Zurück BGH 23. Mai 2014 V ZR 208/12 BGB §§ 313 Abs. 1, 157; ErbbauRG §§ 9, 9a Kein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses bei dynamischer Verweisung auf baurechtlich zulässige Nutzung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §§ 313 Abs. 1, 157; ErbbauRG §§ 9, 9a Kein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses bei dynamischer Verweisung auf baurechtlich zulässige Nutzung a) Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand; als solcher kann sie Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB sein. b) Bestimmt sich die vertraglich zulässige bauliche Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks nach dem öffentlich- rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), führt eine Erhöhung der zulässigen Nutzung grundsätzlich nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses und damit nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Anders kann es ausnahmsweise liegen, wenn sich das Maß der baulichen Nutzung in einem von den Parteien nicht erwarteten Umfang erhöht. BGH, Urt. v. 23.5.2014 – V ZR 208/12 Problem Lässt der Erbbaurechtsvertrag die Erhöhung des Erbbauzinses bei einer Erweiterung der baurechtlich zulässigen Nutzung ungeregelt, stellt sich die Frage, ob sich ein Anpassungsanspruch aus ergänzender Vertragsauslegung oder wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ergibt. Vorliegend bestellte die Grundstückseigentümerin der Beklagten im Jahre 1964 ein Erbbaurecht an einem Grundstück, das im Innenstadtbereich einer Großstadt gelegen war. Nach dem Inhalt des Erbbaurechts ist die Beklagte berechtigt, ein neues Gebäude zu errichten, für dessen Gestaltung ausschließlich die baurechtlichen Vorschriften verbindlich sind. Der Erbbauzins betrug 33.000 DM jährlich. Es wurde ein Anspruch auf Anpassung des Zinses nach dem Grundgehalt eines Landgerichtspräsidenten vereinbart. Zur Zeit des Vertragsschlusses gab es für das betroffene Gebiet keinen Bebauungsplan. Das Erbbaugrundstück war mit einem Gebäude mit zwei Obergeschossen und einem Dachgeschoss bebaut. Im Jahr 2008 beschloss die Stadt einen Bebauungsplan, der für das Erbbaugrundstück die Geschossflächenzahl nicht mehr begrenzte und lediglich eine maximale Firsthöhe von 22,5 m vorsah. Die Beklagte errichtete einen Neubau mit zwei Tief- und fünf Obergeschossen. Die Eigentümerin hat den Beklagten auf Zahlung eines erhöhten Erbbauzinses verklagt. Nach Abweisung der Klage und Zurückweisung der Berufung hat die Revision vor dem BGH Erfolg. Entscheidung Der BGH verneint zunächst einen Anspruch der Eigentümerin gegen die Erbbauberechtigte auf Zahlung eines höheren Erbbauzinses aus ergänzender Vertragsauslegung ( § 157 BGB ). Dass das Berufungsgericht einen solchen Anspruch am Fehlen einer vertraglichen Regelungslücke habe scheitern lassen, begegne keine Bedenken. Es sei nicht zu erkennen, dass der vereinbarte Erbbauzins sich nach den Mieteinkünften des Erbbauberechtigten bemessen oder von der baurechtlich zulässigen oder tatsächlich ausgeübten baulichen Nutzung abhängen solle. Die für die Anpassung des Erbbauzinses im Vertrag gewählte Bezugsgröße (Grundgehalt eines Landgerichtspräsidenten) diene gerade nicht der Bewahrung der Äquivalenz zwischen dem Erbbauzins und dem Wert der baulichen Nutzung des Grundstücks. Der BGH hält jedoch einen Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ( § 313 Abs. 1 BGB ) für möglich. Dieser Anspruch sei nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil dem Erbbaurechtsvertrag ein Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen der Nutzbarkeit des Erbbaugrundstücks und der Höhe des Erbbauzinses nicht zu entnehmen sei. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage komme gerade nur dann in Betracht, wenn die Parteien über diesen Umstand keine vertragliche Regelung getroffen hätten. Bei gegenseitigen, entgeltlichen Verträgen gehöre der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung grundsätzlich – vorbehaltlich eines Gegenbeweises – zur Geschäftsgrundlage, auch wenn dies im Vertrag nicht besonders angesprochen sei. Die baurechtlich zulässige Nutzung des Erbbaugrundstücks sei ein für das Verhältnis von Leistung (Bestellung des Erbbaurechts) und Gegenleistung (Erbbauzins) wesentlicher Umstand und könne daher Geschäftsgrundlage sein. Hätte sich die bauplanungsrechtlich zulässige Ausnutzung im konkreten Fall um den Faktor 2,5 erhöht, läge eine schwerwiegende Veränderung des Äquivalenzverhältnisses vor. Eine Störung der Geschäftsgrundlage ließe sich allerdings nicht berücksichtigen, wenn sich ein Risiko verwirklicht hätte, das nach der vertraglichen Regelung in den Risikobereich der Grundstückseigentümerin fiele. Eine Risikoübernahme liege aber nicht schon darin, dass der Vertrag nur eine Anpassung des Erbbauzinses nach dem Grundgehalt eines Landgerichtspräsidenten vorsehe. Diese Bestimmung sei nicht in dem Sinne abschließend, dass andere Anpassungen des Erbbauzinses an veränderte Umstände ausgeschlossen seien. Eine Risikoübernahme durch die Grundstückseigentümerin könne sich jedoch daraus ergeben, dass die Erbbauberechtigte einen Neubau nach Maßgabe des öffentlichen Baurechts habe errichten dürfen. Bestimme sich das Maß der nach dem Erbbaurechtsvertrag zulässigen baulichen Nutzung nach dem öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), berechtigten Erhöhungen des Maßes der baurechtlich zulässigen Nutzung des Erbbaugrundstücks den Grundstückseigentümer in der Regel zu keiner Anpassung des Erbbauzinses gem. § 313 Abs. 1 BGB. Die Parteien könnten in der Regel nicht davon ausgehen, dass sich die seinerzeit zulässige bauliche Nutzung des Erbbaugrundstücks nicht ändern würde. Bei vorhersehbaren Umständen sei ein Anpassungsanspruch nach § 313 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Anders verhalte es sich jedoch, wenn die Parteien bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags keine Änderungen des Maßes der zulässigen baulichen Nutzung in einem für den Wert des Rechts wesentlichen Umfang angenommen hätten. Ein Anpassungsanspruch nach § 313 Abs. 1 BGB sei daher denkbar, wenn das Risiko einer völligen Veränderung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzbarkeit zwar bestanden habe, die Verwirklichung dieses Risikos von den Parteien aber angesichts der damals vorhandenen Bebauung des Erbbaugrundstücks, der benachbarten Grundstücke und der damaligen bauplanerischen Festsetzungen für die Vertragszeit nicht erwartet worden sei. In diesem Fall lasse sich auch dem Umstand, dass der Erbbauberechtigte nach dem Vertrag zum Neubau berechtigt sei, keine Übernahme des Risikos einer Äquivalenzstörung entnehmen. Seien die Vertragsparteien von keiner entsprechenden Änderung der baurechtlich zulässigen Nutzung ausgegangen, komme daher ein Anpassungsanspruch gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 23.05.2014 Aktenzeichen: V ZR 208/12 Rechtsgebiete: Allgemeines Schuldrecht Erschienen in: DNotI-Report 2014, 127-128 ZNotP 2014, 218-221 Normen in Titel: BGB §§ 313 Abs. 1, 157; ErbbauRG §§ 9, 9a

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