44 C 20/13

Leitsatz: 1. Bedarf die mit der Verwertungskündigung beabsichtigte zukünftige Verwertung des Grundstücks bzw. des Gebäudes einer Zweckentfremdungsgenehmigung, so hat diese bereits im Kündigungszeitpunkt vorzuliegen. Eine bloße Genehmigungsfähigkeit reicht wegen des mieterschützenden Charakters des Zweckentfremdungsverbots nicht aus (Anschluss LG München II, 29. September 1994, 8 S 2264/94, WuM 1997, 115).(Rn.25) 2. Der Einordnung der geplanten Abriß- und Sanierungsmaßnahmen als Zweckentfremdungen steht nicht entgegen, dass der Eigentümer beabsichtigt, an der gleichen Stelle neuen Wohnraum in Form von Eigentumswohnungen zu schaffen. Wie sich aus § 10 HmbWoSchG ergibt, kann zu schaffender neuer Ersatzwohnraum im Rahmen der Genehmigungsfähigkeit überprüft werden, er entbindet jedoch nicht von dem Erfordernis einer Genehmigung nach § 9 Abs. 2 Satz 2 HmbWoSchG. Die Schaffung von Ersatzwohnraum befreit nicht von der Genehmigungspflicht, sondern findet erst in der Abwägung zwischen dem Interesse des Verfügungsberechtigten an der zweckfremden Nutzung und dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Wohnraums Berücksichtigung (§ 10 HmbWoSchG).(Rn.27) 3. Die Zweckentfremdungsgenehmigung muss sich auf das mit der Kündigung bezweckte, konkrete Vorhaben beziehen. Es genügt nicht, dass irgendeine zweckfremde Nutzung gestattet wird.(Rn.33) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.200,00 € festgesetzt, § 41 Abs. 2 GKG. Die Klage ist überwiegend zulässig, aber, soweit nicht unzulässig, unbegründet. I. Soweit die Klage auf die Kündigungen vom 01.08.2012 sowie auf die fristlose Kündigung vom 24.07.2013 gestützt wird, ist die zulässige Klage unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB bzw. § 985 BGB. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist nicht beendet. 1. Die ordentliche Kündigung vom 01.08.2012 vermochte das Mietverhältnis nicht zu beenden. Es kann dabei dahinstehen, ob die am 01.08.2012 erklärte Kündigung den formellen Begründungserfordernissen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genügt - auch im Hinblick darauf, dass das Kündigungsschreiben auf einen zumindest teilweisen Abbruch rekurriert, während die Klägerseite sich nunmehr auf eine Sanierung mit Entkernung beruft. Die Klägerin kann sich nicht erfolgreich auf den Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berufen. Eine Kündigung ist nach dieser Vorschrift dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Voraussetzung für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes ist dabei, dass die beabsichtigte Verwertung im Einklang mit der Rechtsordnung steht, andernfalls ist sie weder angemessen, noch steht ihr das Mietverhältnis, sondern vielmehr die Rechtsordnung im Wege (vgl. Häublein, NZM 2011, 688, 670). Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt, da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung im Kündigungszeitpunkt nicht vorlag. Bedarf die mit der Verwertungskündigung beabsichtigte zukünftige Verwertung des Grundstücks bzw. des Gebäudes einer Zweckentfremdungsgenehmigung, so hat diese nach überzeugender Auffassung bereits im Kündigungszeitpunkt vorzuliegen (so z.B. OLG Hamburg, NJW 1981, 2308; LG München II, WuM 1997, 115; Blank in: Schmidt-Futterer, 11. Aufl., § 573 Rn. 153). Zwar ist der Gegenansicht zuzugeben, dass dies dann für den Vermieter problematisch werden kann, wenn lange Kündigungsfristen bestehen und zugleich eine öffentlich-rechtliche Genehmigung nur befristet erteilt wird (so LG Mannheim, NZM 2004, 256). Dem ist jedoch entgegen zu halten, dass der Vermieter die Möglichkeit hat, auf eine lange Frist hinzuwirken. Dem