290a C 9724/12

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 13.07.2012 zu TOP 4 werden für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen zu 35 % der Kläger und die Beklagen zu 65 % Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Tatbestan d: Der Kläger ficht mit einem am 10.08.2012 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 13.07.2012 zu TOP 4 und 5 an. Zu Top 4 wurden Beschlüsse zur Verwalterbestellung gefasst, vier Kandidaten wurden abgelehnt und der Beigeladene wurde mit den Stimmen der Beklagten zu 1, 2 und 3 (in der Klageschrift noch als Beklagte zu 4 bezeichnet), insgesamt mit 750,5/1000 Anteilen, bestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll (Bl. 46 ff GA) Bezug genommen. Bereits in der Eigentümerversammlung vom 07.02.2012 war der Beigeladene zum Verwalter bestellt worden. Hiergegen hat der Kläger Anfechtungsklage erhoben und dabei unter anderem die fehlende Einholung von Vergleichsangeboten gerügt, woraufhin es zu der jetzigen Beschlussfassung gekommen ist. Das diesbezügliche Anfechtungsverfahren (290a C 2866/12) wurde insoweit bis zur rechtskräftigen Entscheidung im hiesigen Verfahren ausgesetzt. Der Kläger nimmt zunächst Bezug auf zahlreiche vorangegangen, gerichtsbekannte Verfahren, die zu einer Zerstrittenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen der Beklagten zu 1 einerseits und den übrigen, damaligen Wohnungseigentümern führten. Von den damaligen Wohnungseigentümern sind derzeit noch der Kläger und der Beklagte zu 4 (in der Klageschrift als Beklagter zu 6 bezeichnet) übrig. Die übrigen Einheiten wurden zwischenzeitlich von dem Beklagten zu 2 erworben, nämlich im Jahr 2011 hinsichtlich der Einheit 7 sowie mit Eintragung im Grundbuch am 25.05.2012 und 19.06.2012 hinsichtlich der Einheiten der ursprünglich als 3 und 5 bezeichneten Beklagten. Anlass der Streitigkeiten waren von der Beklagten zu 1 vorgenommene bauliche Veränderungen, insbesondere ein Anbau im Hof, sowie die Vermietung eines Teils ihrer Einheiten als Bordell. Vormaliger Verwalter war der Kläger, der zum Teil im eigenen Namen und zum Teil namens der damaligen Wohnungseigentümer die Beklagte auf Rückbau der baulichen Veränderung sowie auf Untersagung der Nutzung ihrer Einheiten als Bordell in Anspruch nahm. Die Beklagte zu 1 wurde rechtskräftig verpflichtet, die baulichen Veränderungen mit Ausnahme des Anbaus zurückzubauen. Ferner wurde ihr baurechtlich untersagt, ihre Einheiten als Bordell zu nutzen. Der Beigeladene steht in Verbindung mit Herrn B, dem Bruder der Beklagten zu 1, der zugleich regelmäßig für die Beklagte zu 1 auftritt und unter dem 19.05.2004 den Mietvertrag mit dem Bordellbetrieb abschloss. Der Mietvertrag wurde von dem Beigeladenen ausgefüllt. Der Beigeladene war zudem Mitarbeiter der ursprünglichen, von der Beklagten zu 1 betriebenen Hausverwaltung der Anlage. Zu TOP 5 wurde die Feststellung beschlossen, dass der Kläger nicht weiterhin berechtigt ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft außergerichtlich und/oder gerichtlich zu vertreten. Der Kläger beanstandet insoweit eine mangelnde Bestimmtheit. Die Beklagten verweisen darauf, dass der Kläger noch gerichtlich namens der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig ist und verweisen auf das Verfahren 290a C 2866/12 sowie das Verfahren OLG Düsseldorf I-3 WX 180/11 sowie die Erwirkung von Kostenfestsetzungsbeschlüssen. Der Kläger ist der Ansicht es lägen wichtige Gründe gegen die Bestellung des Beigeladenen zum Verwalter vor und zwar insbesondere aufgrund seiner Verflechtung zu Herrn B, seiner Beteiligung an der Vermietung der Einheiten als Bordell, seiner Zeugenrolle in vorangegangenen Verfahren sowie seiner Beteiligung an der Hausverwaltung B. Der Beschluss zu TOP 5 sei nicht ausreichend bestimmt. Hinsichtlich des Rubrum sei bezüglich der zunächst als Beklagten zu 3 und 4 bezeichneten Beklagten eine Rubrumsberichtigung vorzunehmen, da die übrigen Wohnungseigentümer ersichtlich verklagt worden seien. Der Kläger beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 13.07.2012 zu TOP 4 und 5 für ungültig zu erklären. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen vor, die Klage sei teilweise gegen ehemalige Eigentümer erhoben und insofern unzulässig. Eine Blockbildung läge nicht vor, da auch die Beklagen zu 4 für die Beschlüsse gestimmt hätten. Der Beigeladene sei als Verwalter geeignet. Als Mitarbeiter der B Hausverwaltung habe er die Arbeiten gut und ordnungsgemäß ausgeführt. Der Versicherungsvertrag sei nicht von der B Hausverwaltung abgeschlossen worden. Der Beigeladene sei auch nicht die rechte Hand von Herrn B. Der Beschluss zu TOP 5 sei nötig, da der Kläger trotz Abberufung als Verwalter Ansprüche der Eigentümergemeinschaft verfolge. Entscheidungsgründe. Die Klage hat im Tenor bezeichneten Umfang Erfolg und ist im Übrigen unbegründet. Vorab ist klarzustellen, dass hinsichtlich des Rubrums eine Rubrumsberichtigung auf Beklagtenseite vorzunehmen war. Der Kläger hat bereits in der Klageschrift klargestellt, dass er die Klage gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern erhebt. Mit Schriftsatz vom 10.09.2012 hat er sodann die übrigen Eigentümer aufgezählt und um Rubrumsberichtigung gebeten, dort auf Seite 27 dieses Schriftsatzes. Angesichts dessen war eine Rubrumsberichtigung vorzunehmen, da die namentliche Bezeichnung der richtigerweise zu verklagenden Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nachgeholt und somit auch eine Rubrumsberichtigung bis dahin vorgenommen werden kann. Der zu TOP 4 gefassten Beschlüsse zur Bestellung des Beigeladenen als Verwalters sind zu beanstanden. Beschlüsse zur Verwalterbestellung widersprechen Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalles ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des Verwalters vorliegt. Dabei ist ein wichtiger Grund ähnlich wie bei der Abberufung zu beurteilen. Da sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer bei der Abberufung gegen und bei der Bestellung für den Verwalter entscheidet, sind bei der Anfechtung eines Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu stellen als bei der Abberufung. Ein wichtiger Grund liegt dabei insbesondere vor, wenn bei Abwägung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umständen nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Solche Gründe sind dargetan und ersichtlich. Aufgrund der Tätigkeit des Beigeladenen als maßgeblicher Mitarbeiter der B Hausverwaltung und seiner Verbindung zu Herrn B, der stets für die Beklagte zu 1 auftritt, bestehen Zweifel an der Geeignetheit und Neutralität des Beigeladenen als Verwalter. Zu Recht weist der Kläger darauf hin, dass der Beigeladene es als maßgeblicher Mitarbeiter der Hauserwaltung B unterlassen hat, für den Abschluss einer ordnungsgemäßen Gebäudeversicherung zu sorgen und dies bereits gegen seine Eignung als Verwalter spricht. Denn diese wurde unstreitig von der B1 außerordentlich gekündigt, da die gewerbliche Nutzung als „Handel“ angegeben war statt als „Bordell“. Insofern oblag es auch dem Beigeladenen als damaligen maßgeblichen Mitarbeiter der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags mit dem Bordellbetrieb tätigen Hausverwaltung für eine ausreichenden Versicherungsschutz zu sorgen, da er selbst als Mitarbeiter der Verwaltung diesen Mietvertrag ausfüllte und somit Kenntnis von der Nutzung hatte. Somit Bestand jedenfalls für ihn als Mitarbeiter einer gewerblich auftretenden Hausverwaltung Anlass, aufgrund des abgeschlossenen Mitvertrages und der darin enthaltenen Nutzung den bestehenden Versicherungsschutz zu überprüfen und anzupassen. Die Beklagten können sich insofern nicht darauf berufen, dass die Kündigung erst zu einem Zeitpunkt erfolgte, als der Kläger bereits Verwalter der Anlage war. Maßgeblich für die Frage einer Eignung des Beigeladenen ist, ob zum Zeitpunkt seiner Tätigkeit ein ausreichender Versicherungsschutz bestand bzw. ob insofern von ihm das Nötige veranlasst wurde. Dazu ist nichts vorgetragen und ersichtlich. Insofern kommt es auch nicht darauf an, dass es tatsächlich nicht zu einem Versicherungsfall gekommen ist. Da jedenfalls aufgrund der falschen Angaben im Versicherungsvertrag für die Gemeinschaft die Gefahr bestand, den Versicherungsschutz zu verlieren, woraufhin der Versicherungsmakler im Schreiben vom 14.03.2007 bereits hingewiesen hatte. Insofern können die Beklagten sich auch nicht auf Entlastungsbeschlüsse für die Vorverwaltung berufen. Diese beinhalten nur ein negatives Schuldanerkenntnis dahingehend, dass den Eigentümern gegenüber der Verwaltung keine Ansprüche bezüglich Vorgänge aus den Abrechnungen zustehen und betreffen zum anderen nur solche Ansprüche, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung erkennbar waren. Vorliegend geht es jedoch nicht um Ansprüche gegenüber der Vorverwaltung sondern um die Frage, ob der Beigeladene sich als geeignet erwiesen hat. Offenbleiben kann auch, ob der Versicherungsvertrag bereits abgeschlossen war als die B Hausverwaltung die Verwaltung übernahm bzw. ob zu diesem Zeitpunkt die Einheiten der Beklagten zu 1 bereits als Bordell benutzt wurden. Jedenfalls hätte es dem Beigeladenen als maßgebliche Mitarbeiter der Verwaltung oblegen, bei Übernahme der Verwaltertätigkeit den bestehenden Versicherungsschutz zu überprüfen, insbesondere vor dem Hintergrund, das der Betrieb eines Bordells ein größeres Risiko mit sich bringt als der Betrieb eines sonstigen Gewerbes. Zudem bestehen aufgrund der unstreitigen früheren Tätigkeit des Beigeladenen für die unter den Namen der Beklagten zu 1 auftretenden Hausverwaltung und aufgrund des Umstandes, dass stets Herr B für die Beklagte zu 1 handelt, der Beigeladen zudem ebenfalls regelmäßig in Begleitung Von Herrn B auftritt, Bedenken an der Neutralität des Beigeladenen als Verwalter. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist derzeit jedenfalls erkennbar noch zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1, in der Person von Herrn B, zerstritten, so dass jedenfalls für den Kläger nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem Beigeladenen als Verwalter unzumutbar ist. Denn aus der Sicht des Klägers bestehen jedenfalls berechtigte Bedenken an der Neutralität des Beigeladenen als Verwalter. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass er in den vorangegangenen Verfahren stets von der Beklagten zu 1 für den zwischen den Parteien streitigen Vortrag als Zeuge benannt wurde. Ob er sich insofern freiwillig als Zeuge zur Verfügung gestellt hat, kann offenbleiben. Denn für die Frage der Zumutbarkeit kommt es nicht darauf an, ob die Umstände, die gegen seine Eignung sprechen, von ihm verschuldet worden sind oder nicht. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass sich drei weitere gewerblich Hausverwaltung zur Wahl gestellt haben, eine davon ausweislich des Protokolls auch mit günstigeren Konditionen, so dass auch aus diesem Grund die Bestellung eines Verwalters, der innerhalb einer zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft erkennbar auf Seiten einer der zerstrittenen Parteien steht, Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Denn insofern ist es angezeigt, einen neutralen Verwalter zu bestellen, um die Zerstrittenheit nicht zu vertiefen. Angesicht dessen waren auch die weiterhin zu TOP 4 gefassten Beschlüsse betreffend die Ablehnung der weiteren Kandidaten aufzuheben. Der Beschluss zu TOP 5 ist nicht zu beanstanden. Er ist ausreichend bestimmt, da er dem Kläger erkennbar die als Verwalter erteilte Berechtigung, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verfolgen entzieht. Die einem Verwalter erteilte Ermächtigung zur gerichtlichen Verfolgung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt für zum Zeitpunkt der Beendigung der Verwalterbestellung bereits rechtshängige Ansprüche fort und endet in diesem Fall durch einen Widerruf der Berechtigung. In diesem Sinne ist der Beschluss auszulegen. Der Beschluss umfasst dagegen erkennbar nicht die dem Kläger von einzelnen Wohnungseigentümern erteilte Ermächtigung zur Geltendmachung von individuellen, den Wohnungseigentümern zustehenden Forderungen. Offenbleiben kann, ob die Beklagten mit den von ihnen angeführten Verfahren allein Verfahren bezeichnen, in denen der Kläger als Verwaltern Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend macht oder nicht. Dies hat jedenfalls keinen Einfluss auf die Bestimmtheit des Beschlusses. Eines gerichtlichen Hinweises sowie einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bedurfte es nicht, da die Klage aufgrund des in der Klagebegründung vom 10.09.2012 erfolgten Vortrages zum unzureichenden Versicherungsschutz sowie zur persönlichen Verflechtung des Beigeladenen zu Herrn B als ständig auftretender Vertreter der Beklagten zu 1 begründet ist. Die Ausführungen der Parteien in den nach mündlicher Verhandlung eingegangen Schriftsätze enthalten keinen neuer rechtserheblichen Vortrag und rechtfertigen eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ebenfalls nicht. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs.1, 708 Nr.11, 711 ZPO. Der Streitwert wird zu TOP 4 auf 2.856,00 € (5-faches Interesse des Klägers, berechnet nach dem auf ihn entfallenden Verwalterhonorar für 5 Jahre) und zu TOP 5 auf 1.500,00 €, insgesamt auf 4.356,00 € festgesetzt.