203 C 96/21

Leitsatz: 1. Die auf Grundlage der „Mietpreisbremse“ neben der Klage auf anteilige Mietrückzahlung erhobene Auskunftsklage des Mieters ist mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, wenn der Mieter vorgerichtlich vergeblich Auskünfte zu einer vom Vermieter behaupteten umfassenden Modernisierung verlangt hat und der Vermieter hierzu lediglich unsubstantiiert vorträgt.(Rn.21) (Rn.23) (Rn.25) 2. Verletzt der Vermieter seine aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von seinem Mieter nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft und hat deshalb Anlass dazu gegeben hat, Ansprüche aus § 556g Abs. 1 S. 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen, hat dieser dem Grunde nach einen Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten für ein diesbezügliches Rügeschreiben.(Rn.32) (Rn.36) 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 78,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Mai 2021 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 68,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Mai 2021 zu zahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 4/5 und die Beklagte 1/5. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Die Klage ist teilweise unzulässig, teilweise begründet und im Übrigen unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Auskunftserteilung, insoweit ist die Klage schon unzulässig. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der überzahlten Mieten für den Monat März 2020 in Höhe von 78,84 € sowie einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in der tenorierten Höhe. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Die Klage ist nur teilweise zulässig. Das angerufene Gericht ist sachlich und örtlich zuständig, § 29a ZPO, § 23 Nr 2 a GVG. Es besteht für die Klägerin kein Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung der Auskunftsklage. Zu einem ähnlichen Fall hat das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 12 - 13, juris) bereits wie folgt entschieden: „Denn hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hat sich vorprozessual auf eine umfassende Modernisierung berufen, ohne allerdings den Ausnahmetatbestand des § 556 f BGB näher zu substantiieren. Sofern die Klägerin insoweit weiterhin Auskunft verlangt hat, hätte jede weitere Auskunft der Beklagten zum Umfang der vorgenommenen Modernisierungsarbeiten den in der Hauptsache verfolgten Zahlungsanspruch der Klägerin zumindest teilweise in Frage stellen können und liefe als Verteidigungsvorbringen also sogar den Interessen der Klägerin zuwider. Daher ist ein Rechtsschutzinteresse für die Auskunftsansprüche nicht erkennbar. Das von der Klägerin befürchtete Kostenrisiko besteht nicht. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiellrechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (vgl. Junker/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Aufl., 2018, Miete Rn. 214).“ (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 12 - 13, juris) Diesen Ausführungen schließt sich das erkennende Gericht an. Auch vorliegend beruft sich die Beklagte zwar auf eine angeblich durchgeführte Modernisierung im Vormietverhältnis, trägt hierzu jedoch nicht substantiiert vor. Die Klage ist, soweit zulässig, in dem aus dem Tenor ersichtliche Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung der für den Monat März 2020 überzahlten Miete in Höhe von 78,84 € gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB. Die von der Klägerin vorgetragenen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale sind unstreitig. Danach ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld C 3 des Mietspiegels 2019 einzuordnen. Dieses sieht einen Mittelwert von 7,47 €, einen Oberwert von 9,31 € und einen Unterwert von 6,36 € Miete pro Monat und Quadratmeter vor. Legt man die vorgetragenen Merkmale zu Grunde, gelangt man in Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 zu einem Aufschlag von 60 % der Differenz zwischen Ober- und Mittelwert, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete (9,31 € - 7,47 €=1,84 €; davon 60 % = 1,10 €) 8,57 € pro Monat pro Quadratmeter beträgt. Zuzüglich des nach § 556 d Abs. 1 BGB erlaubten Zuschlags von 10 % errechnet sich somit eine zulässige Höchstmiete in Höhe von 9,43 € pro Monat pro Quadratmeter. Nach dem letzten unwidersprochen gebliebenen Vortrag aus dem Schriftsatz vom 09.06.2021 der Klägerin ist die Wohnung des Mieters der Beklagten 35,52 qm groß, es ergibt sich mithin eine zulässige Höchstmiete in Höhe von 334,95 € pro Monat. Vereinbart wurde eine Miete in Höhe von 423,27 €, so dass die Höchstmiete um 88,32 € überschritten ist. Hiervon macht die Klägerin nur einen Teilbetrag in Höhe von 78,84 € geltend. Unstreitig hat die Klägerin diesen Verstoß gegenüber der Verwaltung der Beklagten auch mit Schreiben vom 5. Februar 2020 gerügt. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für das Rügeschreiben vom 05. Februar 2020 gemäß §§ 280, 249 BGB, jedoch nur in Höhe von 68,01 €. Zur Anspruchsgrundlage hat der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 384/18 –, Rn. 8 - 10, juris) grundsätzlich wie folgt entschieden: „Der Anspruch der Klägerin ergibt sich aus § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 257, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG und ist dem Grunde nach deshalb berechtigt, weil der beklagte Vermieter seine aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von seinem Mieter nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und deshalb Anlass dazu gegeben hat, Ansprüche aus § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen. Der dem Mieter insoweit zunächst zustehende Anspruch auf Freistellung nach § 257 BGB hat sich durch die Abtretung an die Klägerin in einen Zahlungsanspruch umgewandelt. Gegen die geltend gemachte Höhe der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten bestehen keine Bedenken. Auch die Revision bringt hiergegen nichts vor. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Anspruch nicht deswegen gemindert oder entfallen, weil die Einschaltung der Klägerin nicht erforderlich im Sinne von § 249 BGB gewesen wäre oder der Mieter gegen seine Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB verstoßen hätte. Die Einschaltung der Klägerin war aus Sicht des Mieters zur Wahrung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2011 - VI ZR 4/11, NJW 2012, 601 Rn. 14; zu vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten BGH, Urteil vom 10. Januar 2006 - VI ZR 43/05, NJW 2006, 1065 Rn. 5). Der Mieter war entgegen der Ansicht der Revision nicht gehalten, nach Nutzung des von der Klägerin angebotenen Mietpreisrechners auf deren Beauftragung zu verzichten, selbst an den Beklagten heranzutreten und - bei einer ablehnenden Antwort - direkt Klage zu erheben. Er durfte sich vielmehr vorgerichtlich der Hilfe der Klägerin bedienen. Es kommt nicht darauf an, ob - wie die Revision meint - die Einschaltung eines Inkassounternehmens nicht erfolgversprechend und somit unzweckmäßig ist, wenn der Schuldner von vornherein zahlungsunwillig ist. Denn eine solche Fallkonstellation lag hier nicht vor. Im Zeitpunkt der Beauftragung der Klägerin war eine gerichtliche Geltendmachung nicht möglich, sondern es bedurfte noch weiterer vorgeschalteter Handlungen, deren Durchführung die Klägerin als registrierte Inkassodienstleisterin nach den oben genannten Entscheidungen des Senats (Urteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO und vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO) übernehmen durfte und die der Mieter schon wegen der Komplexität der Materie auch unter den Gesichtspunkten der Erforderlichkeit beziehungsweise der Schadensminderungspflicht nicht selbst vornehmen musste. Insbesondere war noch eine qualifizierte Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB zu erheben. Zudem lag noch keine Auskunft des Vermieters über die in § 556g Abs. 3 BGB genannten Tatsachen vor. Auch zu deren Einholung konnte und durfte die Klägerin eingeschaltet werden. Abgesehen davon war im Zeitpunkt der Beauftragung der Klägerin noch nicht ersichtlich, ob und inwieweit eine Klageerhebung erforderlich sein würde. Dies konnte sich erst aus der Reaktion des Vermieters auf die Geltendmachung der Auskunftsansprüche sowie die Erhebung der Rüge ergeben. (BGH, Beschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 384/18 –, Rn. 8 - 10, juris) Dieser Rechtsprechung schließt sich das erkennende Gericht unter Zurückstellung der Bedenken aus dem gerichtlichen Hinweis vom 6. Mai 2021 grundsätzlich an. Allerdings besteht der Anspruch nicht in der geltend gemachten Höhe, da für die Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht der von der Klägerin vorgetragenen Gegenstandswert in Höhe von 3.705,48 €, sondern nur ein Gegenstandswert in Höhe von bis zu 500,00 € anzusetzen ist. Gemäß § 249 Abs. 1 BGB können Anwaltskosten nur verlangt werden, soweit die Inanspruchnahme eines Anwaltes erforderlich und zweckmäßig war (Grüneberg/Palandt, BGB, 80. Aufl., 2021, § 249 Rn. 57). Der Gegenstandswert für die Ansprüche auf Auskunft und Rückzahlung der Kaution sind entgegen der Auffassung der Klägerin allenfalls mit einem Betrag in Höhe von bis zu 500,00 € anzurechnen. Maßgebend für die Bemessung des Gegenstandswerts ist, in welchem Maß die Durchsetzbarkeit der Ansprüche der klagenden Partei von der Auskunft der beklagten Partei abhängt; das Interesse ist umso höher zu bewerten, je geringer seine Kenntnisse und sein Wissen über die zur Begründung des Leistungsanspruchs maßgeblichen Tatsachen sind (BGH MDR 2018, 952 Tz 11; MDR 2018, 767 [Büßer 1044, Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16_28). Vorliegend ist nämlich zu beachten, dass die Beklagte sich, weil sie keine ausreichende Auskunft gemäß § 556 g erteilt hat, sich gemäß § 556g Absatz 1a Satz 2 BGB nicht auf eine Ausnahme nach 556e BGB oder 556f BGB berufen kann. Der Auskunftsanspruch hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen dient demnach nicht dazu, den Mieter in die Lage zu versetzen, seinen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete geltend zu machen. Wie sich aus der vorliegenden Klage ergibt, ist die Geltendmachung des Anspruchs auch ohne das Wissen der Informationen hinsichtlich derer die Klägerin Auskunft begehrt. Die Beklagte hätte sich, wegen der mangelhaften Auskunft, ohnehin nicht darauf berufen können, dass die Vor-Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht war. Nicht gefolgt werden kann der Klägerin ferner darin, dass sie für die Bemessung des Gegenstandswerts des Rückzahlungsanspruchs zwei Mal den Betrag in Höhe von 78,84 € ansetzt, denn in ihrem Schreiben vom 05.02.2020 fordert sie nur eine Monatsmiete anteilig zurück. Hinsichtlich der Kaution ergibt sich der Umstand, dass das Schreiben keine zweckentsprechende Rechtsverfolgung darstellt aus der von der Klägerin selbst eingereichten Anlage 1 zum Rügeschreiben. Dort ist in der Zeile „n)“ vermerk, dass die Kaution in Form einer Bürgschaft gestellt wurde. Eine Rückzahlung ist daher nicht möglich. Auf Seite 4 ihres Rügeschreibens verlangt die Klägerin jedoch ausdrücklich anteilige Auszahlung an sich. Soweit die Klägerin in ihrem Rügeschreiben die Erklärung begehrt, dass die Miete auf die zulässige Höchstmiete herabgesetzt sei, stellt dies keine zweckentsprechende Rechtsverfolgung dar, denn die Geltendmachung dieses Rechts, welches der Vorbereitung einer negativen Feststellungsklage dient, ist nicht von dem Begriff der Inkassotätigkeit umfasst. Der BGH (Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –) hat für die Bewertung des Geschäftsmodells der Klägerin folgende Grundsätze aufgestellt: „Hält sich eine Rechtsdienstleistung, namentlich die Forderungseinziehung, nicht im Rahmen des Erlaubnistatbestands (siehe hierzu BT-Drucks. 16/3655, S. 51 f.; Johnigk in Gaier/Wolf/Göcken, aaO, § 5 RDG Rn. 5 f.; Krenzler/Krenzler, aaO, § 5 RDG Rn. 3 f.) des § 5 RDG, ist sie gemäß § 3 RDG nicht zulässig und unterfallen die mit ihr im Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäfte damit grundsätzlich der Nichtigkeit nach § 134 BGB.“ (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 76) „So wird die Annahme einer Nichtigkeit nach § 134 BGB im Falle einer Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG in der Regel voraussetzen, dass die Überschreitung bei einer - in erster Linie dem Tatrichter obliegenden - umfassenden Würdigung der Gesamtumstände aus der objektivierten Sicht eines verständigen Auftraggebers eindeutig vorliegt und unter Berücksichtigung der Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG), in ihrem Ausmaß als nicht nur geringfügig - etwa auf Randbereiche beschränkt - anzusehen ist. Der genannten Eindeutigkeit der Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis bedarf es dabei auch deshalb, um nicht dem Kunden, insbesondere bei schwieriger Rechtslage, das Risiko dieser Einschätzung aufzubürden. Liegt nach diesen Maßstäben eine eindeutige, nicht nur geringfügige Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis vor, ist - bei objektiver Betrachtung - in der Regel auch für den Auftraggeber eine Nichtigkeit nach § 134 BGB zumutbar. Gleiches gilt für den von dem Inkassodienstleister außergerichtlich in Anspruch genommenen Schuldner der Forderung.“ (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 91 - 92) „Von einer Nichtigkeit der Forderungsabtretung nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz wird regelmäßig auch dann auszugehen sein, wenn der registrierte Inkassodienstleister Tätigkeiten vornimmt, die nicht auf eine Forderungseinziehung im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG gerichtet sind, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand haben, wie etwa die Abwehr einer seitens des Vermieters ausgesprochenen Kündigung, eines Mieterhöhungsverlangens oder einer Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Gleiches gilt für die Durchführung einer dem registrierten Inkassodienstleister ebenfalls nicht gestatteten, über den Bereich der Forderungseinziehung hinausgehenden Rechtsberatung, wie etwa eine von dem Ziel einer Forderungseinziehung losgelöste allgemeine rechtliche Prüfung des Inhalts von Wohnraummietverträgen und der sich aus diesen Verträgen für den jeweiligen Mieter ergebenden vertraglichen Verpflichtungen oder auch eine persönliche oder automatisierte Beantwortung sonstiger Rechtsfragen durch den registrierten Inkassodienstleister.“ (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 96) Nach diesen oben aufgestellten Grundsätzen, welchen sich das Gericht nach Prüfung der Sach- und Rechtslage anschließt, ist vorliegend im Hinblick auf die Geltendmachung der Abgabe einer Erklärung des Vermieters dahingehend, dass keine höhere Miete gefordert werde, davon auszugehen, dass dies die Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG überschreitet. Diese vorprozessuale Aufforderung dient nämlich dazu, eine etwaige negative Feststellungsklage des Mieters vorzubereiten, damit dieser in die Lage versetzt wird klarzustellen, dass er keine höhere Miete schuldet. In der Sache geht es dabei um die Abwehr etwaiger Ansprüche des Vermieters auf Zahlung einer höheren Miete bzw. auch um die Abwehr einer möglicherweise wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen Kündigung. Sinn und Zweck der negativen Feststellungsklage ist, dass der Mieter durch eigenes Handeln in die Lage versetzt wird, frühzeitig Klarheit über die von ihm geschuldete Miete zu erlangen, um möglichen Zahlungsklagen oder Räumungsklagen vorzubeugen. Mithin handelt es sich bei der Tätigkeit der Klägerin in dem oben beschriebenen Umfang um eine solche, die der Abwehr etwaiger Ansprüchen des Vermieters dienen soll. Sie hat damit mit der Beitreibung einer Forderung im klassischen Sinne auch nicht als Nebentätigkeit zu tun. Der vom Mieter an die Klägerin erteilte Auftrag zur Durchsetzung seiner Rechte bzw. die Abtretung sind nach den oben vom BGH aufgestellten Grundsätzen nichtig, denn es handelt sich nicht nur um eine geringfügige Überschreitung. Dies ist schon daran erkennbar, dass die Klägerin selbst diesem Verlangen den überwiegenden Anteil des Gegenstandswerts für die Berechnung der vorgerichtlichen Anwaltskosten beimisst. Aus wirtschaftlicher Sicht bildet er mithin der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit. Soweit die entstandenen Kosten auf einer nichtigen Beauftragung beruhen, sind diese von der Beklagten nicht zu ersetzen. Legt man den Gegenstandswert von bis zu 500,00 € zu Grunde gelangt man nach der ansonsten zutreffenden Gebührenberechnung der Klägerin zu einem Anspruch auf Ersatz in Höhe von 68,01 € (1,6 Gebühr, abzgl. Anrechnung, zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer). Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 ZPO. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in der ... in ... Berlin, gelegen im Erdgeschoss hinten. Mieter der Wohnung sind ... und ... Der Mietvertrag wurde zum 01. Mai 2019 geschlossen. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete für die 35,52 qm große Wohnung wurde mit 423,27 € im Monat vereinbart. Die Miete wurde von den Mietern gezahlt. Die Vormieter betrug ebenfalls 423,27 € und wurde mit einem Vormieter in einem Mietverhältnis mit Wirkung ab dem 24. März 2018 vereinbart. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vormietvertrag (Blatt 54-69 d.A.) verwiesen. Die Wohnung ist in die Baualtersklasse 1950-1964 einzuordnen. Die Wohnung ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Im Badezimmer ist ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer vorhanden. In der Küche ist eine Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle vorhanden. Ferner gibt es dort eine Dunstabzugshaube, einen Kühlschrank und ein Ceran- oder Induktion-Kochfeld. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand belegt. Ferner sind Rollläden vorhanden und in der Wohnung sind die meisten Räume mit Parkett, Natur-bzw. Steinfliesen oder einem anderen hochwertigen Bodenbelag versehen. Ferner verfügt das Gebäude über einen abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Abstellplätze mit Anschließmöglichkeiten auf dem Grundstück. Die Wohnung liegt in einer besonders lärmbelasteten Lage. Die Mieter der Beklagten beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 10. Februar 2020 (Blatt 16 der Akte) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Mit Schreiben vom 5. Februar 2020 wandte die Klägerin sich an die Hausverwaltung der Beklagten und rügte einen Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft über die Vormiete sowie für den Fall, dass das Vormietverhältnis vor oder nach dem geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556 d Abs. 2 begonnen habe, auch Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um die Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 5. Februar 2020 (Blatt 27-33 d.A.) verwiesen. Die Hausverwaltung der Beklagten reagierte hierauf mit Schreiben vom 11. März 2020 und teilte mit, dass sie sich auf den Tatbestand des § 556 e Abs. 1 BGB berufe. Danach entspreche die mit den Mietern vereinbarte Miete der Vormieter. Die Klägerin ist der Ansicht, sie könne weiterhin Auskunft darüber verlangen, ob in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Vormietverhältnisses in der streitgegenständlichen Wohnung Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden hätten. Die bisher von der Beklagten erteilte Auskunft sei unzureichend. Darüber hinaus könne sie auch einen Schadenersatz in Höhe von 432,21 € verlangen. Dieser Schaden berechne sich aufgrund der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für das von der Klägerin gefertigte Schreiben vom 5. Februar 2020. Dadurch dass die Beklagte ihre Auskunftspflicht verletzt habe und eine höhere Miete vereinbart habe, als dies nach der Mietpreisbremse zulässig sei, habe sie eine mietvertragliche Pflicht verletzt. Daher habe die Rüge ausgesprochen werden müssen, sodass die damit verbundenen Anwaltskosten, Kosten der notwendigen Rechtsverfolgung seien. Auf den Eintritt des Verzuges komme es nicht an. Ferner habe sie einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 78,84 € aus abgetretenem Recht. In Höhe dieses Betrages hätten die Mieter der hier streitgegenständlichen Wohnung die Miete überzahlt. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Welche Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Vor-Mietverhältnisses des Mietverhältnisses mit den Herren ... und ... („Mieter“) in der derzeit von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... Berlin, EG hinten („Wohnung“) oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 78,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 432,21 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie ist der Auffassung, dass sie die erforderlichen Auskünfte bereits erteilt habe. Weitergehende Ansprüche der Klägerin würden nicht bestehen, da bereits mit dem Vormieter in zulässiger Weise eine Miete in Höhe von 423,27 € nettokalt im Monat vereinbart worden sei. Die Klage ist am 19.05.2021 zugestellt worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.