83 C 50/14

Formelle Unwirksamkeit von Nebenkostenabrechnung bei unterbliebenen Vorwegabzugshinweisen • Nebenkostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn nicht mitgeteilt wird, ob und in welcher Höhe vorab nicht umlagefähige Kosten abgesetzt wurden. • Fehlt die Information über Vorwegabzüge und Verteilungskriterien, sind die betroffenen Abrechnungspositionen von der Abrechnung auszuschließen. • Bei teilweiser formeller Unwirksamkeit kann die gesamte Zahlungsforderung entfallen, wenn die betroffenen Positionen den geltend gemachten Anspruch übersteigen. Die Klägerin (Vermieterin, ehemals M GmbH) verlangt von den Beklagten (Mieter seit August 2010) Zahlung eines Nebenkostensaldos für 2011 in Höhe von 898,13 Euro. Im Mietvertrag sind jährliche Abrechnungen gegen Vorauszahlungen vereinbart. Die Klägerin erstellte die Abrechnung am 30.11.2012 und nahm einen freiwilligen 15%-igen Abzug bei den Heizkosten vor. Bei den Positionen Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Grundsteuer wurden Gesamtkosten ausgewiesen, die nicht den Bescheiden bzw. den Stadtwerkeabrechnungen entsprechen, weil eine Vorabaufteilung auf mehrere Hausgemeinschaften erfolgte. In der Abrechnung fehlte jede Information über Vorwegabzüge und Verteilungsgrundsätze. Die Klägerin begehrt Zahlung des Saldos nebst Zinsen; zu ihren Lasten war zuvor ein klageabweisendes Versäumnisurteil ergangen. • Die Klage ist unbegründet, da die Abrechnung vom 30.11.2012 formelle Mängel aufweist. • Nach ständiger Rechtsprechung ist mitzuteilen, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt wurden; dies dient dem schützenswerten Interesse des Mieters an den Grundlagen und Maßstäben der Abrechnung (Verweis auf BGH-Rechtsprechung). • Die Abrechnung enthält keine Hinweise auf den Vorwegabzug und die Verteilungskriterien bei zusammengefassten Wirtschaftseinheiten mit gemeinsamer Versorgung, sodass die betroffenen Positionen (Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Grundsteuer) formell unwirksam sind. • Da die Höhe dieser formell unwirksamen Positionen den geltend gemachten Anspruch übersteigt, verbleibt kein durchsetzbarer Zahlungsanspruch der Klägerin. • Prozessrechtlich folgen die Nebenentscheidungen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Das Versäumnisurteil vom 12.06.2014 wird aufrechterhalten; die Klage ist insgesamt unbegründet, weil die Nebenkostenabrechnung formelle Fehler aufweist und die betroffenen Positionen deshalb nicht berücksichtigt werden können. Die weiter geltend gemachte Forderung entfällt, da die strittigen Abrechnungspositionen den geltend gemachten Anspruch übersteigen. Die Klägerin trägt die weiteren Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.