203 C 55/11

Keine Zahlung der Nachforderung; keine erhebliche Wohnflächenabweichung • Nebenkostenabrechnung kann zurückgewiesen werden, wenn der Zugang nicht ausreichend bewiesen ist. • Eine erhebliche Wohnflächenabweichung liegt nicht vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche einschließlich anteiliger Flurnutzung die vertraglich angegebene Fläche zu weniger als 10% unterschreitet. • Bei gemeinschaftlich genutztem Flur kann eine anteilige Einbeziehung in die Wohnfläche erfolgen, wenn der Mieter den Flur in atypisch hohem Maße als Wohnraum genutzt hat. • Rückforderungsansprüche wegen zu hoher Mietzahlungen können verjähren; maßgeblich sind die §§ 195, 199 BGB bzw. ältere Fristen nach § 197 a.F. und Art. 229 EGBGB. Der Vermieter (Kläger) forderte aus der Nebenkostenabrechnung 2007 eine Nachzahlung von 885,25 €. Der Mieter (Beklagter) verlangte widerklagend Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für die Jahre 2001–2010 wegen einer angeblich um 19% zu geringen Wohnfläche und beantragte die Feststellung einer niedrigeren vertraglichen Bruttomiete. Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 43 m² vereinbart; der Beklagte ließ 2011 eine Vermessung durchführen, die 34,84 m² ergab. Der Kläger bestreitet die Wohnflächenabweichung und rügt Verjährung; er behauptet, die Abrechnung sei fristgerecht zugegangen. Das Gericht ließ ein Sachverständigengutachten zur Wohnfläche erstellen und Zeugen vernehmen, insbesondere zur Nutzung eines separaten Flurs. Streitentscheidend waren der Zugang der Nebenkostenabrechnung, die tatsächliche Wohnfläche einschließlich Flurnutzung und Fragen der Verjährung. • Klageabweisung: Der Kläger hat den rechtzeitigen Zugang der Nebenkostenabrechnung nicht hinreichend bewiesen. Die Zeugenaussage des Zustellenden war zu allgemein und objektive Indizien für regelmäßigen Zugang fehlten; ungewöhnliche langjährige Unterlassung des Klägers spricht gegen Zugang. Eine konkludente Vereinbarung einer Pauschalmiete konnte nicht festgestellt werden. • Widerklage abgewiesen – Wohnflächenabweichung: Das Gericht ermittelte eine tatsächliche Wohnfläche von 40,6 m², weil neben den vom Sachverständigen unstreitigen 35,03 m² weitere 5,57 m² Flurfläche zu berücksichtigen waren. Der Flur ist als separat nutzbarer Vorraum atypisch genutzt worden; deshalb war eine teilweise (50%) Einbeziehung der Flurfläche in die Wohnfläche gerechtfertigt. Damit unterschreitet die tatsächliche Fläche die vertragliche Angabe von 43 m² nicht um mehr als 10 % und begründet keinen erheblichen Mangel i.S.d. §§ 536, 812 BGB. • Verjährung: Hilfsweise stellte das Gericht fest, dass Rückforderungsansprüche für frühere Jahre überwiegend verjährt sein dürften. Für Ansprüche aus 2001 greift nach altem Recht die Kenntnisunabhängigkeit der Frist (§ 197 a.F.) und damit früherer Verjährungsablauf; für die Jahre 2002–2007 beginnt die dreijährige Regelverjährung nach §§ 195,199 BGB mit Kenntnis des Anspruchsbegründenden Umstands. • Rechtsfolgen: Mangels Nachweises des Zugangs keine Zahlungspflicht des Beklagten aus der Abrechnung; mangels erheblicher Wohnflächenabweichung kein Rückforderungsanspruch und kein Feststellungsanspruch für eine niedrigere Bruttomiete. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Nebenkostennachforderung in Höhe von 885,25 € wurde abgewiesen, weil der Zugang der Abrechnung nicht hinreichend bewiesen wurde. Die Widerklage des Mieters auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete und auf Feststellung einer niedrigeren Bruttomiete wurde ebenfalls abgewiesen; das Gericht ermittelte eine Nutzfläche von 40,6 m² einschließlich anteiliger Flurnutzung, sodass die vertraglich angegebene Wohnfläche von 43 m² nicht um mehr als 10 % unterschritten ist und kein erheblicher Mangel vorliegt. Ferner hat das Gericht ausgeführt, dass Rückforderungsansprüche für frühere Jahre überwiegend der Verjährung unterliegen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 1/10 und der Beklagte zu 9/10; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.