5 C 5/00

Mietminderung wegen Rattenbefalls im Hof • Bei Vorhandensein von Ratten im Hof kann das Wohnumfeld und das Wohngefühl der Mieter beeinträchtigt sein und eine Mietminderung rechtfertigen. • Eine Mietminderung kann auch dann gebühren, wenn der Mangel nicht unmittelbar die Wohnung, sondern das gemeinsame Umfeld betrifft. • Vorbehaltlos gezahlte Miete schließt nach Auffassung des Gerichts eine spätere Minderung wegen bestimmter Mängel nach § 539 BGB aus. • Leichte, mit geringem Aufwand beheb- oder minderverursachbare Schäden (z. B. undichte Fenster) rechtfertigen nicht zwingend eine Minderung, wenn Abhilfe möglich ist. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zahlung zuviel einbehaltener Miete für Oktober bis Dezember 1999. Streitgegenstand ist, ob Mängel am Mietobjekt eine Mietminderung rechtfertigen und in welcher Höhe. Das Gericht führte eine Augenscheinseinnahme durch und berücksichtigte Schreiben von Mitmietern, wonach Ratten im Hof auftreten und Rattenfallen sichtbar aufgestellt waren. Die Beklagte hatte die Miete in der Vergangenheit vorbehaltslos gezahlt. Weiter geltend gemachte Mängel an Fenstern wurden von der Beklagten vorgebracht, für diese Mängel wurde jedoch geringe Behebbarkeit argumentiert. Die Ausstattung und der Zustand des Hauses wurden als relativ einfach und die Miete als vergleichsweise hoch beschrieben. • Die Klage war nur in dem vom Gericht festgestellten Umfang begründet (§ 535 BGB). • Bei der Augenscheinseinnahme und den vorgelegten Schreiben war überzeugend festgestellt, dass im Hof Ratten auftreten; dies beeinträchtigt das gesamte Wohnumfeld und rechtfertigt eine Minderung. • Wegen der einfachen Ausstattung und des Zustands des Hauses bei gleichzeitig relativ hoher Miete erscheint eine Mietminderung von 10 % der Nettomiete angemessen, entsprechend 45,- DM monatlich. • Eine Minderung für die behaupteten Fensterschäden kam nicht in Betracht, weil die Beklagte die Miete vorbehaltlos gezahlt hatte und die Auswirkungen durch kostengünstige Maßnahmen (z. B. Dichtungsbänder) erheblich gemindert werden könnten (§ 539 BGB steht dem entgegen). • Aufgrund der erfolgten (teilweisen) Mietminderung ist die Beklagte zur Nachzahlung von insgesamt 135,- DM nebst Zinsen für die drei Monate verpflichtet. • Die restlichen Klageanträge wurden abgewiesen; die Kostenteilung und vorläufige Vollstreckbarkeit wurden angeordnet (§§ 91, 92, 708 Nr.11, 713 ZPO). Die Klage der Klägerin war teilweise erfolgreich. Das Gericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 135,- DM nebst 4 % Zinsen aus jeweils 45,- DM für Oktober, November und Dezember 1999, weil ein Rattenbefall im Hof das Wohnumfeld beeinträchtigte und eine Mietminderung von 10 % gerechtfertigt war. Weitergehende Minderungsansprüche, insbesondere wegen Fensterschäden, wurden abgewiesen, da die Miete vorbehaltlos gezahlt wurde und die Schäden mit geringem Aufwand vermindert werden könnten. Die Kosten des Rechtsstreits wurden gegeneinander aufgehoben und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.