6 C 414/08

Kündigungsfolgeschaden wegen baulich bedingter Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden • Feuchtigkeits- und Schimmelbefall aufgrund baulicher Mängel begründen einen nicht vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. • Trägt der Vermieter nicht nach, dass die Schäden auf das Nutzerverhalten des Mieters zurückzuführen sind, ist er für die Mängel verantwortlich. • Toxischer Schimmelbefall in einem Hauptnutzungsraum rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 1 BGB. • Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens richtet sich nach §§ 535, 569 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB und verjährt nach §§ 195, 199 BGB in drei Jahren. Die Klägerin mietete seit 01.12.2004 eine Wohnung; der ursprüngliche Vermieter verstarb Anfang 2008, die Beklagten sind Rechtsnachfolger. Die Klägerin stellte seit November 2006/2007 großflächige Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in Bad, Küche, WC sowie in Schlaf- und Wohnzimmer fest und setzte den Vermieter mehrfach schriftlich zur Mängelbeseitigung Fristen. Nachdem keine Abhilfe erfolgte, kündigte sie das Mietverhältnis fristlos zum 20.11.2007 und räumte die Wohnung im Dezember 2007. Sie verlangt Schadensersatz wegen der Kündigungsfolgen in Höhe von 3.120,10 €; die Beklagten bestreiten umfangreich und berufen sich auf Nutzungsfehler der Mieterin und Verjährung. Das Gericht ließ ein Gutachten erstellen und hörte den Sachverständigen; dieser stellte sowohl bauliche als auch nutzerseitige Beiträge zur Schimmelbildung fest, betonte aber unzureichende Oberflächentemperaturen infolge bauphysikalischer Mängel und das Vorliegen toxischer Schimmelpilze im Bad. • Grundlage des Anspruchs sind §§ 535, 569 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB: Kündigungsfolgeschaden entsteht, wenn der Vermieter seine Erhaltungspflicht verletzt und der Mieter deshalb kündigt. • Sachverständiger stellte Feuchtigkeits- und Schimmelbefall in mehreren Räumen fest; insbesondere im Bad wurden Aspergillus versicolor-Sporen (toxisch) nachgewiesen, wodurch eine Gesundheitsgefährdung im Sinne des § 569 Abs. 1 BGB vorliegt. • Die Beklagten konnten nicht beweisen, dass die Schäden allein auf das Heiz- und Lüftungsverhalten der Klägerin zurückzuführen sind; damit verbleiben bauliche Ursachen in ihrem Verantwortungsbereich. • Bauliche Mängel (hoch wärmeleitfähige Betonstützen über Fenstern, erhöhte Wärmetransmission) führten zu zu niedrigen Oberflächentemperaturen, die Schimmelbildung begünstigten; selbst bei verbessertem Nutzerverhalten wären die Schäden nach Sachverständigenaussage nicht vermeidbar gewesen. • Die Klägerin hat dem Vermieter erfolglos Fristen zur Mängelbeseitigung gesetzt, sodass die außerordentliche Kündigung gerechtfertigt war. • Der Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens ist nicht verjährt; Kenntnis der Schäden bestand frühestens im November 2006, daher greift die regelmäßige Dreijahresfrist nach §§ 195, 199 BGB. Die Klage ist im Grunde begründet: Die Beklagten haften als Rechtsnachfolger des Vermieters für den aufgrund baugebundener Feuchtigkeits- und Schimmelschäden gerechtfertigten Kündigungsfolgeschaden nach §§ 535, 569 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB. Die außerordentliche Kündigung der Klägerin war wegen einer Gesundheitsgefährdung durch toxischen Schimmel im Badezimmer und erheblichen Feuchtigkeitsschäden in weiteren Räumen gerechtfertigt. Die Beklagten konnten nicht darlegen, dass allein mieterseitiges Heiz- oder Lüftungsverhalten die Schäden verursacht hat, sodass ihnen das Vertretenmüssen der Mängel obliegt. Der geltend gemachte Anspruch ist nicht verjährt; die Forderung ist daher in der Sache anzuerkennen, über die konkrete Höhe sind weitere Ermittlungen erforderlich.