213 C 22/14

Leitsatz: 1. Die Ausnahmeregelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB ist gerade mit Rücksicht auf die Fälle eingefügt worden, in denen Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode festgesetzt werden. Danach ist der Vermieter gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.(Rn.20) 2. Das Nachforderungsschreiben entfaltet aber keine Wirkung, wenn es nicht den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügt.(Rn.21) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 Prozent abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 Prozent leisten. Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Der Klägerin steht gegen die Beklagten aus dem Abrechnungsverhältnis des Mietvertrages i.V.m. § 556 Abs. 3 BGB kein Anspruch auf Zahlung eines Betrages von noch verbleibend 691,20 EUR zu. Auch der Antrag auf Feststellung der Erledigung über den weitergehenden Betrag von 245,22 EUR ist unbegründet, da die ursprüngliche Klage in dieser Höhe ebenfalls unbegründet war und auch ursprünglich kein Anspruch auf Zahlung von weiteren 245,22 EUR aus dem Abrechnungsverhältnis des Mietvertrages i.V.m. § 556 Abs. 3 BGB bestand. Denn die Geltendmachung einer Nachforderung ist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 BGB ausgeschlossen. Die Klägerin trifft zwar kein Verschulden daran, dass sie die Grundsteuernachzahlung nicht bereits innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auf die Mieter umgelegt hat. Denn die zunächst zugrunde liegenden Bescheide der Nachfestsetzung stammen vom 26. November 2013 und sind damit der Klägerin deutlich nach Ablauf der grundsätzlichen Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 BGB zugegangen. Die Ausnahmeregelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB ist auch gerade mit Rücksicht auf die Fälle eingefügt worden, in denen Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode festgesetzt werden (BGH, Urt. v. 5. Juli 2006 – VIII ZR 220/05, NZM 2006, 640). Gleichwohl ist die nachträgliche Geltendmachung verspätet. Denn die nachträgliche Geltendmachung erfolgte nicht rechtzeitig. Der Vermieter ist gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben (BGH, a.a.O.). Diese Frist hat die Klägerin nicht eingehalten. Das Nachforderungsschreiben vom 18. Dezember 2013 war zwar grundsätzlich rechtzeitig. Dieses Schreiben entfaltet aber keine Wirkung, da das Nachberechnungsschreiben nicht den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügt. Dabei ist zwar der Einwand der Klägerin zutreffend, dass an eine Abrechnung der Nebenkosten für ein Einfamilienhaus nicht die gleichen Anforderungen wie an die Abrechnung eines Gebäudes mit mehreren Wohneinheiten gestellt werden können. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist aber immer für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erforderlich, dass diese den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich dabei danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH, Urt. v. 9. Okt. 2013 – VIII ZR 22/13, NJW-RR 2014, 76, 77). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung vom 18. Dezember 2013 nicht gerecht. Dabei ist zunächst zu bemängeln, dass die Abrechnung nicht für jedes einzelne Wirtschaftsjahr erstellt wurde, wie es aber § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB erfordert. Vielmehr hat die Klägerin die Abrechnung für mehrere Jahre zusammengefasst, ohne den Anteil auf die einzelnen Jahre hinreichend nachvollziehbar aufzuschlüsseln. Zum anderen ist zu bemängeln, dass die Abrechnung auch nicht den Abrechnungszeitraum (1. Juli bis 30. Juni) berücksichtigt. Selbst wenn man davon absieht, kann selbst unter Heranziehung der dem Schreiben beigefügten Nachberechnungsbescheide des Finanzamtes der Gesamtbetrag nicht errechnet werden. Denn nach der Berechnung wird gerade ein Grundsteuerbetrag von 1.066,68 EUR angegeben, um dann ohne rechnerische Nachvollziehbarkeit bis zum 31. Mai 2010 einen Betrag von 936,42 EUR anzusetzen. Dieser Betrag ist aber nicht nachvollziehbar, da nicht angegeben wurde, wie dieser Betrag im Einzelnen berechnet wurde. So wurde nicht angegeben, ob der Gesamtbetrag oder nur ein anteiliger Betrag zur zeitanteiligen Berechnung herangezogen wurde und welche Rechenschritte hierzu vorgenommen wurden. Die fehlende rechnerische Nachvollziehbarkeit zeigt sich dabei auch darin, dass selbst der Klägervertreter in seinem Schriftsatz vom 5. März 2014 einen anderen Betrag (936,70 EUR) errechnet, um im Schriftsatz vom 10. April 2014 einen weiteren Betrag (936,35 EUR) anzugeben. Da die Klägerin nur einen Gesamtbetrag angegeben