berechtigten Schutzbedürfnis des Mieters wird nur dann Genüge getan, wenn eine Zweckentfremdungsgenehmigung bereits im Kündigungszeitpunkt vorliegen muss. Dies folgt aus dem mieterschützenden Charakter der Zweckentfremdungsgenehmigung, da im Rahmen der Erteilung der Genehmigung mietrechtliche Belange geprüft werden (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 03.12.20113, Az. 25 C 10350/03). Eine bloße Genehmigungsfähigkeit reicht wegen des mieterschützenden Charakters des Zweckentfremdungsverbots daher anders als im Hinblick auf eine Baugenehmigung nicht aus (vgl. Blank, a.a.O.). Im Übrigen steht die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung - es handelt sich insoweit um ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt - im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Behörde, wobei der Behörde die Möglichkeit offen steht, eine Erlaubnis unter Auflagen zu erteilen (vgl. LG München II, WuM 1997, 115). Erst wenn Umfang und Auflagen einer Zweckentfremdungsgenehmigung von der Behörde festgelegt wurden, kann der Vermieter beurteilen, ob die beabsichtigte Nutzung tatsächlich angemessen und wirtschaftlich sinnvoll ist (LG München II a.a.O.). Diese Punkte muss zugleich auch der Mieter überprüfen können, um einschätzen zu können, ob die ausgesprochene Kündigung berechtigt ist. Ist noch unklar, ob eine erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt wird, ist zugleich unsicher, ob die beabsichtigte Nutzung überhaupt realisierbar ist. Eine Kündigung ist daher solange als unzulässige Vorratskündigung zu werten (vgl. Häublein, a.a.O.). Andernfalls wäre zu befürchten, dass ein Mieter sich angesichts der unsicheren Rechtslage eine neue Wohnung sucht, obwohl die Zweckentfremdungsgenehmigung im Ergebnis möglicherweise gar nicht erteilt wird (AG Düsseldorf, a.a.O.). Wenn über die Zweckentfremdungsgenehmigung im Kündigungszeitpunkt noch nicht entschieden ist, würde dies zu einer unangemessenen Risikoverteilung auf den Mieter führen. Er stünde vor der Wahl, abzuwarten, ob die Genehmigung erteilt wird, oder sich bereits eine neue Wohnung zu suchen. Es bestünde die Gefahr, dass der Mieter, wenn er die Entscheidung der Behörde abwartet, nicht die gesamte Kündigungsfrist für die Suche nach einer neuen Wohnung ausschöpfen kann, oder aber er möglicherweise auszieht, obwohl das Verwertungsvorhaben rechtlich nicht umsetzbar ist. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Erwägung führt auch eine etwaige Ermessensbindung der zuständigen Behörde im Sinne einer "Ermessensreduzierung auf Null" nicht dazu, dass eine Kündigung ohne Vorliegen der erforderlichen Genehmigung wirksam wäre. Entgegen der Ansicht der Klägerin bedarf diese zur Realisierung des beabsichtigten Vorhabens einer Zweckentfremdungsgenehmigung nach §§ 9, 10 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes. Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz ist grundsätzlich auf die betroffenen Gebäude anwendbar, sie unterfallen der Verordnung über die Feststellung einer Gefährdungslage nach § 9 Absatz 1 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vom 1. April 2008, HmbGVBl. 