73 C 29/22

Leitsatz: Lädt ein bloß faktischer Verwalter zur Eigentümerversammlung ein, sind die dort gefassten Beschlüsse nichtig – auch wenn alle Eigentümer erschienen oder vertreten waren, sofern der auf der Seite des faktischen Verwalters stehende Versammlungsleiter einen Sondereigentümer das Stimmrecht für sein Teileigentum absprach. 1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 24. Mai 2022 der Wohnungseigentümergemeinschaft ... straße ..., ... Berlin, zu den TOP 1, 2 und 6 sind nichtig. 2. Die Beklagte und die Streithelferin der Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Klage ist gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG zulässig. Auf die Differenzierung zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage bezüglich der einzelnen Rügen kommt es nicht an, denn diese betreffen denselben Streitgegenstand im Sinne des Verfahrensrechts. Einzelne Mängel des Beschlusses sind nur Teile des einheitlichen Streitgegenstandes (BGH, Urteil vom 13.01.2023 - V ZR 43/22). Auf die Einhaltung der Fristen des § 45 WEG kommt es nicht an, denn es ist hier Nichtigkeit festzustellen, was nach vorstehender Rechtsprechung auch ohne ausdrücklichen Antrag des Klägers möglich ist. Im Übrigen ist ergänzend darauf hinzuweisen, dass die Fristen eingehalten sind. Verzögerungen der Zustellung - die Klage wurde zunächst unwirksam der ... GmbH als Scheinverwalterin zugestellt - sind jedenfalls nicht dem Kläger zuzurechnen, und stehen daher einer Zustellung „demnächst“ i. S. des § 167 ZPO nicht entgegen. Der Kläger hat bereits in der Klageschrift auf die fehlende Verwaltereigenschaft der ... GmbH hingewiesen und die Problematik dargestellt. Auch hat er in der Klageschrift alle ihm bekannten möglichen Zustellungsempfänger mit ladungsfähiger Anschrift benannt, auch die übrigen Wohnungseigentümer. Der Bundesgerichtshof hat im Übrigen erst mit Urteil vom 8. Juli 2022 (V ZR 202/21), also nach Einreichung der hiesigen Klageschrift, klargestellt, dass bei einer verwalterlosen Gemeinschaft alle übrigen Eigentümer gemeinschaftlich den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen klagenden Eigentümer vertreten. Das Gericht hat durch streitiges Sachurteil zu entscheiden, obwohl die Beklagte vor Gericht säumig geblieben ist, denn nicht alle übrigen Eigentümer haben für sie Prozesserklärungen abgegeben. Der Beitritt der Eigentümerin ... führt aber dazu, dass ihr Klageabweisungsantrag gemäß § 67 ZPO für und gegen die Beklagte wirkt. Das rechtliche Interesse am Beitritt ergibt sich aus § 44 Abs. 3 WEG und der Rechtskrafterstreckung dieses Urteils auf alle Eigentümer. Die Beschlüsse sind nichtig, weil die Versammlung von einer Person einberufen wurde, die absolut unzuständig war. Dies führt regelmäßig dazu, dass alle dort gefassten Beschlüsse Nichtbeschlüsse sind, was gleichwirkend mit ihrer Nichtigkeit ist (Bärmann/Merle, WEG,15.Aufl., § 24 Rdnr.35). Das Gericht geht dabei davon aus, dass die ... GmbH nie zur Verwalterin bestellt wurde und der gegenteilige Vortrag der Streithelferin der Beklagten falsch ist. Anders ist nicht erklärbar, dass die ... GmbH und die Streithelferin als ihre ehemalige Geschäftsführerin Beschlussprotokolle und Beschlusssammlung aus der Zeit vor 2013 nicht vorlegen mögen, obwohl die ... GmbH die Pflichten des Verwalters über den gesamten Zeitraum ihrer Tätigkeit nach Vortrag der Streithelferin gewissenhaft erfüllt hat, also über sämtliche Unterlagen verfügen