213 C 121/13

Leitsatz: Eine Eigenbedarfskündigung ist als rechtsmissbräuchlich und unwirksam anzusehen, wenn der Vermieter seiner Anbietungspflicht für eine freie Wohnung im selben Anwesen nicht nachkommt (Anschluss BGH, 9. Juli 2003, VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604).(Rn.20) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 Prozent abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 Prozent leistet. I. Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt und insbesondere nicht aus § 985 Abs. 1 BGB oder § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung zu. Das Mietverhältnis besteht unbeendet fort und bildet ein Recht des Beklagten zum Besitz gemäß § 986 Abs.1 BGB. Weder die Kündigung der Klägerin vom 30. April 2012, noch die Kündigung der Klägerin vom 5. März 2013 haben das Mietverhältnis beendet. Die Kündigung der Klägerin vom 27. Juli 2005 hat das Mietverhältnis nicht gemäß §§ 542 Abs.1, 573 Abs.1, Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet. Ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nicht vor. Insbesondere liegt kein „Eigenbedarf“ der Klägerin im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob auch Familienangehörige eines Gesellschafters des Vermieters zum privilegierten Personenkreis des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zählen können (dafür: BGH, Urt. v. 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845). Ebenfalls kann dahingestellt bleiben, ob der Sohn des Gesellschafters der Klägerin überhaupt die Wohnung benötigt und eine ernsthafte, realisierbare Nutzungs- und Überlassungsabsicht vorliegt. Denn die Kündigung ist rechtsmissbräuchlich und unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Vermieter gehalten, den in einer Kündigung liegenden Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Entsprechend ist eine Kündigung daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine andere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zur Verfügung steht und er diese nicht zur Anmietung anbietet (BGH, Urt. v. 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604). So liegt der Fall hier. An einem tauglichen Vermietungsangebot der Klägerin für die damals freie Wohnung im dritten Obergeschoss fehlt es. Zwar hat die Klägerin bzw. die Verwalterin mitgeteilt, dass die Wohnung für einen Mietpreis von 1.100 EUR zur Verfügung stehe. An einem tatsächlichen Angebot der Wohnung fehlte es jedoch, da die Klägerin diese Wohnung dem Beklagten nicht zur Verfügung stellen will und nunmehr auch nicht mehr - durch anderweitige Vermietung - stellen kann. Zum einen wurde diese damals freistehende Wohnung nicht konkret angeboten. Vielmehr trägt die Klägerin - auch im Prozess - vor, dass keine Anbietpflicht bestehe, da diese Wohnung für den Beklagten ungeeignet sei. Zwar ist zutreffend, dass eine Anbietpflicht für eine Wohnung nicht besteht, wenn die Wohnung für den Mieter objektiv ungeeignet ist, da sachlich begründete Zweifel an dessen Zahlungsfähigkeit bestehen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 573, Rn. 127). So liegt der Fall hier aber nicht. Es bestehen nicht ansatzweise objektive Anhaltspunkte für Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Beklagten. Dass die Miete der Wohnung das Vierfache der bisherigen Miete betragen soll, genügt keinesfalls für derartige Zweifel. Denn allein die Höhe einer bislang gezahlten Miete hat keinerlei Indizwirkung für die Höhe des Einkommens des Mieters oder dessen Zahlungsfähigkeit. Es ist zudem auch die Sache des Mieters, über die Eignung einer Wohnung für seine persönlichen Zwecke zu entscheiden, so dass die Größe der freien Wohnung gerade nicht entscheidend ist (vgl. auch BVerfG, Beschl. v. 28. Jan. 1992 - 1 BvR 1054/91, NJW 1992, 1220, 1221; BGH, Urt. v. 13. Okt. 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775, 3776). Hinzu kommt, dass die Klägerin ihre Treuepflichten auch dadurch verletzt hat, dass sie die Wohnung - wenn überhaupt und nur zu gegebener Zeit - nur mit einem Zeitmietvertrag anbieten wollte. Denn allein der Umstand, dass ein anderer Mieter beabsichtigt, zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung ebenfalls anzumieten, genügt nicht als sachlichen Grund für eine Befristung. Wenn Wohnräume weiterhin für eine Vermietung zur Verfügung stehen sollen, ist dem bisherigen, gekündigten Mieter der Vorrang einzuräumen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 573, Rn. 125a). Entsprechend hätte die Wohnung unbefristet angeboten werden müssen. Der Altmieter muss nicht zugunsten der angedachten späteren Vergrößerung der Wohnung eines anderen Mieters zurückstecken, zumal ein anderer Mieter nicht zu dem privilegierten Personenkreis des §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehört. Einer solchen Anbietungspflicht ist die Klägerin nicht nachgekommen. Da die Kündigung bereits deshalb treuwidrig ist, kann dahingestellt bleiben, dass die angebliche Miete der leerstehenden Wohnung mehr als das Doppelte der zulässigen Miete nach dem Mietspiegeloberfeld betragen sollte. Ebenso kann dahingestellt bleiben, ob dem Landgericht Hamburg zu folgen ist, das eine Anbietpflicht sogar bereits der unrenovierten Wohnung angenommen hätte (Urt. v. 17. Juli 2001 - 316 S 42/01, WuM 2001, 554). II. