 9. 11. 1984, 8 C 77/83, BVerwGE 70, 247 ). Kommt der Erschließungsträger seinen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde bzw. einem Grundstückserwerber nicht nach, aktualisiert sich wiederum die Erschließungsaufgabe der Gemeinde mit der Folge, dass sie die Erschließung (wieder) selbst übernehmen bzw. vollenden muss (dazu BFH-Urteil in BFHE 194, 452 , BStBl II 2002, 93, m. w. N. = RNotZ 2001, 468 ; Driehaus, a.a.O., § 6 Rn. 52, 62). c) Dem Grundstückskaufvertrag kann auch im Übrigen nicht entnommen werden, dass das Grundstück in erschlossenem Zustand zum Gegenstand der zivilrechtlichen Übereignungsverpflichtung gemacht wurde. aa) Die von der V. GmbH gegenüber den Kl. eingegangene Verpflichtung zur Erschließung des Grundstücks war Gegenstand einer eigenständigen vertraglichen Verpflichtung, für die eine gegenüber der Kaufpreisvereinbarung verselbständigte Entgeltvereinbarung getroffen wurde. Auch war die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrags nicht von der vollständigen Durchführung der Erschließungsmaßnahmen abhängig. Andernfalls hätte es nicht des der V. GmbH eingeräumten Rücktrittsrechts für den Fall bedurft, dass es nicht zum rechtverbindlichen Abschluss des Erschließungsvertrags mit der Stadt B. bis zum 31. 1. 2002 kommt (§ 12 Abs. 1 des Grundstückskaufvertrags). bb) Die Kl. haben auch nicht etwa deshalb ein erschlossenes Grundstück erworben, weil der Kaufpreis und der Abgeltungsbetrag für Erschließungskosten nicht fällig waren, solange nicht die Baustraße so weit erstellt war, dass mit Baumaßnahmen auf dem Kaufgrundstück begonnen werden konnte (§ 5 Abs. 2 des Grundstückskaufvertrages). Die Herstellung der Baustraße war lediglich ein erster Teilakt der Gesamterschließung, der wie sich aus § 1 Abs. 4 des Grundstückskaufvertrags ergibt die „endgültige Fertigstellung der Erschließungsanlagen, insbesondere der Endausbau der Straßen“ noch zu einem späteren Zeitpunkt nachzufolgen hatte. cc) Schließlich war entgegen der Auffassung des FG der Abgeltungsbetrag für Erschließungskosten auch nicht etwa deshalb eine Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks, weil die Kl. ein (wirtschaftlich) bebaubares Grundstück erworben haben. Die Bebaubarkeit des Grundstücks ist für die Frage, ob ein Abgeltungsbetrag für Erschließungskosten grunderwerbsteuerrechtlich eine Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks ist, ohne Bedeutung. Da das FG von anderen Grundsätzen ausgegangen ist, war die Vorentscheidung aufzuheben. 12. Steuerrecht – Grunderwerbsteuerliche Freigrenze beim Erwerb von Gütergemeinschaft (BFH, Urteil vom 28. 3. 2007 – II R 15/06) GrEStG §§ 3 Nr. 1 BGB §§ 1416, 1419 Abs. 1 Beim Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück, der zum Gesamtgut von in Gütergemeinschaft lebenden Ehegatten gehört, durch einen Erwerber wird nur ein Erwerb i. S. des § 3 Nr. 1 GrEStG verwirklicht. (Leitsatz nicht amtlich) Zum Sachverhalt: I. Der Kl. und Revisionskl. (Kl.) erwarb mit Vertrag vom 31. 10. 2002 von in Gütergemeinschaft lebenden Ehegatten einen zu deren Gesamtgut gehörenden Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Der Kaufpreis betrug 4 395,26 E. Der Bekl. und Revisionsbekl. (das Finanzamt – FA) setzte mit Bescheid vom 22. 11. 