39 C 29/2017

Leitsatz: Kosten für die Reinigung von Dachrinnen, die an Gebäudeteilen (hier einer Garage) befestigt sind, die nicht von allen Mietern genutzt werden, sondern einzelnen Mietern zugeordnet sind, können nicht auf alle Mieter umgelegt werden; es handelt sich vielmehr um Sonderaufwand für die berechtigten Mieter, der auch von diesen zu tragen ist. Die Beklagte wird verurteilt an die Kläger 29,66 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.12.2016 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 17 % und hat die Beklagte 83 % zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Berufung wird nicht zugelassen. Von der Wiedergabe eines Tatbestandes wird gem. § 313a ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen die Entscheidung unzweifelhaft nicht zulässig ist. Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. 1. Den Klägern steht ein Anspruch gegen die Beklagte auf Nachzahlung in Höhe von 29,66 Euro aufgrund der Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 13.12.2016 betreffend den Abrechnungszeitraum vom 01.07.2015 bis zum 30.06.2016 aus § 556 BGB i.V.m. § 4 b) des Mietvertrages der Parteien vom 06.06.2000 zu. Die Beklagte leistete unstreitig in dem streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 1.439,16 Euro. Diesem Betrag stehen umlagefähige Betriebskosten in Höhe von insgesamt 1.468,82 Euro gegenüber, sodass den Klägern ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 29,66 Euro zusteht. Zwischen den Parteien nicht im Streit stehen die Betriebskosten für Heizung, Wasser, Grundsteuer, Müllabfuhr, Entwässerung, Breitbandkabel, Versicherungen und Rauchwarnmelder in Höhe von insgesamt 1.422,43 Euro. Im Hinblick auf die zwischen den Parteien im Streit stehenden Betriebskostenpositionen "Hausmeister", "Vorgarten/Kunststein" sowie "Dachrinnenreinigung" können lediglich die Kosten für die Betriebskostenposition "Hausmeister" in Höhe von 46,39 Euro auf die Beklagte umgelegt werden. Die Positionen "Vorgarten / Kunststein" in Höhe von 138,83 Euro und "Dachrinnenreinigung" in Höhe von 6,94 Euro sind hingegen nicht umlagefähig, sodass die Klage insofern abzuweisen war. Im Einzelnen: a) Nach § 4b Nr. 1 b) Ziff. 9 des Mietvertrages sind die Kosten für einen Hauswart zwischen den Parteien als grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten vereinbart worden, wobei in der Spalte "Verteilungsschlüssel" angegeben wurde: "nicht vorhanden". Das Gericht legt diese Vereinbarung auch unter Beachtung der Anlage zur Hausordnung (Anlage B1, Bl. 29 dA), die Regelungen zum Rasenmähen enthält, entgegen seiner noch in der mündlichen Verhandlung mitgeteilten vorläufigen Rechtsansicht dahingehend aus, dass zwischen den Parteien im Grundsatz auch Hauswartskosten als umlagefähige Betriebskosten vereinbart wurden, wobei solche Kosten, da im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ein Hauswart nicht vorhanden war, zunächst nicht umgelegt wurden. Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht beschäftigt wurde, so stand es den Klägern - unabhängig von der Wirksamkeit der in § 4b Nr. 4 des Mietvertrages vorgesehenen Mehrbelastungsklausel - nach der Auffassung des Gerichts frei, nunmehr einen Hausmeister anzustellen und die anteilig anfallenden Kosten auf die Beklagte umzulegen (vgl. hierzu auch BGH, Urt. v. 07.04.2004 - VIII ZR 167/03 ). b) Ausweislich § 4b Ziff. 10 des Mietvertrages sind die Kosten für die Vorgarten- und Kunststeinpflege grundsätzlich auf die Beklagte als Mieterin umlagefähig. Ausweislich der klägerseits vorgelegten Rechnungen der Hausmeisterei Medenbach sind diesen insgesamt Kosten in Höhe von 416,50 Euro (brutto) für die Vorgarten- und Kunststeinpflege entstanden, sodass nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel von 1/3 grundsätzlich ein Betrag in Höhe von 138,83 Euro auf die Beklagte entfällt. Das Gericht geht allerdings - worauf es bereits mit Beschluss vom 30.11.2017 hingewiesen hatte - davon aus, dass von dem Begriff des "Kunststeins" die Kosten für die Reinigung des betonierten Gehweges sowie der Bürgersteigplatten im Garten nicht mehr erfasst sind. Wie sich auch aus der klägerseits vorgelegten Erklärung aus der Internet-Enzyklopädie wikipedia ergibt, ist der Begriff "Kunststein" abzugrenzen von "Natursteinen" und von "künstlichen Steinen, die von Menschen hergestellt werden". Um letzteres dürfte es sich bei den im Garten befindlichen Bürgersteigplatten handeln. Da die Koster für deren Reinigung somit letztlich nicht umlagefähig sind und es der Klägerseite auch auf den expliziten gerichtlichen Hinweis nicht möglich war darzulegen, worauf sich die von der Hausmeisterei "…" in Rechnung gestellten Kosten für die Vorgartenpflege / Kunststeinpflege im Einzelnen beziehen, kann nicht mehr festgestellt werden, ob sich hierunter auch im Grundsatz umlagefähige Kosten für die Vorgartenpflege befinden oder ob sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der nicht umlagefähigen Reinigung der Bürgersteigplatten stehen. Diese Unaufklärbarkeit geht zu Lasten der insoweit beweisbelasteten Kläger. c) Ebenfalls nicht auf die Beklagten umgelegt werden können die Kosten für die Reinigung der Dachrinne der Garage in Höhe von 6,94 Euro. Zwar sind auch die Kosten für Dachrinnenreinigungen nach § 4b Ziff. 16 des Mietvertrages grundsätzlich auf die Beklagten umlegbar. Die Garage war allerdings unstreitig im streitgegenständlichen Zeitraum an einen nicht im Objekt wohnenden Dritten vermietet. Kosten für die Reinigung von Dachrinnen, die an Gebäudeteilen befestigt sind, die nicht von allen Mietern genutzt werden, sondern einzelnen Mietern zugeordnet sind, können nicht auf alle Mieter umgelegt werden; es handelt sich vielmehr um Sonderaufwand für die berechtigten Mieter, der auch nur von diesen zu tragen ist ( vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizrecht, 8. Aufl. 2016, S. 52 ). 2. Die zugesprochenen Zinsen ergeben sich aus Verzugsgesichtspunkten (§§ 280 Abs. 2, 286, 288 Abs. 1 BGB). 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO. 4. Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung noch die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung eines Berufungsgerichts erforderlich machen, § 511 Abs. 2, 4 ZPO. Vorliegend geht es ausschließlich um eine einzelfallbezogene Rechtsanwendung.