34 C 14723/14

Wirksame ordentliche Kündigung wegen erheblicher Mietrückstände; Räumung und Kostenerstattung • Ordentliche fristgerechte Kündigung wegen erheblicher Mietrückstände ist wirksam, wenn der Mieter die Pflichtverletzung nicht substantiiert und glaubhaft entlastet. • Die Aktivlegitimation der Klägerin ist durch Vorlage des Schenkungsvertrags und des Grundbuchauszugs ausreichend nachgewiesen, wenn der Mieter den Eigentumsübergang nicht substantiiert bestreitet. • Aufrechnung wegen Mietminderung setzt eine rechtzeitig und substantiiert erklärte Mängelanzeige voraus; fehlende Beanstandung und fortgesetzte Zahlung sprechen gegen eine zulässige Aufrechnung. • Vorgerichtliche Anwaltskosten sind bei verzugsbedingtem Verhalten des Mieters nach §§ 280, 286 BGB erstattungsfähig, Zinsen nach §§ 288, 291 BGB. Die Klägerin begehrt Räumung zweier vermieteter Wohnungen sowie Zahlung außergerichtlicher Anwaltskosten gegen den Beklagten. Der Beklagte bewohnte seit 1995 die Dachgeschosswohnung; in die Parterrewohnung war er später eingetreten. Ab Mai 2014 geriet der Beklagte mit Mietzahlungen in Rückstand; trotz Teilzahlungen im Juni und Juli 2014 blieben erhebliche Rückstände bestehen. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Oktober 2014 ordentlich zum 31. Juli 2015. Nach Klageerhebung zahlte der Beklagte die bis dahin unstreitigen Rückstände teilweise, sodass die Klägerin Zahlungsteile nicht mehr verfolgte. Der Beklagte rügte mangelnde Aktivlegitimation der Klägerin und machte Aufrechnung wegen angeblicher Mängel von 2011 sowie unverschuldete Liquiditätsprobleme geltend. • Klage begründet: Die ordentliche Kündigung vom 21.10.2014 beendet die Mietverhältnisse zum 31.07.2015; als Kündigungsgrund liegt ein wichtiger Grund nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB in den erheblichen Mietrückständen vor. • Vollmacht und Aktivlegitimation: Die erteilte Prozessvollmacht der Klägerin ist ausreichend bestimmt; Eigentumsübergang wurde durch Schenkungsvertrag und Grundbuchauszug nachgewiesen und vom Beklagten nicht substantiiert bestritten. • Keine Heilung analoge Anwendung: Eine Heilung der fristlosen Kündigung innerhalb der Schonfrist nach § 569 Abs.3 Nr.2 BGB heilte zwar, eine analoge Heilung der ordentlichen Kündigung kommt nicht in Betracht. • Schuldnerverhalten und Vertretenmüssen: Der Beklagte hat sein Entlastungsvorbringen zu den angeblichen unverschuldeten Liquiditätsproblemen nicht substantiiert, sodass ein Verschulden an den Pflichtverletzungen verbleibt (§ 280 Abs.1 Satz2 BGB). • Aufrechnung wegen Mietminderung ausgeschlossen: Es fehlt an einer hinreichenden Mängelanzeige gemäß § 536c BGB und an substantiiertem Vortrag; außerdem steht § 814 BGB entgegen, weil der Beklagte die Miete unbeanstandet weitergezahlt hat. • Erledigung der Hauptsache insoweit: Nach Klagezustellung wurden die unstreitigen Rückstände gezahlt, sodass der Rechtsstreit insoweit erledigt ist. • Anwaltskosten und Zinsen: Die Klägerin hat Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nach §§ 280,286 BGB; die Berechnung mit 1,3 Geschäftsgebühr zuzüglich Auslagenpauschale und MwSt. ist zutreffend; Zinsen nach §§ 288,291 BGB stehen zu. • Räumungsfrist und Vollstreckung: Das Gericht gewährte gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.11.2015 und bestimmte Regelungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit und Sicherheitsleistungen gemäß §§ 708,711 ZPO. Die Klage war überwiegend erfolgreich. Der Beklagte wurde zur Räumung beider Wohnungen zum Ablauf des 31.07.2015 verurteilt und zur Herausgabe der genannten Schlüssel; für eine Räumungsfrist wurde bis zum 30.11.2015 gewährt. Der Beklagte hat außerdem die vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € zuzüglich gesetzlicher Zinsen zu tragen. Der Rechtsstreit ist insoweit in der Hauptsache erledigt, dass der Beklagte die unstreitigen Rückstände nach Klagezustellung bezahlt hat. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei Regelungen zur Abwendung der Vollstreckung durch Sicherheitsleistungen getroffen wurden.