2002 gegen den Kl. für diesen Erwerb aus einer Gegenleistung von 4 395,– E Grunderwerbsteuer in Höhe von 153,– E fest. Einspruch und Klage blieben erfolglos. Mit der Revision macht der Kl. geltend, grunderwerbsteuerrechtlich lägen zwei Erwerbsvorgänge, nämlich von beiden Ehegatten vor, für die jeweils die Freigrenze des § 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) nicht überschritten sei. Aus den Gründen: II. Die Revision ist unbegründet; sie war daher zurückzuweisen ( § 126 Abs. 2 FGO ). Das FG hat zu Recht erkannt, dass beim Erwerb eines Grundstücks, das zum Gesamtgut von in Gütergemeinschaft lebenden EheRNotZ 2007, Heft 7 – 8 gatten gehört, durch einen Erwerber nur ein Erwerb i. S. des § 3 Nr. 1 GrEStG vorliegt (Abgrenzung zu Urteil des BFH vom 10. 4. 1957, II 167/56 U, BFHE 64, 568 , BStBl III 1957, 213). Der Erwerb eines Grundstücks ist gemäß § 3 Nr. 1 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert (§ 8 GrEStG) 2 500,– E nicht übersteigt (Freigrenze). Die Freigrenze ist für jeden einen der Tatbestände des § 1 Abs. 1 bis 3 GrEStG erfüllenden Rechtsvorgang gesondert zu berücksichtigen. Beim Erwerb eines Miteigentumsanteils, der zum Gesamtgut von in Gütergemeinschaft lebenden Ehegatten gehört, durch einen Erwerber wird nur ein Erwerb i. S. des § 3 Nr. 1 GrEStG verwirklicht. a) Bürgerlich-rechtlich und damit auch grunderwerbsteuerrechtlich (vgl. § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG ) erfüllt das ideelle Miteigentum an einem Grundstück den Grundstücksbegriff. Ein Grundstück in Gestalt des Miteigentumsrechts kann – wie jedes reale Grundstück – auch mehreren Personen zustehen. b) Eheleute, die im Güterstand der Gütergemeinschaft leben, können jeweils über ihren Anteil am Gesamtgut ( § 1416 BGB ) und an den einzelnen Gegenständen, die zum Gesamtgut gehören, nicht verfügen (§ 1419 Abs. 1 BGB). Das Gesamtgut ist gesamthänderisch gebundenes Vermögen. In Gütergemeinschaft lebende Eheleute können deshalb über Gegenstände, die zum Gesamtgut gehören, nur gemeinschaftlich und im Ganzen verfügen. Verfügen die Eheleute über ein zum Gesamtgut gehörendes Grundstück, kann sich der tatbestandserfüllende Rechtsvorgang nur auf das Grundstück im Ganzen beziehen (wie hier: Pahlke/Franz, 3. Aufl., § 3 GrEStG Rn. 29 und 26; Hofmann, 8. Aufl., § 3 GrEStG Rn. 5; abgestimmter Ländererlass Finanzministerium Saarland vom 29. 9. 2002 B/5 – 2 – 15/2002 – S 4505; a. A. BFHUrteil in BFHE 64, 568 , BStBl III 1957, 213). Der Umstand, dass Gegenstand des Erwerbs in diesen Fällen nur das eine Grundstück (hier: Miteigentumsanteil) sein kann, schließt die Annahme mehrerer Rechtsträgerwechsel aus. Ohne Bedeutung ist, dass die Gütergemeinschaft – im Gegensatz zu anderen Gesamthandsgemeinschaften – grunderwerbsteuerrechtlich nicht relativ verselbständigt ist (Boruttau/Sack, 16. Aufl., § 3 GrEStG Rn. 88), und ferner, dass nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO gesamthänderisches Miteigentum den Beteiligten anteilig zuzurechnen ist (vgl. BFH-Urteil in BFHE 64, 568 , BStBl III 1957, 213). Denn die getrennte Zurechnung des Gesamtguts ist für die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung der vorliegenden Fallkonstellation aus den dargelegten Gründen nicht erforderlich. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BFH Erscheinungsdatum: 20.03.2007 Aktenzeichen: II R 67/05 Rechtsgebiete: Grunderwerbsteuer Erschienen in: RNotZ 2007, 363-365 Normen in Titel: GrEStG §§ 1 Abs. 1 Nr. 1; 8 Abs. 1; 9 Abs. 1