müsste. Auch ein schriftlicher Verwaltervertrag existiert offenbar nicht. Dies kann nur den Schluss rechtfertigen, dass sich die ... GmbH, unter Ausnutzung der Stellung der Streithelferin als Miteigentümerin in dieser Gemeinschaft, sich die Aufgaben des Verwalters ohne jeden rechtlichen Grund angemaßt hat. Der Fall ist also nicht vergleichbar mit einer Person die in Rechtsbeziehung zur Gemeinschaft steht, wie etwa ein Verwalter mit abgelaufener Bestellungszeit, ein Eigentümer oder ein Mitglied des Verwaltungsbeirats, das in Verkennung einzelner gesetzlicher Vorgaben zu einer Eigentümerversammlung lädt, was nach überwiegender Auffassung „nur“ zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt, sondern um eine Person, die sich im Wege der Geschäftsanmaßung nach § 687 Abs. 2 BGB in ihre Position gedrängt hat. Dies wird auch nicht dadurch abgemildert, dass offenbar über viele Jahre die Tätigkeit der ... GmbH von den Eigentümern geduldet wurde und auch die von ihr einberufenen Versammlungen von allen bzw. von der überwiegenden Zahl der Eigentümer besucht wurde. Dies kann, mit Ausnahme der Streithelferin selbst, mit bloßer Rechtsunkenntnis erklärt werden. Diese Unkenntnis lag beim Kläger auch noch zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Versammlung vor, jedenfalls fehlt jeder anderslautende Vortrag, weshalb er sich auch nicht treuwidrig verhält, weil er an Versammlung teilgenommen und abgestimmt hat, ohne dort die fehlende Verwaltereigenschaft der ... GmbH zu rügen, diese aber nunmehr vor Gericht bestreitet. Bei dieser Versammlung kommt im Sinne der Nichtigkeit noch erschwerend hinzu, dass diese von Frau ... geleitet wurde, die erst recht in keiner Rechtsbeziehung zur Beklagten steht oder jemals stand. Dennoch hielt sie sich für berechtigt, den Kläger mit zumindest zweifelhafter Begründung vom Stimmrecht in der Versammlung auszuschließen. Dies kann das Gericht auch ohne ausdrückliche Rüge des Klägers von Amts wegen im Rahen der Nichtigkeitsprüfung berücksichtigen (BGH Urt. vom 13.01.2023, V ZR 43/22; Rz. 14). Die weiteren inhaltlichen Rügen des Klägers gegen die Beschlüsse können danach dahingestellt bleiben. Auf Erwägungen zur Kausalität des Fehlers für die jeweiligen Abstimmungsergebnisse kommt es bei der Nichtigkeit nicht an. Richtig ist aber, dass der Beschluss zu TOP 6 seinem Wortlaut nach unverständlich ist, weil das entscheidende Verb fehlt. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs.1, 69, 101 Abs. 2 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ist Eigentümer der Einheiten Nr. 10 und 11. Die Einheit 10 ist laut der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eine Wohnung. Die Einheit 11 ist mittlerweile ausgebautes Teileigentum. Laut Gemeinschaftsordnung war der Eigentümer der Einheit Nr. 11 berechtigt, diese Fläche neu zu gestalten und zu Wohnraum auszubauen. Nach § 9 der Gemeinschaftsordnung hat jedes Wohnungseigentum bei der Wohnungseigentümerversammlung eine Stimme. Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom 6. Mai 1997 wird auf die Ablichtung Bl. 14 bis 30 d.A. verwiesen. Die Streithelferin der Beklagten war bis in das Jahr 2022 hinein langjährig Geschäftsführerin der ... ... GmbH, diese führte für die Beklagte die Geschäfte der Verwalterin der Gemeinschaft seit einem nicht näher genannten Zeitpunkt, der vor dem Jahr 2013 lag. Sie verfasste insbesondere Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen und lud die Eigentümer regelmäßig zu Versammlungen auf denen über diese und andere Verwaltungsthemen abgestimmt wurde. Eine Bestellung der Verwaltung durch Beschluss ist aber in den nur seit 2013 vorliegenden Beschlüssen nicht ersichtlich. Die ... ... GmbH versandte unter dem 27. April 2022 eine Ladung zur Eigentümerversammlung vom 24. Mai 2022 (Vgl. Bl. 31 bis 35 d. A.). Auf dieser Versammlung wurde zu TOP 1 die aus den Einzeljahresabrechnungen 2020 ersichtlichen Nachschüsse bzw. die Anpassung von Vorschüssen aus dem Wirtschaftsplan 2020 mit Fälligkeit der Nachschüsse zum 15.09.2021 und Auszahlungsfälligkeit der Guthaben zum 15.09.2021. Wegen der Einzelheiten der von ... ... GmbH erstellten Jahresabrechnung wird auf Bl. 36 bis 53 d.A. verwiesen. Zu TOP 3 wurde der „Hausverwaltung“ für das Jahr 2020 Entlastung erteilt. Zu TOP 6 wurde ein Beschluss mit folgendem Wortlaut mehrheitlich gefasst: „ Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den jeweiligen Eigentümern der ETW 11, derzeit Herr ... ..., für die im Dachgeschoss durchgeführten Maßnahmen, wie z. B. sach- und fachgerechte Dämmung und Verschalung des Daches, sach- und fachgerechte Verlegung einer Dämmung und den Aufbau des schließlich verlegten Parketts, jeweils unter Führung eines Nachweises vorheriger Prüfung der Balken, ggf. erforderliche Statik und Brandschutz, bis zum 30.06.2022 eine Baugenehmigung vorzulegen oder gegebenenfalls die Genehmigungsfreiheit nachzuweisen.“ Die Versammlung wurde von Frau ... ... geleitet, die ebenfalls Geschäftsführerin der ... ... GmbH, aber nicht Miteigentümerin in der Gemeinschaft ist, geleitet. Alle Eigentümer waren anwesend oder ließen sich durch Bevollmächtigte vertreten. Der Kläger war persönlich anwesend. Er wurde aber nur mit der Stimme für die Einheit Nr. 10 von Frau ... zu den Abstimmungen zugelassen, da sie der Auffassung war, dass der Einheit Nr. 11 kein Stimmrecht zustehe, da es sich um Teileigentum handele. Die ... ... GmbH hat ihre Tätigkeit für die Beklagte inzwischen zur Gänze eingestellt. Wegen der weiteren Einzelheiten der Versammlung wird auf das Protokoll von Frau ... Bl. 58 bis 63 d. A. verwiesen. Der Kläger hat die drei vorgenannten Beschlüsse der Versammlung mit seiner am 24. Juni 2022 bei Gericht eingegangenen Klage angefochten, die in der Klageschrift und in einem am 22. Juli 2022 bei Gericht eingegangen Schriftsatz näher begründet wurde. Er rügt die fehlerhafte Ladung. Die ... ... GmbH sei nie zur Verwalterin bestellt worden. Jedenfalls muss eine mögliche frühere Bestellung inzwischen ausgelaufen sein. Die Abrechnung leide an mehreren inhaltlichen Mängeln, insbesondere was die angesetzten Flächen angehe. Der Beschluss zu TOP 6 sei unbestimmt, weil das Verb im Satz fehle. In der Versammlung sei diskutiert worden, den Kläger zur Vorlage von Unterlagen zu verpflichten, was aber nichtig sei. Der Kläger beantragt, die genannten Beschlüsse zu den TOP 1,3 und 6 für ungültig zu erklären. Die Beklagte hat in mündlicher Verhandlung keinen Antrag zur Sache gestellt. Die Streithelferin ... ... hat beantragt, die Klage abzuweisen. Die Streithelferin der Beklagen behauptet, die ... GmbH sei vor 2013 zur Verwalterin bestellt worden. Die Wiederbestellung sei zwar aus den Augen verloren worden, alle Eigentümer seien aber zufrieden mit den Verwaltungsleistungen gewesen und wären mit Ausnahme des Klägers auch für deren Wiederbestellung gewesen. Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.