23 C 587/08

Ungültigkeit von Beschlüssen bei mangelhafter Heizverbrauchserfassung; Neuberechnung der Heizkosten • Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind ungültig, wenn Wohngeldabrechnung und Entlastung des Verwalters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§21 Abs.4 WEG) widersprechen. • Eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung ist unzulässig, wenn die verwendeten Erfassungsgeräte nur einen sehr geringen Anteil der tatsächlich abgegebenen Wärme erfassen. • Bei fehlerhafter Verbrauchserfassung sind Heizkosten für die betroffenen Abrechnungsjahre nach einem nicht verbrauchabhängigen Maßstab (z. B. Wohnfläche) neu abzurechnen. • Die Festlegung künftiger Verteilerschlüssel liegt grundsätzlich im Ermessen der Wohnungseigentümer; das Gericht trifft hierauf keine verbindliche Regelung. Die Kläger sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage und rügen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 10.11.2008 zu Wohngeldabrechnung 2007, Entlastung des Verwalters sowie zu Fragen der Heizkostenabrechnung. Die Anlage wird über ein Einrohrsystem beheizt; elektronische Heizkostenverteiler ersetzten Verdunstungsgeräte, erstmals für 2006 verwendet. Ein Gutachten der Abrechnungsfirma ergab, dass die Verteiler nur 12,34 % der abgegebenen Wärme erfassen. Die Kläger halten die verbrauchsabhängige Abrechnung für die Jahre 2006 und 2007 wegen mangelhafter Verbrauchserfassung für unzulässig und verlangen Neuberechnung nach Wohnfläche sowie zukünftig Änderungen des Verteilerschlüssels bzw. Anwendung des Bilanzverfahrens. Die Beklagten verteidigen die Abrechnungen und die Verwalterentlastung als zulässig. Das Gericht holte Sachverständigengutachten ein und entschied anschließend. • Die Klage ist zulässig und in Teilen begründet; die Beschlüsse zu TOP 3 (Wohngeldabrechnung 2007) und TOP 4 (Entlastung des Verwalters) sind ungültig, weil sie den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.v. §21 Abs.4 WEG widersprechen. • Die elektronische Verbrauchserfassung erfasst hier nur 12,34 % der abgegebenen Wärme; eine verbrauchsabhängige Abrechnung würde daher zu einer ungerechten Verteilung der Kosten und verstieße gegen Treu und Glauben (§242 BGB). • Bei Einrohrheizungen kann zwar grundsätzlich mit Heizkostenverteilern abgerechnet werden; dies ist aber unzulässig, wenn nur ein sehr geringer Anteil der tatsächlichen Wärmemenge erfasst wird, weil dadurch erhebliche Verzerrungen zu Lasten einzelner Eigentümer entstehen. • Vor diesem Hintergrund war die Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2007 nicht mit ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar; ebenso war die Entlastung des Verwalters rechtswidrig, weil aus der fehlerhaften Abrechnung mögliche Ansprüche gegen die Verwaltung folgen konnten (§21 Abs.4 WEG). • Die Heizkostenabrechnungen 2006 und 2007 sind fehlerhaft und können im Nachhinein nicht korrigiert werden; daher ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung unmöglich und die Kosten sind nach einem nicht verbrauchsabhängigen Maßstab (z. B. Wohnfläche oder umbauter Raum) neu zu verteilen. • Ein gerichtlicher Zwang zur Festlegung eines künftigen Verteilerschlüssels (z. B. 50% Grundkosten/50% Verbrauch oder Bilanzverfahren) ist unbegründet, weil die Auswahl des Abrechnungsmaßstabs innerhalb der durch die Heizkostenverordnung vorgegebenen Möglichkeiten im Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt (§7 HeizkostenV). • Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu TOP 6 und TOP 7 waren nicht anzugreifen, weil sie nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstießen; insoweit bestehen keine Ansprüche der Kläger auf Anordnung einer bestimmten künftigen Abrechnungsmethode. Die Klage ist teilweise erfolgreich: Die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 sind für ungültig erklärt worden, weil die Heizkostenabrechnungen 2006/2007 wegen mangelhafter Verbrauchserfassung treuwidrig waren. Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, den Verwalter anzuweisen, die Heizkosten für 2006 und 2007 nach der Wohnfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume neu abzurechnen. Die weitergehenden Anträge der Kläger auf Festlegung eines bestimmten künftigen Abrechnungsmaßstabs (z. B. 50:50 oder Bilanzverfahren) wurden zurückgewiesen, da die Wahl des Verteilerschlüssels innerhalb der Vorgaben der Heizkostenverordnung der Entscheidung der Eigentümergemeinschaft obliegt. Die Klage ist insoweit abgewiesen; die Kosten des Rechtsstreits wurden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.