120 C 4679/11

Leitsatz: Die Verpflichtung des WEG-Verwalters zur Rechnungslegung (nach § 666 BGB, § 28 Abs. 4 WoEigG) entfällt für die zurückliegenden Jahre, in denen er die (beschlossene) Jahresabrechnung erstellt hat jedenfalls dann, wenn ihm für das jeweilige Jahr zudem durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung Entlastung erteilt wurde.(Rn.34) 1.) Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner über Grundlage und Zusammensetzung des im Jahre 2009 auf die Konten der Klägerin überwiesenen Betrages in Höhe von 39.420,36 € Rechnung zu legen unter Berücksichtigung der beschlossenen Instandhaltungsrücklage und des vereinbarten Kostenverteilungsmaßstabes, die weitergehende Klage wird abgewiesen. 2.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 €, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Der Auskunftsteil dieser Stufenklage (§ 254 ZPO) ist für das Jahr 2009 begründet, im Übrigen hat die Klage auf dieser Stufe keinen Erfolg. Die Passivlegitimation auch des Beklagten zu 1. ist gegeben (§ 128 Satz 1 HGB). Danach haften die Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft den Gläubigern als Gesamtschuldner persönlich. Diese Vorschrift findet bei dem Beklagten zu 1. als Komplementär der Beklagten zu 2. entsprechende Anwendung (§ 161 Abs. 1 HGB). Der Anwendungsbereich dieser Einstandsverpflichtung erstreckt sich auf alle Verpflichtungen, die nichthöchstpersönlicher Art sind. Eine Rechnungslegung kann grundsätzlich von jedem Dritten geleistet werden, wenn ihm die entsprechenden Unterlagen und Belege zur Verfügung stehen. Die Haftung des Komplementärs als Gesellschafter umfasst daher Verpflichtungen der Gesellschaft auf eine solche Rechnungslegung (BGHZ 23, 305). Die Beklagte zu 2. (und in der Folge damit auch der Beklagten zu 1., siehe oben, §§ 128, 161 HGB) ist verpflichtet, die Rechnungslegung vorzunehmen bezüglich des Jahres 2009 (§§ 666 BGB, 28 Abs. 4 WEG). Danach kann die Klägerin aus dem bis Ende 2009 bestehenden Auftragsverhältnis generell nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft verlangen; gegenüber dem - wie hier - Wohnungseigentumsverwalter ist dies zusätzlich ausdrücklich gesetzlich geregelt. Inhaltlich ist der Umfang der Rechenschaftspflicht darauf gerichtet, dem Auskunftsberechtigten eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen und - soweit wie hier Belege erteilt zu werden pflegen - solche vorzulegen (§ 259 Abs. 1 BGB). Diese Anforderungen sind für das Jahr 2009 bislang nicht umfänglich erfüllt. Wohl hat die Beklagte zu 2. ausweislich des Übergabeprotokolls vom 12.01.2009 (Blatt 52) - soweit ersichtlich - alle relevanten Kontoauszüge und insgesamt Belege an die Nachfolgeverwalterin überreicht. Ein in sich geschlossenes Gesamtzahlenwerk vermag das Gericht indes nicht zu erkennen. Dieses wird in sich stimmig von einem dokumentierten Kontoanfangsstand aus hergeben müssen, durch welche Zahlungsströme ein ebenfalls zu kommentierender Kontoendstand erreicht wird. Liegen für die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Konten vor, sind diese Voraussetzungen für sämtliche Konten darzutun. Anders liegt es für die ebenfalls geltend gemachten Zeiträume 2005 bis 2008. Die Regelung des § 28 Abs. 4 WEG zur Rechnungslegung bereits im laufendem Jahr stellt eine Verschärfung der allgemeinen Rechnungslegungsvorschrift des § 666 BGB dar. Den Wohnungseigentümern soll ermöglicht werden, die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung schon während des laufenden Geschäftsjahres zu überprüfen. Diese Zielrichtung wird allerdings nach Ablauf des Geschäftsjahres von der Verpflichtung zur Erstellung der Jahresrechnung abgelöst (§ 28 Abs. 3 WEG). Danach kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft für zurückliegende Geschäftsjahre allenfalls die Aufstellung entsprechender Jahresabrechnungen verlangen, nicht aber eine Rechnungslegung (KG vom 13.11.1987 - 24 W 5670/86). Für 2005 bis 2008 hat die Beklagte die Jahresabrechnungen erstellt; diese wurden durch die Beschlüsse in den Wohnungseigentümerversammlungen zudem bestätigt. Es kann dahinstehen, ob diese Sperre des Anspruchs aus § 28 Abs. 4 WEG auch für denjenigen aus § 666 BGB gilt. Denn selbst wenn das nicht der Fall ist, stehen die zwischenzeitlich für die Jahre 2005 bis 2008 durch die Beklagte zu 2. erstellten Jahresabrechnungen in Verbindung mit der jeweils per Beschluss erteilten Entlastung einer weitergehenden Rechnungslegungsverpflichtung entgegen. Bereits die bloße Genehmigung der Jahresabrechnung durch Mehrheitsbeschluss des Wohnungseigentümers ist in der Regel dahingehend auszulegen, dass dem Verwalter im Bezug auf die in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des zugrundeliegenden Verwalterhandelns stillschweigende Entlastung erteilt wird (OLG Düsseldorf vom 30.10.2000 - 3 WX 92/00). Vorliegend ist diese Entlastung - neben der Genehmigung der Jahresabrechnungen - sogar ausdrücklich erteilt worden. Diese Entlastungswirkung betrifft nicht (erst) etwaige spätere Zahlungsansprüche gegen den Verwalter, sie befreit ihm (auch) schon von der Pflicht zur weiteren Rechnungslegung oder zur Erteilung weiterer Auskünfte (OLG Düsseldorf a.a.O.). Die erteilten Entlastungen würden nur dann dem klägerischen Anspruch nicht entgegenstehen, wenn es um Vorgänge geht, die bei den jeweiligen Beschlussfassungen weder bekannt waren, noch erkennbar gewesen wären (OLG Düsseldorf a.a.O.). Das ist hier nicht der Fall. Der Beklagten wird nicht etwa ein heimliches Vorgehen vorgeworfen, sondern ein unordentliches. Das Problem für die Klägerin besteht darin, dass die Zahlungsströme durchaus offengelegt sind, nur nicht im Einzelfall genau zuzuordnen. Das war aber bereits seit 2005 so. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten. Der Beklagte zu 1. ist der persönlich haftende Gesellschafter der Beklagten zu 2. Die Beklagte zu 2. war von 2001 bis Dezember 2009 Wohnungseigentumsverwalterin der Klägerin. Daneben hatte die Beklagte zu 2. bezüglich etlicher Sondereigentümer auch die Mietenverwaltung inne. Über das Mietenkonto der Beklagten zu 2. liefen zumindest auch einige der Zahlungsströme, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft betrafen (Schema Blatt 94 der Akte). Dadurch lässt sich insbesondere der Stand der Instandhaltungsrücklage über die vergangenen Jahre nur bedingt nachhalten, auch im Hinblick darauf, welcher Eigentümer in welchem Zeitraum genau welche Beträge dort eingezahlt hat (Gutachten des Wirtschaftsprüfers Finkler vom 18.06.2009, Blatt 23 bis 26 der Akte). Die Beklagte zu 2. erstellte für die Jahre 2005 bis 2008 jeweils Jahresabrechnungen. In den Wohnungseigentümerversammlungen von 2007 bis 2009 genehmigte die Wohnungseigentümergemeinschaft jeweils diese Abrechnungen. Darüber hinaus wurden jeweils auch Mehrheitsbeschlüsse über die Entlastung der Verwaltung gefasst (Protokolle Blatt 56 bis 68 der Akte). Die Jahresabrechnung für das Jahr 2009 ist durch die aktuelle Verwalterin erstellt worden. Nach dem Verwalterwechsel überreicht die Beklagte zu 2. der aktuellen Verwalterin etliche Unterlagen, u. a. Kontoauszüge und Belege für 2009 (Einzelheiten Übergabeprotokoll Blatt 52). Die Klägerin begehrt Auskünfte und Rechnungslegung für die Jahre 2005 bis einschließlich 2009 samt Übergabe entsprechender Belege. Sie steht auf dem Standpunkt, die bisherigen Darlegungen der Beklagten reichten nicht aus, die Zahlungsströme hinreichend nachzuvollziehen. Die Klägerin beantragt, I. die Beklagten werden verurteilt, 1. für die Zeit vom 01.01.2005 bis zum 31.12.2008 über die Einnahmen und Ausgaben der Klägerin Rechnung zu legen und Auskunft zu erteilen, insbesondere a. über die Höhe der Beiträge, die die einzelnen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auf die für die Jahre 2005 bis 2008 beschlossenen Instandhaltungsrücklagen zu leisten hatte b. übe die Höhe der Beiträge, die die einzelnen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auf die Jahre 2005 bis 2008 beschlossenen Instandhaltungsrücklagen geleistet haben c. über die Art und Weise der Beitreibung etwa rückständiger Beiträge zur Instandhaltungsrücklage d. über die Verbuchung der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage e. über die Verwendung der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage f. über Grundlage und Zusammensetzung des im Jahre 2009 auf die Konten der Klägerin überwiesenen Betrages in Höhe von 39.4020,36 € 2. die Auskünfte gemäß Ziffer 1. zu belegen durch - Vorlage von Kontenblättern - Vorlage von Kontoauszügen - Vorlage von Eingangs- und Ausgangsrechnungen - Vorlage von Protokollen der WEG-Versammlung zur Beschlussfassung der Instandhaltungsrücklagen - Jahresabrechnung - Rechnungsstellung an die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft unter Berücksichtigung der beschlossenen Instandhaltungsrücklage und des vereinbarten Kostenverteilungsmaßstabes II. die Beklagten werden gegebenenfalls verurteilt, die Richtigkeit der nach dem Klageantrag I. gemachten Angaben an Eides statt durch ihren persönlich haftenden Gesellschafter zu versichern. III. die Beklagten werden verurteilt, einen Betrag, der sich aus Ziffer I. und ggf. Ziffer II ergibt, an die Klägerin herauszugeben und/oder als Schadensersatz zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie meinen, die Beklagten hätten sämtliche erforderlichen Auskünfte bereits gegeben. Darüber hinaus stünden die Entlastungsbeschlüsse einer Inanspruchnahme entgegen. Schließlich berufen sich die Beklagten auf Verjährung. Für die Einzelheiten des Sachvortrages werden die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen.