9 C 258/10 – Bürgerliches Recht

I. Der Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 19.04.2010, TOP 3, „Zum Tagesordnungspunkt Blumenkübelsanierung Haus I Str. 24 (WEG N, I u. a.) wurde der Antrag gestellt, dass drei Angebote über die Durchführung der Blumenkübelsanierungsarbeiten für das Haus I Str. 24 durch den Verwalter aufgefordert werden. Nach Vorlage der Angebote legt der Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat die auszufüllende Firma fest. Die Kosten werden der Rücklage des Hauses I Str. 24 entnommen“, wird für ungültig erklärt. II. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. III. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 20 % zu tragen, die Beklagte 80 %. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger indes nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 €. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung abzuwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Streitwert: 5.000,00 €, nämlich 4.000,00 € für den Antrag zu 1 und 1.000,00 € für den Antrag zu 2. T a t b e s t a n d : Die Kläger sind Eigentümer der Eigentumswohnung im Hause I Str. 26 in … H, gehörend zu der Wohnungseigentumsanlage I Park. Wohnungsverwalter ist I.-K. H GmbH. Am 19.04.2010 fand eine Eigentümerversammlung statt. An dieser Versammlung nahmen auch die Kläger teil. Unter TOP 3 wurde folgender Beschluss verkündet: "Zum Tagesordnungspunkt Blumenkübelsanierung Haus I Str. 24 (WEG N, I u. a. ) wurde der Antrag gestellt, dass drei Angebote über die Durchführung des Blumenkübelsanierungsarbeiten für das Haus I Str. 24 durch den Verwalter angefordert werden. Nach Vorlage der Angebote legte der Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat die auszuführende Firma fest. Die Kosten werden der Rücklage des Hauses I Str. 24 entnommen werden". Des weiteren wurde unter TOP 3 ein weiterer Beschluss verkündet: "Zum Tagesordnungspunkt Durchführung von Bepflanzungs- und Verschönerungsarbeiten im Vorgartenbereich des Hauses C-H-Str. 71 wurde der Antrag gestellt, dass eine Neugestaltung der Vorgartenfläche erfolgen kann. Im Bereich der Vorgartenflächen kann ein Steingarten mit neuer Bepflanzung angelegt werden. Kosten entstehen der Eigentümergemeinschaft für diese Umgestaltung nicht. Lediglich die Gartenpflegefirma T übernimmt eine Hilfestellung für die Entfernung der alten Sträucher und Gehölze. Dieser Antrag wurde in allen vorstehenden Ausführungen einstimmig genehmigt." Letzterem Beschluss stimmten die Kläger zu. Mit der am 22.05.2010 bei Gericht eingegangenen Klage vom 18.05.2010 beantragen die Kläger die Ungültigerklärung der beiden vorzitierten Beschlüsse. Am 17.06.2010, per Fax vorab am 15.06.2010, ist die Begründung der Anfechtungsklage eingegangen. Die Kläger meinen, beide Beschlüsse entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und seien daher für ungültig zu erklären. Hinsichtlich des Beschlusses gemäß Ziff. 1 des Klageantrages beruhe dies darauf, dass dieser bereits zu unbestimmt sei, da gar nicht klar sei, für welche Wohnungseigentümer eine Blumenkübelsanierung in Betracht gezogen werde, außerdem dürfe weder der Verwalter, noch der Verwaltungsbeirat über einen Kostenrahmen von mehr als 500,00 € entscheiden nach der Teilungserklärung. Außerdem sei es ohnehin lediglich formal, wenn drei Angebote eingeholt würden, da an sich bereits eine Vorfestlegung auf die Firma M erfolgt sei. Außerdem sei der Kostenrahmen nicht abzuschätzen, insbesondere widerspreche es aber der Teilungserklärung und dem Wohnungseigentümergesetz, wenn die Kosten für die Rücklage nur der Rücklage für das Haus I Str. 24 entnommen würden. Der weiter angefochtene Beschluss sei auch für ungültig zu erklären, auch wenn sie zunächst zugestimmt hätten. Der Beschluss sei auch zu unbestimmt, da gar nicht hinreichend bestimmt aufgeführt sei, welche Sanierung erfolgen solle. Außerdem stelle das Entfernen der alten Bepflanzung eine bauliche Veränderung dar. Es sei auch nicht nachzuvollziehen, dass angeblich keine Kosten entstünden, obwohl eine Gartenpflegefirma auch beauftragt werden solle. Die Kläger beantragen, der Tagesordnungspunkt Blumenkübelsanierung Haus I Str. 24 (WEG N, I u. a. ) wurde der Antrag gestellt, dass drei Angebote über die Durchführung des Blumenkübelsanierungsarbeiten für das Haus I Str. 24 durch den Verwalter angefordert werden. Nach Vorlage der Angebote legte der Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat die auszuführende Firma fest. Die Kosten werden der Rücklage des Hauses I Str. 24 entnommen werden wird für ungültig erklärt, der Tagesordnungspunkt Durchführung von Bepflanzungs- und Verschönerungsarbeiten im Vorgartenbereich des Hauses C-H-Str. 71 wurde der Antrag gestellt, dass eine Neugestaltung der Vorgartenfläche erfolgen kann. Im Bereich der Vorgartenflächen kann ein Steingarten mit neuer Bepflanzung angelegt werden. Kosten entstehen der Eigentümergemeinschaft für diese Umgestaltung nicht. Lediglich die Gartenpflegefirma T übernimmt eine Hilfestellung für die Entfernung der alten Sträucher und Gehölze. Dieser Antrag wurde in allen vorstehenden Ausführungen einstimmig genehmigt, wird für ungültig erklärt. Die Beklagte beantragt, Klageabweisung. Die Beklagte legt dar, dass es dem demokratischen Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft entspreche, wenn für die entsprechenden Häuser, die komplett unterschiedlich gestaltet seien, unterschiedliche Instandhaltungsrücklagen gebildet seien. Aus diesem Grunde würde diese an sich auch für die Verwaltung komplizierte Unterteilung der Rücklagen erfolgen. Der Beschluss sei auch nicht unbestimmt, da in der Versammlung eindeutig geklärt sei, dass für drei Blumenkübel eine Sanierung angedacht sei. Der Kostenrahmen sei klar, da pro Blumenkübel bereits in dem Vorjahr ein Kostenvoranschlag mit Kosten von etwas über 2.400,00 € ergangen sei. Nicht wesentlich anders seien die Kosten in diesem Jahr. Es entspreche auch dem Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft, jedenfalls der Mehrheit, nicht mit allen Entscheidungen behelligt zu werden, so dass es auch diesem Grunde wunschgemäß so gehandhabt werde, dass der Verwalter mit dem Verwaltungsbeirat Entscheidungen treffe. Hinsichtlich des weiteren Beschlusses meint die Beklagte, eine "Beschwer" der Kläger sei ohnehin nicht gegeben, da diese dem Beschluss zuvor zugestimmt hätten. Zudem sei weder eine bauliche Veränderung gegeben, sondern es sei lediglich beabsichtigt, die mangels hinreichendem Lichteinfall ungepflegte Vorgartenanlage nunmehr so zu gestalten, dass die Pflege einfacher werde. Insoweit sei es auch so, dass die Miteigentümerin E sämtliche Kosten übernehme, auch die, welche durch die Beauftragung der Gartenpflegefirma entstünden. Wegen des übrigen Sach- und Streitgegenstandes wird verwiesen auf den Akteninhalt. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die Klage ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, nachdem die nicht begründete Anfechtungsklage am 18.05.2010 per Fax vorab eingegangen ist und die Begründung am 15.06.2010, ebenfalls per Fax vorab. Die Klage ist im zuerkannten Umfange begründet. Der Beschluss gemäß Klageantrag zu 1 war wegen Unvereinbarkeit mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung fürmungültig zu erklären. Dies beruht schon allein darauf, dass hier im letzten Satz dieses Beschlusses die Kosten allein der Rücklage für das Haus I Str. 24 entnommen werden sollen, also nur eines Teils der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies widerspricht aber, auch wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer gerade diese Teilung für vernünftig erachten, der Teilungserklärung, die nur hinsichtlich der Betriebskosten im engeren Sinne eine Öffnungsklausel enthält, bezüglich weiterer Kosten wie Instandsetzungskosten aber nicht, was bedeutet, dass es bei der Kostenverteilung gemäß § 16 Satz 2 zu verbleiben hat. Abzuweisen war die Klage allerdings hinsichtlich des weiter angefochtenen Beschlusses. Insoweit ist es nicht automatisch so, dass die Kläger im Hinblick darauf, dass sie den Beschluss zunächst zugestimmt haben, ihr Anfechtungsrecht verloren haben. Nach Auffassung des Gerichts ist aber erforderlich bei einer Anfechtung, nachdem zunächst zugestimmt worden ist, dass ein besonderer Grund hinzutritt, dass ein Beschluss angefochten wird, der zunächst getragen wurde, beispielsweise, weil der Anfechtende neue Erkenntnisse gewonnen hat. Dies liegt hier ersichtlich nicht vor. Im übrigen entspricht der Beschluss aber auch offensichtlich ordnungsgemäßer Verwaltung, da eine schwer zu pflegende Vorgartenfläche, deren Sträucher unansehnlich geworden sind, nunmehr verschönert werden soll und in einen Zustand versetzt werden soll, der dem Lichteinfall entspricht. Dies stellt auch nach Auffassung des Gerichts keine bauliche Veränderung dar. Insgesamt ist der Beschluss mithin unabhängig davon, dass die Kläger zunächst zugestimmt haben, auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend gültig. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.