VIII ZR 143/15

Zurück BGH 06. April 2016 VIII ZR 143/15 BGB § 577 Abs. 1 S. 1 Vorkaufsrecht des Mieters an Wohnungseigentum: keine Begründungsabsicht nach Überlassung, wenn Teilungserklärung vor Überlassung notariell beurkundet; Manifestation der Begründungsabsicht nach außen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 577 Abs. 1 S. 1 Vorkaufsrecht des Mieters an Wohnungseigentum: keine Begründungsabsicht nach Überlassung, wenn Teilungserklärung vor Überlassung notariell beurkundet; Manifestation der Begründungsabsicht nach außen a) Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29. März 2006 – VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10; BGH, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung ( § 8 WEG ) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird. b) Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung ( § 8 WEG ). BGH, Versäumnisurt. v. 6.4.2016 – VIII ZR 143/15 Problem Bei einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Veräußerung von Wohnungseigentum und der Vermietung des Wohnraums stellt sich die Frage, ob dem Mieter ein Mietervorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB zusteht. Diese Vorschrift besagt (Hervorhebungen und Klammerzusätze durch die DNotI-Redaktion): „Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist [Var. 1] oder begründet werden soll [Var. 2], an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.“ V teilte im September 2010 ein ihm gehörendes Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum auf. Im November 2010 schloss V mit M einen Mietvertrag. Die Wohnung wurde M am 15.12. überlassen. Einen Tag später, am 16.12., veräußerte V die angemietete Wohnung an K. Eine Woche später erfolgte die Eintragung der Teilungserklärung, zehn Monate später die Eintragung des K als Erwerber in das Grundbuch. Die zeitliche Reihenfolge stellte sich somit wie folgt dar: (1) Aufteilung; (2) Mietvertrag und Überlassung der Wohnung; (3) Veräußerung; (4) Eintragung der Teilungserklärung und des Eigentumswechsels in das Grundbuch. M steht auf dem Standpunkt, dass der Verkauf an K ein Vorkaufsrecht ausgelöst habe, und verlangt von V u. a. Schadensersatz. Der VIII. Zivilsenat musste klären, ob M ein Mietervorkaufsrecht zustand. Entscheidung Der VIII. Zivilsenat verneint diese Frage. M stand kein Mietervorkaufsrecht an der Wohnung zu. Der Senat legt zunächst dar, dass der Mieter Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen kann, wenn der Vermieter dem Mieter entgegen § 577 Abs. 1 S. 3, Abs. 2 BGB den Verkaufsfall nicht mitteilt und der Mieter erst nach der Übereignung der Wohnung vom Verkaufsfall Kenntnis erlangt (vgl. bereits BGH NJW 2015, 1516 , 1517 f. Tz. 22, 26 ff.). Die Veräußerung der Wohnung an K löste jedoch kein Vorkaufsrecht gem. § 577 Abs. 1 BGB aus. § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB ist nicht einschlägig. Die Vorschrift greift nur ein, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet und nach diesem Zeitpunkt der Kaufvertrag geschlossen worden ist. Die Aufteilung in Wohnungseigentum werde nach § 8 Abs. 2 S. 2 WEG erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Entscheidend für die Begründung von Wohnungseigentum sei der dingliche Vollzug (Tz. 26). Die Kenntnis des Mieters von der Umwandlungsabsicht des Vermieters schließe ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB zwar nicht aus (Tz. 27). Für dessen Entstehung genüge es jedoch nicht, dass nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden sei. Vielmehr sei zusätzlich erforderlich, dass der Abschluss des Kaufvertrags der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolge. Werde das Wohnungseigentum erst nach dem Verkauf begründet, scheide das Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB aus (Tz. 28; vgl. BGH DNotZ 2014, 218 Tz. 5 = NJW 2014, 850 = DNotI-Report 2014, 13 ). Im vorliegenden Fall wurde der Kaufvertrag eine Woche vor dem Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch geschlossen. Damit wurde keine Wohnung verkauft, an der bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Wohnungseigentum begründet war; ein Verkaufsfall nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB lag nicht vor. Auch die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB sind nicht erfüllt. Hiernach kommt es darauf an, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume Wohnungseigentum begründet werden soll. Diese Voraussetzung sei gegeben, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums gegenüber dem Dritten vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gem. § 8 WEG verpflichte und ferner die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohneinheit im Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar sei (Tz. 31; so bereits die Entscheidung des V. Zivilsenats, BGH DNotZ 2014, 218 , 220 Tz. 17). Ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB scheitert jedoch bereits daran, dass V die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, nicht erst nach der Überlassung der vermieteten Räume gefasst und dokumentiert hat. Das Gesetz spricht ausdrücklich von ‚vermieteten Wohnräumen, an denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum […] begründet werden soll‘. Es legt also laut BGH eine bestimmte zeitliche Reihenfolge der einzelnen Vorgänge fest (Tz. 33). Damit tritt der VIII. Zivilsenat einer teilweise in der Literatur vertretenen Ansicht entgegen, wonach das Mietervorkaufsrecht auch eingreifen soll, wenn die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum vor Überlassung der Wohnräume an den Mieter gefasst und dokumentiert wurde (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 577 BGB Rn. 19). Laut BGH besteht ein Gleichlauf zwischen der ersten und der zweiten Variante des § 577 Abs. 1 S. 1 BGB . In beiden Varianten schadet es, wenn die Begründung oder die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum vor Überlassung der Räume an den Mieter liegt. Aus den Gesetzesmaterialien lässt sich kein abweichender Anhaltspunkt dafür herleiten, dass der Gesetzgeber die zeitliche Anknüpfung der Überlassung der Wohnräume nur für die erste Variante angeordnet hat (Tz. 40). Für eine Begründungsabsicht i. S. v. § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB lässt der BGH eine rein innerliche Absicht nicht ausreichen. Vielmehr müsse sich die Umwandlungsabsicht nach außen hinreichend manifestieren. Ansonsten ließe sich nicht mit der erforderlichen Gewissheit feststellen, ob und ab welchem Zeitpunkt die gem. § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB erforderliche Voraussetzung „Wohnungseigentum soll begründet werden“ erfüllt sei (Tz. 42). Vorliegend bedürfe es keiner abschließenden Beurteilung, welche konkreten Verhaltensweisen dafür genügten (vgl. BGH DNotZ 2014, 218 , 219 Tz. 8 ff.). Denn jedenfalls mit einer notariellen Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG bringe der Vermieter/Eigentümer unzweifelhaft seine Absicht zum Ausdruck, Wohnungseigentum zu begründen (Tz. 43). Dass die Teilungserklärung frei widerruflich sei, spiele keine Rolle. Bedeutung komme diesem Gesichtspunkt nur für die im Rahmen von § 577 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB weiter zu prüfende, hier aber nicht relevante Frage zu, welchen Inhalt ein Kaufvertrag über zukünftig entstehendes Wohnungseigentum aufweisen müsse, damit ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen könne (Tz. 44; BGH DNotZ 2014, 218 , 221 f. Tz. 23). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 06.04.2016 Aktenzeichen: VIII ZR 143/15 Rechtsgebiete: Miete Erschienen in: DNotI-Report 2016, 83-84 Normen in Titel: BGB § 577 Abs. 1 S. 1