120 C 3573/10

Leitsatz: 1. Hat es im zeitlichen Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft niemals ein bereits in der Sanierungsphase geplantes Eingangstor, das vor Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft existiert hatte, gegeben, da aus finanziellen Gründen von einem Einbau Abstand genommen worden war, handelt es sich bei dem Beschluss der Eigentümerversammlung, ein Tor einzubauen, um die erstmalige Herstellung des planmäßigen Zustandes.(Rn.26) 2. Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, der auch denjenigen auf erstmalige Herstellung des planmäßigen Zustandes erfasst, ist nicht unverjährbar (Anschluss OLG Braunschweig, Beschluss vom 8. Februar 2010, 3 W 1/10), d.h. er verjährt kenntnisabhängig nach Ablauf von drei Kalenderjahren.(Rn.31) 1.) Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 01.09.2010 der Wohnungseigentümergemeinschaft Z. gefasste Beschluss zu TOP 13 wird für ungültig erklärt, die weitergehende Klage wird abgewiesen. 2.) Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. 3.) Das Urteil ist für den Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Beschluss ist zwar nicht nichtig, aber für ungültig zu erklären. Im Einzelnen: Die ins Auge gefasste Maßnahme stellte eine bauliche Veränderung dar, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Eine Instandsetzung liegt nicht vor. Eine solche ist gegeben, wenn die fragliche Maßnahme das Gemeinschaftseigentum pflegen und Schäden vorbeugen oder den ursprünglichen Zustand nach einer Beschädigung wieder herstellen sollten (Bärmann/Merle, WEG, § 21 RN 94, § 22 RN 20). Zeitlich kommt es darauf an, welcher Zustand innerhalb der bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft bereits einmal erreicht worden war, der nun – nach Beeinträchtigungen – wieder herbeigeführt werden soll. Unstreitig hat es im zeitlichen Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft niemals ein Tor innerhalb der beiden fehlenden Säulen gegeben, von einem eventuellen Einbau war bereits aus finanziellen Gründen Abstand genommen worden. Allerdings gehört auch die erstmalige Herstellung des planmäßigen Zustandes zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Bärmann, Merle, § 21 RN 96). Der planmäßige Zustand wird bestimmt durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan, gegebenenfalls ergänzend und als Auslegungshilfe durch Baupläne und die Baubeschreibung. Auch nach entsprechendem Hinweis des Gerichtes (Blatt 42) haben die Beklagten hinsichtlich der Teilungserklärung und des Aufteilungsplanes keine Konkretisierungen vorgelegt, die sich auf die Gestaltung des Tores bezogen. Die eingereichten schwarz-weiß Fotos (Blatt 54 bis 57) zeigen den Zustand des Objektes vor der Renovierung und vor der Begründung überhaupt von Wohnungseigentum an dem Objekt. Die damalige Gestaltung soll selbst nach Darstellung der Beklagten nicht 1 : 1 übernommen werden, das betrifft insbesondere den mächtigen Torbogen. An anderweitigen Dokumenten war es lediglich der Kläger, der eine Bauzeichnung dieser Planungsphase vorlegte (Blatt 73, die das nun beanstandende Tor gerade nicht Aufweist). Nach alledem bleibt bereits zweifelhaft, ob die Beklagten mit dem Errichten des Tores überhaupt die erstmalige Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes im hier maßgeblichen Sinne anstreben. Bereits diese Unsicherheiten gingen zu ihren Lasten, da sie aus dem genannten Merkmal die von ihnen gewünschte Rechtsfolge ableiten möchte. Unabhängig davon ist ein etwaig zuvor gegebener Anspruch der Beklagten auf Herstellung des Erstzustandes verjährt (§§ 195, 199 BGB). Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, der auch denjenigen auf erstmalige Herstellung des planmäßigen Zustandes umfasst, ist nicht Inhalt des dinglichen Rechtes und damit nicht unverjährbar (nach § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB; OLG Braunschweig vom 08.02.2010, 3 W 1/10). Mithin verjährt der Anspruch kenntnisabhängig nach Ablauf von drei Kalenderjahren (während es nach dem alten Verjährungsrecht noch 30 Jahre waren (§ 195 BGB alter Fassung). Den Beklagten war die Thematik des eingesetzten Tores von Beginn an (1995) bekannt. Die Verjährungsfrist lief unter Berücksichtigung der Übergangsregelungen bis zum Ablauf des 31.12.2004 (Artikel 229, § 6 Abs. 4, Satz 1 EGBGB). Sie war damit bei der nunmehrigen Beschlussfassung bereits abgelaufen. Die bauliche Veränderung lässt sich auch nicht damit rechtfertigen, sie beeinträchtige die Rechte des Klägers nur in unwesentlichem Maße (§ 22 Abs. 1 Satz 1 am Ende in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG). Zum einen liegt eine bauliche Veränderung im Sinne der genannten Vorschrift vor. Dazu reicht hier der Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in Form einer in Dauer angelegten gegenständlichen Veränderung beispielsweise durch Neuschaffung von Einrichtungen oder Anlagen (Bärmann/Merle, § 22 RN 7). Ausweislich der vorgelegten Fotos befinden sich die Torpfeiler in zentraler Lage im Eingangsbereich zum Grundstück der Anlage (Blatt 58 und 59). Es macht einen deutlichen und optischen Unterschied, ob dieser Bereich – wie jetzt – offensteht oder aber durch ein hölzernes Tor verschlossen wird. Dies hat der Kläger nur dann hinzunehmen, wenn ihn dadurch kein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (§§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG). Nachteil in diesem Sinne ist dabei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung; es muss sich um eine Rechtsbeeinträchtigung handeln, die nicht bloß völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter hat (Bärmann/Merle, § 22 RN 170 m.w.N.). Hier legen mehrere Nachteile auf Seiten des Klägers vor, die dieser mit Erfolg geltend machen kann. Dies betrifft zum einen die optische Änderung des Gesamteindrucks (einer offenen Anlage in Richtung auf eine eher abweisend geschlossene), die Entstehung von Wartungs- und Reparaturnotwendigkeiten sowie schließlich die Erschwerung des Durchganges für Fußgänger, wenn in unmittelbarer Nähe zum Treppenbereich zudem noch ein Tor eingebaut wird. Insgesamt alledem stellt sich der gleichwohl über die Durchführung der baulichen Veränderung gefasste Beschluss (samt Finanzierung der Maßnahme) als Verstoß gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung dar (§ 21 Abs. 4 WEG), weshalb er für ungültig zu erklären ist. Ein Fall der Nichtigkeit hingegen ist nicht gegeben. Denn § 22 Abs. 1 WEG weist die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich die Kompetenz zur Regelung auch baulicher Veränderungen zu – auch wenn im Einzelfall (wie hier) die Voraussetzungen dafür fehlen mögen. Kostenmäßig wirkt sich die diesbezügliche Abweisung der Klage nicht aus, da der Kläger wirtschaftlich sein Ziel in vollem Umfang erreicht hat und die Differenzierung zwischen Feststellung der Nichtigkeit und Erklärung für ungültig auch rechtlich im Wesentlichen nur dann einen Unterschied macht, wenn – anders als hier – die Anfechtungsfrist nicht eingehalten wird. Der Ausspruch zu vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft Z. in Halle. Die Beigeladene ist die Verwalterin der Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Jahre 1995 gegründet. Für das betreffende Objekt liegen Fotos aus dem Jahre 1994 vor (Blatt 54 und 56), die im Eingangsbereich zum Grundstück neben den – jetzt noch stehenden – Säulen einen Torbogen und ein Holztor ausweisen. Aktuell sind davon lediglich noch die ehemaligen Aufhängungen des Tores an der Rückseite der Säulen erkennbar (Blatt 58 und 59). Aus der Planungsphase des Objektes liegt eine Zeichnung vor (Blatt 73), welche die Säulen ohne ein Tor ausweist (Blatt 73). Am 01.09.2010 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt. Im Tagesordnungspunkt 13 ist im Protokoll folgendes festgehalten: „Diskussion und ggf. Beschlussfassung zum Anbau eines Eingangstores an der S. und zur Finanzierung: Die Hausverwaltung weist darauf hin, dass es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentums handeln könnte. Nach eingehender Diskussion kommt die Eigentümerversammlung zu dem Ergebnis, dass das Eingangstor bereits in der Sanierungsphase geplant war und aus Kostengründen nicht verwirklicht wurde. Hierfür sprechen die bereits vorhandenen Haspen zum Einhängen der Eingangstore. Die Eigentümerversammlung beschließt, den Einbau eines Eingangstores wie folgt: - Das Tor soll in Holz in Anlehnung an die bestehende Holzeinfriedung erstellt werden. - Es soll selbstschließend sein. Die Hausverwaltung wird beauftragt, entsprechende Kostenangebote einzuholen. Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt, über Art und Ausführung, unter Beachtung der vorgenannten Hinweise zu entscheiden. Er ist weiterhin zur Firmenauswahl bevollmächtigt. Die Finanzierung erfolgt zu Lasten der Instandhaltungsrücklage. Abstimmung: Ja: 484,78 Nein: 143,01 Enth: 41,30 MEA Ergebnis: Damit ist der Beschluss angenommen und verkündet.“ Gegen diesen Beschluss wendet sich der Kläger. Er ist der Auffassung, es handele sich um eine bauliche Maßnahme, die einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sei. Hinsichtlich etwaiger Bemühungen, den Ursprungszustand des Objektes erstmals herzurichten, erhebt die Einrede der Verjährung. Der Kläger beantragt, festzustellen, dass der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 01.09.2010 gefasste Beschluss zu TOP 13 nichtig sei, hilfsweise, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie meinen, es liege keine bauliche Veränderung vor, da lediglich ein ursprünglich bereits bestehender Zustand wieder hergestellt werden solle, damit gehe es um eine Instandsetzungsmaßnahme. Jedenfalls aber, so behaupten die Beklagten, stelle die vorgesehene Änderung keine Rechtsbeeinträchtigung für den Kläger dar. Ergänzend werden für den Sachvortrag der Parteien die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen.