V ZB 171/14

Zurück BGH 01. Oktober 2015 V ZB 171/14 BNotO §§ 14 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1; BGB § 307 Bindung des Notars an Weisung zur Löschung einer Auflassungsvormerkung; Anwendung des AGB-Rechts auf Vollzugsanweisungen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BNotO §§ 14 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1; BGB § 307 Bindung des Notars an Weisung zur Löschung einer Auflassungsvormerkung; Anwendung des AGB-Rechts auf Vollzugsanweisungen Der Notar darf eine Weisung, deren Wirksamkeit eine Vertragspartei mit beachtlichen Gründen bestreitet, nicht ausführen, wenn dadurch – der Entscheidung des Streits der Beteiligten vorgreifend – dem Widersprechenden unter Umständen unberechtigterweise seine Rechte genommen würden. Er hat dann die Beteiligten auf den Prozessweg zu verweisen. BGH, Beschl. v. 1.10 2015 – V ZB 171/14 Problem Mit notariell beurkundetem Vertrag verkaufte der Verkäufer dem Käufer eine noch zu errichtende Eigentumswohnung. Der Verkäufer bewilligte zugunsten des Käufers die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Der Vertrag enthält eine Klausel zur Löschung der Auflassungsvormerkung. Hiernach sind Angestellte des Notars unwiderruflich angewiesen und bevollmächtigt, die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen, wenn der Verkäufer geltend macht, dass sich der Käufer in Verzug befindet und er vom Vertrag zurückgetreten ist. Dem Notar muss die Ausübung des Rücktritts „durch Vorlage der mittels Einschreiben/Rückschein […] abgesandten Rücktrittserklärung“ nachgewiesen werden. Die Löschung ist nur zu bewilligen, wenn die Rückzahlung der Kaufpreisraten abzüglich der Löschungskosten sichergestellt ist. Dem Käufer bleiben 14 Tage Zeit, um dem Notar nachzuweisen, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen in vollem Umfang nachgekommen ist. Anderenfalls ist die Vormerkung zur Löschung zu bringen. Die Wirksamkeit des Rücktritts ist dem Notar nicht nachzuweisen. Verkäufer und Käufer gerieten in einen Streit über die mangelfreie Herstellung des Vertragsgegenstands. Der Verkäufer erklärte den Rücktritt vom Vertrag, weil der Käufer unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht die Zahlung des Restkaufpreises verweigert hatte. Der Notar kündigte mit Vorbescheid die Löschung der Auflassungsvormerkung an. Der BGH musste sich im Rechtsbeschwerdeverfahren mit der Frage auseinandersetzen, ob der Notar zum Löschungsantrag befugt ist. Entscheidung Nach Auffassung des BGH darf der Notar die Auflassungsvormerkung nicht löschen lassen. Soweit Angestellte des Notars in Ausübung der ihnen erteilten Vollmachten Anweisungen der Vertragsparteien ausführten, handelten sie aufgrund eines privatrechtlichen Auftragsverhältnisses und nicht als Amtspersonen. Dennoch gehe es um einen Gegenstand der notariellen Amtstätigkeit. Der Notar müsse prüfen, ob seine Angestellten von der Vollmacht Gebrauch machen dürften. Der Vollzug erfolge auch insoweit unter der „Federführung“ des Notars. Der Notar müsse die Weisung streng befolgen und sich an deren Wortlaut halten. Eine weitergehende Auslegungskompetenz stehe ihm nicht zu. Auf Umstände außerhalb des Treuhandauftrags komme es nicht an. Einen Ermessensspielraum zur gegenseitigen Interessenabwägung könne der Notar im vorliegenden Fall nicht für sich in Anspruch nehmen. Der Käufer konnte die Löschung nur durch den Nachweis der Zahlung des Kaufpreises verhindern; ein Nachweis der Wirksamkeit des Rücktritts war nicht erforderlich. Somit durfte der Notar das vom Käufer geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht nicht beachten. Die Anweisung sei zwar für den Fall erteilt, dass sich der Käufer mit mehreren Raten in Verzug befinde. Damit sei aber nur der äußere Anlass für die Löschung der Auflassungsvormerkung beschrieben. Auch wenn die Vormerkung nach der Anweisung zu löschen