20 C 233/86

Teilmängel rechtfertigen 5% Mietminderung, Zurückbehaltung nach §552a BGB nicht wirksam • Teilweise begründete Klage: Mieter kann bei festgestellten, geringfügigen Mängeln Mietminderung geltend machen. • Mietminderung bemisst sich nach dem Umfang der beeinträchtigten Gebrauchstauglichkeit; geringfügige Putzschäden und lose Geländerbefestigung rechtfertigen hier 5 % der Wohnraummiete. • Ansprüche wegen Schallschutzmängeln und baurechtlicher Ausstattungsdefizite sind nur dann minderungsrelevant, wenn sie zum Zeitpunkt der Anmietung nicht erkennbar waren oder die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich beeinträchtigen. • Ein Zurückbehaltungsrecht nach §552a BGB greift nicht, wenn es erst nach Fälligkeit der Zahlung geltend gemacht wird. Vermieter klagt auf Zahlung von Mietforderungen für April 1986 in Höhe von 2.006,- DM nebst Zinsen; Mieter zahlte interimistisch 1.506,- DM und minderte den Rest. Mietobjekt: Wohnung (Erdgeschoss und Obergeschoss) mit Garage und Garten. Mieter rügt verschiedene Mängel (undichte Terrasse/Treppe, rostiges Geländer, Putzschäden, Risse, Schallstörungen, fehlender zweiter Fluchtweg, Brandschutzmängel, einmaliger Abgasgeruch) und beruft sich auf Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte. Kläger bestreitet die Mängel oder deren Minderungseignung; es wurde ein Sachverständigengutachten eingeholt. Gericht ermittelt, welche Mängel vorliegen und in welchem Umfang sie die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen. • Nur einzelne vom Gutachter festgestellte Mängel sind mietmindernd: Verfärbungen/Aussinterungen der Außentreppe, loser Antrittspfosten des Treppengeländers und diverse Putzschäden. • Schallgeräusche und andere Normabweichungen, die auf Normen beruhen, die erst nach Errichtung des Hauses entstanden sind, können nicht zu Mängelrügen führen; erkennbare Mängel bei Mietbeginn (fehlender Fluchtweg) sind nicht minderungsfähig. • Baurechtliche Verstöße wie unzureichende Trennwand führen nur dann zur Mietminderung, wenn sie die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen; hierzu hat der Beklagte keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen. • Ein einmaliger Abgasgeruch rechtfertigt keine Minderung; die behaupteten Abgasgerüche sind nicht in ausreichendem Umfang belegt. • Gerichtliche Schätzung der angemessenen Minderungsquote: 5 % der Wohnraummiete (1.500,- DM), mithin 75,- DM monatlich, weil die Mängel insgesamt geringfügig sind und teilweise außerhalb des maßgeblichen Wohnbereichs liegen. • Das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht greift nicht, weil es erst mit Schriftsatz vom 25.04.1986 nach Fälligkeit geltend gemacht wurde (§552a BGB). • Folge: vom geltend gemachten Betrag ist die berechtigte Minderungsquote abzuziehen; der Beklagte war zur Zahlung des verbleibenden Betrags nebst Zinsen zu verurteilen. • Kostenentscheidung: Gutachterkosten trägt der Kläger allein wegen der Bedeutung der Gutachten auch für ein Parallelverfahren und dessen Ausgang. Die Klage wird teilweise stattgegeben; der Beklagte ist zur Zahlung des restlichen Mietbetrags nach Abzug einer berechtigten Mietminderung von 75,- DM für April 1986 verurteilt. Konkret wurde der Beklagte zur Zahlung von 1.931,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 03.04.1986 abzüglich der bereits geleisteten 1.506,00 DM verurteilt. Die Minderung in Höhe von 5 % der Wohnraummiete wurde wegen geringfügiger, teils außerhalb des Wohnbereichs liegender Putzschäden und wegen eines losem Geländerpfostens zuerkannt; weitergehende Rügen (Schall-, Brandschutz- und Bauordnungsfragen sowie einmalige Abgasgerüche) führten nicht zur Minderung, weil sie entweder bei Vertragsschluss erkennbar waren, nicht ausreichend substantiiert wurden oder die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigten. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wird verneint, und die Gutachterkosten trägt der Kläger allein.