203 C 100/21

Leitsatz: 1. Der Anspruch auf Auskunft gemäß § 556g Abs. 3 BGB ist ein selbstständig geregelter gesetzlicher Auskunftsanspruch. Er entsteht mit Abschluss des Mietvertrags und unterliegt der Verjährung nach § 195 BGB.(Rn.25) (Rn.26) 2. Verletzt der Vermieter seine aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von seinem Mieter nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft und hat deshalb Anlass dazu gegeben hat, Ansprüche aus § 556g Abs. 1 S. 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen, hat dieser dem Grunde nach einen Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten für ein diesbezügliches Rügeschreiben.(Rn.29) (Rn.31) 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 147,56 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 11.05.2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 89 % und die Beklagte 11 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung des jeweiligen Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Die Klage ist zulässig und nur teilweise begründet, im Übrigen unbegründet. Die Klage ist zulässig. Das angerufene Gericht ist sachlich und örtlich zuständig, § 29a ZPO, § 23 Nr 2 a GVG. Die Klage ist zum großen Teil unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Auskunftserteilung und auch keinen Anspruch auf Zahlung etwaig überzahlter Mieter für den Monat Februar 2021. Sie hat einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten lediglich in Höhe von 147,56 € sowie einen hierauf bezogenen Anspruch auf Prozesszinsen. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der im Klageantrag genannten Auskünfte. Ein etwaiger auf § 556g Abs. 3 BGB beruhender Anspruch ist verjährt. Hierzu wird in der Kommentarliteratur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 14. Aufl. 2019, BGB § 556g Rn. 42, 43) wie folgt vertreten: „Der Auskunftsanspruch entsteht mit Abschluss des Mietvertrages. Solche Auskunftsansprüche unterliegen einer selbständigen Verjährung nach § 195 BGB. Es gilt deshalb auch für den Anspruch nach § 556 g Abs. 3 BGB eine dreijährige Verjährungsfrist ab Jahresende der Entstehung des Auskunftsanspruchs. Soweit § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB den Verjährungsbeginn zusätzlich davon abhängig macht, dass der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Tatsachen hat, liegen diese Voraussetzungen regelmäßig vor. Der Mieter muss nur wissen, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in einer Gemeinde mit angespannter Wohnungsversorgung liegt, die in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen wurde. Ob eine Überschreitung der zulässigen Miete vorlag, ist nicht Tatbestandsvoraussetzung für den Auskunftsanspruch. Problematisch ist, dass der Mieter die Rüge theoretisch auch noch nach Eintritt der Verjährung hinsichtlich des Auskunftsanspruchs erheben kann und dann Rückzahlungsansprüche für danach fällig werdende Mieten entstehen können. Im Prozess muss der Mieter die Tatbestandsvoraussetzungen des § 556 d Abs. 1 BGB darlegen und beweisen und der Vermieter die Ausnahmetatbestände der §§ 556 e u. 556 f BGB. Hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mieter dann alleine auf seinen Informationsstand angewiesen. Hinsichtlich der Ausnahmevorschriften kann er vorher nicht abschätzen, ob diese vorliegen und ob der Vermieter sich erfolgreich darauf berufen kann. All das rechtfertigt es aber nicht, den Auskunftsanspruch als Daueranspruch anzusehen, der nicht verjährt. Der Mieter hat es über drei Jahre in der Hand den Anspruch geltend zu machen.“ Dem schließt sich das erkennende Gericht nach eingehender Prüfung der Sach- und Rechtslage an. Es ist kein Grund ersichtlich, eine Unverjährbarkeit des Anspruchs anzunehmen. Der Auffassung der Klägerin, wonach der Auskunftsanspruch als Hilfsanspruch zum Rückzahlungsanspruchs des Mieters erst mit diesem verjährt, kann nicht gefolgt werden. Die Argumentation der Klägerin aus dem Schriftsatz vom 9. Juli 2021 und der Verweis auf das Urteil des BGH vom 25. Juli 2017(VI ZR 222/16) überzeugen nicht. Das Urteil erging zu einem Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB. Dieser ist Hilfsanspruch für die Durchsetzung etwaiger vertraglicher Ansprüche. Im vorliegenden Fall ist jedoch zu beachten, dass es sich bei dem Anspruch auf Auskunft gemäß § 556g Abs. 3 BGB um einen selbstständig geregelten gesetzlichen Auskunftsanspruch handelt. Dieser ist nicht zwingend durchzusetzen, damit der Mieter etwaig überzahlte Miete zurückverlangen kann. Der Mieter kann die Rückzahlung auch einklagen, wenn er zuvor keine Auskunft begehrt hat. Denn die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann er anhand der ihm verfügbaren Informationen selbst errechnen. Dies wird auch von jedem Mieter erwartet, der mit einem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB konfrontiert wird. Allenfalls dient der Auskunftsanspruch dazu herauszufinden, ob der Vermieter sich auf Ausnahmetatbestände berufen kann. Hat der Vermieter diese Auskunft nicht erteilt und stellt sich erst im Prozess das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes heraus, kann der Mieter seinen Zahlungsanspruch für erledigt erklären ohne dass ihm hierdurch kostenmäßige Nachteile entstehen, da der Vermieter Anlass zur Klage gegeben hat. Anders als der vom BGH zitierte Anspruch nach § 242 BGB, der den Anspruchsteller erst in die Lage versetzen soll, die Höhe seines Anspruchs zu errechnen, dient der Auskunftsanspruch des § 556g Abs. 3 BGB dazu zu ermitteln, ob sich der Anspruchsgegner auf Ausnahmetatbestände berufen kann. Dies ist eine völlig anders gelagerte rechtliche Situation, die auch eine andere rechtliche Bewertung der Verjährung erlaubt. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht keinen Anspruch auf Zahlung der für den Monat Februar 2021 überzahlten Miete in Höhe von 145,42 € gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB. Dieser Anspruch setzt voraus, dass der Mieter die Miete für diesen Monat in Höhe des Differenzbetrages von 145,42 € an die Beklagte überzahlt hat. Er müsste daher für den Monat Februar 2021 eine Nettokaltmiete in Höhe von 669,93 € an die Beklagte gezahlt haben. Dies kann nicht festgestellt werden. Es kann nämlich schon nicht festgestellt werden, dass der Mieter die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von 669,93 € an die Beklagte vollständig gezahlt hat. Die Beklagte hat dies im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 27. Juli 2021 substantiiert unter Darlegung des genauen Zahlungsbetrages und des Zahlungsdatums bestritten. Nach diesem Vortrag hat der Beklagte für den Monat Februar 2021 lediglich einen Betrag für die Nettokaltmiete in Höhe von 482,72 € gezahlt. Dies wäre aber weniger als die von der Klägerin selbst ermittelte zulässige Nettokaltmiete in Höhe von 524,51 €. Als Anspruchstellerin ist die Klägerin nach den allgemeinen Grundsätzen jedoch dafür verantwortlich darzulegen und zu beweisen, dass eine Überzahlung überhaupt vorliegt. Dies ist ihr nicht gelungen. Auf den substantiierten Vortrag aus der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin lediglich innerhalb der gewährten Stellungnahmefrist erwidert, dass der Mieter am 1. Februar 2021 insgesamt ein Betrag in Höhe von 690,72 € an die Beklagte gezahlt habe. Darin seien jedoch Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 138 € enthalten gewesen. Nach dem eigenen Vortrag hat der Mieter daher für den Monat Februar 2021 lediglich eine Nettokaltmiete in Höhe von 552,72 € an die Beklagte gezahlt. Beweise hierfür hat die Klägerin nicht angeboten, sodass die Verhandlung zum Zwecke der Beweisaufnahme auch nicht fortzusetzen war. Eine etwaige angekündigte Zahlung des Mieters an die Beklagte ist unerheblich, denn die Anspruchsvoraussetzungen müssen zum Zeitpunkt des Schlusses der letzten mündlichen Verhandlung festgestellt werden können. Die Klägerin hat gegen die Beklagte dem Grund nach einen Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten für das Rügeschreiben gemäß §§ 280, 249 BGB. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 384/18 –, Rn. 8 - 10, juris) grundsätzlich wie folgt entschieden: „Der Anspruch der Klägerin ergibt sich aus § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 257, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG und ist dem Grunde nach deshalb berechtigt, weil der beklagte Vermieter seine aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von seinem Mieter nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und deshalb Anlass dazu gegeben hat, Ansprüche aus § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen. Der dem Mieter insoweit zunächst zustehende Anspruch auf Freistellung nach § 257 BGB hat sich durch die Abtretung an die Klägerin in einen Zahlungsanspruch umgewandelt. Gegen die geltend gemachte Höhe der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten bestehen keine Bedenken. Auch die Revision bringt hiergegen nichts vor. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Anspruch nicht deswegen gemindert oder entfallen, weil die Einschaltung der Klägerin nicht erforderlich im Sinne von § 249 BGB gewesen wäre oder der Mieter gegen seine Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB verstoßen hätte. Die Einschaltung der Klägerin war aus Sicht des Mieters zur Wahrung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2011 - VI ZR 4/11, NJW 2012, 601 Rn. 14; zu vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten BGH, Urteil vom 10. Januar 2006 - VI ZR 43/05, NJW 2006, 1065 Rn. 5). Der Mieter war entgegen der Ansicht der Revision nicht gehalten, nach Nutzung des von der Klägerin angebotenen Mietpreisrechners auf deren Beauftragung zu verzichten, selbst an den Beklagten heranzutreten und - bei einer ablehnenden Antwort - direkt Klage zu erheben. Er durfte sich vielmehr vorgerichtlich der Hilfe der Klägerin bedienen. Es kommt nicht darauf an, ob - wie die Revision meint - die Einschaltung eines Inkassounternehmens nicht erfolgversprechend und somit unzweckmäßig ist, wenn der Schuldner von vornherein zahlungsunwillig ist. Denn eine solche Fallkonstellation lag hier nicht vor. Im Zeitpunkt der Beauftragung der Klägerin war eine gerichtliche Geltendmachung nicht möglich, sondern es bedurfte noch weiterer vorgeschalteter Handlungen, deren Durchführung die Klägerin als registrierte Inkassodienstleisterin nach den oben genannten Entscheidungen des Senats (Urteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO und vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO) übernehmen durfte und die der Mieter schon wegen der Komplexität der Materie auch unter den Gesichtspunkten der Erforderlichkeit beziehungsweise der Schadensminderungspflicht nicht selbst vornehmen musste. Insbesondere war noch eine qualifizierte Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB zu erheben. Zudem lag noch keine Auskunft des Vermieters über die in § 556g Abs. 3 BGB genannten Tatsachen vor. Auch zu deren Einholung konnte und durfte die Klägerin eingeschaltet werden. Abgesehen davon war im Zeitpunkt der Beauftragung der Klägerin noch nicht ersichtlich, ob und inwieweit eine Klageerhebung erforderlich sein würde. Dies konnte sich erst aus der Reaktion des Vermieters auf die Geltendmachung der Auskunftsansprüche sowie die Erhebung der Rüge ergeben. (BGH, Beschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 384/18 –, Rn. 8 - 10, juris) Diese Rechtsprechung schließt sich das erkennende Gericht unter Zurückstellung der Bedenken aus dem gerichtlichen Hinweis vom 6. Mai 2021 grundsätzlich an. Allerdings besteht der Anspruch nicht in der geltend gemachten Höhe von 650,34 €, sondern nur in Höhe von 147,56 €, da für die Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht der von der Klägerin vorgetragenen Gegenstandswert in Höhe von 6.834,74 €, sondern nur ein Gegenstandswert in Höhe von bis zu 1.000,00 € anzusetzen