V ZR 306/16

Zurück BGH 16. März 2018 V ZR 306/16 BGB § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 Mehrerlösklausel in Kaufvertrag mit einer Gemeinde Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 Mehrerlösklausel in Kaufvertrag mit einer Gemeinde a) Bei der in einem Grundstückskaufvertrag von der Gemeinde als Verkäufer verwendeten Klausel, dass der Käufer verpflichtet ist, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzuführen, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der Beurkundung weiterveräußert, handelt es sich um eine der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegende Preisnebenabrede. b) Eine solche Klausel benachteiligt den Käufer nicht unangemessen, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöp- fung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. BGH, Urt. v. 16.3.2018 – V ZR 306/16 Problem Im entschiedenen Fall verkaufte eine Gemeinde ein in einem innerstädtischen Bereich belegenes, unbebautes Grundstück an eine GmbH zu einem Kaufpreis von 62,00 EUR je qm, was mindestens dem Marktpreis entsprach. Der Kaufvertrag enthielt eine sog. Mehrerlösklausel, die die Gemeinde bereits seit Jahren in einer Vielzahl ihrer Verträge verwendet. Nach dieser Klause ist der Käufer verpflichtet, im Falle der Weiterveräußerung des Grundstücks in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab Beurkundung, den Mehrerlös an die Gemeinde abzuführen, wobei jedoch die durch den Käufer getätigten Investitionen einschließlich gezahlter Zinsen in Abzug zu bringen sind. Nach weniger als einem halbem Jahr verkaufte die Käuferin das Grundstück zu einem höheren Quadratmeterpreis. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob der Gemeinde ein Anspruch auf den Mehrerlös zustand. Entscheidung Der BGH bejaht den Anspruch der Gemeinde und hält die Mehrerlösklausel für wirksam. Hinsichtlich des Prüfungsmaßstabs führt der BGH zunächst aus, dass es sich vorliegend um keinen städtebaulichen Vertrag nach § 11 Abs. 2 BauGB handele. Der Vertrag enthalte keine Verpflichtungen, die ein städtebauliches Ziel der Gemeinde sicherten. Auch aus der Mehrerlösklausel ergebe sich keine entsprechende Verpflichtung, da die Gemeinde die Veräußerung des Grundstücks zu Spekulationszwecken nicht verhindern könne, sondern ihr lediglich ein Geldanspruch zustehe. Die Wirksamkeit der Klausel sei daher nach den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu beurteilen. Zunächst sei die Klausel nicht überraschend i. S. d. § 305c Abs. 1 BGB, da eine Regelung über die Abführung eines Mehrerlöses in notariellen Kaufverträgen mit der öffentlichen Hand üblich sei. Auch sei die Klausel nicht intransparent i. S. d. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB, da der Begriff des „Mehrerlöses“ hinreichend klar sei und auch keine Zweifel darüber bestünden, für welchen Verkaufsfall sie eingreifen solle. Schließlich folge die Unwirksamkeit der Klausel auch nicht aus einer inhaltlichen Unangemessenheit gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Klausel sei allerdings nicht gem. § 307 Abs. 3 S. 1 BGB als Preishauptabrede von der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB von vornherein ausgenommen. Im Gegensatz zu sog. Nachbewertungsklauseln in Privatisierungsverträgen, bei denen die Erhöhung des zunächst vereinbarten Kaufpreises aufgrund einer Nachbewertung vorgesehen sei, sei vorliegend ein fester Kaufpreis nebst daneben stehender Zahlungsverpflichtung des Käufers, die an sein zukünftiges Verhalten anknüpfe, vereinbart worden. Da eine solche Verpflichtung regelmäßig nicht als Teil der Preisabsprache anzusehen sei, sondern als Mittel, das künftige Verhalten des Käufers zu beeinflussen, handele es sich um eine kontrollfähige Preisnebenabrede. Eine unangemessene Benachteiligung des Käufers sei jedoch dann auszuschließen, wenn die Gemeinde ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse an der Vereinbarung habe. Ein solches Interesse sei gegeben, wenn die Gemeinde mit der Verwendung der Klausel erreichen wolle, dass nur solche Personen das Grundstück erwerben, die es bebauen möchten, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundstücken verhindert werden sollten. Bei der Erreichung dieses Ziels sei die Gemeinde nicht auf das Mittel des städtebaulichen Vertrags beschränkt. In der Abwägung zu diesem anerkennenswerten Interesse der Gemeinde habe der Käufer die mit der Klausel verbundenen Nachteile zu akzeptieren. Er müsse es nur hinnehmen, dass er einen durch Weiterverkauf ohne Bebauung innerhalb von fünf Jahren erzielten Gewinn nicht behalten dürfe. Dieser Zeitraum sei überschaubar. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 16.03.2018 Aktenzeichen: V ZR 306/16 Rechtsgebiete: AGB, Verbraucherschutz Erschienen in: DNotI-Report 2018, 118-119 NVwZ 2018, 1414-1416 NotBZ 2018, 456-457 Normen in Titel: BGB § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1