2008, S. 136). Bei der von der Klägerin beabsichtigten Maßnahme handelt es sich um eine Zweckentfremdung im Sinne des § 9 Abs. 2 HmbWoSchG. Nach § 9 Abs. 2 Satz 1 dieser Vorschrift liegt eine Zweckentfremdung dann vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird. Dies ist nach Satz 3 Nr. 3 und Nr. 4 insbesondere dann der Fall, wenn Wohnraum abgebrochen oder durch Zerstören unbrauchbar gemacht wird. Hierunter ist auch die von Klägerseite beabsichtigte Verwertung zu subsumieren. Die Klägerseite hat zunächst vorgetragen, dass die Gebäude teilweise abgebrochen werden, was bereits dem Wortlaut nach unmittelbar unter § 9 Abs. 2 Nr. 3 HmbWoSchG fällt. Dies gilt aber auch unter Zugrundelegung des Klägervortrags aus dem Schriftsatz vom 16.08.2013, wonach eine Sanierung im Sinne einer vollständigen Entkernung mit anschließender Neuerrichtung von Wohnungen samt Aufstockung der Gebäude beabsichtigt ist. Die vollständige Entkernung einschließlich zwischenzeitlicher Entfernung des Daches sowie der Decken und Wände, bei der nur die Außenfassaden beibehalten werden, kommt im Ergebnis einem vollständigen Abbruch von Wohnraum gleich und ist jedenfalls als Unbrauchbarmachen von Wohnraum durch Zerstören zu subsumieren (vgl. Bister in: Hannemann/Wiegner, Münchner Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl, § 34 Rn. 22). Ebenso wie bei einem Abbruch steht bei einer vollständigen Entkernung der vorher vorhandene Wohnraum dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung. Der Sache nach werden bei einer vollständigen Entkernung die vorhandenen Wohnungen in gleichem Maße zerstört wie bei einem Abbruch. Von der Zielsetzung des Gesetzes, dem Erhalt von Wohnungen, her betrachtet, handelt es sich um einen gleich schweren Eingriff. Für den durch das Gesetz und die darauf basierende Verordnung geschützten Wohnungsbestand macht es keinen Unterschied, ob die Außenfassaden der Gebäude nun stehen bleiben oder nicht. Eine Identität zwischen den derzeitigen und den geplanten Wohnungen ist nicht gegeben, dies ergibt sich bereits daraus, dass 24 anstelle der ursprünglich vorhandenen 36 Wohnungen entstehen sollen, die, wie sich aus den von der Klägerin eingereichten Anlagen ergibt, zudem einen vollständig geänderten Grundriss aufweisen. Der Einordnung der geplanten Maßnahmen als Zweckentfremdungen steht nicht entgegen, dass die Klägerin beabsichtigt, an der gleichen Stelle neuen Wohnraum in Form von Eigentumswohnungen zu schaffen. Wie sich aus § 10 HmbWoSchG ergibt, kann zu schaffender neuer Ersatzwohnraum im Rahmen der Genehmigungsfähigkeit überprüft werden, er entbindet jedoch nicht von dem Erfordernis einer Genehmigung nach § 9 Abs. 2 Satz 2 HmbWoSchG. Die Schaffung von Ersatzwohnraum befreit die Klägerin nicht von der Genehmigungspflicht, sondern findet erst in der Abwägung zwischen dem Interesse des Verfügungsberechtigten an der zweckfremden Nutzung und dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Wohnraums Berücksichtigung (§ 10 HmbWoSchG). Der Abbruch von Wohnraum führt, jedenfalls bis zur Neuerrichtung, zu einem geringeren Angebot an Wohnungen, wobei diese hier angesichts der geplanten Maßnahmen einen nicht unerheblichen Zeitraum in Anspruch nehmen würde. Daher wird auch eine nur vorübergehende Zweckentfremdung erfasst (so BVerfGE 38, 348 zur Vorgängernorm des Art. 6 MRVerbG; Verwaltungsgerichtshof BW, VBlBW 1996, 274; vgl. auch BVerwG E 55, 135), denn das Zweckentfremdungsverbot dient dem Bestandsschutz von Wohnraum bei einer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung, vgl. § 9 Abs. 1 HmbWoSchG. Nichts anderes gilt für den teilweisen Abbruch bzw. die vollständige Entkernung. Auch hierbei stehen während der erforderlichen Maßnahmen dem Wohnungsmarkt weniger Wohnungen zur Verfügung. Eine Prüfung der Voraussetzungen der §§ 9, 10 HmbWoSchG erfolgte nicht bereits in dem Baugenehmigungsverfahren. Hier wurde ausweislich der Baugenehmigung vom 21.06.2012 (K 8) ein vereinfachtes Verfahren durchgeführt, bei dem das HmbWoSchG nicht vom Prüfumfang umfasst ist, vgl. § 61 HBauO. Die unter dem 22.05.2013 erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung führt nicht zur Wirksamkeit der Kündigung, da sie zum einen nicht, wie erforderlich, zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorlag, und sie zum anderen lediglich den derzeitigen Leerstand, nicht aber die zukünftige Nutzung deckt. 2. Ebenfalls unwirksam ist die hilfsweise fristlose Kündigung vom 24.07.2013 wegen Zahlungsverzugs und Zahlungsunpünktlichkeit. Ein nach §§ 569 Abs. 3 Nr. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand lag schon nach dem Vortrag der Klägerseite nicht vor. Die fristlose Kündigung war bereits unter Zugrundelegung des klägerischen Vortrags auch nicht aufgrund unpünktlicher Mietzahlungen gerechtfertigt. Zwar kann eine etwaige nachhaltige unpünktliche Mietzahlung einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darstellen. Hier fehlt es aber jedenfalls an einer nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmahnung. Es ist nicht ersichtlich, dass eine Abmahnung hier ausnahmsweise nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich wäre. II. Soweit sich die Klage auf die hilfsweise mit Schriftsatz vom 24.07.2013 ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB stützt, ist sie zwar zulässig, aber unbegründet. Aus den Gesamtumständen kann hier von einer Besorgnis ausgegangen werden, dass die Beklagte die Wohnung auch im Hinblick auf diese Kündigung nicht räumen wird, § 259 ZPO. Die von Beklagtenseite gegen die Kündigung vom 01.08.2013 angeführten Gründe gelten gleichermaßen für diese Kündigung. Es steht zu erwarten, dass die Beklagte aufgrund dieser Kündigung die Wohnung nicht freiwillig aufgibt. Die Klage ist auch insoweit aber unbegründet, ein Herausgabeanspruch besteht nicht. Aus den oben ausgeführten Gründen ist auch die mit Schriftsatz vom 24.07.2013 hilfsweise ausgesprochene Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB unwirksam. Zwar lag zu diesem Zeitpunkt eine Zweckentfremdungsgenehmigung vor (Anlage K 9). Diese bezieht sich aber ausdrücklich auf die Genehmigung von Leerstand, nicht aber die Durchführung von Abbruch- bzw. Entkernungsmaßnahmen. Die Zweckentfremdungsgenehmigung muss sich auf das mit der Kündigung bezweckte, konkrete Vorhaben beziehen. Es genügt nicht, dass irgendeine zweckfremde Nutzung gestattet wird. Denn die zuständige Behörde hat eine Abwägung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG zwischen dem öffentlichen Interesse an dem Erhalt des Wohnraums und dem Interesse des Verfügungsberechtigen an der genehmigten zweckfremden Nutzung vorzunehmen. Diese Abwägung kann je nach Art der zweckfremden Nutzung anders ausfallen. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass mit der Zweckentfremdungsgenehmigung vom 22.05.2013 das gesamte Bauvorhaben der Klägerin genehmigt werden sollte. Die Genehmigung enthält keinerlei Begründung, aus der hervorgehen könnte, dass mehr als nur der Leerstand der genannten Wohnungen gestattet werden soll. III. Das Räumungsbegehren der Klägerin kann sich auch nicht erfolgreich auf die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 24.07.2013 wegen Zahlungsverzugs und Unpünktlichkeit stützen. Es mangelt insoweit an der Zulässigkeit. Die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Diese betrug nach § 573c Abs. 1 BGB zum Kündigungszeitpunkt sechs Monate. Die Kündigungsfrist läuft damit erst am 31.01.2014 ab. Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung im Sinne des § 269 ZPO hat die Klägerin diesbezüglich auch unter Berücksichtigung des Schriftsatzes vom 16.08.2013 nicht hinreichend dargelegt. Der Umstand, dass sich die Beklagte gemeinsam mit den übrigen Mietern auch unter Zuhilfenahme der Öffentlichkeit gegen die Verwertungskündigung wehrt, lässt noch nicht die Annahme zu, dass sie eine etwaig wirksame Kündigung aus anderen Gründen nicht akzeptieren und daraufhin ausziehen wird. Die Klägerin hat nicht konkret vorgetragen, dass die Beklagte die Wirksamkeit dieser Kündigung in Frage stellt. IV. Soweit die Klägerin sich mit Schriftsatz vom 16.08.2013 nunmehr auf eine Kündigung vom 29.07.2013 beruft und in diesem Schriftsatz erneut hilfsweise die außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Überschreitung der Opfergrenze stützt, bleibt dieses Vorbringen nach § 296a ZPO unberücksichtigt. Es handelt sich insoweit um nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgebrachten neuen Tatsachenvortrag. Dieser Vortrag ist nicht von dem der Klägerin in der mündlichen Verhandlung gewährten Schriftsatznachlass erfasst, da dieser sich nur auf die in der Verhandlung erteilten Hinweise bezog. Anlass für eine Wiedereröffnung nach § 156 ZPO bestand nicht. Nach der mündlichen Verhandlung ausgesprochene Kündigungen rechtfertigen keine Wiedereröffnung des bereits entscheidungsreifen Räumungsprozesses. V. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Herausgabe einer Wohnung. Die Beklagte ist seit 01.06.2007 Mieterin einer Wohnung in der in Hamburg. Die Klägerin wurde am 20.04.2009 als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen. Die monatliche Miete der Wohnung beträgt netto-kalt 350,00 Euro. Die Wohnung befindet sich in einem U-förmigen Gebäudekomplex aus Hinterhäusern, der zum Teil an den I.kanal grenzt. In dem Gebäudekomplex befinden sich 36 Wohneinheiten. Seit 2011 wurden leerstehende Wohnungen nicht erneut vermietet. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 01.08.2012 sprach die Klägerin der Beklagten die Kündigung zum 31.01.2013, hilfsweise zum nächst zulässigen Termin aus. Zur Begründung der Kündigung berief sich die Klägerin auf § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB. Die Klägerin sei ohne die Beendigung des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert. Das Kündigungsschreiben nahm darauf Bezug, dass die Klägerin den teilweisen Abbruch der vorhandenen Gebäude und den anschließenden Wiederaufbau beabsichtige. Unter Bezugnahme auf eine gutachterliche Bewertung dreier Verwertungsszenarien und die Darlegung entsprechender Berechnungen teilte die Klägerin mit, dass das Bestandsgebäude keine angemessene Verwertung mehr zulasse, weshalb der teilweise Abriss und die Entkernung des Bestandsgebäudes und der anschließende Wiederaufbau die wirtschaftlich vernünftigste und angemessenste Nutzung des Grundstücks darstelle. Grund hierfür sei eine Vielzahl von Mängeln an den Gebäuden, insbesondere Bedenken hinsichtlich der Standsicherheit, Feuchtigkeitsschäden und Holzschäden. Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung sei nur durch den weitgehenden Abriss des Kanalgebäudes bzw. den überwiegenden Abbruch der Flügelbauten und den anschließenden Wiederaufbau und Verkauf als Eigentumswohnungen zu erreichen, wobei insgesamt 20 Wohnungen entstehen sollten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Kündigungsschreibens sowie der beigefügten Gutachten wird auf die Anlagen K 1 und K 2 Bezug genommen. Mit Schreiben vom 27.11.2012 widersprach die Beklagte der Kündigung. Eine Baugenehmigung vom 21.06.2012 lag zum Zeitpunkt der Kündigung vor. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung wurde unter dem 22.05.2013 bezogen auf den Leerstand von Wohnungen bis zur Durchführung der Baumaßnahmen erteilt. Mit Schriftsatz vom 24.07.2013 erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung wegen Mietrückständen und unpünktlichen Mietzahlungen. Mit demselben Schriftsatz sprach die Klägerin der Beklagten erneut vorsorglich die Kündigung unter Berufung auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus. Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe die Miete für den Monat Mai 2013 nicht gezahlt. Die Mieten für die Monate Januar bis Juli 2013 habe sie erst Mitte bis Ende des jeweiligen Monats gezahlt. Die Klägerin behauptet, die in dem Kündigungsschreiben angeführten Mängel bestünden so wie beschrieben. Sie behauptet weiter, sie habe zunächst den Erhalt der Gebäude beabsichtigt. Im Laufe der Zeit hätte sich jedoch herausgestellt, dass erheblichere Schäden vorhanden gewesen seien, als zunächst angenommen. Die Klägerin ist der Ansicht, einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe es für das Vorhaben nicht, da nicht ein Abriss geplant sei, sondern die Wiederherstellung und Sanierung. Zudem sei keine andere als eine Wohnnutzung beabsichtigt. Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbotes sei es, die Umwandlung von Wohnraum in andere Nutzungstypen zu verhindern. Anders als bei einem Abbruch komme es hier nicht zu einer dauerhaften Beseitigung des Wohnraumes. Für die formelle Wirksamkeit der Kündigung bedürfe es im Übrigen keiner Darlegungen zu einer Zweckentfremdungsgenehmigung. Nachdem der Klägerin Schriftsatznachlass hinsichtlich der in der mündlichen Verhandlung erteilten Hinweise gewährt wurde, hat diese mit Schriftsatz vom 16.08.2013 vorgetragen, dass das Kanalgebäude aufgestockt werde, die übrigen Dachstühle abgerissen und neu errichtet würden. Die Außenmauern blieben bestehen, während im Übrigen eine vollständige Innen-Entkernung erfolgen solle, und im Anschluss 24 Wohnungen entstehen sollten. Die Klägerin trägt in diesem Schriftsatz weiter vor, unter dem 29.07.2013 sei eine weitere Kündigung ausgesprochen worden, und erklärt zugleich hilfsweise die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung wegen Überschreitung der Opfergrenze. Weiter sei auch der Antrag auf künftige Räumung zulässig, da die Beklagte unmissverständlich erklärt habe, die Wohnung nicht zurückgeben zu wollen. Die Klägerin beantragt, die Beklagten kostenpflichtig und vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, die auf dem Grundstück, Haus, Hamburg, im 2. OG belegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmer, Küche, Flur, Bad, WC, bis zum 31.01.2013, hilfsweise zum zunächst zulässigen Zeitpunkt, an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise, das Mietverhältnis gemäß §§ 574 ff BGB auf unbestimmte Zeit zu verlängern, hilfsweise, der Beklagten eine Räumungsfrist von 12 Monaten zu gewähren. Die Beklagte ist der Ansicht, die Kündigung vom 01.08.2012 sei formell rechtswidrig. In der Kündigung sei nicht dargelegt, ob eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliege. Zudem fehle es an einer nachprüfbaren Wirtschaftlichkeitsberechnung. Auch materiell sei die Kündigung nicht berechtigt, insbesondere seien den Berechnungen unrealistische Annahmen zu Grunde gelegt. Hinzu komme, dass der Klägerin bereits beim Erwerb bewusst gewesen sei, dass ein erheblicher Erhaltungsaufwand erforderlich werden würde. Die Beklagte behauptet, die Voreigentümerin hätte die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt und der Beklagten bei Anmietung versprochen, äußerliche Baufälligkeiten zu sanieren. Die Beklagte behauptet weiter, die Klägerin habe ihre Instandsetzungspflichten vernachlässigt und hierdurch sowie durch das Leerstehenlassen von Wohnungen und die mutwillige Zerstörung leerstehender Wohnungen den Zustand der Gebäude verschlechtert. Auch eine erforderliche Abrissgenehmigung sei nicht erteilt.