9 C 430/05

Mieterhöhung; Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels einfachem Mietspiegel; keine Eingruppierung in jüngere Baualtersklasse • Ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB ist formell wirksam, wenn es Textform wahrt und nachvollziehbar auf einen Mietspiegel Bezug nimmt. • Die materielle Begründetheit einer Mieterhöhung richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete; ein einfacher, ordnungsgemäß erstellter Mietspiegel kann hierfür Grundlage richterlicher Schätzung nach § 287 ZPO sein. • Modernisierungs- oder Umbauarbeiten rechtfertigen nur dann eine Eingruppierung in eine jüngere Baualtersklasse, wenn die Voraussetzungen des Mietspiegels erfüllt sind, insbesondere wenn die Kosten der berücksichtigungsfähigen Umbauten mindestens 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreichen. • Bei nicht in die Mietspiegelerhebung einbezogenen Einfamilienhäusern bzw. Doppelhaushälften kann ein angemessener pauschaler Zuschlag (hier modifiziert 5 %) berücksichtigt werden. • Ist die geschätzte ortsübliche Vergleichsmiete niedriger als die geforderte Miete, ist die Mieterhöhung materiell unbegründet und abzuweisen. Die Vermieterin forderte mit Schreiben vom 12.07.2005 die Zustimmung der Mieter zur Anhebung der Netto-Kaltmiete einer 89,87 m2 großen Doppelhaushälfte von 454,70 € um 20 € auf 474,70 € (5,06 €/m2 auf 5,28 €/m2) ab 01.10.2005 und stützte sich auf den einfachen Mietspiegel der Stadt B. Die Wohnimmobilie wurde 1912/13 erbaut, in den 1980er Jahren umfangreich modernisiert und liegt in einer denkmalgeschützten A-Siedlung südöstlich der Bahn. Die Vermieterin nahm die Wohnung deshalb in eine jüngere Baualtersklasse (1981–1990), in mittlere Wohnlage und mit 10% Einfamilienhauszuschlag ein. Die Mieter verweigerten die Zustimmung. Das Gericht ließ ein Gutachten erheben und schätzte die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels. Streitpunkte waren insbesondere die zutreffende Baualtersklasse, die Wohnlage, die Höhe eines Einfamilienzuschlags sowie die materielle Begründetheit der Mieterhöhung. • Formelle Wirksamkeit: Das Mieterhöhungsverlangen war in Textform und bezog sich nachvollziehbar auf den öffentlichen Mietspiegel, sodass die Formvorschriften des § 558a Abs.1–2 BGB erfüllt sind. • Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Das Gericht darf einen einfachen, ordnungsgemäß erstellten Mietspiegel zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen (§ 287 ZPO). Eine eigenständige, kostenintensive statistische Erhebung durch Sachverständige ist nicht zwingend erforderlich, wenn der Mietspiegel eine zuverlässige Grundlage bietet. • Baualtersklasse: Die Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen der 1980er Jahre rechtfertigen keine Einstufung in die Baualtersklasse 1981–1990, weil die Klägerin nicht nachgewiesen hat, dass die berücksichtigungsfähigen Umbaukosten mindestens 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht haben, wie Ziffer 5 des Mietspiegels i.V.m. § 17 Abs.1 II WoBauG verlangt. • Modernisierungszuschlag: Der Mietspiegel berücksichtigt Modernisierungen über separate Abschläge/Aufschläge; das Gericht schätzte den Modernisierungszuschlag mit Blick auf die durchgeführten Maßnahmen auf 3 %. • Wohnlage: Die Doppelhaushälfte ist der Kategorie "mittlere Wohnlage" zuzuordnen; wegen bestimmter lagetypischer Nachteile ist jedoch ein punktueller Lagezuschlag von 5 % gerechtfertigt. • Einzelhauszuschlag: Weil Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in der Mietspiegelerhebung nicht voll repräsentiert sind, ist ein modifizierter Einfamilienhauszuschlag sachgerecht; für die vorliegende Doppelhaushälfte setzte das Gericht 5 % an. • Endergebnis der Schätzung: Ausgehend vom unteren Eckwert der einschlägigen Mietspiegelsparte (3,10 €/m2) und Hinzurechnung der Zuschläge (5 % Wohnlage, 5 % Einfamilienzuschlag, 3 % Modernisierung) ergab sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von ca. 3,50 €/m2, deutlich unter der von der Klägerin geforderten 5,28 €/m2. • Materielle Unbegründetheit: Da die geschätzte ortsübliche Vergleichsmiete unterhalb der geforderten Miete liegt, fehlt es an einem Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB. Die Klage wurde abgewiesen. Die Mieterhöhung war formell ordnungsgemäß begründet, aber materiell unbegründet, weil die ortsübliche Vergleichsmiete auf etwa 3,50 €/m2 zu schätzen ist und damit deutlich unter der vom Vermieter geforderten 5,28 €/m2 liegt. Die Vermieterin konnte die erforderlichen Voraussetzungen für eine Eingruppierung in eine jüngere Baualtersklasse nicht substantiiert darlegen; die Angabe der Modernisierungsmaßnahmen und pauschalen Zuschläge reichten nicht aus, um die höhere Miete zu rechtfertigen. Gerichtlich wurden stattdessen Zuschläge von 5 % für Wohnlage, 5 % als modifizierter Einfamilienzuschlag und 3 % für Modernisierung berücksichtigt; selbst damit bleibt die ortsübliche Miete unter der verlangten Höhe. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.