war, durfte der Notar sie dennoch nicht löschen lassen. Eine Pflicht zur Ablehnung des Vollzugs ergibt sich nach Ansicht des BGH indes nicht bereits aus dem Umstand, dass die Anweisung möglicherweise wegen einer unangemessenen Benachteiligung nach § 307 BGB nichtig war. Der Notar habe solche materiell-rechtlichen Fragen nicht zu entscheiden. Anders verhielte es sich nur, wenn die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar wäre. An einer solchen Evidenz fehle es jedoch: „Vertragsklauseln, die sicherstellen sollen, dass eine nach dem Scheitern des Vertrags materiell-rechtlich nicht mehr bestehende Auflassungsvormerkung durch den Notar gelöscht werden kann, sind vor dem Hintergrund, dass die gerichtliche Durchsetzung des Berichtigungsanspruchs des Verkäufers nach § 894 BGB mit erheblichen Schwierigkeiten und Verzögerungen sowie den daraus folgenden Nachteilen verbunden sein kann, nicht grundsätzlich unzulässig“ (Tz. 22). Ein einheitliches Meinungsbild im Schrifttum und in der Rechtsprechung über die Vereinbarkeit solcher Klauseln mit dem AGB-Recht gebe es nicht. Gleichwohl konnte der Notar die Anweisung zur Löschung der Vormerkung nicht beachten, ohne gegen §§ 15 Abs. 1 S. 1, 14 Abs. 1 S. 2 u. Abs. 2 BNotO zu verstoßen. Nach diesen Bestimmungen müsse der Notar seine Amtstätigkeit verweigern, wenn er ansonsten zum Vertreter einer Partei würde und nicht mehr als unabhängiger und unparteiischer Berater agierte. Dies gelte auch für die Ausführung einer Anweisung im Kaufvertrag, wenn sie eine gerichtliche Entscheidung über einen streitigen Anspruch im Interesse einer Vertragspartei gegen den Widerspruch der anderen faktisch vorwegnähme (so bereits bzgl. unklarer Weisungen BGH, Beschl. v. 28.10.2010 – V ZB 70/10, BeckRS 2010, 29183 ). Bestreite eine Partei die Wirksamkeit einer gemeinsamen Anweisung mit beachtlichen Gründen, dürfe die Vollzugstätigkeit nicht der Durchsetzung bestrittener oder zweifelhafter Rechte dienen. Etwas anderes gelte nur, wenn die Bedenken gegen die Wirksamkeit der Anweisung offensichtlich unbegründet seien. Die vom Käufer vorliegend erhobenen Bedenken gegen die Wirksamkeit der Anweisung seien nicht von der Hand zu weisen. Bei der Anweisung handele es sich um eine Vertragsklausel des Verkäufers als Unternehmer, gestellt gegenüber dem Käufer als Verbraucher, vorformuliert für eine Vielzahl von Verträgen ( § 305 Abs. 1 S. 1 BGB ). Laut BGH spricht viel dafür, dass die Klausel den Käufer unangemessen benachteiligt, zu seinem Nachteil von den Regelungen über die Vormerkung abweicht, ihm die entscheidende Sicherung des Erfüllungsanspruchs nimmt und deshalb nach § 307 Abs. 1 u. 2 BGB nichtig ist. Die Klausel ermögliche dem Bauträger die einseitige Durchsetzung seines Interesses, über den Vertragsgegenstand anderweitig zu verfügen. Der Notar müsse die Vormerkung selbst dann zur Löschung bringen, wenn er die Einwände des Käufers für begründet erachte. Die Klausel nehme dem Käufer den Schutz der Vormerkung und schränke seine wesentlichen Rechte so stark ein, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet sei. Für die Sicherung dieses primären Leistungsinteresses sei die Auflassungsvormerkung von zentraler Bedeutung, da die Vormerkung insolvenzfest sei ( § 106 InsO ). Die Nachteile bei einer unberechtigten Löschung der Vormerkung würden nicht dadurch kompensiert, dass nach der Klausel die Rückzahlung der bisher entrichteten Kaufpreisraten gewährleistet sein müsse; am Wegfall der Sicherung des Primäranspruchs ändere sich nichts. Außerdem bestehe die Gefahr des gutgläubigen Erwerbs eines Dritten. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 01.10.2015 Aktenzeichen: V ZB 171/14 Rechtsgebiete: Notarielles Berufsrecht AGB, Verbraucherschutz Erschienen in: DNotI-Report 2015, 181-182 Normen in Titel: BNotO §§ 14 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1; BGB § 307