V ZR 129/24

Zurück BGH 24. Oktober 2025 V ZR 129/24 WEG § 10; BGB § 343; HGB § 348 Vertragsstrafe wegen einer Bauzeitüberschreitung; Ausbaugestattung in der Gemeinschaftsordnung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau WEG § 10 ; BGB § 343 ; HGB § 348 Vertragsstrafe wegen einer Bauzeitüberschreitung; Ausbaugestattung in der Gemeinschaftsordnung In einer Gemeinschaftsordnung können für den Fall einer Bauzeitüberschreitung bei der Ausübung eines Ausbaurechts Regelungen über Strafzahlungen getroffen werden, für die §§ 339 ff. BGB gelten. Hiernach verwirkte Strafen unterliegen der Herabsetzungsmöglichkeit nach § 343 BGB ; § 348 HGB ist nicht anwendbar. BGH, Urt. v. 24.10.2025 – V ZR 129/24 Problem Die beklagte Gesellschaft war Mitglied der klagenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Gemeinschaftsordnung (GemO) gestattete es der Beklagten, den Dachbereich auszubauen und das Dach aufzustocken. Die GemO enthielt hierzu folgende Regelung: „[…] Die Baumaßnahmen von Beginn bis zur Beendigung der Arbeiten müssen innerhalb von maximal 15 Monaten abgeschlossen werden. Der Beginn ist dem Verwalter anzuzeigen. Bei einer Bauzeitüberschreitung von 15 Monaten ist eine Konventionalstrafe an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 1 % der Bausumme des Dachgeschosses pro Monat der Bauzeitüberschreitung zu zahlen. Als Bausumme wird ein Betrag von 1.500 € pro Quadratmeter Wohnfläche für die Bemessung der Vertragsstrafe verbindlich festgelegt. […]“ Die Beklagte machte von dieser Gestattung Gebrauch. Betroffen war eine Wohnfläche von über 1000 m². Die Bauzeit betrug mindestens 33 Monate. Die GdWE verlangte von der Beklagten daher eine Zahlung von ca. 230.000 € wegen der Bauzeitüberschreitung. Die Vorinstanzen gaben der Klage der GdWE statt: Die Gemeinschaftsordnung unterliege nicht der AGB-Kontrolle; auch sei kein Missbrauch einseitiger Gestaltungsmacht gegeben ( § 242 BGB ). Damit sei die Wirksamkeit der Vertragsstrafenklausel allein an §§ 134, 138 BGB zu messen, deren Voraussetzungen jedoch nicht erfüllt seien. Die einzelnen Wohnungseigentümer hätten zwar nach § 10 Abs. 2 WEG u. U. einen Anspruch auf Anpassung einer Regelung in der GemO, müssten sich an den Regelungen aber festhalten lassen, solange eine solche Anpassung nicht erfolgt sei. Eine Anpassung der Höhe der verwirkten Vertragsstrafe nach § 313 BGB oder § 343 BGB komme nicht in Betracht. Entscheidung Der BGH hob das Urteil der Berufungsinstanz auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück. Zutreffend habe das Berufungsgericht angenommen, dass die Regelungen der §§ 339 ff. BGB auf das hier betroffene Strafversprechen anwendbar seien. Die für Vereins- und Verbandsstrafen entwickelten Grundsätze seien nicht heranzuziehen. Um eine solche Strafe, die nicht auf Vertrag, sondern auf einer Unterwerfung unter die Mitgliedschaft (in dem Verein/Verband) beruhe, gehe es vorliegend nicht. Eine richterliche Herabsetzung der Vertragsstrafe nach § 343 BGB komme daher grundsätzlich in Betracht. Der BGH deutet an (Rn. 13), dass es für die Abgrenzung zwischen der Anwendbarkeit der §§ 339 ff. BGB von der Anwendbarkeit der Grundsätze über Vereins- und Verbandsstrafen darauf ankommen könnte, ob zusätzlich zur Verwirkung des inkriminierten Verhaltens ein gesondertes Verfahren zur Festsetzung der Strafe und deren Höhe eingehalten werden muss. Im vorliegenden Fall konnte der BGH die Frage jedoch offenlassen, da hier das inkriminierte Verhalten (Überschreiten der Bauzeit) unmittelbar zur Vertragsstrafe führen sollte, es also keiner zusätzlichen Beschlussfassung der GdWE bedurfte. Zudem hält der BGH es im Hinblick auf die Abgrenzung auch für entscheidend, dass diese Vertragsstrafe nur den Beklagten und nicht auch jeden anderen Wohnungseigentümer treffen konnte. Der BGH bestätigt zudem, dass in einer GemO für den Fall der Bauzeitüberschreitung bei Ausübung eines Ausbaurechts Regelungen über Strafzahlungen getroffen werden können, für die die §§ 339 ff. BGB gelten (Rn. 16). Offenlassen kann der BGH die Frage, ob eine Vertragsstrafenregelung auch nachträglich durch Beschluss eingeführt werden kann. Richtig habe die Vorinstanz des Weiteren entschieden, dass die AGB-Kontrolle nicht stattfinde und die Regelung auch nicht unter dem Aspekt der Missbrauchskontrolle nach § 242 BGB nichtig sei; ebenso wenig lägen die Voraussetzungen der §§ 134, 138 BGB vor (Rn. 17). Auch eine Anpassung der Strafhöhe nach § 313 Abs. 1 BGB komme nicht in Betracht, da jedenfalls § 10 Abs. 2 WEG insoweit als lex specialis vorrangig sei (Rn. 20). Nicht anwendbar sei zudem § 348 HGB (Rn. 26 ff.), da die Beklagte das Strafversprechen nicht im Sinne von § 348 HGB durch Rechtsgeschäft abgegeben habe; sie sei vielmehr kraft Gesetzes in die GemO eingetreten, die ihrerseits ein Strafversprechen enthalten habe. Entgegen dem Berufungsgericht komme allerdings eine Herabsetzung nach § 343 BGB in Betracht (Rn. 21 ff.). Nach § 343 Abs. 1 S. 1 BGB könne eine aufgrund einer Vertragsstrafenvereinbarung verwirkte Strafe auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf einen angemessenen Betrag herabgesetzt werden, wenn sie unverhältnismäßig hoch sei. § 10 Abs. 2 WEG sei insoweit nicht vorrangig, denn es gehe vorliegend nicht um ein Verlangen nach Anpassung der GemO. Beantragt sei vielmehr die Herabsetzung einer Strafe, deren Grundlage sich lediglich in der GemO finde, und gerade nicht die Änderung der GemO selbst. Die Herabsetzung einer im Einzelfall unverhältnismäßig hohen Strafe betreffe nicht die bestehenden Verwaltungs- und Benutzungsregelungen der Gemeinschaft und greife nicht unmittelbar in das durch Vereinbarungen geschaffene Gefüge der Wohnungseigentümer ein. Das Berufungsgericht habe daher die Möglichkeit der Herabsetzung der Strafe gem. § 343 BGB zu prüfen. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 24.10.2025 Aktenzeichen: V ZR 129/24 Rechtsgebiete: Allgemeines Schuldrecht WEG Erschienen in: DNotI-Report 2025, 187-188 Normen in Titel: WEG § 10; BGB § 343; HGB § 348