52 C 8598/11

Wirksame Abbedingung des Wohnflächenmaßstabs durch Bestimmungsrecht des Vermieters • Eine vertragliche Vereinbarung, nach der der Vermieter die Umlageschlüssel für Betriebskosten mit der ersten Abrechnung nach billigem Ermessen festlegt, wirksam hebt den gesetzlichen Verteilungsmaßstab der Wohnfläche des § 556a BGB ab. • Zur Abbedingung des § 556a BGB ist keine konkrete Vereinbarung konkreter Umlageschlüssel erforderlich; die Ermächtigung einer Partei, nach billigem Ermessen zu bestimmen, reicht aus. • Die vom Vermieter gewählte Umlage von Verbrauchskosten nach Anzahl der Nutzer ist nicht generell unbillig und kann daher Grundlage einer Nachforderung sein. Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin. Im Mietvertrag ist neben der Miete die Zahlung monatlicher Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart; § 6 bestimmt, dass der Vermieter mit der ersten Abrechnung den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festlegt. Für 2009 verwendete die Klägerin verschiedene Umlageschlüssel; der Beklagte erhob keine Einwendungen. Für 2010 erstellte die Klägerin eine Abrechnung mit einer Nachforderung von 526,23 €, in der Wasserkosten sowie Abfall- und Abwassergebühren nach Anzahl der Nutzer verteilt wurden. Die Klägerin verlangt den Ausgleich dieser Nachforderung. Der Beklagte hält die Vereinbarung über Umlageschlüssel für unwirksam und beruft sich auf den gesetzlichen Wohnflächenmaßstab (§ 556a BGB), weshalb er eine Rückforderung von 258,33 € geltend macht. Das Gericht hatte über Klage und Widerklage zu entscheiden. • Die Klage ist begründet, die Widerklage unbegründet; die Klägerin hat Anspruch auf Nachzahlung in Höhe von 526,23 €. • Nach § 556a BGB gilt die Verteilung nach Wohnfläche nur, sofern nichts anderes vereinbart ist. Eine ausdrückliche Vereinbarung, dem Vermieter das Bestimmungsrecht über die Umlageschlüssel zu geben, genügt zur Abbedingung dieses gesetzlichen Maßstabs. • § 6 des Mietvertrags ermächtigt den Vermieter, mit der ersten Abrechnung die Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festzulegen. Es bedarf nicht einer vorherigen konkreten Vereinbarung konkreter Verteilungsmaßstäbe; die Einräumung des Bestimmungsrechts ist wirksam. • Nach den Grundsätzen der §§ 315, 316 BGB ist der Vermieter befugt, einen Verteilungsmaßstab nach billigem Ermessen zu wählen, wenn die Parteien dies vereinbart haben. Eine solche Vereinbarung liegt hier vor. • Die vom Vermieter gewählte Verteilung der Verbrauchskosten nach Anzahl der Nutzer ist nicht unbillig; daher sind die geltend gemachten Nachforderungen rechtlich durchsetzbar. • Die Nebenentscheidungen beruhen auf den einschlägigen ZPO-Vorschriften zur Kosten- und Vollstreckungsregelung. Die Klägerin hat den Anspruch auf Zahlung von 526,23 € gegen den Beklagten durchgesetzt; die Klage war in voller Höhe begründet. Die Widerklage des Beklagten auf Rückzahlung von 258,33 € wurde abgewiesen, weil die Vertragspartner wirksam die gesetzliche Verteilung nach Wohnfläche abbedungen und dem Vermieter das Bestimmungsrecht eingeräumt hatten. Die vom Vermieter gewählte Umlage nach Anzahl der Nutzer ist nicht unbillig und rechtfertigt die Nachforderung. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.