95 C 1281/16

Leitsatz: 1. Begründet der Vermieter seine Eigenbedarfskündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit seinem Eigennutzungswillen, hat das Gericht im Räumungsrechtsstreit den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin zu prüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist.(Rn.28) 2. Das Gericht hat im Falle des Eigennutzungswillens des Vermieters grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf dieser für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Es ist daher nicht berechtigt, seine Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen.(Rn.30) 3. Es liegt kein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters vor, wenn dieser einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht erwogen hat.(Rn.35) 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Doppelhaushälfte in G..., D...straße .... nebst Garten zu räumen und nebst sämtlichen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben, die weitergehende Klage wird abgewiesen. 2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum einschließlich 31.08.2017 eingeräumt. 3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtstreits als Gesamtschuldner. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 10.000 €. und beschlossen: Der Streitwert wird auf 7800 € festgesetzt. Die Klage hat Erfolg. Die Beklagten sind verpflichtet, die streitgegenständliche Wohnung für die Kläger wegen Eigenbedarfes zu räumen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 1. Mit den Schreiben des klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 02.09.2015 und 30.09.2015 hielten die Kläger die erforderliche gesetzliche Schriftform ein (§ 568 Abs. 1 BGB). In den Kündigungsschreiben war auch der Kündigungsgrund hinreichend spezifiziert. Die Beklagten konnten dem Schriftstück ohne weiteres entnehmen, dass die Klägerin persönlich beabsichtigte, in die streitgegenständliche Doppelhaushälfte einzuziehen. Mit der Erleichterung einer Pflege ihrer Großmutter wurde auch das Motiv der Klägerin bezeichnet. Zudem enthalten die Kündigungsschreiben jeweils auch den gesetzlich vorgesehenen Hinweis (§ 568 Abs. 2 BGB) auf einen Widerspruch gegen die Kündigung. 2. Die inhaltlichen Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind erfüllt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Gericht hat den - vorliegend geltend gemachten - Eigennutzungswunsch der Vermieterin daraufhin zu prüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGH vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21 f. mwN) oder ob er missbräuchlich ist (BGH vom 04. März 2015 - VIII ZR 166/14 -, BGHZ 204, 216-231, Rn. 15). Ausgehend davon besteht ein Eigennutzungswille der Klägerin, der die geltend gemachte Eigenbedarfskündigung trägt. Die Kläger berufen sich auf den Wunsch der Klägerin, selbst in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, um so ein mitwirkender Pflege ihrer Großmutter zu ermöglichen. Die zu Grunde liegenden Rahmentatsachen hierzu sind unstreitig. Die Großmutter der Klägerin wohnt in Sch.... Sie ist in großem Umfang auf Pflege angewiesen. Die Doppelhaushälfte liegt in G.... Verkehrstechnisch liegt Sch... zwischen G... und L..., wo sich die Arbeitsstelle der Klägerin befindet. Die Klägerin gibt an, selbst in die Doppelhaushälfte einziehen zu wollen. Soweit die Beklagten eine Bereitschaft des Klägers bestreiten, den Bezug des Objektes durch seine Ex-Ehefrau (und gegebenenfalls deren neuen Partner) dulden zu wollen, steht dies nicht im Einklang mit den vorliegenden Erklärungen des Klägers. Vom Kläger liegt die Original-Prozessvollmacht für die hier betriebene Klage vor. Die beklagtenseits gegen die Ernsthaftigkeit des Wunsches der Klägerin vorgebrachten Einwände greifen nicht. Soweit darauf verwiesen wird, faktisch stehe ihr bereits eine Wohnung in Sch... zur Verfügung (die ihres jetzigen Ehemannes), ist die klägerische Einschätzung über die nicht ausreichende Dimensionierung dieser Wohnung nachvollziehbar. Es handelt sich um eine Dreiraumwohnung, in der ein Zimmer allein für das Abstellen von Möbeln verwendet wird, wobei weitere Möbelstücke sich noch in der ehemaligen Wohnung der Klägerin befinden. Wenn die Klägerin vor diesem Hintergrund in die großzügigere Doppelhaushälfte einziehen möchte, ist dieser Wunsch grundsätzlich hinzunehmen. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf (BGH vom 04. März 2015 - VIII ZR 166/14). Ein solcher ist hier nicht ersichtlich. Für das Begehren der Klägerin zum Einzug in die Doppelhaushälfte ist auch nicht vonnöten, dass die Klägerin etwa vollumfänglich die Pflege ihrer Großmutter übernehmen möchte oder diese gar selbst mit in das Objekt einziehen müsste. Auch wenn sich die laufenden Unterstützungshandlungen der Klägerin im Wesentlichen auf das Waschen der Wäsche beschränken, so ist doch nicht von Hand zu weisen, dass allein die Absicherung der ständigen Erreichbarkeit der Klägerin bei gleichzeitiger räumlicher Nähe eine sinnvolle und nachvollziehbare Organisationsentscheidung darstellt. 3. Die Parteien haben den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs auch nicht wirksam ausgeschlossen. Dafür kann dahinstehen, ob der Sachvortrag der Beklagten zutrifft, wonach für die Beklagten Voraussetzung des Mietvertragsabschlusses die spätere Kaufmöglichkeit des Objektes war und dass hiermit auch die Kläger einverstanden waren (Bl. 56 der Akte). In der mietvertraglichen Vereinbarung selbst hat dies keinen Niederschlag gefunden, obwohl die Parteien den Mustervertrag um einige individualvertragliche Zusätze ergänzten (Bl. 7 der Akte). Eine Bindungsverpflichtung der Kläger in Bezug auf einen etwaig abzuschließenden Kaufvertrag bezüglich des Grundstücks mit der Doppelhaushälfte lässt sich - unabhängig von formellen Voraussetzungen, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB - schon dem Vorbringen der Beklagten nicht entnehmen. Insgesamt lässt sich daraus eine konkrete Einschränkung der klägerischen Rechte nicht herleiten. Das Gleiche gilt für die Gestattung der Untervermietung an den Beklagten zu vier. Ohnehin steht es einem Mieter frei - wenn nicht besondere Gründe wie die Kapazität der Wohnung entgegenstehen - enge Familienmitglieder mit in die Wohnung aufzunehmen. Die Kläger waren auch nicht gehalten, die Beklagten bei dieser Gelegenheit oder schon bei Vertragsschluss auf die Möglichkeit eines etwa später sich ergebenden Eigenbedarfes aufmerksam zu machen. Denn wohl setzt sich ein Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Der Vermieter ist aber weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte "Bedarfsvorschau") noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat (BGH vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14). Hier werden weder Umstände geltend gemacht noch sind sie anderweitig ersichtlich, aus denen sich eine Absicht der Kläger ergäbe, schon bei Abschluss des Vertrages eine spätere Eigenbedarfskündigung als absehbar ins Auge gefasst zu haben. 4. Zeitlich wurde die Kündigung zum Ablauf des 30.06.2016 wirksam (§ 573c Abs. 1 BGB). Grundsätzlich kann die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats geschehen (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB). Hier war zwar die Kündigung gegenüber der Beklagten bereits am 02.09.2015 erklärt worden, gegenüber den weiteren Beklagten indes erst am 30.09.2015. Ein Wohnungsmietverhältnis kann nur einheitlich gekündigt werden. Mithin wurde die Kündigung erst mit Ausspruch auch gegenüber dem weiteren Mitmieter, dem Beklagten zu zwei, wirksam. Dies erfolgte zum dritten Werktag des Kalendermonats Oktober 2015. Der übernächste Monat war der Dezember 2015. Die Kündigungsfrist verlängerte sich insgesamt um sechs Monate (§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB), da seit der Überlassung des Wohnraums bereits mehr als acht Jahre vergangen waren. Das ergibt für das Wirksamwerden der Kündigung den Ablauf des Monats Juni 2016. 4. Die Beklagten können im Ergebnis nicht wegen einer besonderen Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB). Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der Anwendung der genannten Vorschrift hat das Gericht die Interessenabwägung des Gesetzgebers zwischen dem Erlangungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters in einer Weise nachzuvollziehen, die dem beiderseitigen Eigentumsschutz Rechnung trägt und die beiderseitigen Belange in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringt (BGH vom 04. März 2015 - VIII ZR 166/14). Nach diesen Maßstäben führt vorliegend die Beendigung des Mietverhältnisses zu keiner besonderen Härte im Sinne der genannten Vorschrift. Denn wohl stellt sich die gesundheitliche Lage sowohl der Beklagten zu eins also des Beklagten zu vier als ausgesprochen schwierig dar. Nicht nur leidet die Beklagte zu eins unter Parkinson; darüber hinaus bedarf sie wegen bereits erfolgter Brüche im Mittelfuß und chronischer Wirbelsäulenbeschwerden intensiver Physiotherapie sowie unterstützend einer psychosomatischen Behandlung (Bl. 95 der Akte). Insoweit ist aber kein Zusammenhang dargetan, der die Beklagte zu eins aus medizinischer Sicht daran hinderte, einen Umzug vorzunehmen. Ebenfalls schwerwiegend sind die Beeinträchtigungen beim Beklagten zu vier. Hier stehen auch nach dem psychiatrischen Zeugnis der Fachärztin für Psychiatrie und Psychotherapie M... (Bl. 160 der Akte) gerade durch einen Umzug Nachteile zu erwarten, da Anpassungserfolge im gewohnten Umfeld verloren gingen. Andererseits ist nach derselben ärztlichen Einschätzung ein Wohnungswechsel lediglich nicht ausgeschlossen. Die Doppelhaushälfte selbst ist zudem technisch weder barrierefrei noch auf zu pflegende Personen zugeschnitten. Darüber hinaus besteht unstreitig im Dorf G..., innerhalb dessen die Einbindung des Beklagten zu vier nach Darstellung der Beklagten voranging (Bl. 59 der Akte), ein beträchtlicher Leerstand an finanzierbaren Mietobjekten. Auf Seiten der Klägerin ist ihr Interesse schützenswert, ihre Wohnung örtlich an der familiär bedeutsamen Pflegemöglichkeit für ihre Großmutter zu orientieren. Bei der hier gegebenen hohen Bedeutung der in Streit stehenden Wohnung für insbesondere die Klägerin und den Beklagten zu vier sowie - eingeschränkter - die Beklagte zu eins setzt sich das Eigentumsrecht der Kläger durch. Grundsätzlich ist der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, im Lichte von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu respektieren (BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1991, 158; NJW 1994, 309, 310; NJW 1995, 1480, 1481). Dabei ist auch ein Gesichtspunkt mit maßgeblich, der die vorliegende Konstellation prägt. Sowohl die 1968 geborene Beklagte zu eins als auch der 1960 geborene Beklagte zu vier befinden sich in einem solchen Alter, dass ohne weiteres noch eine mehrere Jahrzehnte dauernde Weiternutzung des Objekts zu erwarten ist. Ohne das Eintreten neuer Umstände wäre den Klägern für eben diesen Zeitraum die Nutzung ihres Eigentums verwehrt. Ein Verbleiben der Beklagten in der Doppelhaushälfte würde voraussichtlich nicht nur zu einem zeitweisen Entzug des Eigentums führen, sondern praktisch zu einem dauerhaften. Die sich für die Beklagte zu eins und in der Hauptsache den Beklagten zu vier ergebenden Beeinträchtigungen sind nach den vorliegenden unstreitigen ärztlichen Einschätzungen lästig, unangenehm und störend, aber nicht unüberwindbar. Zudem stellt das Gesetz mit der Gewährung einer Räumungsfrist (§ 721 Abs. 1 S. 1 ZPO) ein Mittel zur Verfügung, die Auswirkungen abzumildern (siehe dazu nachstehend unter Nr. 5). 5. Das Gericht hat den Beklagten eine angemessene Räumungsfrist gewährt (§ 721 Abs. 1 S. 1 ZPO). Es ist dabei angesichts der mehrköpfigen Familie auf Beklagtenseite im oberen Bereich der gesetzlichen Höchstfrist von einem Jahr (§ 721 Abs. 5 S. 1 ZPO) geblieben. 6. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das beantragte Räumungsdatum war um einen Monat verfrüht (siehe oben Nr. 4), kostenmäßig wirkt sich dies nicht aus. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Den Streitwert hat das Gericht festgesetzt auf den Betrag der Jahreskaltmiete (§ 41 Abs. 2 S. 1 GKG). Die Parteien streiten um die Räumung einer vermieteten Doppelhaushälfte. Die im Tenor näher bezeichneten Doppelhaushälfte steht im Eigentum der Kläger. Mit Vertrag vom 10.10.2006 vermieteten die Kläger das Objekt für einen monatlichen Mietzins von 56 € an die Beklagten zu eins und zwei (Bl. 4-8 der Akte). Die Kläger waren bis zum Jahr 2007 miteinander verheiratet. Nach der Scheidung wohnte die Klägerin mit ihren Kindern zunächst in einer Wohnung in S.... Im Juni 2015 zog sie zusammen damaligen Lebensgefährten, Herrn B..., nach Sch.... Bei dessen Wohnung handelte sich um eine Dreiraumwohnung. Sie reicht nicht aus, um darin alle Möbel der Klägerin aufzustellen. Das Kinderzimmer wird als Abstellraum genutzt. Restliche Möbel lagert die Klägerin noch in ihrer alten Wohnung in S..., welche von ihren Kindern übernommen wurde. Zwischenzeitlich haben die Klägerin und ihr Lebenspartner am ....08.2016 geheiratet. Seit 2015 arbeitete die Klägerin zunächst in einer Steuerkanzlei in L.... Zum 01.07.2016 wechselte sie ihre Arbeitsstelle in L... und geht nur noch einer 35-Stunden Tätigkeit nach. Die Großmutter der Klägerin, Frau Z..., ist pflegebedürftig mit Pflegestufe 2 (Bescheid der Pflegekasse vom 30.06.2015 Bl. 104 und 100 und 5 der Akte). Nach einem Oberschenkelbruch kann sie nur noch mit einer Hilfsperson vom Bett in einen Rollstuhl gesetzt werden. Sie kann das Haus nicht verlassen. Die Großmutter wohnt mit ihrem Lebensgefährten in Sch.... Beide sind 88 Jahre alt. Die Beklagte zu eins wurde am ....09.1968 geboren. Sie ist an Morbus Parkinson erkrankt. Weiter leidet sie unter Hysterektomie, Mittelfußermüdungsfrakturen, einer Depression sowie unter chronischen Wirbelsäulenbeschwerden (Entlassungsbericht der Universitätsklinik L... vom 05.10.2015 Bl. 92-95 der Akte; Arztbrief der Universitätsklinik L... vom 05.10.2015, Blatt 96 und 97 der Akte; Arztbrief vom 10.06.2016 der Uniklinik J... Bl. 137-140 der Akte; Arztbrief vom 19.08.2016 der Uniklinik J... Bl. 156-159 der Akte). Die Beklagte zu eins hat ihre Ärzte in unmittelbarer Nähe des streitgegenständlichen Objekts. Ausweislich eines Bescheides vom 15.04.2016 betrug ihr Grad der Behinderung ab Oktober 2015 zunächst 50 % (Blatt 87-91 der Akte). Neuerliche weist der Schwerbehindertenausweis der Beklagten zu eins einen Grad der Behinderung von 60 % aus (Protokollniederschrift von 20.09.2016). Der Beklagte zu vier wurde am ....07.1960 geboren. Er unterfällt seit April 2013 der Pflegestufe 2. Seine Alltagskompetenz ist in erhöhtem Maße eingeschränkt. Eine Pflege durch Angehörige/Bekannte ist erforderlich. Das Gehen im Außenbereich ist ihm nur in Begleitung möglich. Für ihn ist eine Anleitung zum Essen erforderlich. Er leidet weiter unter Harninkontinenz. Eine situative Orientierung ist für ihn oft nicht möglich, er verwechselt viele Dinge und lebt in "seiner eigenen Welt" (Gutachten zur Feststellung der Pflegebedürftigkeit vom 19.05.2015; Bl. 72-85 der Akte). Sein Grad der Behinderung beträgt nach dem vorliegenden Schwerbehindertenausweis 80 % (Bl. 86 der Akte). Der Beklagte zu zwei ist der bestellte Betreuer des Beklagten zu vier (Bl. 58 der Akte). Die streitgegenständliche Doppelhaushälfte weist eine Wohnfläche von 140 m² auf. Sie ist im Erdgeschoss nicht barrierefrei. Die im Erdgeschoss befindliche Dusche im Badezimmer ist nicht ebenerdig. Das Badezimmer ist zu klein, um die Dusche mit einem Rollstuhl selbstständig aufsuchen zu können oder eine Person im Rollstuhl sitzend in dem Badezimmer zu duschen oder zu waschen (Bl. 3, 151 der Akte). Das Objekt befindet sich in einer Wohngegend, die von hohem Leerstand geprägt ist. Die Mieten in dem Ort sind auch über Leistungen nach SGB II finanzierbar (Bl. 121 der Akte). Die Klägerin erteilte die Einwilligung zur Untervermietung an den Beklagten zu vier in Kenntnis von dessen eingeschränkten Gesundheitszustand. Zwischen den Parteien kam es in den Jahren 2011-2013 zu Streitigkeiten über Mängel am Objekt. In dem Zusammenhang ließen die Kläger wegen Uneinigkeit über Minderungsbeträge im Juli 2013 die Kündigung des Mietverhältnisses erklären (S. 65-67 der Akte). Nach weiterem Schriftverkehr wurde dieser Kündigungsversuch nicht weiterverfolgt. Die Kläger erklärten mit Schreiben vom 02.09.2015 gegenüber der Beklagten zu eins die Kündigung des Mietverhältnisses zum Ablauf des 31.05.2016 (Bl. 9 und 10 der Akte). Unter dem 30.09.2015 wurde die Kündigung auch gegenüber den weiteren Beklagten erklärt (Bl. 11 und 12 der Akte). Die die Klägerin machte den Kündigungen Eigenbedarf geltend. Sie verwies darauf, in die Doppelhaushälfte einziehen zu wollen, um für die die Pflege ihrer Großmutter zur Verfügung zu stehen. Die Kläger sind der Auffassung, die Kündigung sei im Hinblick auf die persönliche Lage der Klägerin und ihrer Großmutter gerechtfertigt. Die Kläger beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Doppelhaushälfte in G..., D...straße ..., nebst Garten zu räumen und bis zum 30.06.2016 nebst sämtlichen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie bestreiten den geltend gemachten Eigenbedarf der Klägerin. Der Kläger sei mit der Nutzung der Doppelhaushälfte durch seine Exfrau nicht einverstanden. Im übrigen stehen sie auf dem Standpunkt, es liege jedenfalls eine besondere Härte auf Seiten der Beklagten vor, die einem Auszug entgegenstehe. Die Beklagten behaupten, für die Beklagten sei Voraussetzung eines Mietvertrages die spätere Kaufmöglichkeit des Objekts gewesen, hiermit seien auch die Kläger einverstanden gewesen. Ergänzend werden für den Sachvortrag der Parteien die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen und Protokollerklärungen in Bezug genommen. Auf Verfügung des Gerichts haben die Kläger jeweils eine schriftliche Prozessvollmacht für das streitgegenständliche Verfahren eingereicht (Bl. 109, Bl. 110 der Akte).