125 C 15016/96

Unwirksame Einmalkautionsvereinbarung; Rückzahlungsanspruch und Ausschluss der Aufrechnung • Eine Vereinbarung, die die gesamte Mietkaution als Einmalzahlung vor Mietbeginn verlangt, verstößt gegen § 550b BGB und ist unwirksam. • Ist die Kautionsvereinbarung wegen Abweichung von zwingenden Schutzvorschriften unwirksam, kann der Vermieter die einbehaltene Kaution nicht zur Aufrechnung mit behaupteten Gegenforderungen heranziehen. • Hat der Mieter eine zu Unrecht geleistete Barkaution gezahlt, kann er gemäß § 812 BGB Rückzahlung der Kaution nebst den dem Vermieter zugeflossenen Zinsen verlangen, wobei nur gezogene Nutzungen zu erstatten sind. Die Kläger mieteten eine Wohnung zum 01.04.1994 und leisteten vor Mietbeginn per Verrechnungsscheck eine Kaution von 1.000 DM. Im Mietvertrag und einer gesonderten Vereinbarung war die Kaution als Einmalzahlung vor Mietbeginn vereinbart; der Vertrag war bis 01.04.1999 befristet. Die Kläger kündigten zum 31.03.1996 und räumten die Wohnung ordnungsgemäß. Der Beklagte behielt die Kaution ein; er rechnete mit behaupteten Ansprüchen aus Mietausfall und Mietrückständen auf und verweigerte die Rückzahlung. Die Kläger verlangten die Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen, der Beklagte hielt die Aufrechnung und Abzüge für gerechtfertigt. • Die Kläger haben Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten 1.000 DM nach § 812 BGB, weil die Kautionsvereinbarung rechtsgrundlos war: Die Vereinbarung, die Kaution vor Mietbeginn in einer Summe zu zahlen, verstößt gegen § 550b Abs.1 Satz3 i.V.m. Abs.3 BGB und ist damit unwirksam. • Die Klausel ist eindeutig und nicht durch zulässige Reduktion zu erhalten; der Schutzzweck von § 550b BGB gebietet die Nichtigkeit der Kautionsabrede, weil der Gesetzgeber den Mieter vor hohen Belastungen bei Vertragsschluss schützen will. • Die Unwirksamkeit der Kautionsabrede führt dazu, dass kein Kautionsverhältnis begründet wurde; damit kann der Vermieter die empfangene Leistung nicht wie eine Kaution verwenden und auch nicht gegen Rückforderungsansprüche aufrechnen. • Die vom Beklagten geltend gemachten Gegenforderungen (Mietausfall für vier Monate, angebliche Mietrückstände, Index- oder sonstige Erhöhungen) sind nicht ausreichend dargetan oder rechtlich gesichert; insbesondere liegt kein hinreichender Nachweis für Mietrückstände vor und mögliche Indexvereinbarungen wären wegen fehlender Ermächtigung/Währungsrecht unwirksam. • Der Aufrechnungs- und Abrechnungsversuch des Beklagten ist aufgrund des Schutzzwecks der gesetzlichen Kautionsregelung treuwidrig und ausgeschlossen; dem Beklagten obliegt zudem das Vermietungsrisiko, sodass Schadensersatzansprüche aus nicht angegebenen oder nicht nachgewiesenen Gründen nicht ohne weiteres aufgerechnet werden können. • Den Klägern stehen außerdem die vom Beklagten vereinnahmten Zinsen zu; darüber hinausgehende Verzugszinsen sind nur ab Verzugsbeginn zu zahlen, da der Beklagte vorab nicht in Verzug war. Die Klage ist insoweit erfolgreich, als die Kläger die Rückzahlung der 1.000,00 DM nebst Zinsen verlangen. Das Gericht verurteilt den Beklagten zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen in den von den Klägern geltend gemachten Zeiträumen; insoweit war die Aufrechnung und Minderung des Beklagten nicht möglich. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, weil die vom Beklagten behaupteten Gegenansprüche nicht nachgewiesen oder rechtlich durchsetzbar sind. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Die Kläger erhalten somit die zu Unrecht geleistete Kaution samt der vereinnahmten Zinsen; darüberhinausgehende Verzugszinsen stehen ihnen nur ab dem Zeitpunkt zu, ab dem der Beklagte in Verzug geraten ist.