38 C 2421/10

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet. Tatbestand: Der Kläger war vom 1.12.1998 bis 31.8.2008 Mieter der 88,71 qm großen Wohnung 3. Obergeschoss links im Hause V-Straße xx in E; die Beklagte war Vermieterin. Es wurde ein monatlicher Mietzins in Höhe von 945,46 DM vereinbart. Des weiteren heißt es in § 3 des Mietvertrags: „Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen ( § 4 Abs. 2 AVB). Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt 14,95 DM je qm Wohnfläche und Jahr.“ Hinsichtlich der Details der Durchführung der Schönheitsreparaturen enthält Nr. 4 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen weitere Regelungen, wegen deren Einzelheiten auf Bl. 9 f. d.A. verwiesen wird. Während der Mietzeit des Klägers wurden keinerlei Schönheitsreparaturen durchgeführt. Der Kläger forderte die Beklagte hierzu auch nicht auf. Mit der Klage verlangt der Kläger nun Rückzahlung desjenigen Mietteils, der vertraglich als Kostenansatz für die Schönheitsreparaturen vereinbart war. Hierzu vertritt der Kläger die Auffassung, die Formularklausel des Mietvertrags sei im Lichte der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Schönheitsreparaturklauseln unwirksam; sie benachteilige den Mieter in unangemessener Weise und verstoße gegen das Transparenzgebot. Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 6.168,16 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.9.2009 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie teilt die Rechtsauffassung des Klägers nicht. Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist nicht begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagte aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Rückzahlungsanspruch zu. Ein Anspruch aus §§ 280, 281 BGB besteht nicht. Der Kläger hat schon nicht dargetan, dass innerhalb der Mietzeit ein Erfordernis für die Durchführung von Schönheitsreparaturen eingetreten ist. In Hinblick auf die flexible Handhabung der Renovierungsfristen, welche sich aus § 4 Abs. 4 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen ( zukünftig: AVB) ergibt, durfte die Beklagte die Renovierungsfristen verlängern, wenn in Hinblick auf den Grad der Abnutzung der Wohnung kein Bedürfnis für die Durchführung von Schönheitsreparaturen innerhalb der in § 4 Abs. 3 AVB bestimmten Fristen vorlag. Zudem hat der Kläger die Beklagte unstreitig nie zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung aufgefordert. Aber auch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht kein Rückzahlungsanspruch. Rechtsgrund der Zahlung des Mietzinses inklusive des für die Schönheitsreparaturen ausgewiesenen kalkulatorischen Anteils ist der Mietvertrag. Die Klausel ist auch nicht gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Hiernach sind allgemeine Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn der Vertragspartner des Verwenders unangemessen entgegen den Geboten von Treu und Glauben benachteiligt wird; dies ist im Zweifel dann anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Nach der gesetzlichen Regelung des BGB aber obliegt die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Es liegt keine Abweichung von der gesetzlichen Regelung vor, sondern die gesetzliche Aufteilung der Verantwortlichkeiten für die Erhaltung der Mietsache wurde beibehalten. Belässt es der Vermieter aber wie hier geschehen bei der gesetzlichen Regelung bezüglich der Schönheitsreparaturen, so hat er höhere Kosten als ein Vermieter, der die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt. Diese wird der Vermieter in den Mietzins einkalkulieren. Dass vorliegend der auf die Schönheitsreparaturen kalkulatorisch entfallende Anteil des Mietzinses separat ausgewiesen ist, verstößt keinesfalls gegen das Transparenzgebot, sondern erhöht die Transparenz der Mietzinsgestaltung. Soweit der Kläger rügt, die Höhe dieses separat ausgewiesenen Betrags von 14,95 DM sei nicht nachvollziehbar, so führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Es besteht bereits kein Anspruch des Mieters darauf, dass der Vermieter seine Kalkulation des Mietzinses überhaupt derart offenlegt, dass er den für die Schönheitsreparaturen einkalkulierten Betrag separat ausweisen muss. Tut der Vermieter dies, muss er den Ansatz nicht weiter rechtfertigen. Im übrigen sei darauf verwiesen, dass der Vermieter auch ansonsten bei Vertragsschluss nicht verpflichtet ist offenzulegen, welche Faktoren ihn zu der von ihm geforderten Mietzinshöhe geführt haben. Die klägerseits zitierte Rechtsprechung des BGH, wonach der Vermieter keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, weil der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält ( BGH, Urteil vom 9.7.2008, VIII ZR 83/07), stützt die Rechtsauffassung des Klägers nicht. Diese Entscheidung verbietet gerade nicht, dass der Vermieter, der es bei der gesetzlichen Regelung der Lasten der Schönheitsreparaturen belässt, ein entsprechendes Entgelt bei der Kalkulation des Mietzinses mit einrechnet. Vielmehr bezieht sich die Entscheidung auf den hier nicht vorliegenden Fall einer Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus, nachdem die Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparatur auf den Mieter unwirksam war. Soweit der Kläger sich dadurch benachteiligt sieht, dass er keine Möglichkeit zur Selbstvornahme der Schönheitsreparaturen hat, so betrifft auch die hierzu ergangene Rechtsprechung nicht die vorliegende Konstellation, in der die gesetzliche Regelung beibehalten wurde, nach der der Vermieter die Lasten der Schönheitsreparaturen trägt, sondern die Vertragskonstruktionen, in denen der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen hat und zudem von dem Mieter verlangt, dass dieser eine Fachfirma mit der Durchführung beauftragen müsse. Der Kläger schuldet aber gerade keine Durchführung von Schönheitsreparaturen. Ein Anspruch kann auch nicht auf § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Variante BGB gestützt werden. Hiernach besteht ein Anspruch auf Herausgabe der Bereicherung, wenn der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt. Denn Voraussetzung für einen Kondiktionsanspruch nach dieser Variante ist eine gesonderte Zweckabrede, wobei der Zweck nicht Gegenstand der vertraglichen Bindung sein darf, insbesondere nicht die Gegenleistung eines Austauschvertrags ( Palandt- Sprau, 68. Auflg., § 812 Rn. 30, 34). Dies jedoch ist vorliegend der Fall. Die Zahlung des Mietzinses inklusive des auf die Schönheitsreparaturen entfallenden Anteils ist die synallagmatische Gegenleistung des Klägers für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Streitwert: 6.168,16 €