hat, führt die fehlende Nachvollziehbarkeit der Zusammensetzung dieses Betrages auch dazu, dass insgesamt (und nicht nur für 2010) die Abrechnung den formellen Anforderungen nicht entspricht. Soweit die Klägerin erstmalig in ihrem Schriftsatz vom 5. März 2014 Aufschlüsselung vorgenommen hat, ist die Abrechnung verspätet. Denn diese Erklärung wurde nicht innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses abgegeben. Ganz abgesehen davon ist auch diese Abrechnung jedenfalls nicht hinreichend nachvollziehbar, unabhängig davon, dass auch insoweit nicht die Abrechnungszeiträume (1. Juli bis 30. Juni) berücksichtigt werden. II. Die Nebenentscheidung beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1, Satz 2 i.V.m. 709 Satz 2 ZPO. Die Parteien streiten über die Begleichung einer Nachberechnung von Grundsteuern. Die Klägerin war aufgrund Vertrages vom 17. September 1999 Vermieterin, die Beklagten Mieter des Einfamilienhauses in der ... in ... Berlin. Es war die Zahlung eines Betriebskostenvorschusses vereinbart. Über die Betriebskosten wurde während des Mietverhältnisses jährlich abgerechnet. Das Mietverhältnis endete zum 31. Mai 2010. Mit Bescheid vom 26. November 2013 setzte das Finanzamt Charlottenburg den Einheitswert und mit separaten Bescheiden auch die Grundsteuer für die Jahre 2006 bis 2010 neu fest. Insgesamt errechnete das Finanzamt folgende Nachzahlungen: 2006: 180,50 EUR 2007: 221,52 EUR 2008: 221,52 EUR 2009: 221,52 EUR 2010: 221,52 EUR Wegen des genauen Inhalts der jeweiligen Bescheide des Finanzamtes Charlottenburgs vom 26. November 2013 wird auf Blatt 8 bis Blatt 16 der Gerichtsakten verwiesen. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2013 übersandte die Klägerin den Beklagten diese Grundsteuerbescheide mit Schreiben vom 18. Dezember 2013 und teilte auszugsweise folgendes mit: „für das vorgenannte Grundstück übersenden wir Ihnen die geänderte Berechnung der Grundsteuern für die Jahre 2006-2010. Sofern das mit Ihnen geschlossene Vertragsverhältnis nicht während des gesamten Abrechnungszeitraumes bestand, werden die entfallenden Kosten auf die Vertragsdauer innerhalb des Abrechnungszeitraumes anteilig berechnet. […] Die Nachberechnung des Finanzamtes Charlottenburg erfolgte innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfristen. Die nachträgliche Weiterberechnung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist möglich, da der Grund der Verspätung nicht von der Bundesanstalt ... als Vermieterin zu vertreten war. Grundsteuerbetrag: 1.066,68 EUR Auf Sie entfallen bis zum 31. Mai 2010: 936,42 EUR:“ Wegen des weiteren Inhalts des Schreibens vom 18. Dezember 2013 wird auf Blatt 17 der Gerichtsakten verwiesen. In der den Beklagten am 6. März 2014 zugestellten Klageschrift hat die Klägerin ausgeführt, dass sich ein Nachforderungsbetrag gegenüber der Klägerin von 1.855,95 EUR ergebe. Mit Schriftsatz vom 5. März 2014, der an die Beklagten am 7. März 2014 abgesandt wurde, hat die Klägerin ausgeführt, dass sich tatsächlich der Nachforderungsbetrag gegenüber der Klägerin auf 1.066,58 EUR belaufe, wobei auf die Beklagten für das Jahr 2010 ein Betrag von 91,64 EUR ergebe, so dass die Klägerin insgesamt einen Betrag von 936,70 EUR von den Beklagten verlangen könne, aber tatsächlich nur 936,42 EUR geltend mache. Ursprünglich hat die Klägerin angekündigt zu beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 936,42 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen. Nachdem das Finanzamt Änderungsbescheide am 28. Februar 2014 erlassen hat, wegen deren genauen Inhalts auf Blatt 68 bis Blatt 76 der Gerichtsakten verwiesen wird, macht die Klägerin nur noch folgende Beträge geltend: 2006: 133,26 EUR, 2007: 163,52 EUR, 2008: 163,52 EUR, 2009: 163,52 EUR, 2010 (bis 31.Mai 2010): 67,38 EUR und hat im Übrigen den Rechtsstreit für erledigt erklärt, wobei die Beklagten sich dieser Erledigungserklärung nicht angeschlossen haben. Die Klägerin beantragt, 1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 691,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen. 2. Festzustellen, dass sich der Rechtsstreit im übrigen in der Hauptsache erledigt hat. Die Beklagte beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten meinen, die ursprüngliche Abrechnung sei nicht formell ordnungsgemäß erfolgt. Auch sei die schlichte Mitteilung der Kosten nicht möglich, da die Bescheide über die Grundsteuer nicht mit den Abrechnungen der Vorjahre übereinstimme. Die Nachbesserung der Aufschlüsselung im Schriftsatz vom 5. März 2014 sei verspätet. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14. April 2014 verwiesen.