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 Satz 1, Satz 2, 709 Satz 2 ZPO. Die Parteien streiten über die Räumungsverpflichtung wegen einer Eigenbedarfskündigung. Der Beklagte schloss mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin im Jahre 1995 einen Mietvertrag über die in der ... in ... Berlin im ersten Obergeschoss rechts gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Kammer, Küche, Korridor, Toilette, Dusche, Keller mit einer Wohnfläche von 55 m². Die Miete beträgt derzeit 358,28 EUR. Mit Schreiben vom 30. April 2012 kündigte die Verwalterin der Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2013. Wegen des genauen Inhalts dieses Schreibens wird auf Blatt 13 bis Blatt 15 der Gerichtsakten verwiesen. In dem Schreiben heißt es auszugsweise: „Die von uns vertretene GbR ... macht insofern Eigenbedarf für seinen Gesellschafter Herrn ... geltend. Ihre Wohnung ist in Größe und Zuschnitt für den Sohn von ... bestens geeignet. Eine andere, gleich gut geeignete Wohnung existiert im Hause nicht. Die beiden anderen, gekündigten Wohnungen wären zu groß, für den Eigenbedarf nicht erforderlich und damit überdimensioniert und zu teuer. Andere Wohnungen haben weder die GbR ... noch Herr ... in seinem Eigentum.“ Bei den im Kündigungsschreiben benannten freien Wohnungen handelt es sich um eine Wohnung im 2. Obergeschoss Seitenflügel mit einer Fläche von ca. 110 m² und einer zuletzt gezahlten Bruttowarmmiete von 1.082 EUR monatlich sowie um eine Wohnung im 3. Obergeschoss des Vorderhauses mit einer Fläche von ca. 85 m² und einer zuletzt gezahlten Miete von 656,91 EUR monatlich warm. Mit Schreiben vom 20. September 2012 teilte der Beklagte mit, dass er an der Wohnung im dritten Obergeschoss interessiert sei, zumal Umbauarbeiten noch nicht ausgeführt worden seien. Ferner bat er um Mitteilung, aus welchen Gründen ihm lediglich ein Zeitmietvertrag angeboten werden könne. Hierauf teilte der Verwalter der Wohnung dem Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2012 mit, dass die Elektroverteilung bereits verlegt und die Wände für Malerarbeiten vorbereitet worden seien. Ferner wurde mitgeteilt, dass die Wohnung in ca. 2 Jahren mit der rechten Wohnung zusammengelegt werden solle, so dass bei einer Neuvermietung nur ein Zeitmietvertrag geschlossen werden könne. Nachdem der Beklagte um einen Besichtigungstermin bat, teilte der Verwalter der Klägerin ihm mit Schreiben vom 1. November 2012 erneut mit, dass die Wohnung nur für einen Zeitmietvertrag mit einer Miete in Höhe von 1.100 EUR zur Verfügung stehe. Ferner verlangte der Verwalter unter anderem einen aktuellen Einkommensnachweis, damit eine Besichtigung durchgeführt werden könne. Nachdem die Klägerin zunächst behauptet hat, die leer stehende Wohnung im dritten Obergeschoss sei vollständig modernisiert, ist nunmehr unstreitig - nachdem dem Beklagten im Prozess auch ohne Einkommensnachweis die Besichtigung ermöglicht wurde und er den tatsächlichen Zustand vorgetragen hat - das die Wohnung derzeit lediglich im Rohbauzustand befindlich und lediglich geplant ist, die Elektroleitungen unter Putz zu legen, die Wohnung zu renovieren, Bad und Küche zu verlegen, im Bad sowohl eine Wanne als auch eine Dusche einzubauen, die Dielenböden teils zu erneuern und teils abzuschleifen sowie die Scheuerleisten neu herzustellen. Diese Arbeiten haben nunmehr begonnen und die Wohnung ist seit dem 15. Dezember 2013 fremd vermietet. Mit der Klageschrift vom 5. März 2013 kündigte die Klägerin erneut das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs. Die Klägerin behauptet, der Sohn des Gesellschafters der Klägerin ... benötige die Wohnung, da er eine Tätigkeit als ... in Berlin bei der Firma ... GmbH aufgenommen habe und aus dem Elternhaus ausziehen will und soll. Die Klägerin verfüge in Berlin über keine weiteren Grundstücke. Sie meint, eine Anbietpflicht gegenüber dem Beklagten und erst Recht gegenüber dem Beklagten und seiner Partnerin bestehe nicht, da die Wohnung für den Beklagten objektiv ungeeignet sei weil die freie Wohnung im dritten Obergeschoss die bisher gezahlte Miete um fast das Vierfache übersteige. Die Wohnung im dritten Obergeschoss könne auf dem Markt für 12 EUR/m² vermietet werden. Die Modernisierung werde nunmehr kurzfristig begonnen. Es könne nur ein Zeitmietvertrag geschlossen werden, da der der Mieter ... die Nachbarwohnung ab Februar 2012 angemietete hatte, um dann später auch die freiwerdende und nunmehr freie Wohnung anmieten zu können. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die im Objekt ... Berlin, SF, 1. OG rechts gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Kammer, Küche, Korridor, Toilette, Dusche, Keller mit einer Wohnfläche von ca. 55,00 m² zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte meint, dass der Eindruck entstehe, dass in der Wohnung keine Arbeiten betrieben werden, um die Wohnung nicht anbieten zu müssen und zudem eine weit überhöhte Miete verlangt werde, da der Mietspiegeloberwert - insoweit unstreitig - 6,97 EUR/m² beträgt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23. September 2013 Bezug genommen.