23 C 232/09

Mieterhöhung nach qualifiziertem Mietspiegel bei streitiger Einordnung in Baualtersklasse und Wohnlage • Vermieter kann nach § 558 BGB Zustimmung zur Anhebung der Nettokaltmiete verlangen, wenn die verlangte Miete innerhalb der durch den qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne liegt. • Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels ist ein Sachverständigengutachten nur erforderlich, wenn zwischen den Parteien Einordnungskriterien (z. B. Baualtersklasse, Wohnlage) streitig sind. • Sozialstrukturelle Probleme und demographische Merkmale des Wohnumfelds sind keine relevanten Kriterien im Sinne der Mietspiegel-Einordnung. • Feinstaub- und Lärmbelastungen sind anhand amtlicher Messdaten und Karten zu beurteilen; Überschreitung von Grenzwerten ist darzulegen, nicht pauschal zu behaupten. Die Klägerin ist Vermieterin einer 86,85 qm großen Wohnung (Baujahr 1912) und verlangte mit Schreiben vom 25.05.2009 Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 331,80 € um 10,39 € auf 342,19 € ab 01.08.2009. Die Klägerin stützte das Erhöhungsverlangen auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Duisburg (01.11.2007) und machte Angaben zur Einordnung des Objekts (Baualtersklasse V nach Modernisierung 1993, normale Wohnlage). Die Beklagten bestritten die Einordnung und führten an, das Haus sei der Baualtersgruppe I (vor 1948) und befinde sich in einfacher Wohnlage; sie verwiesen auf angebliche Feinstaub-, Lärm- und soziale Probleme der Umgebung. Das Gericht ließ ein Sachverständigengutachten einholen; der Sachverständige begutachtete die Wohnung und wertete amtliche Karten und Messdaten aus. Die Parteien beantragten unterschiedliche Entscheidungen; das Gericht prüfte formelle und materielle Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 558 BGB. • Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB; das Begehren ist formell wirksam und vom richtigen Zeitpunkt her begründet. • Da zwischen den Parteien die Einordnung in Baualtersklasse und Wohnlage strittig war, war die Einholung eines Sachverständigengutachtens gerechtfertigt, obwohl ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. • Der Sachverständige stellte (und das Gericht folgte) fest, dass das Gebäude trotz Modernisierung 1993 nicht überwiegend dem Modernisierungsstand der Jahrgangsgruppe 1985–1994 entspricht, sondern insgesamt der Baualtersklasse III zuzuordnen ist. • Auf Grundlage amtlicher Lärm- und Feinstaubkarten sowie Messdaten ergab sich keine derart erhebliche Belastung, dass eine einfache Wohnlage anzunehmen wäre; die Wohnung liegt in einer normalen Wohnlage. • Sozialstrukturelle Einwände der Beklagten sind nach ständiger Rechtsprechung für die Einordnung im Mietspiegel unbeachtlich. • Bei Einordnung in Baualtersklasse III, normaler Wohnlage und Wohnfläche bis 90 qm ergibt der Mietspiegel eine Spanne von 4,11 € bis 5,09 €/qm; die begehrte Miete entspricht 3,94 €/qm und liegt damit unterhalb der zulässigen Spanne und unter der 20%-Grenze des § 558 Abs. 3 BGB. • Die materiellen Voraussetzungen der Mieterhöhung sind somit erfüllt; auch weitere Beweisanträge der Beklagten änderten nichts am Ergebnis. Die Beklagten sind als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Mieterhöhung von 331,80 € auf 342,19 € ab 01.08.2009 zuzustimmen. Das Gericht stellte fest, dass die Wohnung der Baualtersgruppe III und einer normalen Wohnlage zuzuordnen ist, sodass die geforderte Miete unterhalb der durch den qualifizierten Mietspiegel bestimmten Spanne liegt und die Voraussetzungen des § 558 BGB erfüllt sind. Sozialstrukturelle Einwände und pauschale Hinweise auf Feinstaub- oder Lärmbelastungen konnten die Einordnung nicht erschüttern; amtliche Messdaten und das Sachverständigengutachten sprangen zugunsten der Klägerin ein. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagten; die Berufung wurde zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen.