3a C 23/22

Leitsatz: 1. Vermieter von Eigentumswohnungen müssen so genannte Contracting-Kosten für eine geleaste Heizungsanlage zahlen, denn nach der Neuregelung des § 556c BGB sind die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten im Mietverhältnis geregelt und für Vermieter der Eigentumswohnungen gelten keine Besonderheiten. Zwar können Wohnungseigentümer beschließen, dass § 556c BGB nicht beachtet wird und sie sind auch nicht an die WärmeLV gebunden. Solche Beschlüsse können im Mietverhältnis jedoch aufgrund Abweichung des nicht disponiblen § 556c gegen § 21 Abs. 4 WEG verstoßen. (Rn.17) 2. Die zugrunde liegenden Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne mit den „Contracting-Kosten“ sind auch nicht nichtig, da darüber als Teil der gemeinschaftsbezogenen Betriebskosten mehrheitlich wirksam beschlossen werden kann.(Rn.19) 3. Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss inhaltlich klar und bestimmt sein, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger an Beschlüsse gebunden ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sich der Text eines Eigentümerbeschlusses zur Konkretisierung der getroffenen Regelung nicht auf Dokumente außerhalb des Protokolls beziehen dürfte. (Rn.19) 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin € 5.896,72 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.10.2020 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung der bestandskräftig beschlossenen Abrechnungsspitzen bzw. Nachschüsse gem. §§ 16, 28 WEG, § 48 WEG. Soweit die Beklagten sich gegen die Heranziehung zur Zahlung von Contracting-Kosten wenden, so ist nach der Neuregelung des § 556c BGB die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten im Mietverhältnis geregelt, für Vermieter der Eigentumswohnungen gelten daher keine Besonderheiten. Zwar können die Wohnungseigentümer in der Umstellung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser ohne Beachtung von § 556c BGB beschließen, ebenso sind die Wohnungseigentümer nicht an die WärmeLV gebunden. Solche Beschlüsse können im Mietverhältnis jedoch aufgrund Abweichung des nicht disposiblen § 556c gegen § 21 Abs. 4 WEG verstoßen. Nach dem Inhalt der Darlegungen der Beklagten nutzen diese ihr Teil- und Sondereigentum indes selbst, unabhängig davon können diese Kosten auch nach Umstellung von der Eigenversorgung auf die gewerbliche Wärmelieferung dahingehend, dass der Contracter eine Neuanlage errichtet oder die Wärme über ein Netz liefert (sog. Anlagencontracting). Der Bezug von Energie ist danach nach der WärmeLV, ENEG/ENEV und EEWärmeG für Eigentümer von Gebäuden verpflichtend, dies gilt vorliegend auch dann, wenn die Zentralenergie mittels eines geleasten BHWK erzeugt und unmittelbar den Teil- und Sondereigentümer zukommt. Daher verbleibt es bei einer verbrauchsunabhängigen Umlage der mit Errichtung, Betrieb und Wartung der Kundenanlage verbundenen Kosten (OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.03.2018, Az 11 W 40/16). Soweit die Beklagten die (Teil-) Nichtigkeit gegen die gefassten streitgegenständlichen Beschlüsse zumindest hinsichtlich der Contracting-Kosten einwenden (vergleiche hierzu Walter Boeckh FormularBibliothek Zivilprozess – Miete, Wohnungseigentum, Nachbarschaft, Bruns/Zwißler/Wisselmann/Boeckh/Ruge/Tyarks/Poller 4. Auflage 2022 § 2 Rn. 212-217). Nach B 1. a. b. der Teilungserklärung sind verbrauchsbezogene durch Messeinrichtungen erfassbare Kosten durch den jeweiligen Sondereigentümer und sonstige Betriebskosten, die beispielhaft aufgezählt - zb. Betriebs- und Wartungskosten - sind, nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Der Nichtigkeitseinwand hinsichtlich der Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne bleibt indes erfolglos, da die Eigentümergemeinschaft über die in den einzelnen Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen einhalten „Contracting-Kosten“ des geleasten BHKW wirksam als Teil der gemeinschaftsbezogenen Betriebskosten (vergleiche auch BertrKV) mehrheitlich wirksam beschließen konnten, da nicht der Verteilerschlüssel geändert worden, sondern vielmehr gemeinschaftsbezogene notwendige Ausgaben als Ausgabe Gegenstand ist. Voraussetzung dafür, dass man die Stromkosten der Mieterversorgung auf die Mieter umlegen kann, ist die Einordnung dieser Kosten als Betriebskosten (hierzu Hack Energie-Contracting E. Energiedienstleistungen in der Wohnungswirtschaft, 3. Auflage 2015 Rn. 582, 583). Denn nur deren Umlage kann nach § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV u.a. die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehenden Kosten. Nicht dazu gehören Investitionskosten für die Herrichtung des Gebäudes, Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Der Begriff der Betriebskosten wird präzisiert durch den Betriebskostenkatalog in § 2 BetrKV. In den dortigen Ziffern 1 bis 16 sind Stromkosten, die in der Wohnung des Mieters für seine individuellen Zwecke verursacht werden, nicht aufgelistet. § 2 Ziffer 2 erklärt aber die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasseraufbereitungsanlage für umlagefähig. Solche Anlagen verursachen Stromkosten, die damit umlagefähig sind. In § 2 Ziffer 3 werden u.a. die Kosten des Betriebs einer Bewässerungspumpe für umlagefähig erklärt. Das ist vor allem der Strom zu deren Betrieb. § 2 Nr. 4 a) und 4 b) BetrKV erklären ausdrücklich die Kosten des Betriebsstromes der Heizungsanlage für umlagefähig. § 2 Nr. 7 BetrKV erklärt die Kosten des Betriebsstromes eines Aufzuges als umlagefähig. Ebenso sind in den gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähigen Kosten des Betriebs von Müllschluckern etc. Stromkosten enthalten. Nach § 2 Nr. 17 BetrKV sind auch sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn es sich denn um Betriebskosten handelt und diese sonstigen Betriebskosten in einer vertraglichen Vereinbarung ausdrücklich benannt sind. Hat sich der Vermieter entschieden, nicht nur den Betriebsstrom für diverse Einrichtungen, wie sie in den Ziffern 2 bis 16 des Betriebskostenkataloges genannt werden, den Mietern bereitzustellen, sondern auch den Strom für die Nutzung der Wohnung, so sind die Stromkosten, die durch den Verbrauch des Mieters entstehen, auch als dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstandene Kosten anzusehen, deren Umlage möglich ist. Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 IV WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Eigentümerbeschlüsse müssen daher „aus sich heraus“ auszulegen sein und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (Senat, BGHZ 139, 288 [292, 295] = NZM 1998, 955). Entgegen der Auffassung der Beklagten bedeutet dies aber nicht, dass sich der Text eines Eigentümerbeschlusses zur Konkretisierung der getroffenen Regelung nicht auf Dokumente außerhalb des Protokolls beziehen dürfte. Es ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 62, § 24 Rn. 85; Steinmeyer in Timme, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 263; Hügel/Elzer, WEG, § 23 Rn. 86, § 24 Rn. 103; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 24 Rn. 103; Schultzky in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 23 Rn. 166, § 24 Rn. 176; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 56 a; BayObLG, WE 1995, 245 [246]; LG München I, NZM 2011, 631 = NJW 2011, 1974 = juris Rn. 32; LG Dortmund, ZWE 2015, 40 [41] = BeckRS 2014, 19342), wie dies bspw. bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung und häufig auch bei Sanierungsbeschlüssen nach Kostenvoranschlag oder auf der Grundlage eines Gutachtens geschieht. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet werden kann. Dies gilt auch für Beschlüsse über die Änderung des Verteilungsschlüssels gem. § 16 III WEG, da für die Zulässigkeit von Bezugnahmen nicht nach dem Beschlussgegenstand differenziert werden kann. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist (vgl. BayObLG, ZMR 2005, 639 [640] = BeckRS 2005, 00728; LG München I, NZM 2011, 631 = NJW 2011, 1974 = jurisRn. 32; KG, ZMR 2009, 790 [793] = BeckRS 2009, 27181; Merle in Bärmann, § 23 Rn. 56 a; Hügel/Elzer, § 23 Rn. 85). Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat. Die Publizität der auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirkenden Beschlüsse wird dadurch gewährleistet, dass – jedenfalls bei Beschlüssen, die (wie hier) die Gemeinschaftsordnung auf Grund einer gesetzlichen oder vereinbarten Öffnungsklausel konkretisieren – das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist, wenngleich dies keine konstitutive Wirkung für das Zustandekommen des Beschlusses hat (vgl. Merle in Bärmann, § 24 Rn. 144, 165; Schultzky in Jennißen, § 24 Rn. 176; vgl. auch Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, § 24 Rn. 85; Schultzky in Jennißen, § 23 Rn. 166). Nach dem Vorgenannten sind daher die streitgegenständlichen Jahresabrechnungen hinsichtlich der Contracting-Kosten als Betriebskosten nicht zu beanstanden, §§ 16, 28 WEG, unter Berücksichtigung der Bindung der jeweiligen Teil- und Sondereigentümer an die unangefochtenen, mithin bestandskräftigen Beschlüsse über die streitgegenständlichen Jahresabrechnungen. Die Zinspflicht erfolgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs.1 BGB in Verbindung mit den in den streitgegenständlichen Beschlüssen bestimmten Fälligkeitszeitpunkten, somit auch im Zeitpunkt der Mahnung vom 02.10.2020. Die Beklagten können mit ihrer Einwendung, sie seien Verbraucher, hinsichtlich der streitgegenständlich geforderten Zinsen nicht gehört werden. Das Jahreswohngeld wird üblicherweise in gleiche monatliche Raten aufgeteilt, sodass der Wirtschaftsplan den Betrag ausweist, den jeder Wohnungseigentümer als monatliches Wohngeld zu zahlen hat. Der Zeitpunkt der Fälligkeit des (monatlichen) Wohngeldes ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung oder aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan. Weist der Wirtschaftsplan monatlich zu leistende Vorauszahlungen aus und enthalten weder die Gemeinschaftsordnung noch der Beschluss über den Wirtschaftsplan eine Fälligkeitsregelung, tritt Fälligkeit mit Ablauf des jeweiligen Kalendermonats ein. Weist der Wirtschaftsplan lediglich das Jahreswohngeld aus und ist keine Fälligkeitsregelung vorhanden, greift § 28 Abs. 2 WEG, wonach die Vorschüsse nach Abruf durch den Verwalter zu zahlen sind. Der Verwalter hat nach billigem Ermessen zu entscheiden, wie er die Zahlungsfälligkeit ausgestaltet. In der Regel wird es den Grundsätzen ordnungsmäßigen Verwaltungshandelns entsprechen, monatlich gleiche Vorschüsse von den Wohnungseigentümern abzufordern. Seit dem 1. 7. 2007 bietet § 21 Abs. 7 WEG den Wohnungseigentümern weitreichende Gestaltungsmöglichkeiten für die Regelung der Wohngeldfälligkeit. Die Beschlusskompetenz erfasst alle Entscheidungen der Wohnungseigentümer zur Art und Weise von Zahlungen sowie zur Fälligkeit von Forderungen und der Verzugsfolgen auch über den Einzelfall hinaus, wie zB die Teilnahme am Lastschriftverfahren einschließlich Erhebung von Bearbeitungsgebühren im Weigerungsfall, zur Höhe von Verzugszinsen, zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen einschließlich Vorfälligkeits- und Verfallklauseln. Die Wohnungseigentümer können die Fälligkeit durch Mehrheitsbeschluss auch abweichend von der Gemeinschaftsordnung regeln. Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren sind mangels Anspruchsgrundlage nicht erstattungsfähig (Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) Endurteil vom 09.11.2016 - 3a C 234/16). Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 ZPO. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.896,72 € festgesetzt. Die Klägerin als Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt nach vorausgegangenem Mahnverfahren unter Zustellung des Mahnbescheides am 06.11.2021 und Abgabe des Verfahrens nach Widerspruch die Beklagten als Teil- und Sondereigentümer gesamtschuldnerisch auf Zahlungen der Abrechnungsspitze bzw. Nachschusspflicht nebst Zinsen sowie außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Anspruch. Mit Beschlüssen vom 26.11.2018 wurde bestandskräftig über die Jahresabrechnung 2016 und 2017 ein mehrheitlicher Beschluss gefasst, auf der Versammlung der Wohnungseigentümer am 04.12.2019 wurde die Jahresabrechnung 2018 mehrheitlich bestandskräftig beschlossen. Über die Jahresabrechnung 2019 wurde auf der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 14.09.2020 mehrheitlich bestandskräftig beschlossen. Aufgrund der bestandskräftigen Jahresabrechnungen ergibt sich für das Wirtschaftsjahr 2016 eine Nachzahlung der Beklagten in Höhe von € 169,92, für das Jahr 2017 eine Nachzahlung in Höhe von € 1.019,35, für das Wirtschaftsjahr 2018 eine Nachzahlung in Höhe von € 1.048,06 und für das Wirtschaftsjahr 2019 eine solche von € 2.319,00, insgesamt € 5.896,72. Die Klägerin behauptet, die Beklagten seien aufgrund der bestandskräftig mehrheitlich gefassten Beschlüsse über die jeweiligen Jahresabrechnungen, die streitgegenständlich sind, zur Zahlung verpflichtet. Die Klägerin beantragt: Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin € 5.896,72 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.10.2020 zu zahlen, Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin € 627,13 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 19.08.2021 zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen und tragen hierzu vor, dass die jeweiligen Beschlüsse über die Jahresabrechnungen 2016 - 2019 sämtlich nichtig seien. Es seien jeweils Contracting-Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft N* für eine geleaste Heizungsanlage (BHKW) abgerechnet, die in keinster Weise eine rechtliche Grundlage in der Teilungserklärung oder sonstigen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft hätten. Der Bauträger habe in seinem Verkaufsprospekt geworben, dass die Eigentümergemeinschaft Nachtweideweg ein eigenes Blockheizkraftwerk nach Errichtung verfügbar habe. Hinsichtlich der Betriebskosten werde in der Teilungserklärung vom 11.03.2013 Urkundenrolle Nr. C* bestimmt, dass die Betriebskosten, die für jedes Sondereigentum durch Messvorrichtung oder in anderer Weise einwandfrei getrennt festgelegt werden, von jedem Sondereigentümer für sein Sondereigentum (z.B. Heizung, Warm- und Kaltwasserversorgung, Abwasser) (...) zu tragen seien. Der Versammlung der Wohnungseigentümer fehle daher die Kompetenz, wirksam über Contracting-Gebühren zu entscheiden. Ansonsten könne die WEG Zinsen nicht begehren, die Beklagten seien Verbraucher im Sinne des Gesetzes. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.