51 F 1649/2018 RI

Leitsatz: 1. Höhe des festzusetzenden Nutzungsentgelts ist nach billigem Ermessen zu bemessen 2. Es entspricht billigem Ermessen, wenn der das gemeinschaftliche Eigentum allein nutzende Miteigentümer dem anderen Teil ein Nutzungsentgelt in Höhe des halben Mietwertes, orientiert an der ortsüblichen Miete, zahlt. 3. Eine Berücksichtigung der gutachterlich festgestellten Mängel an der Immobilie zum Nachteil des Antragstellers entspricht nicht der Billigkeit. 1. In Abänderung des am 28.09.2015 unter dem Aktenzeichen 6 UF 14/15 vor dem Oberlandesgericht durch die Beteiligten geschlossenen Vergleichs wird die Antragsgegnerin verpflichtet, an den Antragsteller für die Monate August bis Dezember 2018 jeweils 880,00 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit den jeweils dritten Werktagen der Monate August 2018, September 2018, Oktober 2018, November 2018 und Dezember 2018 sowie ab dem 01.01.2019 monatlich zum dritten Werktag des jeweiligen Fälligkeitsmonats 900,00 Euro Entschädigung für die Nutzung des Anwesens D in O nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit den jeweils dritten Werktagen der Monate Januar 2019, Februar 2019, März 2019, April 2019, Mai 2019, Juni 2019, Juli 2019, August 2019, November 2019, Dezember 2019, Januar 2020, Februar 2020, März 2020, April 2020, Mai 2020, Juni 2020, Juli 2020, August 2020, September 2020, Oktober 2020, November 2020, Dezember 2020, Januar 2021, Februar 2021, März 2021, April 2021 zu zahlen. Im Übrigen werden die Anträge zurückgewiesen. 2. Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsgegnerin zu 1/3 und der Antragsteller zu 2/3. 3. Der Wert des Verfahrens wird festgesetzt auf 6.210,00 €. I. Die Beteiligten sind geschiedene Eheleute. Der Scheidungsbeschluss des Amtsgerichts Darmstadt vom 04.04.2012 – Az. 51 F 1814/05 – ist rechtskräftig seit dem 07.09.2012. Getrennt leben die Beteiligten seit dem Jahr 2003. Die Antragsgegnerin bewohnt seit der Trennung die Immobilie D in O, welche jeweils im hälftigen Miteigentum der Beteiligten steht. Ein diesbezüglich geführtes Zwangsversteigerungsverfahren wird unter dem Aktenzeichen 61 K 117/07 geführt. Die Immobilie verfügt über eine Wohnfläche von 225m² nebst Keller, Garten und Garage. Im Gartenbereich des Grundstücks befindet sich auch eine Gartenhütte. Das Dach des Anwesens weist mehrere Leckagen auf, was jedenfalls bei starkem Regen zu Eindringen von Wasser in das Wohnzimmer führt. Hieraus folgt für das Dach ein Sanierungsbedarf. Der Antragsteller hat das Grundstück seit Jahren nicht betreten. Mit Beschluss vom 03.12.2014 – Az. 51 F 334/14 RI – verpflichtete das Amtsgericht – Familiengericht – Darmstadt die Antragsgegnerin unter anderem, ab dem 01.01.2015 monatlich 720,00 € Nutzungsentschädigung für die Nutzung des Anwesens D in O an den Antragsgegner zu zahlen. Auf den Beschluss des Amtsgerichts – Familiengericht – Darmstadt, Az. 51 F 334/14 RI, wird Bezug genommen. Im Rahmen des unter dem Aktenzeichen 6 UF 14/15 vor dem Oberlandesgericht Frankfurt/Main geführten Beschwerdeverfahrens trafen die Beteiligten in der mündlichen Verhandlung vom 28.09.2015 eine Vereinbarung in welcher es heißt: „1. Die Beteiligten sind sich einig, dass die Antragsgegnerin in der Zeit von Oktober 2012 bis Dezember 2013 keine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. 2. Im Übrigen verbleibt es bei den Entscheidungen des Amtsgerichts vom 31. Juli 2013 […] und vom 03. Dezember 2014 in dem Verfahren 6 UF 14/15.“ Hinsichtlich des weiteren Inhalts der Vereinbarung und der mündlichen Verhandlung wird auf das Protokoll vom 28.09.2015 Bezug genommen. Im Jahr 2018 wurde auf der Grundlage einer Immobilienmarkterhebung des Amtes für Bodenmanagement in Heppenheim für O eine Durchschnittsmiete von 11,00 €/m² ermittelt. Mit Schreiben vom 31.07.2018 forderte die Verfahrensbevollmächtigte unter Geltendmachung einer Neuregelung der Verwaltung der Immobilie die Antragsgegnerin dazu auf, ab August 2018 eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.237,50 € an den Antragsteller zu zahlen. Auf die Kopie des Schreibens der Verfahrensbevollmächtigten vom 31.07.2018 wird Bezug genommen. Dieses Schreiben wurde der Antragsgegnerin per einfacher Post und per Einschreiben mit Einwurf zugesandt. Die Annahme des Einschreibens mit Einwurf wurde am 03.08.2018 verweigert. Mit Schreiben vom 17.08.2018 wies der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegnerin die Forderung zurück. Der Antragsteller ist der Ansicht, die titulierte Nutzungsentschädigung ist nicht mehr angemessen und behauptet einen für die Bemessung der Nutzungsentschädigung relevanten Monatsmietwert von 2.475,00 €. Der Antragsteller beantragt wörtlich, die Antragsgegnerin zu verpflichten, an ihn 1. rückständige Nutzungsentschädigung über den monatlich durch Beschluss des Amtsgerichts – Familiengerichts – Darmstadt vom 03.12.2014 – Aktenzeichen 51 F 334/14 RI – in Verbindung mit dem Vergleich vor dem OLG Frankfurt am Main vom 28.09.2015 – Aktenzeichen 6 UF 14/15 – titulierten Betrag von 720,00 € hinaus von jeweils 517,50 € für die Monate August 2018 September 2018 Oktober 2018 November 2018 Dezember 2018 insgesamt 2.587,50 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.08.2018 aus 517,50 € und aus jeweils weiteren 517,50 € seit dem 03.09.2018 bis 03.12.2018 und ab 01.01.2019, jeweils zum 3. Werktag monatlich im Voraus, über den zu Ziffer 1.) genannten titulierten Betrag von 720,00 € hinaus weitere 517,50 € monatlich, insgesamt in Höhe von 1.237,50 € monatlich, für das Anwesen D in O und dessen Nutzung nebst jeweils Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zum 3. Werktag eines jeden Monats ab Januar 2019 zu zahlen. Die Antragsgegnerin beantragt, die Anträge zurückzuweisen. Sie ist der Ansicht, der dem Antrag zugrundeliegende Mietwert sei falsch bemessen. Vielmehr sei für den zugrundeliegenden Mietwert unverändert mit 6,25 €/m² zu rechnen. Insbesondere ist sie der Auffassung, dass aufgrund der Leckage des Dachs eine angemessene Mietminderung von 25-30% zu berücksichtigen sei. Ferner sei die auf dem Grundstück befindliche Gartenhütte nicht zu nutzen und daher unbeachtlich. Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete für das Grundstück D in O. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das schriftliche Gutachten des G vom 25.02.2020 sowie auf die Erörterungsschreiben des Gutachters vom 08.09.2020 und 18.10.2020. II. Die Anträge sind zulässig und zum Teil begründet. Die jeweils als Anträge auf Abänderung des vor dem Oberlandesgericht Frankfurt/Main geschlossenen Vereinbarung vom 28.09.2015 auszulegenden Anträge sind zunächst zulässig. Insbesondere hat der Antragsteller mit der Erhöhung des Mietwertes des durch die Antragsgegnerin bewohnten und im Miteigentum der Beteiligten stehenden Grundstücks Tatsachen im Sinne des § 323a ZPO vorgetragen, welche, ihre Richtigkeit unterstellt, die Abänderung des maßgeblichen Titels – nämlich des vorgenannten Vergleichs – tragen. Die so verstandenen Anträge sind in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der geschlossene Vergleich war hinsichtlich der zu leistenden Nutzungsentschädigung dahingehend abzuändern, dass für die Monate August bis Dezember 2018 rückwirkend monatlich insgesamt 880,00 € und ab dem 01.01.2019 monatlich insgesamt 900,00 € geschuldet werden. Gemäß § 323a ZPO ist der Antrag begründet, wenn Tatsachen vorliegen, die eine Abänderung rechtfertigen. Da die abzuändernde Vereinbarung ihren Grund im Parteiwillen findet, kommt es für die Begründetheit anders als bei der Abänderung von Urteilen nicht auf die Wesentlichkeitsschwelle des § 323 Abs. 2 ZPO an; auch gilt die zeitliche Begrenzung nach § 323 Abs. 3 ZPO nicht (vgl. BGH NJW 2001, 3618 (3619)). Sofern die Beteiligten keine andere Regelung getroffen haben, richtet sich die Abänderung allein nach dem materiellen Recht (BGH NJW 2020, 925 (926)). Fehlt es an einer Vereinbarung zur Abänderbarkeit kann eine solche vor allem auf eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB gestützt werden (BGH a.a.O.). Haben sich die Verhältnisse so weitgehend verändert, dass sie mit dem Parteiwillen nicht mehr im Einklang stehen, ist die getroffene Vereinbarung abzuändern. Diese Voraussetzungen für eine Abänderung des geschlossenen Vergleichs liegen hier vor. Denn die dem Vergleich zugrundeliegenden Erwägungen, nämlich jene der Entscheidung des Amtsgerichts – Familiengericht – Darmstadt vom 03.12.2014 (Az. 51 F 1814/05), bei welcher es nach dem ausdrücklichen Willen der Beteiligten bei Abschluss des Vergleichs „verbleiben sollte“, haben sich verändert. So ist der für die Bemessung des Nutzungsentschädigungsanspruchs des Antragstellers aus § 745 Abs. 2 BGB heranzuziehende objektive Mietwert der betroffenen Immobilie für das Jahr 2018 mit 1.760,00 € und für das Jahr 2019 mit 1.800,00 € und nicht mehr, wie in der Entscheidung von 2014, mit 1.440,00 € anzusetzen. Die Höhe des festzusetzenden Nutzungsentgelts ist als Konsequenz der gemäß § 745 Abs. 2 BGB von jedem Teilhaber zu verlangende Neuregelung der Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach billigem Ermessen zu bemessen. Das Nutzungsentgelt soll den aus dem gemeinschaftlichen Eigentum gewichenen geschiedenen Ehegatten für den Verlust des Wohnungsbesitzes und den damit einhergehenden wirtschaftlichen Nachteil kompensieren. In der Regel entspricht es daher billigem Ermessen, wenn der das gemeinschaftliche Eigentum alleine nutzende Miteigentümer dem anderen Teil ein Nutzungsentgelt in Höhe des halben Mietwertes, orientiert an der ortsüblichen Miete, zahlt (vgl. BGH, Urt. v. 04.02.1982 - IX ZR 88/80 = NJW 10982, 1753; OLG Karlsruhe, Urt. v. 03.06.2005 – 1 U 231/03 = NJW-RR 2005,1240; OLG München, Urt. v. 19.02.2004 – 19 U 2747/02 = NJOZ 2005, 2983 (2984)). Dies gilt umso mehr, je mehr Zeit seit der Trennung und Scheidung der sich das Eigentum teilenden (früheren) Eheleute verstrichen ist, weil die Schutzbedürftigkeit des in der Ehewohnung verbliebenen Miteigentümers mit zunehmendem Zeitablauf abnimmt und dem die Nutzungsentschädigung begehrenden Teilhaber in abnehmender Weise Rücksicht auf die wirtschaftliche Situation des im Familienheim Verbliebenen abverlangt werden kann (Hoppenz, NZFam 2014, 503 (505); Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 7. Aufl. 2018, Rn. 149 f., 178). Ausgehend von diesen rechtlichen Grundsätzen war die geschlossene Vereinbarung abzuändern wie erfolgt, weil die ortsübliche Vergleichsmiete für das Jahr 2018 1.760,00 € und ab dem Jahr 2019 1.800,00 € beträgt. Hieraus errechnet sich ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 880,00 € beziehungsweise 900,00 € monatlich. Das Gericht folgt bei der Ermittlung der relevanten ortsüblichen Vergleichsmiete dem eingeholten Gutachten des Sachverständigen G, welcher nach Inaugenscheinnahme des Objekts und unter Berücksichtigung der im Einzelfall gegebenen wertbildenden Faktoren plausibel und gut nachvollziehbar zu dem Ergebnis gekommen ist, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für das Jahr 2018 1.760,00 € und für das Jahr 2019 1.800,00 € betrug. Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin war hierbei auch die im Garten befindliche Gartenhütte als wertbildender Faktor zu berücksichtigen. Der Sachverständige hat auch diese Gartenhütte in Augenschein genommen und die von ihm gewonnen Erkenntnisse in das Gutachten einbezogen. Er hat hierzu ausgeführt, dass der gesamte Grillplatz inklusive des Gartenhauses überdurchschnittlich ausgestattet ist und ein besonderes Merkmal des Anwesens darstellt. Woraus sich eine abweichende Bewertung ergeben soll, wurde durch die Antragsgegnerin jenseits einer pauschalen Ausführung, wonach dies nicht so sei, nicht weiter dargelegt und substantiiert. Der Umstand, dass die Gartenhütte in einem früheren Gutachten nicht berücksichtigt wurde, steht der jetzigen Berücksichtigung ebenfalls nicht entgegen. Da die in den abzuändernden Vergleich eingeflossene frühere Entscheidung ebenfalls von einem objektiven Mietwert ausgeht, ist allein dieser relevant. Insofern geht von einem früheren Gutachten gerade keine Präklusionswirkung aus. Schließlich war der durch den Sachverständigen festgestellten und durch das Gericht zugrunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete im konkreten Fall auch nicht eine – hypothetisch – mangelbedingte Mietminderung aufgrund der Sanierungsbedürftigkeit des Dachbereichs entgegenzuhalten. Da das Nutzungsentgelt nach billigem Ermessen zu bemessen ist, existiert kein rechtlicher Automatismus dahingehend, dass ein festgestellter Mangel im Sinne einer mietrechtlichen Parallelwertung zu einer Minderung auch des Nutzungsentgeltes nach § 536 BGB führt. Zwischen den Miteigentümern des Grundstücks besteht gerade kein Mietvertrag, nach welchem der eine Teil dem anderen die Mangelfreiheit des Mietobjektes schuldet. Vielmehr handelt es sich um eine Entschädigungsleistung, welche der sein Eigentum nicht nutzende Teilhaber vom anderen Teilhaber fordern kann. Ausgangspunkt für die Bemessung des Nutzungsentgelts ist mit anderen Worten nicht die ersparte halbe Miete für die, sondern der halbe Mietwert der Wohnung (Hoppenz, NZFam 2014, 503 (505) m.w.N.). Im Rahmen der vorzunehmenden Billigkeitsprüfung sind also die Umstände des Einzelfalls im Lichte der einschlägigen gesetzlichen Wertungen zu berücksichtigen. Dabei ist dann auch zu beachten, dass nach § 744 Abs. 2 BGB jeder Teilhaber dazu berechtigt ist, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung des anderen Teilhabers zu treffen und die Erteilung einer entsprechenden Einwilligung im Voraus – sowie gegebenenfalls sogar einen Kostenvorschuss – verlangen kann. Solche Erhaltungsmaßnahmen sind dann notwendig, wenn sie dem Erhalt der Substanz oder dem Wert der Sache dienen und wenn sie vom Standpunkt eines vernünftigen Eigentümers oder sonst wie Berechtigten aus als zur Erhaltung des Gegenstands notwendig erscheinen (OLG Brandenburg, Beschl. v. 15.12.2015 – 9 UF 29/15 m.w.N.; Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 7. Aufl. 2018, Rn. 224). Es entspricht nicht der Billigkeit, wenn der die Sache nutzende Teilhaber das Ergreifen von solchen Maßnahmen, zu welchen er berechtigt wäre, unterlässt und sich in der Konsequenz gegenüber dem gewichenen Teilhaber auf einen daraus resultierenden Minderwert beruft. Es wäre andernfalls dem nutzenden Teilhaber ermöglicht, durch das Unterlassen von Erhaltungsmaßnahmen gegen den Sinn und Zweck der Nutzungsentschädigung diese zu mindern. Vor dem Hintergrund dieser rechtlichen Erwägungen kann die Antragsgegnerin sich nicht in einer den Anspruch mindernden Weise auf die Leckage des Dachbereichs und damit einhergehend die Sanierungsbedürftigkeit des Dachs berufen. Denn es handelt sich aufgrund des unstreitigen Sanierungsbedarfs hierbei um einen die Substanz und den Wert der Sache derart tangierenden Umstand, dass die Antragsgegnerin nach § 744 Abs. 2 BGB dazu befugt wäre, entsprechende Erhaltungsmaßnahmen selbständig zu ergreifen. Sieht sie als Bewohnerin des Grundstücks von solchen Maßnahmen ab, kann dem Antragsteller, der das Grundstück seit Jahren nicht betreten hat, hieraus kein Nachteil erwachsen. Zu Recht weist der Sachverständige darauf hin, dass die Vermietung eines undichten Hauses unter Abzug einer Mietminderung nicht marktüblich ist. Vielmehr ist die Vermietung eines reparierten Hauses nach Durchführung der notwendigen Reparaturen zur ortsüblichen Miete marktüblich. Dies leuchtet unmittelbar ein und verdeutlicht, dass eine Berücksichtigung der hier festgestellten Mängel zum Nachteil des Antragstellers nicht der Billigkeit entspräche. Eine Erhöhung der Nutzungsentschädigung über die genannten Beträge hinaus kam nicht in Betracht, sodass die Anträge insoweit zurückzuweisen waren. Der Anspruch auf Entrichtung von Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB. Einer Mahnung zur Auslösung des Schuldnerverzuges bedurfte es nicht, denn die Fälligkeit der zu entrichtenden Leistungen ergibt sich bereits aus dem abzuändernden Vergleich in Verbindung mit der Entscheidung des Amtsgerichts - Familiengericht - Darmstadt vom 03.12.2014, Az. 51 F 334/14. Die Antragsgegnerin muss sich auch Kenntnis von der erhöhten Forderung des Antragstellers jedenfalls ab dem 03.08.2018 zurechnen lassen, da sie die Annahme des Forderungsschreibens vom 31.07.2018 unter diesem Datum verweigerte, § 242 BGB. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 113 Abs. 1 S. 2 FamFG i.V.m. § 92 Abs. 1 ZPO. Die Festsetzung des Verfahrenswertes beruht auf § 42 FamGKG, wobei das Gericht die Differenz zwischen dem ursprünglich titulierten Betrag und dem beantragten Abänderungsbetrag zugrunde gelegt hat (12x517,50).