ist. Gemäß § 249 Abs. 1 BGB können Anwaltskosten nur verlangt werden, soweit die Inanspruchnahme eines Anwaltes erforderlich und zweckmäßig war (Grüneberg/Palandt, BGB, 80. Aufl., 2021, § 249 Rn. 57). Der Gegenstandswert für die Ansprüche auf Auskunft und Rückzahlung der Kaution sind entgegen der Auffassung der Klägerin allenfalls mit einem Betrag in Höhe von bis zu 1.000,00 € anzurechnen. Maßgebend für die Bemessung des Gegenstandswerts ist, in welchem Maß die Durchsetzbarkeit der Ansprüche der klagenden Partei von der Auskunft der beklagten Partei abhängt; das Interesse ist umso höher zu bewerten, je geringer seine Kenntnisse und sein Wissen über die zur Begründung des Leistungsanspruchs maßgeblichen Tatsachen sind (BGH MDR 2018, 952 Tz 11; MDR 2018, 767 [Büßer 1044, Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16_28). Vorliegend ist nämlich zu beachten, dass nach den obigen Ausführungen der Auskunftsanspruch nicht dazu dient, den Mieter in die Lage zu versetzen, seinen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete geltend zu machen. Wie sich aus der vorliegenden Klage ergibt, ist die Geltendmachung des Anspruchs auch ohne das Wissen der Informationen hinsichtlich derer die Klägerin Auskunft begehrt möglich. Nicht gefolgt werden kann der Klägerin ferner darin, dass sie für die Bemessung des Gegenstandswerts des Rückzahlungsanspruchs zwei Mal den Betrag in Höhe von 145,42 € ansetzt, denn in ihrem Schreiben vom 05.02.2020 fordert sie nur eine Monatsmiete anteilig zurück. Ferner ist schon unklar, ob dieser Anspruch überhaupt bestand, da der Mieter offenbar unter Berufung auf den Mietendeckel die Miete unterzahlte. Hinsichtlich der Kaution ist ein Gegenstandswert in Höhe von 361,23 € anzusetzen. Das ergibt sich aus der von der Klägerin selbst in Anlage K 4 vorgelegten Berechnung. Danach soll der Mieter eine Barkaution in Höhe von 1.934,76 € geleistet haben. Nach der von der Klägerin vorgetragenen und von der Beklagten nicht bestrittenen Berechnung beträgt die zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB 524,51 €, so dass gemäß § 551 Abs. 1 BGB die zulässige Kaution 1.573,53 € beträgt. Der von der Klägerin in der Klageschrift mit 436,26 € vorgetragene Rückzahlungsanspruch ist vor diesem Hintergrund nicht nachvollziehbar. Offenbar geht die Klägerin davon aus, dass der Gegenstandswert für den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution immer das dreifache der überzahlten Miete beträgt. Außer acht lässt die Klägerin aber dabei, dass sowohl für den Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Mieten als auch für den Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Kaution maßgeblich ist, in welcher Höhe der Mieter die Miete und die Kaution an den Vermieter gezahlt hat. Die Klägerin kann nicht mehr zurückfordern, als der Mieter überhaupt geleistet hat. Soweit die Klägerin in ihrem Rügeschreiben die Erklärung begehrt, dass die Miete auf die zulässige Höchstmiete herabgesetzt sei, stellt dies keine zweckentsprechende Rechtsverfolgung dar, denn die Geltendmachung dieses Rechts, welches der Vorbereitung einer negativen Feststellungsklage dient, ist nicht von dem Begriff der Inkassotätigkeit umfasst. Der BGH (Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –) hat für die Bewertung des Geschäftsmodells der Klägerin folgende Grundsätze aufgestellt: „Hält sich eine Rechtsdienstleistung, namentlich die Forderungseinziehung, nicht im Rahmen des Erlaubnistatbestands (siehe hierzu BT-Drucks. 16/3655, S. 51 f.; Johnigk in Gai-er/Wolf/Göcken, aaO, § 5 RDG Rn. 5 f.; Krenzler/Krenzler, aaO, § 5 RDG Rn. 3 f.) des § 5 RDG, ist sie gemäß § 3 RDG nicht zulässig und unterfallen die mit ihr im Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäfte damit grundsätzlich der Nichtigkeit nach § 134 BGB.“ (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 76) „So wird die Annahme einer Nichtigkeit nach § 134 BGB im Falle einer Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG in der Regel voraussetzen, dass die Überschreitung bei einer - in erster Linie dem Tatrichter obliegenden - umfassenden Würdigung der Gesamtumstände aus der objektivierten Sicht eines verständigen Auftraggebers eindeutig vorliegt und unter Berücksichtigung der Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG), in ihrem Ausmaß als nicht nur geringfügig - etwa auf Randbereiche beschränkt - anzusehen ist. Der genannten Eindeutigkeit der Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis bedarf es dabei auch deshalb, um nicht dem Kunden, insbesondere bei schwieriger Rechtslage, das Risiko dieser Einschätzung aufzubürden. Liegt nach diesen Maßstäben eine eindeutige, nicht nur geringfügige Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis vor, ist - bei objektiver Betrachtung - in der Regel auch für den Auftraggeber eine Nichtigkeit nach § 134 BGB zumutbar. Gleiches gilt für den von dem Inkassodienstleister außergerichtlich in Anspruch genommenen Schuldner der Forderung.“ (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 91 - 92) „Von einer Nichtigkeit der Forderungsabtretung nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz wird regelmäßig auch dann auszugehen sein, wenn der registrierte Inkassodienstleister Tätigkeiten vornimmt, die nicht auf eine Forderungseinziehung im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG gerichtet sind, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand haben, wie etwa die Abwehr einer seitens des Vermieters ausgesprochenen Kündigung, eines Mieterhöhungsverlangens oder einer Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Gleiches gilt für die Durchführung einer dem registrierten Inkassodienstleister ebenfalls nicht gestatteten, über den Bereich der Forderungseinziehung hinausgehenden Rechtsberatung, wie etwa eine von dem Ziel einer Forderungseinziehung losgelöste allgemeine rechtliche Prüfung des Inhalts von Wohnraummietverträgen und der sich aus diesen Verträgen für den jeweiligen Mieter ergebenden vertraglichen Verpflichtungen oder auch eine persönliche oder automatisierte Beantwortung sonstiger Rechtsfragen durch den registrierten Inkassodienstleister.“ (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 96) Nach diesen oben aufgestellten Grundsätzen, welchen sich das Gericht nach Prüfung der Sach- und Rechtslage anschließt, ist vorliegend im Hinblick auf die Geltendmachung der Abgabe einer Erklärung des Vermieters dahingehend, dass keine höhere Miete gefordert werde, davon auszugehen, dass dies die Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG überschreitet. Diese vorprozessuale Aufforderung dient nämlich dazu, eine etwaige negative Feststellungsklage des Mieters vorzubereiten, damit dieser in die Lage versetzt wird klarzustellen, dass er keine höhere Miete schuldet. In der Sache geht es dabei um die Abwehr etwaiger Ansprüche des Vermieters auf Zahlung einer höheren Miete bzw. auch um die Abwehr einer möglicherweise wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen Kündigung. Sinn und Zweck der negativen Feststellungsklage ist, dass der Mieter durch eigenes Handeln in die Lage versetzt wird, frühzeitig Klarheit über die von ihm geschuldete Miete zu erlangen, um möglichen Zahlungsklagen oder Räumungsklagen vorzubeugen. Mithin handelt es sich bei der Tätigkeit der Klägerin in dem oben beschriebenen Umfang um eine solche, die der Abwehr etwaiger Ansprüchen des Vermieters dienen soll. Sie hat damit mit der Beitreibung einer Forderung im klassischen Sinne auch nicht als Nebentätigkeit zu tun. Der vom Mieter an die Klägerin erteilte Auftrag zur Durchsetzung seiner Rechte bzw. die Abtretung sind nach den oben vom BGH aufgestellten Grundsätzen nichtig, denn es handelt sich nicht nur um eine geringfügige Überschreitung. Dies ist schon daran erkennbar, dass die Klägerin selbst diesem Verlangen den überwiegenden Anteil des Gegenstandswerts für die Berechnung der vorgerichtlichen Anwaltskosten beimisst. Aus wirtschaftlicher Sicht bildet er mithin den Schwerpunkt ihrer Tätigkeit. Soweit die entstandenen Kosten auf einer nichtigen Beauftragung beruhen, sind diese von der Beklagten nicht zu ersetzen. Legt man den Gegenstandswert von bis zu 1.000,00 € zu Grunde gelangt man nach der ansonsten zutreffenden Gebührenberechnung der Klägerin zu einem Anspruch auf Ersatz in Höhe von 147,56 € (1,3 Gebühr, zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer). Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 ZPO. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO. Die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung im 2. Quergebäude im 4. OG links in der ... in ... Berlin. Mieter der Wohnung ist .... Der Mietvertrag wurde zum 01. Juni 2017 geschlossen. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete für die 57,98 qm große Wohnung wurde mit 669,93 € im Monat vereinbart. Die Wohnung ist in die Baualtersklasse 1973 einzuordnen. Die Wohnung ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die Küche ist größer als 14 qm. Die Wohnung verfügt in der überwiegenden Anzahl der Räume über Parkett, Natur- bzw. Kunststeinfliesen oder einen anderen hochwertigen Bodenbelag. Der Mieter hat keinen Mieterkeller oder Ersatzraum zur alleinigen Nutzung. Der Mieter der Beklagten beauftragte die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 05. Oktober 2020 (Blatt 15 der Akte) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und trat ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Die Wirksamkeit der Abtretung ist zwischen den Parteien umstritten. Mit Schreiben vom 30. November 2020 wandte die Klägerin sich an die Hausverwaltung der Beklagten und rügte einen Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft u.a. über die Vormiete sowie Auskunft über Mieterhöhungen im vorhergehenden Mietverhältnis. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um die Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 30. November 2020 (Blatt 25-31 d.A.) verwiesen. Der Mieter der Beklagten leistete für den Monat Februar 2021 nicht die vollständige Miete. Die Klägerin ist der Ansicht, der Auskunftsanspruch bestehe weiterhin. Dieser verjähre erst mit dem Anspruch auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete. Darüber hinaus könne sie auch einen Schadenersatz in Höhe von 650,34 € verlangen. Dieser Schaden berechne sich aufgrund der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für das von der Klägerin gefertigte Schreiben vom 30. November 2020. Dadurch, dass die Beklagte ihre Auskunftspflicht verletzt habe und eine höhere Miete vereinbart habe, als dies nach der Mietpreisbremse zulässig sei, habe sie eine mietvertragliche Pflicht verletzt. Daher habe die Rüge ausgesprochen werden müssen, sodass die damit verbundenen Anwaltskosten, Kosten der notwendigen Rechtsverfolgung seien. Auf den Eintritt des Verzuges komme es nicht an. Ferner habe sie einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 145,42 € aus abgetretenem Recht. In Höhe dieses Betrages hätte der Mieter der hier streitgegenständlichen Wohnung die Miete überzahlt. Er habe für den Monat eine Zahlung in Höhe von 690,72 € gezahlt, darin seien 138,00 € Nebenkostenvorauszahlungen enthalten gewesen. Die Klägerin beantragt, 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch ... („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? 2. die Beklagte zu verurteilen, an sie EUR 145,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 650,34 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte erhebt gegen den Auskunftsanspruch die Einrede der Verjährung. Sie ist der Auffassung die Abtretung sei unwirksam, da sie gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoße. Laut Mietkontenauszug habe der Mieter für den Monat Februar 2021 am 02. Februar 2021 nur eine Nettokaltmiete in Höhe von 482,72 € gezahlt. Die Klage ist der Beklagten am 10. Mai 2021 zugestellt worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.